地王重現(xiàn) 投資客再出山
6月份,，全國100個城市新建商品住宅成交均價結(jié)束了9個月的下跌,，被一些業(yè)內(nèi)人士視為新一輪樓市上升期開始的信號
“以前炒房時的經(jīng)紀人打電話過來，說有大差價可以拿,。被他一說,，我就想還是去看看吧,。”2010年“逃出”上海樓市的溫州投資客林宏(化名),，在2012年重新出山了,。
在炒房客圈子里，林宏屬于激進派,，2009年下半年曾出手買了好幾套房,，隨即遭遇政策調(diào)控，被高位套牢,，損失超過兩成,，“炒房炒成了房東”。
樓市經(jīng)紀人頻繁地在各個樓盤跳槽,，核心資源就是合作了多年的炒房客,。“這個經(jīng)紀人跟我合作了6年,，她賣的每個樓盤我都買過房子,。”林宏說。經(jīng)紀人承諾,，這個上海樓盤可以給炒房團打7折,，并保證1年內(nèi)將價格漲回去。
與此同時,，2012年上半年,，全國各地“地王”紛出，這又意味著什么,？
炒房客卷土重來
2012年春節(jié)后,，就不斷有朋友去“抄底”。林宏說：“深圳一個樓盤宣布自開盤之日起逐月漲價,，保證12個月內(nèi)房價上漲幅度超過6%的貸款年利率,，吸引了不少溫州客�,！�
6月份以來,，投資客一次買下一整層住宅的消息也不少見，“香港和臺灣的投資客這次也很活躍,，大手筆投資豪宅和別墅,，出手闊綽，毫不猶豫,。就跟2007年限外令推出前一樣,。”林宏說,。
現(xiàn)在看來,，那一批“抄底”的投資客收獲頗豐。林宏幾個親戚曾在上海樓市降價聲最響的時候入市,，投資的樓盤包括嘉定的路勁翡麗灣和寶山區(qū)的保利葉語,，目前，這兩個樓盤的報價比2月時分別上漲了17%和16%,。
投資客進場已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。2012年7月上半個月,，上海新建商品住宅成交43.6萬平方米,，較6月同期提升7.6%。中高端,、大面積產(chǎn)品的熱銷使上海房價持續(xù)維持高位,。2012年6月，上海商品住宅成交均價達24070元/平方米,，為年內(nèi)新高,；7月前22天商品住宅成交均價進一步上升到24545元/平方米。
2012年2月以來，住宅成交總量中,，小戶型占比持續(xù)下降,，而超大戶型則連續(xù)上升。比如,，7月9日到15日的一周內(nèi),，上海單價在5萬元/平方米以上的豪宅成交51套，環(huán)比大漲54.6%,；新建別墅成交99套,，環(huán)比上漲32%。
開發(fā)商也順應(yīng)了這一趨勢,。在這一周新增供應(yīng)的9個項目中,，套均面積在140平方米以上的項目有4個，房源預(yù)售,、報價都低于2萬元/平方米的只有2個,。
綜合公開信息來看，2012年8月,，上海約有27個樓盤將開盤或加推房源,，其中16個為改善型公寓、10個為別墅,、1個為酒店式公寓,。其中，改善型公寓面積多為90到150平方米的大戶型,。
“業(yè)內(nèi)默契地將現(xiàn)在積極進場的購房者定義為改善型需求,，實際上改善型和投資者之間并沒有非常明確的區(qū)分�,！鄙虾Ｄ撤科箐N售總經(jīng)理李耀平告訴《瞭望東方周刊》,，“改善型需求購房周期長、決策慢,，有些甚至要先賣掉老房子再去付新房的首付,，這樣的需求能支撐現(xiàn)在如此密集的供應(yīng)嗎？”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴本刊記者,，近兩個月來,，投資客在單價4萬、10萬元以上的中,、高端市場上出手的跡象明顯,。
他說，在融資壓力不減的背景下,，部分樓盤以房地產(chǎn)信托投資等形式規(guī)避“限購”政策,，達成成交實現(xiàn)回籠資金目的,。另外還有開發(fā)商出于“過橋融資”的目的，短期內(nèi)批量將房源出售給投資公司,，約定在房價反彈后回購,，雙方按照一定比例分配房地產(chǎn)增值收益。這些公司背后有投資客或投資機構(gòu)的支持,，實際年收益率普遍在10%到15%左右,，高的也能達到15%到20%。
單體作戰(zhàn)的炒房客,，大多將投資目標瞄準在“降價樓盤”上,。2011年以來，上海個案樓盤的實際降幅在10%到15%之間,，極少量的樓盤真實降幅達20%以上,。“只要房價平穩(wěn)回升到降價前的水平,，也意味著豐厚的回報,，雖然投資周期會拉長到1到2年�,！睆埡陚フf,，6月以來，伴隨著樓市成交回暖及地王不斷出現(xiàn),，大批曾經(jīng)“撤退”的投資客在重新籌集資金,，持幣觀望，隨時準備進場,。
6月份,，全國100個城市新建商品住宅成交均價結(jié)束了9個月的下跌，環(huán)比上漲0.05%,，這被很多業(yè)內(nèi)人士視為新一輪樓市上升期開始的信號,。
地王為何重現(xiàn)
自2012年以來，樓市回暖的跡象在多個層面有所加強,。
截至2012年7月11日,，在已公布上半年銷售業(yè)績的37家房企中，有19家標桿房企銷售業(yè)績飄紅,，總計實現(xiàn)銷售金額約5700億元,。
6月，保利地產(chǎn)銷售金額和銷售面積均創(chuàng)歷史新高,，銷售金額達155.15億元，同比增長36.65%,；萬科實現(xiàn)銷售面積122.4萬平方米,，銷售金額133.2億元；招商地產(chǎn)簽約金額約45億元，環(huán)比5月增長50%,，創(chuàng)單月新高,。
綠地集團董事長、總裁張玉良在接受《瞭望東方周刊》專訪時透露,，2012年上半年,，綠地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)原本的目標是銷售額、利潤增幅“保2爭3”(增幅確保為20%,，爭取達到30%),，但春節(jié)后銷售面積和金額即出現(xiàn)出人意料的大幅增長，以致綠地將下半年的目標調(diào)整為“保3爭4”,，即銷售額爭取達到2600億元,，利潤爭取達到120億元。
“前幾年限購等政策只是沒辦法的辦法,，現(xiàn)在調(diào)控已經(jīng)取得相當成果了,，再延續(xù)原先的辦法就不適宜了，未來限制投資可能更多采用市場化的辦法,，如用征收房產(chǎn)稅等方式慢慢取代嚴厲的政策限制,。”張玉良說,。
土地市場,，地王重新頻出刺激著人們的神經(jīng)。
7月10日,，在10次網(wǎng)上報價,、46輪現(xiàn)場競價，以及327輪回購房面積競報后,，中赫集團以26.3億元的最高上限價格拿下海淀區(qū)萬柳居住用地,。為了獲得久違的“地王”，中赫集團還需要配建16400平方米的回購房,，而出讓文件規(guī)定,，回購房房價只有1萬元/平方米。剔除回購費因素,，該地塊樓板價約4.42萬元/平方米,，再創(chuàng)全國單價地王的紀錄。
北京掛牌出讓居住用地時一般都明確規(guī)定,，在報價達到合理土地上限價格后,，競買人現(xiàn)場投報公租房配建面積。
萬柳地王并不是個例,。4月,，北京東城區(qū)香河園3號居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭奪終以19.15億元成交,，并以2.57萬元/平方米的單價成為單價地王。6月18日,，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價成為廣州新地王,，起始價約4.9億元。7月17日,，北京再次出讓5宗地塊,，其中2宗溢價率超過45%。
中國指數(shù)研究院的報告則顯示,，二季度,，全國100個重點城市居住用地樓面均價為1474元/平方米，同比上漲18.6%,。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價格為2904元/平方米,，環(huán)比大幅上漲43.9%。
以上海為例,，2012年1到5月,，上海土地市場合計出讓的經(jīng)營性住宅用地(除動遷安置用地)為20幅，合計出讓金額67.5億元,，平均樓板價達3882元/平方米,。而6月到7月25日，上海已成功出讓22幅經(jīng)營性用地,，出讓金額達到83.18億元,，平均樓板價超出6500元/平方米。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴本刊記者,，上半年上海整體推地量下滑,，結(jié)構(gòu)也以商辦和工業(yè)地塊為主。成交的209幅地塊中,，居住用地(包括普通商品房,、商住辦、商住,、城鎮(zhèn)混合)只有9幅,，工業(yè)用地147幅，商辦用地26幅,。
下半年,，多地政府改變策略，將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價,，讓開發(fā)商也更容易接受,，同時調(diào)低定價以防止流拍并獲得一定溢價率，配合營造土地市場回暖的跡象,。
李耀平說,，這么做也有缺陷：地塊太小,，開發(fā)商騰挪余地就小，利潤空間有限,，所以這也只能作為目前催熱市場的過渡手段，但幫助市場逐步恢復(fù)信心的效果已經(jīng)達到了,。
地王潮真的來了嗎
土地市場也許沒有想象的那么熱火朝天,。上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一度將唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊的拍賣結(jié)果作為土地市場的風向標。
7月25日,，綠順房地產(chǎn)以16.44億元奪得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊,，溢價率37%，樓板價約為15054元/平方米,。
此次競標中,，該地塊起始總價約為12億元，折合樓板價為11000元/平方米,。實際上,，該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過一次，當時的土地起始總價為15.83億元,，起始樓板價14500元/平方米,。
也就是說，此次拍賣的高溢價,，很大程度上是由于調(diào)低起始價而來的,。
唐鎮(zhèn)地塊的最終拍賣結(jié)果也說明，開發(fā)商的積極性雖有恢復(fù),，但態(tài)度依舊謹慎,。唐鎮(zhèn)板塊2011年前還出讓過2幅普通商品房用地，溢價均在100%以上,，其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a,、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。
這不是孤立的個案,。7月18日,，寧波慈溪兩宗2011年底因無人競拍而流拍的土地成交，不過此次拍賣的成交價卻只相當于上次拍賣時起始價的7.14折,。同樣的例子還有寧波鄞州區(qū)下應(yīng)街道的鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊,，在2011年4月和7月，該地塊兩度流拍,，最終7月5日被萬科拿下,，但價格只有首次掛牌時的近7折。
“和2009年地王頻出時不同,，企業(yè)都很謹慎,，對成本和利潤的計算很精確,，并且嚴格遵守既定的策略，不愿過于追高,。而且很多迷你地塊大企業(yè)并不愿意做,，所以現(xiàn)在的地王不是很有代表性�,！崩钜秸f,。
炒房客的新獵物
住宅市場的撲朔迷離，對李石燕的投資影響不大,。雖然也是重回樓市的投資者,，但她“抄”的卻是商業(yè)地產(chǎn)的“底”。李石燕說,，2011年3月到9月,，上海就曾出現(xiàn)過一波商業(yè)地產(chǎn)的投資潮，市場最熱時的7,、8月,，商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過普通住宅，不過,，隨著銀監(jiān)會叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款,，商業(yè)地產(chǎn)的炒作也戛然而止，產(chǎn)品也出現(xiàn)了嚴重的積壓,。正是看準商業(yè)地產(chǎn)困境能創(chuàng)造出比住宅更大的價差,，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場。
21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,，在上海納入監(jiān)測的110個寫字樓項目中,，2012年5、6月期間,，多數(shù)出租率在90%以上,，僅17個項目出租率在90%以下。
21世紀不動產(chǎn)上海銳豐商業(yè)樓宇部區(qū)域經(jīng)理朱永鋒告訴本刊記者,，2008年到2012年,，上海寫字樓租金始終平穩(wěn)上漲，唯一出現(xiàn)租金下調(diào)的板塊還是租金最高的陸家嘴板塊,。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示,，2012年上半年，上海寫字樓平均租金為269.5元/平方米/月,，同比增長13.16%,，同時上海的寫字樓供應(yīng)量卻下跌了27.74%。
“空置的辦公樓沒有現(xiàn)金流，很難在銀行獲得貸款,，這就為我們創(chuàng)造了抄底的機會,，多的能拿到7~8折的折扣�,！崩钍嗾f,，上海寫字樓均價從2010年一季度到2011年三季度期間，從最初的3.09萬元/平方米快速上漲到最高5.37萬元/平方米,，2011年四季度又猛跌到4.07萬元/平方米,，到2012年二季度，均價依然只有3.83萬元/平方米,。“很多人說這是一個雙重抄底機會,�,！�
投資客的進入，或許也為上海的開發(fā)商提供了信心,。公開數(shù)據(jù)顯示,，2011年4月到2012年4月期間，上海辦公樓,、商業(yè)經(jīng)營用房開發(fā)投資累積同比增速多數(shù)月份都是負增長,，但在最近兩個月，兩項增速指標同時出現(xiàn)正增長,，2012年6月間分別達到11.1%和27.7%,，而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月,，上海居住用地成交3幅,，溢價為15.7%到71.4%不等；同期商業(yè)用地成交10幅,，最高溢價率超過400%,。
當然，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加強投入,，也是投資客看好商業(yè)地產(chǎn)的重要原因,，因為這意味著更多的投資載體。以綠地集團為例,，張玉良就告訴本刊記者,，2012年，綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售額中,，住宅占60%,，商業(yè)地產(chǎn)占40%，但張玉良的目標是將這個比例顛倒過來,，也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷售額占60%,，“這還不包括綠地自己持有的商業(yè)物業(yè)”,。