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中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院23日發(fā)布《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，認為上半年房地產(chǎn)市場總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間,，但近期呈現(xiàn)回暖偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢,。報告預(yù)警半年后房價存在報復(fù)性反彈風(fēng)險，建議取消對首套房的貸款優(yōu)惠利率,。
報告稱,，今年上半年盡管房地產(chǎn)供求仍處在調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，但住房供給后續(xù)不足,，房地產(chǎn)存貨壓力持續(xù)增大,，需求反彈過速，成交量已經(jīng)回暖,。盡管住房價格同比下降符合目標(biāo),，但環(huán)比出現(xiàn)反彈，房價走勢偏離調(diào)控目標(biāo),；雖然住房金融總體增長穩(wěn)定,，信貸結(jié)構(gòu)合理，但有資金過快增長和違約積聚的隱憂,；土地市場量價齊跌過速,，存在未來價格反彈的壓力。
“當(dāng)前正值中國房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期,，形勢異常嚴(yán)峻與復(fù)雜,，雖然總體仍處于調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但是隨著市場回暖壓力加大,，市場走勢可能偏離調(diào)控目標(biāo),。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長,、“住房問題研究”課題組組長高培勇說,。他認為，在房價調(diào)控停滯不前,、經(jīng)濟增速放緩的背景下,，當(dāng)前可以操控市場的宏觀手段選擇范圍縮窄，房地產(chǎn)調(diào)控將愈加艱難,。
的確,，接連的兩次降息,，雖然不是針對房地產(chǎn)市場，但著實影響了市場的預(yù)期,，使部分購房者對短期內(nèi)房價繼續(xù)下行的預(yù)期信心不足,，觀望需求進一步釋放。甚至消失已久的排隊購房現(xiàn)象又開始重現(xiàn),，“日光盤”在各地頻頻上演,。不僅如此，6月份房價9個月后首次止跌回升,，國家統(tǒng)計局18日公布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,，新房價格環(huán)比上漲的城市由此前的6個增至25個，二手房環(huán)比上漲城市數(shù)量由18個增至31個,。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任,、“住房問題研究”課題組副組長倪鵬飛表示，上半年市場走勢偏離調(diào)控目標(biāo),，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場恐慌引起的,，而不是宏觀政策微調(diào)實際作用導(dǎo)致的，但是這一回漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度,�,！�2012上半年住房市場的形式及其變化是住房市場各方相互博弈，尤其是各方與中央調(diào)控政策博弈并動態(tài)演化的結(jié)果,�,！蹦啭i飛對《經(jīng)濟參考報》記者說。
不僅市場預(yù)期發(fā)生變化,，地方“政策微調(diào)”也在反復(fù)試探,。盡管近來多個部門2個月內(nèi)9次表態(tài)不放松樓市調(diào)控，但是在“穩(wěn)增長”壓力下,，一些地方政府卻按捺不住為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的沖動,。繼河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后，珠海又?jǐn)M將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū),，但消息剛曝出4個小時即被連夜叫停,。
“下半年，中央的房地產(chǎn)調(diào)控將面臨諸多復(fù)雜的矛盾,�,！蹦啭i飛說，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機制內(nèi)生,，而是通過行政高壓手段實現(xiàn),，因此基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性,，包括報復(fù)性反彈導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣風(fēng)險和資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風(fēng)險等兩大風(fēng)險,。
對于未來房價走勢,，報告指出，目前住房市場供應(yīng)相對充分,，開發(fā)商資金緊張,，尚不具備報復(fù)性反彈的條件。但是,，在經(jīng)歷半年以上的住房吸納周期,，商品房庫存消耗到達一定程度后，開發(fā)企業(yè)上調(diào)價格底氣將增加,，如果沒有有效的調(diào)控措施，一,、二線城市房價有出現(xiàn)快速反彈的風(fēng)險,。
摩根大通首席中國經(jīng)濟學(xué)家大中華區(qū)經(jīng)濟研究部主管朱海斌也表示，下半年政策風(fēng)險是房地產(chǎn)市場的一大風(fēng)險,。一方面,，若調(diào)控過緊，時間過長,，將導(dǎo)致樓市面臨崩盤風(fēng)險,；另一方面，若調(diào)控放松,，將導(dǎo)致樓市反復(fù),。
對此，倪鵬飛建議,，下半年爭取實現(xiàn)促進宏觀經(jīng)濟和住房市場的雙雙軟著陸,。在價格上，要扭轉(zhuǎn)一度回漲的趨勢,，使之重新回到總體回落的方向上來,；在銷售上，總體基本平穩(wěn),，保障房和普通商品房銷售比例上升,；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y,，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加,。
在具體政策上，他建議完善差別化的金融政策,。包括取消“商業(yè)銀行對(首套房)個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的優(yōu)惠,，改為“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率”，二套房的貸款比基準(zhǔn)利率上浮20%,。實行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自動上浮普通行業(yè)貸款0.5個百分點的貸款制度,，保障性房地產(chǎn)開發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5個百分點的制度,。倪鵬飛同時建議，應(yīng)取消期房預(yù)售制度,，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道,，在商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售制度,，有利于控制開發(fā)商資金了,，促進開發(fā)商快建快銷。
但是,，在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家中,，也有人對上述報告持不同的觀點。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,，在限購,、限貸政策基本面不變的情況下，房地產(chǎn)市場不會發(fā)生根本性變化,。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示,，在信貸政策上，我們?nèi)詰?yīng)堅持支持剛需人群購房需求,，加大優(yōu)惠力度,，實行差異化信貸政策。
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