在2012年上半年剛剛結(jié)束、市場成交量逐漸回暖的時(shí)刻，合作建房之風(fēng)再度席卷北京樓市,。7月11日,，北京合作建房項(xiàng)目舉行新聞發(fā)布會(huì),，擁有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的孫智群進(jìn)軍合作建房,，聲稱其建設(shè)的房子比市場價(jià)低40%。沉寂多年的“合作建房”重又進(jìn)入人們的視野,。
買房人聯(lián)合做開發(fā)商,，共同出資、選地,、設(shè)計(jì)施工,、驗(yàn)收入住，以節(jié)約成本,，建設(shè)低于市場價(jià)的房子,。2004年，聯(lián)想IT工程師于凌罡在中國首次提出這種購房理念,，但是因?yàn)?次拿地失敗,，合作建房項(xiàng)目終告失敗。
近10年之后,，復(fù)制于凌罡模式的趙智強(qiáng),、孫智群等人能不能夠成功，合作建房到底有什么魔力令人趨之若鶩,，記者采訪了合作建房的發(fā)起人孫智群,、曾世平等，探討合作建房的樂與憂,。
毫無疑問,，個(gè)人合作建房最為吸引買房人的便是房價(jià)低廉。孫智群在新聞發(fā)布會(huì)上公布了通州北關(guān)環(huán)島往北地塊和大興龐各莊地塊成為北京合作建房的意向地塊,。據(jù)其描述,，通州及大興地塊交通狀況良好，面積大小合適,，體量容易操作。核算地價(jià)成本及建安成本后,，通州房價(jià)確定在8900元,，大興為7624元。該均價(jià)由地價(jià)成本,、土地成本和綜合建設(shè)成本組成,，將有2%的浮動(dòng)資金,。
他還透露，在住宅設(shè)計(jì)方面,，計(jì)劃戶型實(shí)際使用率和使用效果大于商品房戶型面積,，共設(shè)一居、二居,、三居,、四居四種房型，平均面積在80平方米左右,，10萬平方米的土地需召集1300戶合作者,。
這樣的價(jià)格在通州和大興的同等位置極具競爭力，但也有不少人對(duì)合作建房能否在招拍掛時(shí)競爭過實(shí)力房企奪得土地提出質(zhì)疑,。孫智群回應(yīng)稱,，土地市場冷暖均是雙刃劍，“土地市場很冷,，必然導(dǎo)致房價(jià)下降的預(yù)期,，大家都在等待，這個(gè)時(shí)候我們推出合作建房更有意義,。而土地增值的時(shí)候,，房企的拿地?zé)崆橛只貋砹耍科笸ㄟ^加價(jià)拿地,，成本提高,，房價(jià)又會(huì)提升，又會(huì)讓大家看到合作建房的好處,。所以我認(rèn)為在一段時(shí)期之內(nèi),，合作建房的成功率增加了�,！�
另外一個(gè)合作建房項(xiàng)目的發(fā)起人曾世平也強(qiáng)調(diào)了房價(jià)的優(yōu)勢(shì),。他說：“有錢人可以買商品房，困難人群可以申請(qǐng)公租房,、經(jīng)濟(jì)適用房,，唯有處在夾心層的人群沒有合適的房子，合作建房的潛在客戶正是這些人,�,！彼J(rèn)為，保守估計(jì)也能比同地段的商品房便宜四成,。個(gè)人合作建房首先節(jié)省了融資成本,，這部分成本大約占房價(jià)的15%—20%；再就是銷售成本，不需要搞專門的售樓處,，也不用招聘售樓小姐,，這部分費(fèi)用大約占
10%—15%；還有就是公司利潤,，一般房地產(chǎn)企業(yè)利潤最低也要在20%,，而合作建房僅僅有3%的管理費(fèi)。此外還能省一筆的就是“公關(guān)費(fèi)用”,，“所以便宜四成不是毫無根據(jù)的吹噓”,。
與孫智群高調(diào)公布意向地塊不同，曾世平顯得非常謹(jǐn)慎,。他透露,，目前已經(jīng)選中了兩個(gè)目標(biāo)地塊，在南四環(huán)與南五環(huán),，這里相比較通州地塊更加接近市中心,，交通便利，而且開發(fā)程度低,，價(jià)格相對(duì)便宜,。不過，他沒有透露地塊的具體位置,�,！拔×酥氨本┖献鹘ǚ渴〉慕�(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，拿地還是低調(diào)些為好”,，他說,。
合作建房這個(gè)概念由來已久，在國外合作建房項(xiàng)目往往能夠獲得政府的支持,。我國也有相關(guān)的政策,，1991年12月31日，由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第六條：“住房投資和建設(shè)體制問題,。住房投資和建設(shè)體制的改革,，就是把現(xiàn)行由國家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制,，轉(zhuǎn)換成國家,、集體、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制,。各地政府應(yīng)大力支持單位或個(gè)人的集資,、合作建房，特別是結(jié)合“解�,！�,、“解困”進(jìn)行的集資、合作建房。計(jì)劃,、金融、財(cái)政,、稅收,、城建、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)該積極配合,、支持，通過減免稅費(fèi)等扶持政策,，努力降低建房造價(jià),。”
1994年7月18日,，由國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵(lì)集資合作建房,，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,，充分發(fā)揮各方面積極性,，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造�,！币陨蠌恼呱详U述了國家對(duì)個(gè)人集資建房的態(tài)度是鼓勵(lì)與支持的,。
實(shí)際操作中，合作建房者并沒有獲得政策上的具體支持,，曾世平說：“我們?cè)跍刂莸暮献鹘ǚ宽?xiàng)目完全按照商品房建設(shè)的流程來操作,，審批的過程更加復(fù)雜了�,！�
7月12日,，孫智群開放的合作建房項(xiàng)目接收到的報(bào)名者還不到百人。而另外一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾世平告訴記者,，他們現(xiàn)在已經(jīng)有五百人報(bào)名了,，可是仍然沒有達(dá)到預(yù)期的數(shù)量。
合作建房因其特有的方式而能夠有效控制成本,，但前提是能夠有足夠的資金拿到土地,。前期的準(zhǔn)備工作非常重要。曾世平說：“北京的地塊比較大,，需要吸納的合作者多,，在管理和資金方面的壓力也非常大�,！睂O智群負(fù)責(zé)項(xiàng)目首先需要交納25萬元的預(yù)付款,，而曾世平負(fù)責(zé)的項(xiàng)目只需交800元的報(bào)名費(fèi)；盡管有500人報(bào)名，但究竟有多少人是真正的合作者還未可知,。
購房者的觀望態(tài)度在孫智群和曾世平等人看來是正常的,，畢竟要將如此巨額的資金投入到一個(gè)還未可期的項(xiàng)目之中需要巨大的勇氣。如何建立起組織者與購房者間的信任,，也是合作建房必須要跨過的一道坎,。
孫智群介紹說，在地塊招拍掛環(huán)節(jié),，買房人要向銀行專管賬戶打入資金,。設(shè)計(jì)、施工,、監(jiān)理等環(huán)節(jié)都將進(jìn)行公開招標(biāo),，做到公開公正。如果買房人想中途退出,，將退還購買者的本金和利息,。不論拿到的地塊處于什么位置，合作建房的價(jià)錢,，都會(huì)比開發(fā)商建設(shè)的房價(jià)低百分之四十左右,，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是關(guān)鍵。即使在偏遠(yuǎn)郊區(qū),，我們也會(huì)根據(jù)買房人需求,，和公交部門洽談，增加那里的線路,。
孫智群同時(shí)介紹了北京合作建房的組織架構(gòu),，未來合作建房組織將包括五個(gè)職能板塊：資金監(jiān)管委，保證資金的安全,；成本核算部,，價(jià)格是否合理，由成本核算委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管,；工程質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì),；監(jiān)察部及法律顧問。他說,，有了程序和組織架構(gòu)的保障,，合作建房的成功性將大大提高。
曾世平的項(xiàng)目也意識(shí)到了這個(gè)問題,，他們的辦法是在銀行建立委托賬戶,。合作建房的全部資金都在這個(gè)委托賬戶之中。這個(gè)賬戶的動(dòng)用需要合作建房組織者,、業(yè)主代表和銀行三方面的簽字,。假如拿地不成功,，將會(huì)全額返還預(yù)付資金。
合作建房的熱潮引起了一些部門的注意,，北京市國土局方面曾經(jīng)表示,，住房建設(shè)用地只能由具有開發(fā)資質(zhì)的公司通過競拍獲得土地的建設(shè)使用權(quán)。而具有土地開發(fā)資質(zhì)的公司,，只要手續(xù)齊全,，就可以土地競拍。北京市住建委方面也表示,，對(duì)合作建房目前沒有明確規(guī)定，但按照現(xiàn)有法規(guī),，只要委托的開發(fā)商有正規(guī)的手續(xù)即可,。
中國律師精英網(wǎng)首席律師尹富強(qiáng)提到，合作建房從法律上來說沒有障礙,，而且能有效減少中間環(huán)節(jié),，在一定程度上避免灰色支出的空間。趙智強(qiáng)團(tuán)隊(duì)中的律師孟憲生則稱,，合作建房項(xiàng)目在國外已經(jīng)發(fā)展得非常成熟,，只不過國外是以住宅合作社的名義去操作，而國內(nèi)雖然也有一些這樣性質(zhì)的住宅合作社,，但由于合作建房多年擱置不提,，這些合作社也都不再以此為業(yè)了。孟憲生也是最早的合作建房發(fā)起者之一,，還曾參與過于凌罡的合作建房計(jì)劃,。在他看來，合作建房是個(gè)可行又有益處的好事,，“嘗試著推行,，沒什么不可以的�,！�
對(duì)于合作建房的前景,，許多業(yè)內(nèi)人士都持懷疑的態(tài)度。拿地太難了,，于凌罡就是倒在了拿地的環(huán)節(jié),。和他競拍的都是資產(chǎn)雄厚、財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)龍頭,，許多甚至有央企的背景,。曾世平打了個(gè)比方，假如央企要是看中一塊地,，它不介意多舉兩次牌,。對(duì)于合作建房者來說,，資金是定額的，假如地塊超過了預(yù)期的價(jià)格,，就很難拿到,。“假如多個(gè)一千萬,，我自己就能做主,，再多了就不行了�,！痹榔秸f,。
即使拿到了地，房子怎么建起來,，怎樣保證質(zhì)量,、控制成本？也是一個(gè)難題,。面對(duì)比市場價(jià)低40%的房子,，北漂一族們很難保持冷靜。在趙智強(qiáng)為合作建房創(chuàng)建的QQ群里,，每天都有人在熱烈地討論,，在這些人眼里，錢是唯一的問題,，其他的都好辦,。這些人來自各行各業(yè)，有搞建筑的,，有做工程造價(jià)的,，有做裝修的，大家樂觀地說,，只要拿到地,，自己就能把房子蓋起來。
在孫智群轟轟烈烈地進(jìn)行推廣時(shí),，一家土地評(píng)估公司的老總范國才提醒他：“合作建房,，實(shí)際上就是要擠掉開發(fā)商的利潤，由合作者自己去充當(dāng)開發(fā)商的角色,，這從資金,、專業(yè)上，對(duì)合作者自己提出了非常高的要求,。個(gè)人認(rèn)為,，合作建房，可以滿足少部分人的愿望,，但若要推廣普及,，可能性為零,。”中國水電(4.02,-0.02,-0.50%)地產(chǎn)的副總周序說：“熱情值得贊賞,，但術(shù)業(yè)有專攻,，羅馬不是一夜建成的。不反對(duì)大家的嘗試,，只是希望大家保持清醒和冷靜,。”
房子建起來了,，產(chǎn)權(quán)證能不能拿到還是一個(gè)未知數(shù),。北京與溫州不同，為了控制房地產(chǎn)投資性需求,，北京實(shí)行了極為嚴(yán)格的限購政策,。一，在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個(gè)人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會(huì)保險(xiǎn)證明,；二，有北京合法有效的暫住證,；三,，購房人在北京沒有房屋，如果已經(jīng)結(jié)婚,，夫妻雙方在北京沒有房屋,；四，身份證,、結(jié)婚證和戶口本,。五，如果在北京以外的地方貸款買過一套房,，符合以上條件在北京再貸款買房,，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十,，貸款利率上浮百分之十,。
許多外來務(wù)工者對(duì)于限購政策的估計(jì)過于樂觀，有人說：我現(xiàn)在雖然并不滿足條件,，但是從拿地到封頂,，房子的建設(shè)還需要兩三年時(shí)間，到時(shí)候我的納稅時(shí)限也就達(dá)到了,。曾世平說,，不用太過于擔(dān)心限購政策，這只是臨時(shí)性的,，也許過兩年就會(huì)取消了,。事實(shí)上,，許多房地產(chǎn)觀察家認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)限購政策并不是單純經(jīng)濟(jì)層面的考慮,，也有北京對(duì)控制外來人口迅速增加的考量,，將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。在限購政策下,，一些人群購買了北京的房子之后,，不僅無法拿到房產(chǎn)證，其預(yù)付的資金也將面臨缺乏法律保護(hù)的境地,�,！凹词鼓貌坏椒慨a(chǎn)證，憑低于市場價(jià)40%的價(jià)格,，房子也可以順利的轉(zhuǎn)讓”,，這是不少人的想法，也是導(dǎo)致炒房者參與進(jìn)來的因素,。合作建房到底能不能如它所倡導(dǎo)的,，讓夾心層也能夠買到房子，而不是給了炒房者更大的利潤空間,？這是不少人心中的疑問,，事實(shí)上，合作建房中的炒房者不僅存在,，而且比重很高,，曾世平坦承：與趙智強(qiáng)在溫州的合作建房項(xiàng)目，有30%是炒房者,。
與大多數(shù)合作建房者一樣,，曾世平與趙智強(qiáng)在合作建房的初期，滿腔熱情,，干勁十足,，認(rèn)為自己是在從事一項(xiàng)偉大的事業(yè)，漸漸地他們發(fā)現(xiàn),，并非所有的購房者都是買不起商品房,，而是看中了他們低價(jià)的房源，想以此獲利,，也就是我們通常所說的炒房者,。曾世平說，打開門做生意,，沒有理由拒絕這些人,，但是到項(xiàng)目結(jié)束統(tǒng)計(jì)下來，炒房的人能占到30%,。
吸取了溫州經(jīng)驗(yàn),，中國合作建房網(wǎng)在接受購房報(bào)名時(shí),，除了要求詳細(xì)的身份信息，還增加了一欄,，購房者必須注明在本市(北京)有無房屋和房屋數(shù)量,，以供組織者篩選。這一舉措到底能起到多大作用,，曾世平說：無法徹底杜絕炒房行為,，我們這么做也不過是一種手段而已，不敢說起到多大作用,。在資金緊張,、政策缺位的情況下，合作建房公司對(duì)于送上門的生意,，難有不做的道理,。