中指院8月1日發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，7月份70個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲,。值得注意的是,，此次價(jià)格上漲主要集中于二三線城市，而一線城市房價(jià)則相對(duì)平穩(wěn),。
專家表示,，中央對(duì)樓市調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決,，不少地方開始嚴(yán)厲執(zhí)行相關(guān)細(xì)則，未來樓市政策仍然延續(xù)從緊趨勢(shì),。
漲多跌少 七成城市房價(jià)環(huán)比上漲
中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告稱,，7月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%,。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲,，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比,，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加25個(gè),。而同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第4個(gè)月下跌,，跌幅為1.77%,，比上月縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)。
中指院分析稱,，總體來看7月百城住宅平均價(jià)格自6月止跌后再次環(huán)比上漲，且同比跌幅進(jìn)一步收窄,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“從數(shù)據(jù)來看，7月房價(jià)環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多,，整體上房價(jià)止跌態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成�,！�
常清認(rèn)為,，造成7月多城價(jià)格環(huán)比上漲原因主要在于,，“一方面是因?yàn)槌山辉鲩L推動(dòng)價(jià)格上漲,。7月份多地成交量創(chuàng)調(diào)控后新高，短期的供需失衡導(dǎo)致了市場(chǎng)參與者的心理發(fā)生轉(zhuǎn)變,，部分恐慌性購房者增加”。另外,，則是信貸政策方面的利好效果開始體現(xiàn),。“經(jīng)過前后兩次降息,，利率累計(jì)下調(diào)0.5%，購房成本降低不僅刺激了購房熱情,，對(duì)于市場(chǎng)未來預(yù)期影響則更為明顯,�,！�
值得注意的是,，7月份出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市集中在二三線城市，且漲幅明顯高于一線城市,。數(shù)據(jù)顯示,，7月份北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15470元/平方米,，環(huán)比上月上漲幅度為0.27%,，與去年同期相比則下跌2.32%,，是連續(xù)第7個(gè)月同比下跌,。尤其是上海,，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，7月全市商品住宅成交面積為78.9萬平方米,，與6月突破百萬平方米的成交水平存在較大差距,，尤其是7月下半月,，成交出現(xiàn)了一定的下行趨勢(shì)。
而在住宅價(jià)格環(huán)比上漲的70個(gè)城市中,，漲幅前十位的城市依次是：聊城,、蕪湖,、臺(tái)州、西寧,、湘潭,、無錫,、淮安,、重慶(主城區(qū)),、烏魯木齊、洛陽等二三線城市，且上漲幅度均超過1%,。除此之外,，環(huán)比出現(xiàn)上漲的其他60個(gè)城市中,，還有連云港,、哈爾濱等12個(gè)城市漲幅超過1%(含1%)。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，最近兩個(gè)月的房價(jià)指數(shù)基本反映了當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況,，全國主要城市的確出現(xiàn)了明顯的漲多跌少現(xiàn)象。而在正常的市場(chǎng)情況下,，只要成交量回升，價(jià)格肯定會(huì)上漲,，并不會(huì)出現(xiàn)量漲價(jià)跌或者量漲價(jià)停滯的現(xiàn)象,。他進(jìn)一步表示，“實(shí)際上最近幾個(gè)月的成交量復(fù)蘇已經(jīng)明顯使得很多城市房價(jià)出現(xiàn)上漲,，部分城市價(jià)格已經(jīng)接近歷史最高點(diǎn)�,！�
市場(chǎng)回暖 “降價(jià)促銷”活動(dòng)減少
中指院在報(bào)告中稱，除了近期央行連續(xù)降息,、降準(zhǔn),，對(duì)首次置業(yè)及改善性需求起到一定程度的刺激作用外,，“部分品牌房企開發(fā)的項(xiàng)目在成交量帶動(dòng)下，主動(dòng)調(diào)高價(jià)格或取消折扣,，另一方面，高端市場(chǎng)的走熱也拉高了市場(chǎng)整體價(jià)位,，使得7月百城價(jià)格再次上漲”。
事實(shí)上,，隨著近幾個(gè)月樓市回暖,，上半年房企庫存壓力逐步開始減輕,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)部分房企披露的年中財(cái)報(bào)分析發(fā)現(xiàn)，在3月以來的市場(chǎng)回暖背景下,，房企去庫存效果與年初相比已經(jīng)有明顯提升,，并且經(jīng)營壓力也開始緩解,。
中原地產(chǎn)張大偉也認(rèn)為,，成交量持續(xù)走高是開發(fā)商敢于提價(jià)的主要?jiǎng)恿Α８鶕?jù)中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，“7月份全國主要城市的成交量再創(chuàng)新高，全國主要54個(gè)城市簽約量接近28萬套,，比創(chuàng)下兩年來新高的6月份26.1萬套的成交量進(jìn)一步上漲了7%”,。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷稱，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本熬過了資金最緊張的時(shí)點(diǎn),�,！叭粝掳肽攴科筚Y金狀況進(jìn)一步緩解,，將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生更積極的影響,，房企投資信心也會(huì)明顯增強(qiáng),，而樓盤降價(jià)促銷的動(dòng)力則會(huì)相應(yīng)減小,�,！�
蘇艷告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，當(dāng)前房企融資環(huán)境正在持續(xù)改善,。受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑的影響,，全年穩(wěn)增長的壓力加大,，貨幣政策趨于放松,�,！坝绕溥B續(xù)兩次降息標(biāo)志貨幣和信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松。雖然開發(fā)貸依然偏緊,，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境總體上將有所改善,。另外,，首套房貸款利率優(yōu)惠等也有利于個(gè)人購房貸款的申請(qǐng),�,！�
“如果房企資金狀況緩解,，在樓市回暖的同時(shí)作用下,，房價(jià)下跌可能性將會(huì)減小,�,！碧K艷進(jìn)一步預(yù)測(cè),，自2011年三季度之后,，不少開發(fā)企業(yè)陷入了資金困境，紛紛打折促銷以回籠資金,�,！邦A(yù)計(jì)不少房企下半年將減小打折促銷的幅度,，甚至轉(zhuǎn)而提價(jià),，這對(duì)于國家抑制房價(jià)反彈的調(diào)控措施,，是一種考驗(yàn)�,！薄�
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，雖然房企資金狀況緩解,，促使?jié)q價(jià)沖動(dòng),，但是在政策高壓下，如果繼續(xù)提價(jià),，一方面會(huì)引起政府出臺(tái)更嚴(yán)厲,、更行之有效的調(diào)控政策，另一方面,，消費(fèi)者從恐慌漸漸冷靜下來后,，客觀判斷市場(chǎng)未來趨勢(shì),，若價(jià)格漲幅明顯,，則會(huì)選擇繼續(xù)觀望,，最終使企業(yè)得不償失,。
政策趨嚴(yán) 地方相繼表態(tài)調(diào)控從緊
中山市決定自8月1日起執(zhí)行新的公積金貸款政策。內(nèi)容包括,，“二套房首付比例提高至6成,。貸款利率上浮10%,，貸款額度降到30萬元。其次,，暫停發(fā)放三套(含)以上個(gè)人住房公積金貸款”,。
常清告訴記者，“從目前的趨勢(shì)看,，二三線城市相對(duì)寬松的公積金政策有進(jìn)一步收緊的可能,。”公積金政策整體從嚴(yán),，或?qū)⒋偈共糠帜芰Σ蛔闱倚枨蟛痪o迫的購房者暫緩購房,，對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響，尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)上漲走勢(shì)明顯的情況下,，從嚴(yán)的政策促使消費(fèi)者購房情緒逐漸平穩(wěn),。
宏觀政策趨緊信號(hào)愈加明顯,。日前,，國務(wù)院宣布對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。中國銀監(jiān)會(huì)主席尚福林也指出,，今年下半年,，銀監(jiān)會(huì)將堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策,，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控,，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。
7月27日,，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》,，進(jìn)一步重申堅(jiān)持調(diào)控政策。7月31日,，北京市住建委相關(guān)人員亦表示,，北京下半年將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，并透露,，針對(duì)5,、6月份樓市量價(jià)齊升情況，住建委已臨時(shí)采取了對(duì)企業(yè)的約談和告誡,，在商品房預(yù)售審批過程中進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)和監(jiān)督,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央層面近期的頻繁表態(tài)已經(jīng)對(duì)此前“微調(diào)不斷”的地方政府起到一定震懾作用,。尤其是國務(wù)院7月24日發(fā)布通知稱,，相關(guān)部委將對(duì)16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行督察，進(jìn)一步推動(dòng)政策措施落實(shí),，抑制投機(jī)投資性需求,，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果,。
接近住建部的人士透露，此次重點(diǎn)是檢查住房限購措施執(zhí)行情況,，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況,，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況,。對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施有偏差,、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改,。
顧云昌表示,，地方由于財(cái)政壓力，動(dòng)作頻頻,。此次督查,，一方面顯現(xiàn)中央對(duì)調(diào)控的決心不僅在口頭，而且也在落實(shí),，另一方面,，再次釋放堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)烈信號(hào)。督察組已經(jīng)檢查到的省份,，山東,、河北、湖北等在聽取督察組意見后已經(jīng)表示,，“對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題將高度重視,，舉一反三，盡快整改到位,，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策,。”
“政策趨嚴(yán)會(huì)抑制開發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng),，增加其降價(jià)壓力,。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為,，上周末上海頒布了旨在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的“滬六條”,，雖然并未提出新的調(diào)控政策,，但是在樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)一定下行趨勢(shì)的情況下，有效抑制開發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng),，增加其降價(jià)壓力。
“中央層面釋放的多次信號(hào)再次影響了消費(fèi)者的預(yù)期,�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,，“市場(chǎng)真正看到中央層面的調(diào)控決心，以致部分已經(jīng)動(dòng)心的消費(fèi)者,，重新回歸到繼續(xù)觀望的隊(duì)伍行列,。因此，下階段成交量將在逐步趨穩(wěn)的同時(shí)上浮,，價(jià)格方面將在短期內(nèi)維持小幅上下震蕩,�,！�