廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會日前公布上半年房地產(chǎn)市場分析報告,，前半年廣東房地產(chǎn)投資增速放緩,，商品房交易先冷后熱,，企業(yè)資金充裕度有所緩解,。專家和業(yè)內(nèi)人士認為，下半年房地產(chǎn)投資情況與銷量密切相關(guān),，調(diào)控政策仍有趨嚴可能,，開發(fā)商不宜盲目樂觀、盲目漲價,。
投資增速放緩資金緊張有所緩解
今年上半年,，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增速呈現(xiàn)逐月快速回落趨勢。上半年全省完成投資2193.39億元,，同比增長10.0%,，增幅比今年第一季度和去年同期分別降低13.9%和22.2%。與過去兩年投資的快速增長相比,，今年上半年的增長勢頭明顯乏力,，尤其是第二季度，其同比增速僅為1.5%,。
今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積962.03萬平方米,，同比下降17.5%。同期土地成交價款223.76億元,，同比增長14.4%,；土地購置均價為2326元/平方米,。從近年同期土地購置情況來看，今年上半年購置面積與2006年和2009年相當,，均屬于成交較少的年份,，反映出當前土地市場總體仍較為冷清。
廣東中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示,，由于上半年發(fā)展商廣泛采用以價換量策略,，回籠資金，企業(yè)資金鏈緊張情況總體有所緩解,。
根據(jù)廣東省房協(xié)市場研究部,、華南理工大學建筑學院建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所等機構(gòu)統(tǒng)計分析，國內(nèi)貸款和自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金小計比重呈逐月下降趨勢,，其他資金(主要是銷售回籠資金)占比則逐月上升,，反映出企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化,，資金壓力比年初明顯得到緩解,。
記者發(fā)現(xiàn)，雖然上半年廣東個人按揭貸款395.89億元,，同比下降6.6%,，但伴隨著銷售市場的逐月反彈，6月個人按揭貸款數(shù)據(jù)已接近去年同期水平,。隨著差別化信貸政策的貫徹落實,，加上當前市場交易以首次置業(yè)為主，預計隨著定金及預收款增速的回升,，個人按揭貸款增速也將逐步恢復增長,，下半年企業(yè)的資金壓力將有所放緩。
但值得注意的是,，上半年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度(到位資金/房地產(chǎn)開發(fā)投資額)為156%,，比去年同期低7個百分點，為2004年以來同期次低,。反映出當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力依然不小,，行業(yè)投資仍面臨收縮壓力。
商業(yè)住宅成限購下第二增長點
廣東省統(tǒng)計局日前公布,，上半年全省商品房銷售面積2977.00萬平方米,，同比下降10.8%；銷售額2398.18億元,，同比下降7.3%,；銷售均價8056元/平方米，同比增長3.9%,。其中,，商品住宅銷售面積2686.71萬平方米,，同比下降11.3%；銷售額2040.46億元,，同比下降9.7%,；銷售均價7595元/平方米，同比增長1.9%,。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房合計銷售209.71萬平方米,，增長7.3%，比商品住宅銷售面積增幅高18.6個百分點,。
在住宅市場受到嚴厲的政策調(diào)控下,，商用物業(yè)銷售表現(xiàn)相對更為通暢。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn),，與往年同期相比,，今年上半年商品房的銷售面積和銷售額同比雖然為負增長，但絕對數(shù)量為近十年同期的次高,；商品住宅的銷售面積也僅低于2009和2011年同期,。而從月度數(shù)據(jù)分析，上半年廣東商品房交易呈現(xiàn)“先冷后熱”的態(tài)勢,。前兩月成交量只有621.95萬平方米,，相比2011年同期下降22%，而在第二季度成交量逐月遞增,，6月創(chuàng)下上半年單月最高,，達到727.6萬平方米。
黃韜等認為,，從現(xiàn)在的市場形勢觀察,，活躍的市場氛圍仍在持續(xù)，7月銷量可能有微幅下降,，但仍會維持在高位,。
但據(jù)廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至6月底,，全省商品房屋待售面積仍高達3216.22萬平方米,，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米,，占總增量的51.6%,；均創(chuàng)下近十年來新高。從商品房待售年限看,，待售1年以內(nèi)1117.14萬平方米,，占總待售面積的34.7%，比去年底增加196.01萬平方米；待售1-3年1732.82萬平方米,，占53.9%,，比去年末增加345.53萬平方米；待售3年以上366.26萬平方米,，占11.4%,。
下半年投資下降銷售壓力仍存
黃韜等專家認為，價格和成交量暴漲,、暴跌都不是中央政府樂于看到的,。平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)不僅對于經(jīng)濟、也對社會的穩(wěn)定有重要意義,。
年中之際,，降息、房貸優(yōu)惠利率等刺激與“限購,、限價,、限貸”等調(diào)控暫時構(gòu)成“脆弱的平衡”。一些業(yè)內(nèi)人士認為,，下半年,，真正的博弈才開始。
此輪回暖并不是無規(guī)則的“普漲”,，而帶有鮮明的“剛需拉動”特點,。在中央多次表態(tài)不取消限購的條件下,，缺少投機和投資型需求的介入,，支撐成交“量價飆升”的基礎很低。交易量能否延續(xù)大幅上漲的態(tài)勢尚存疑問,。對此,，專家表示，下半年投資增速能否企穩(wěn),，一定程度上取決于銷量能否繼續(xù)保持回升,。
雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積、新開工面積同比增速均現(xiàn)兩位數(shù)下降,，在建項目數(shù)量較上年末也有所減少,，開發(fā)建設呈放緩態(tài)勢。但由于前兩年商品房新開工面積大幅增長,，若順利施工,，今明兩年可供應量預計能夠滿足市場需求。
此外,，開發(fā)商的去化壓力和資金鏈仍很嚴峻,，不足以支持開發(fā)商提價的戰(zhàn)略。萬科統(tǒng)計，北上廣深等14個主要城市5月末的庫存水平為1.14億平方米,，仍在近年歷史高位,。“即使按照房企5月份‘全線飄紅’的銷售量計算,，庫存去化周期也長達近11個月”,。萬科有關(guān)負責人表示。
五六月份以來銷量持續(xù)擴大,，反映出市場需求方基本結(jié)束觀望,，入市出手的意愿加強。專家建議,，但當前商品房庫存量處于歷史高位,，開發(fā)企業(yè)在看好后市的同時不宜過分樂觀，市場的回暖一方面將使企業(yè)的優(yōu)惠幅度收小甚至提價,，另一方面將帶動高端樓盤的銷售,，導致因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化出現(xiàn)的房價上升，控價,、問責等行政措施可能再現(xiàn),，限價銷售或?qū)⒏鼮閲绤枴Ｆ髽I(yè)切忌盲目樂觀非理性漲價,，應盡快完成銷售回籠資金,。