“600萬一畝的地價,，小的開發(fā)商拿不起，就算地價打三四折,，大的開發(fā)商都不一定愿意來,。”7月25日,，余姚市一口氣推了12塊地,，其中出讓面積最大的余姚云河綠洲南側(cè)商住地塊出讓面積3.24萬平方米，容積率1.0—1.5,，掛牌起始價約2.82億元,，折合約580萬/畝。浙江省寧波余姚市一位地產(chǎn)人士表示,，余姚正在加大推地力度,，但地產(chǎn)商拿地信心尚未恢復(fù)，能否給余姚本已吃緊的土地財政雪中送炭還未可知,。
這是中國東部沿海城市縣級市土地市場的縮影,。在二、三線城市,，急于大量推地的地方政府亦不在少數(shù),。在南京，在出臺個稅返還補貼政策鼓勵“人才”首次置業(yè)的同時,，7月至今地方政府還接連推出了51塊地,，僅17日一天，南京國土局連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告,，出讓土地總面積合計230.2萬平方米,，達(dá)2011年全年賣地量的一半。南京市今年計劃出讓住宅地塊400萬平方米,，但是半年過去只完成了三成,。
正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司副總裁郝炬向記者表示，在二,、三線城市,，由于整個經(jīng)濟環(huán)境不景氣，稅收下降較快,，財政壓力大,，推地招商將成為地方政府下半年重點工作，力度會很大,，機會也多,。
地方政府推地,，開發(fā)商是否接盤，接盤后能否賣出去,，仍存疑問,。二、三線城市的土地市場已出現(xiàn)了分化,，“在天津,、沈陽、石家莊等供應(yīng)量過剩的城市,，開發(fā)商拿地要慎重,。”一位房地產(chǎn)分析師建言,。
而在北京,、上海、廣州三個一線城市,，最近一個多月以來,，間或閃現(xiàn)的“地王”似乎已經(jīng)讓某些眷戀昔日繁華的地產(chǎn)商聞到了熟悉的味道。
7月10日,，曾因釣魚臺七號院項目30萬元/平方米售價而轟動京城的中赫置地,，擊敗融創(chuàng)等多家大型民營地產(chǎn)公司，以26.3億元以及16400平方米的回購房面積競得北京萬柳地塊,，樓面地價超過4萬元/平方米,。
7月以來，北京已成交了5宗住宅用地,，而整個上半年成交的住宅用地也不過只有5宗,。
近兩個月，萬科,、保利、恒大,、龍湖,、融創(chuàng)、綠地等龍頭房企共拿地47塊,，總土地出讓金額約125億元,。其中，萬科僅6月即花費21億元新增權(quán)益土地儲備71.7萬平方米,；保利在重慶,、成都、武漢,、石家莊,、西安等地新增多個項目,；恒大以13.2億元拿下廣州珠江新城地塊，以37億元拿下濟南7幅地塊,，并同時宣布150億元投資哈爾濱項目,；龍湖地產(chǎn)在廈門花17.37億摘下集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊。
這究竟意味著真正的回暖已經(jīng)到來,，還是僅僅是回光返照,？
就此話題接受采訪的多位房地產(chǎn)分析師表示，在目前的市場形勢下,，當(dāng)前涌現(xiàn)的以萬柳地王為代表的“地王”“只是個案”,，不僅放眼全國這樣的火熱局面并不多見，即便在出現(xiàn)地王的幾個一線城市,，短期內(nèi)也很難具備代表意義,。
“短期內(nèi)出現(xiàn)地王頻現(xiàn)局面的概率很小。萬柳只是個案,，畢竟四環(huán)內(nèi)的地越來越少,。”郝炬表示,。
北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅則稱,，下半年不會比上半年更好，短期而言土地拍賣市場不會很樂觀,，開發(fā)商大多還是在忙于銷售,，想辦法去庫存。從全國土地儲備的總量來說,，已可供開發(fā)商開發(fā)三年以上,，只是不同開發(fā)商的儲備量有差異，不排除出現(xiàn)青黃不接的開發(fā)商,。去年來說土地收入運行狀況之所以還不錯,，是因為商業(yè)地產(chǎn)頂住壓力，但今年商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了過剩,。幾乎所有城市都未完成上半年土地供應(yīng)計劃,，地王也僅僅出現(xiàn)在個別成交量已經(jīng)開始回暖的一線城市。
張寅認(rèn)為,，現(xiàn)在的“地王”和2007年,、2009年和2010年上半年頻出的地王已不可同日而語，之所以還會出現(xiàn)萬柳地王這樣的個案,，也是因為“以往的地王未受到懲罰,，沒吸取教訓(xùn)的開發(fā)商還以為仍然可以按照以前的規(guī)則操作，所以賭一把,。這是一種歷史遺留現(xiàn)象,，下一步不會再有，一方面政府會加強監(jiān)管,，另一方面開發(fā)商自然也會選擇更加理性地參與”,。
“從我們調(diào)查的情況看，前三個月開發(fā)商拿地的熱情和量都不大,。今年4月開始，我們就建議開發(fā)商可以拿一部分合適的地塊了,。5,、6月開始，整個市場回暖,，主要是以價換量的功勞,。1-6月,，房地產(chǎn)市場成交的情況較好，降幅減少,，開發(fā)商的現(xiàn)金狀況會好些�,！焙戮姹硎�,，現(xiàn)在已經(jīng)可以說是拿地相對好的時候,，但目前來講整個市場情況還不是太好，大部分地產(chǎn)商的拿地意愿還不是很強烈,，“目前宏觀經(jīng)濟狀況，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度都決定了現(xiàn)有調(diào)控政策不會放松�,，F(xiàn)在國務(wù)院又派檢查組到若干重點城市檢查調(diào)控執(zhí)行情況了�,？傮w來看,，短期大幅反彈機會不大�,！�
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成交價款下降了13.3%。上海易居的報告則顯示,，上半年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米,，同比下降19.9%，降幅比1-5月份擴大1.2個百分點,；土地成交價款3441億元，下降13.3%,，降幅擴大3.3個百分點。據(jù)統(tǒng)計,，上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍共1882宗，去年同期則為1018宗,。其中,，商服用地流標(biāo)流拍625宗,，同比增加96.5%，住宅用地流標(biāo)流拍1257宗,，同比增加79.6%。全國共上報高價地即總價或單價創(chuàng)新高,，或溢價率超過50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數(shù)24宗，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗,。
張寅認(rèn)為，8月開始,，北京的房地產(chǎn)市場會開始為期4—6周的短期休整,，成交量環(huán)比會回落,，不會低于10%，大概會在10%—15%,。9月中下旬成交量又會止跌回升,，直到11月,。
至于全國的情況，每個城市情況不同,。整體而言供大于求，但是個別城市小戶型缺口大,。例如北京二手房價已創(chuàng)歷史新高,，90平方米以下小戶型單價漲了20%,，90—140平方米戶型價格沒動,，140平方米以上的豪宅價格還在往下，這說明豪宅供應(yīng)依然過大,。
郝炬建議，開發(fā)商在拿地時,，需要注意業(yè)態(tài)組合搭配，多考慮高周轉(zhuǎn)率的項目,�,！拔覀儼秧椖糠殖扇N,，一種是快盤，即周轉(zhuǎn)率高的招拍掛凈地,，行情不好的情況下降價也能賣出去，這個應(yīng)占40%—60%,。慢盤、長盤都不能超過40%,�,！焙戮嬲f,，去年綠城之所以出現(xiàn)危機，和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)密不可分,，當(dāng)然也有區(qū)域布局不合理的問題。