在2012年上半年剛剛結(jié)束,、市場(chǎng)成交量逐漸回暖的時(shí)刻，合作建房之風(fēng)再度席卷北京樓市,。7月11日,，北京合作建房項(xiàng)目舉行新聞發(fā)布會(huì),，擁有多年房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的孫智群進(jìn)軍合作建房,，聲稱(chēng)其建設(shè)的房子比市場(chǎng)價(jià)低40%,。沉寂多年的“合作建房”重又進(jìn)入人們的視野,。
買(mǎi)房人聯(lián)合做開(kāi)發(fā)商,，共同出資,、選地、設(shè)計(jì)施工,、驗(yàn)收入住,，以節(jié)約成本，建設(shè)低于市場(chǎng)價(jià)的房子,。2004年,，聯(lián)想IT工程師于凌罡在中國(guó)首次提出這種購(gòu)房理念，但是因?yàn)?次拿地失敗，合作建房項(xiàng)目終告失敗,。
近10年之后,，復(fù)制于凌罡模式的趙智強(qiáng)、孫智群等人能不能夠成功,，合作建房到底有什么魔力令人趨之若鶩,，記者采訪了合作建房的發(fā)起人孫智群、曾世平等,，探討合作建房的樂(lè)與憂(yōu),。
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承諾房?jī)r(jià)比市場(chǎng)便宜四成 |
毫無(wú)疑問(wèn)，個(gè)人合作建房最為吸引買(mǎi)房人的便是房?jī)r(jià)低廉,。孫智群在新聞發(fā)布會(huì)上公布了通州北關(guān)環(huán)島往北地塊和大興龐各莊地塊成為北京合作建房的意向地塊,。據(jù)其描述，通州及大興地塊交通狀況良好,，面積大小合適，體量容易操作,。核算地價(jià)成本及建安成本后,，通州房?jī)r(jià)確定在8900元，大興為7624元,。該均價(jià)由地價(jià)成本,、土地成本和綜合建設(shè)成本組成，將有2%的浮動(dòng)資金,。
他還透露,，在住宅設(shè)計(jì)方面，計(jì)劃戶(hù)型實(shí)際使用率和使用效果大于商品房戶(hù)型面積,，共設(shè)一居,、二居、三居,、四居四種房型,，平均面積在80平方米左右，10萬(wàn)平方米的土地需召集1300戶(hù)合作者,。
這樣的價(jià)格在通州和大興的同等位置極具競(jìng)爭(zhēng)力,，但也有不少人對(duì)合作建房能否在招拍掛時(shí)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)實(shí)力房企奪得土地提出質(zhì)疑。孫智群回應(yīng)稱(chēng),，土地市場(chǎng)冷暖均是雙刃劍,，“土地市場(chǎng)很冷，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的預(yù)期,，大家都在等待,，這個(gè)時(shí)候我們推出合作建房更有意義。而土地增值的時(shí)候，房企的拿地?zé)崆橛只貋?lái)了,，房企通過(guò)加價(jià)拿地,，成本提高，房?jī)r(jià)又會(huì)提升,，又會(huì)讓大家看到合作建房的好處,。所以我認(rèn)為在一段時(shí)期之內(nèi)，合作建房的成功率增加了,�,！�
另外一個(gè)合作建房項(xiàng)目的發(fā)起人曾世平也強(qiáng)調(diào)了房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)。他說(shuō)：“有錢(qián)人可以買(mǎi)商品房,，困難人群可以申請(qǐng)公租房,、經(jīng)濟(jì)適用房，唯有處在夾心層的人群沒(méi)有合適的房子,，合作建房的潛在客戶(hù)正是這些人,。”他認(rèn)為,，保守估計(jì)也能比同地段的商品房便宜四成,。個(gè)人合作建房首先節(jié)省了融資成本，這部分成本大約占房?jī)r(jià)的15%—20%,；再就是銷(xiāo)售成本,，不需要搞專(zhuān)門(mén)的售樓處，也不用招聘售樓小姐,，這部分費(fèi)用大約占
10%—15%,；還有就是公司利潤(rùn)，一般房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最低也要在20%,，而合作建房?jī)H僅有3%的管理費(fèi),。此外還能省一筆的就是“公關(guān)費(fèi)用”，“所以便宜四成不是毫無(wú)根據(jù)的吹噓”,。
與孫智群高調(diào)公布意向地塊不同,，曾世平顯得非常謹(jǐn)慎。他透露,，目前已經(jīng)選中了兩個(gè)目標(biāo)地塊,，在南四環(huán)與南五環(huán)，這里相比較通州地塊更加接近市中心,，交通便利,，而且開(kāi)發(fā)程度低，價(jià)格相對(duì)便宜,。不過(guò),，他沒(méi)有透露地塊的具體位置,。“吸取了之前北京合作建房失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，拿地還是低調(diào)些為好”,，他說(shuō)。
合作建房這個(gè)概念由來(lái)已久,，在國(guó)外合作建房項(xiàng)目往往能夠獲得政府的支持,。我國(guó)也有相關(guān)的政策，1991年12月31日,，由國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》第六條：“住房投資和建設(shè)體制問(wèn)題,。住房投資和建設(shè)體制的改革，就是把現(xiàn)行由國(guó)家,、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制,，轉(zhuǎn)換成國(guó)家、集體,、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制,。各地政府應(yīng)大力支持單位或個(gè)人的集資、合作建房,，特別是結(jié)合“解�,！薄ⅰ敖饫А边M(jìn)行的集資,、合作建房。計(jì)劃,、金融,、財(cái)政、稅收,、城建,、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)該積極配合,、支持,，通過(guò)減免稅費(fèi)等扶持政策，努力降低建房造價(jià),�,！�
1994年7月18日，由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵(lì)集資合作建房,，繼續(xù)發(fā)展住房合作社,，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性,，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造,。”以上從政策上闡述了國(guó)家對(duì)個(gè)人集資建房的態(tài)度是鼓勵(lì)與支持的。
實(shí)際操作中,，合作建房者并沒(méi)有獲得政策上的具體支持,，曾世平說(shuō)：“我們?cè)跍刂莸暮献鹘ǚ宽?xiàng)目完全按照商品房建設(shè)的流程來(lái)操作，審批的過(guò)程更加復(fù)雜了,�,！�
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報(bào)名人數(shù)不足
購(gòu)房者在觀望 |
7月12日，孫智群開(kāi)放的合作建房項(xiàng)目接收到的報(bào)名者還不到百人,。而另外一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾世平告訴記者,，他們現(xiàn)在已經(jīng)有五百人報(bào)名了，可是仍然沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的數(shù)量,。
合作建房因其特有的方式而能夠有效控制成本,，但前提是能夠有足夠的資金拿到土地。前期的準(zhǔn)備工作非常重要,。曾世平說(shuō)：“北京的地塊比較大,，需要吸納的合作者多，在管理和資金方面的壓力也非常大,�,！睂O智群負(fù)責(zé)項(xiàng)目首先需要交納25萬(wàn)元的預(yù)付款，而曾世平負(fù)責(zé)的項(xiàng)目只需交800元的報(bào)名費(fèi),；盡管有500人報(bào)名,，但究竟有多少人是真正的合作者還未可知。
購(gòu)房者的觀望態(tài)度在孫智群和曾世平等人看來(lái)是正常的,，畢竟要將如此巨額的資金投入到一個(gè)還未可期的項(xiàng)目之中需要巨大的勇氣,。如何建立起組織者與購(gòu)房者間的信任，也是合作建房必須要跨過(guò)的一道坎,。
孫智群介紹說(shuō),，在地塊招拍掛環(huán)節(jié)，買(mǎi)房人要向銀行專(zhuān)管賬戶(hù)打入資金,。設(shè)計(jì),、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)都將進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo),，做到公開(kāi)公正,。如果買(mǎi)房人想中途退出，將退還購(gòu)買(mǎi)者的本金和利息,。不論拿到的地塊處于什么位置,，合作建房的價(jià)錢(qián)，都會(huì)比開(kāi)發(fā)商建設(shè)的房?jī)r(jià)低百分之四十左右,，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是關(guān)鍵,。即使在偏遠(yuǎn)郊區(qū),，我們也會(huì)根據(jù)買(mǎi)房人需求，和公交部門(mén)洽談,，增加那里的線(xiàn)路,。
孫智群同時(shí)介紹了北京合作建房的組織架構(gòu)，未來(lái)合作建房組織將包括五個(gè)職能板塊：資金監(jiān)管委,，保證資金的安全,；成本核算部，價(jià)格是否合理,，由成本核算委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管,；工程質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)；監(jiān)察部及法律顧問(wèn),。他說(shuō),，有了程序和組織架構(gòu)的保障，合作建房的成功性將大大提高,。
曾世平的項(xiàng)目也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題,，他們的辦法是在銀行建立委托賬戶(hù)。合作建房的全部資金都在這個(gè)委托賬戶(hù)之中,。這個(gè)賬戶(hù)的動(dòng)用需要合作建房組織者,、業(yè)主代表和銀行三方面的簽字。假如拿地不成功,，將會(huì)全額返還預(yù)付資金,。
合作建房的熱潮引起了一些部門(mén)的注意，北京市國(guó)土局方面曾經(jīng)表示,，住房建設(shè)用地只能由具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司通過(guò)競(jìng)拍獲得土地的建設(shè)使用權(quán),。而具有土地開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司，只要手續(xù)齊全,，就可以土地競(jìng)拍。北京市住建委方面也表示,，對(duì)合作建房目前沒(méi)有明確規(guī)定,，但按照現(xiàn)有法規(guī)，只要委托的開(kāi)發(fā)商有正規(guī)的手續(xù)即可,。
中國(guó)律師精英網(wǎng)首席律師尹富強(qiáng)提到,，合作建房從法律上來(lái)說(shuō)沒(méi)有障礙，而且能有效減少中間環(huán)節(jié),，在一定程度上避免灰色支出的空間,。趙智強(qiáng)團(tuán)隊(duì)中的律師孟憲生則稱(chēng)，合作建房項(xiàng)目在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展得非常成熟,，只不過(guò)國(guó)外是以住宅合作社的名義去操作,，而國(guó)內(nèi)雖然也有一些這樣性質(zhì)的住宅合作社,，但由于合作建房多年擱置不提，這些合作社也都不再以此為業(yè)了,。孟憲生也是最早的合作建房發(fā)起者之一,，還曾參與過(guò)于凌罡的合作建房計(jì)劃。在他看來(lái),，合作建房是個(gè)可行又有益處的好事,，“嘗試著推行，沒(méi)什么不可以的,�,！�
對(duì)于合作建房的前景，許多業(yè)內(nèi)人士都持懷疑的態(tài)度,。拿地太難了,，于凌罡就是倒在了拿地的環(huán)節(jié)。和他競(jìng)拍的都是資產(chǎn)雄厚,、財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)龍頭,，許多甚至有央企的背景。曾世平打了個(gè)比方,，假如央企要是看中一塊地,，它不介意多舉兩次牌。對(duì)于合作建房者來(lái)說(shuō),，資金是定額的,，假如地塊超過(guò)了預(yù)期的價(jià)格，就很難拿到,�,！凹偃缍鄠�(gè)一千萬(wàn)，我自己就能做主,，再多了就不行了,。”曾世平說(shuō),。
即使拿到了地,，房子怎么建起來(lái)，怎樣保證質(zhì)量,、控制成本,？也是一個(gè)難題。面對(duì)比市場(chǎng)價(jià)低40%的房子,，北漂一族們很難保持冷靜,。在趙智強(qiáng)為合作建房創(chuàng)建的QQ群里，每天都有人在熱烈地討論,，在這些人眼里,，錢(qián)是唯一的問(wèn)題,，其他的都好辦。這些人來(lái)自各行各業(yè),，有搞建筑的,，有做工程造價(jià)的，有做裝修的,，大家樂(lè)觀地說(shuō),，只要拿到地，自己就能把房子蓋起來(lái),。
在孫智群轟轟烈烈地進(jìn)行推廣時(shí),，一家土地評(píng)估公司的老總范國(guó)才提醒他：“合作建房，實(shí)際上就是要擠掉開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),，由合作者自己去充當(dāng)開(kāi)發(fā)商的角色,，這從資金、專(zhuān)業(yè)上,，對(duì)合作者自己提出了非常高的要求,。個(gè)人認(rèn)為，合作建房,，可以滿(mǎn)足少部分人的愿望,，但若要推廣普及，可能性為零,�,！敝袊�(guó)水電(4.02,-0.02,-0.50%)地產(chǎn)的副總周序說(shuō)：“熱情值得贊賞，但術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻,，羅馬不是一夜建成的,。不反對(duì)大家的嘗試，只是希望大家保持清醒和冷靜,�,！�
房子建起來(lái)了，產(chǎn)權(quán)證能不能拿到還是一個(gè)未知數(shù),。北京與溫州不同,，為了控制房地產(chǎn)投資性需求，北京實(shí)行了極為嚴(yán)格的限購(gòu)政策,。一，在北京連續(xù)滿(mǎn)五年納稅證明(指?jìng)�(gè)人所得稅)或者在北京連續(xù)滿(mǎn)五年的社會(huì)保險(xiǎn)證明,；二,，有北京合法有效的暫住證；三,，購(gòu)房人在北京沒(méi)有房屋,，如果已經(jīng)結(jié)婚,，夫妻雙方在北京沒(méi)有房屋；四,，身份證,、結(jié)婚證和戶(hù)口本。五,，如果在北京以外的地方貸款買(mǎi)過(guò)一套房,，符合以上條件在北京再貸款買(mǎi)房，首付款要百分之六十以上,，包括百分之六十,，貸款利率上浮百分之十。
許多外來(lái)務(wù)工者對(duì)于限購(gòu)政策的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀,，有人說(shuō)：我現(xiàn)在雖然并不滿(mǎn)足條件,，但是從拿地到封頂，房子的建設(shè)還需要兩三年時(shí)間,，到時(shí)候我的納稅時(shí)限也就達(dá)到了,。曾世平說(shuō)，不用太過(guò)于擔(dān)心限購(gòu)政策,，這只是臨時(shí)性的,，也許過(guò)兩年就會(huì)取消了。事實(shí)上,，許多房地產(chǎn)觀察家認(rèn)為,，北京的房地產(chǎn)限購(gòu)政策并不是單純經(jīng)濟(jì)層面的考慮，也有北京對(duì)控制外來(lái)人口迅速增加的考量,，將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,。在限購(gòu)政策下，一些人群購(gòu)買(mǎi)了北京的房子之后,，不僅無(wú)法拿到房產(chǎn)證,，其預(yù)付的資金也將面臨缺乏法律保護(hù)的境地�,！凹词鼓貌坏椒慨a(chǎn)證,，憑低于市場(chǎng)價(jià)40%的價(jià)格，房子也可以順利的轉(zhuǎn)讓”,，這是不少人的想法,，也是導(dǎo)致炒房者參與進(jìn)來(lái)的因素。合作建房到底能不能如它所倡導(dǎo)的,，讓夾心層也能夠買(mǎi)到房子,，而不是給了炒房者更大的利潤(rùn)空間？這是不少人心中的疑問(wèn),，事實(shí)上,，合作建房中的炒房者不僅存在,，而且比重很高，曾世平坦承：與趙智強(qiáng)在溫州的合作建房項(xiàng)目,，有30%是炒房者,。
與大多數(shù)合作建房者一樣，曾世平與趙智強(qiáng)在合作建房的初期,，滿(mǎn)腔熱情,，干勁十足，認(rèn)為自己是在從事一項(xiàng)偉大的事業(yè),，漸漸地他們發(fā)現(xiàn),，并非所有的購(gòu)房者都是買(mǎi)不起商品房，而是看中了他們低價(jià)的房源,，想以此獲利,，也就是我們通常所說(shuō)的炒房者。曾世平說(shuō),，打開(kāi)門(mén)做生意,，沒(méi)有理由拒絕這些人，但是到項(xiàng)目結(jié)束統(tǒng)計(jì)下來(lái),，炒房的人能占到30%,。
吸取了溫州經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)合作建房網(wǎng)在接受購(gòu)房報(bào)名時(shí),，除了要求詳細(xì)的身份信息,，還增加了一欄，購(gòu)房者必須注明在本市(北京)有無(wú)房屋和房屋數(shù)量,，以供組織者篩選,。這一舉措到底能起到多大作用，曾世平說(shuō)：無(wú)法徹底杜絕炒房行為,，我們這么做也不過(guò)是一種手段而已,，不敢說(shuō)起到多大作用。在資金緊張,、政策缺位的情況下,，合作建房公司對(duì)于送上門(mén)的生意，難有不做的道理,。