“600萬一畝的地價,，小的開發(fā)商拿不起,，就算地價打三四折,，大的開發(fā)商都不一定愿意來,。”7月25日,，余姚市一口氣推了12塊地,，其中出讓面積最大的余姚云河綠洲南側商住地塊出讓面積3.24萬平方米，容積率1.0—1.5,，掛牌起始價約2.82億元,，折合約580萬/畝。浙江省寧波余姚市一位地產(chǎn)人士表示,，余姚正在加大推地力度，但地產(chǎn)商拿地信心尚未恢復,，能否給余姚本已吃緊的土地財政雪中送炭還未可知,。
這是中國東部沿海城市縣級市土地市場的縮影。在二,、三線城市,，急于大量推地的地方政府亦不在少數(shù)。在南京,，在出臺個稅返還補貼政策鼓勵“人才”首次置業(yè)的同時,，7月至今地方政府還接連推出了51塊地，僅17日一天,，南京國土局連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預告,，出讓土地總面積合計230.2萬平方米，達2011年全年賣地量的一半,。南京市今年計劃出讓住宅地塊400萬平方米,，但是半年過去只完成了三成。
正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司副總裁郝炬向記者表示,，在二,、三線城市，由于整個經(jīng)濟環(huán)境不景氣,，稅收下降較快,，財政壓力大，推地招商將成為地方政府下半年重點工作,，力度會很大,，機會也多。
地方政府推地,，開發(fā)商是否接盤,，接盤后能否賣出去,，仍存疑問。二,、三線城市的土地市場已出現(xiàn)了分化,，“在天津、沈陽,、石家莊等供應量過剩的城市,，開發(fā)商拿地要慎重�,！币晃环康禺a(chǎn)分析師建言,。
而在北京、上海,、廣州三個一線城市,，最近一個多月以來，間或閃現(xiàn)的“地王”似乎已經(jīng)讓某些眷戀昔日繁華的地產(chǎn)商聞到了熟悉的味道,。
7月10日,，曾因釣魚臺七號院項目30萬元/平方米售價而轟動京城的中赫置地，擊敗融創(chuàng)等多家大型民營地產(chǎn)公司,，以26.3億元以及16400平方米的回購房面積競得北京萬柳地塊,，樓面地價超過4萬元/平方米。
7月以來,，北京已成交了5宗住宅用地,，而整個上半年成交的住宅用地也不過只有5宗。
近兩個月,，萬科,、保利、恒大,、龍湖,、融創(chuàng)、綠地等龍頭房企共拿地47塊,，總土地出讓金額約125億元,。其中，萬科僅6月即花費21億元新增權益土地儲備71.7萬平方米,；保利在重慶,、成都、武漢,、石家莊,、西安等地新增多個項目；恒大以13.2億元拿下廣州珠江新城地塊,，以37億元拿下濟南7幅地塊,，并同時宣布150億元投資哈爾濱項目,；龍湖地產(chǎn)在廈門花17.37億摘下集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊。
這究竟意味著真正的回暖已經(jīng)到來,，還是僅僅是回光返照,？
就此話題接受采訪的多位房地產(chǎn)分析師表示，在目前的市場形勢下,，當前涌現(xiàn)的以萬柳地王為代表的“地王”“只是個案”,，不僅放眼全國這樣的火熱局面并不多見，即便在出現(xiàn)地王的幾個一線城市,，短期內也很難具備代表意義,。
“短期內出現(xiàn)地王頻現(xiàn)局面的概率很小。萬柳只是個案,，畢竟四環(huán)內的地越來越少,。”郝炬表示,。
北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅則稱,，下半年不會比上半年更好，短期而言土地拍賣市場不會很樂觀,，開發(fā)商大多還是在忙于銷售，想辦法去庫存,。從全國土地儲備的總量來說,，已可供開發(fā)商開發(fā)三年以上，只是不同開發(fā)商的儲備量有差異,，不排除出現(xiàn)青黃不接的開發(fā)商,。去年來說土地收入運行狀況之所以還不錯，是因為商業(yè)地產(chǎn)頂住壓力,，但今年商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了過剩,。幾乎所有城市都未完成上半年土地供應計劃，地王也僅僅出現(xiàn)在個別成交量已經(jīng)開始回暖的一線城市,。
張寅認為,，現(xiàn)在的“地王”和2007年、2009年和2010年上半年頻出的地王已不可同日而語,，之所以還會出現(xiàn)萬柳地王這樣的個案,，也是因為“以往的地王未受到懲罰，沒吸取教訓的開發(fā)商還以為仍然可以按照以前的規(guī)則操作,，所以賭一把,。這是一種歷史遺留現(xiàn)象，下一步不會再有,，一方面政府會加強監(jiān)管,，另一方面開發(fā)商自然也會選擇更加理性地參與”,。
“從我們調查的情況看，前三個月開發(fā)商拿地的熱情和量都不大,。今年4月開始,，我們就建議開發(fā)商可以拿一部分合適的地塊了。5,、6月開始,，整個市場回暖，主要是以價換量的功勞,。1-6月,，房地產(chǎn)市場成交的情況較好，降幅減少,，開發(fā)商的現(xiàn)金狀況會好些,。”郝炬表示,，現(xiàn)在已經(jīng)可以說是拿地相對好的時候,，但目前來講整個市場情況還不是太好，大部分地產(chǎn)商的拿地意愿還不是很強烈,，“目前宏觀經(jīng)濟狀況,，房地產(chǎn)宏觀調控力度都決定了現(xiàn)有調控政策不會放松。現(xiàn)在國務院又派檢查組到若干重點城市檢查調控執(zhí)行情況了,�,？傮w來看，短期大幅反彈機會不大,�,！�
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成交價款下降了13.3%,。上海易居的報告則顯示,，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米,，同比下降19.9%,，降幅比1-5月份擴大1.2個百分點；土地成交價款3441億元,，下降13.3%,，降幅擴大3.3個百分點。據(jù)統(tǒng)計,，上半年房地產(chǎn)用地流標流拍共1882宗,，去年同期則為1018宗。其中,，商服用地流標流拍625宗,，同比增加96.5%,，住宅用地流標流拍1257宗，同比增加79.6%,。全國共上報高價地即總價或單價創(chuàng)新高,，或溢價率超過50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數(shù)24宗，遠少于去年同期的433宗,。
張寅認為,，8月開始，北京的房地產(chǎn)市場會開始為期4—6周的短期休整,，成交量環(huán)比會回落,，不會低于10%，大概會在10%—15%,。9月中下旬成交量又會止跌回升,，直到11月。
至于全國的情況,，每個城市情況不同,。整體而言供大于求，但是個別城市小戶型缺口大,。例如北京二手房價已創(chuàng)歷史新高,，90平方米以下小戶型單價漲了20%，90—140平方米戶型價格沒動,，140平方米以上的豪宅價格還在往下,，這說明豪宅供應依然過大。
郝炬建議,，開發(fā)商在拿地時，需要注意業(yè)態(tài)組合搭配,，多考慮高周轉率的項目,。“我們把項目分成三種,，一種是快盤,，即周轉率高的招拍掛凈地，行情不好的情況下降價也能賣出去,，這個應占40%—60%,。慢盤、長盤都不能超過40%,�,！焙戮嬲f，去年綠城之所以出現(xiàn)危機,，和產(chǎn)品結構密不可分,，當然也有區(qū)域布局不合理的問題,。