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“一個城市的住房供應(yīng)體系是否具有足夠的彈性,，不僅決定著能否接納更多有技術(shù)的勞動力的流入,，更影響平均住房成本的高低。
”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰日前告訴記者,，只有提高住房供應(yīng)能力,，才能有效降房價。在土地空間的自然,、規(guī)劃和政策約束下,，上海應(yīng)改變現(xiàn)有的住房發(fā)展方式與住房供應(yīng)模式。
為了給居民提供更多可支付的住房,，過去10多年,，上海主要通過大力發(fā)展衛(wèi)星新城鎮(zhèn)，在郊區(qū)集中建設(shè)大型居住區(qū),，引導(dǎo)中心城區(qū)人口向郊區(qū)聚居,，同時加大中心城區(qū)的舊城改造和拆遷力度，提高中心城區(qū)住房建筑容積率,，增加中心城區(qū)的住房供應(yīng)能力,。這些政策取得了明顯的效果：1999年上海中心城區(qū)的住房面積占到全市住房存量的58%，但到2010年則下降為34.5%,；與此相對應(yīng),，上海中心城區(qū)人口占全市的比重也從1999年的48%下降到2010年的30%。
不過,，未來舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)很難繼續(xù)推動人口的進一步轉(zhuǎn)移,。陳杰說，首先,，舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)之間的聯(lián)動,，是過去十幾年上海中心城區(qū)核心區(qū)域人口比重減少和近郊區(qū)域人口比重的增加主要的直接誘導(dǎo)因素，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在這個過程中所起的作用并不大，而這個因素在未來可持續(xù)性也不大,。其次,，城市拆遷一方面通過提高容積率增加了住房供應(yīng)能力，另一方面也給自己制造了巨大的需求缺口有待彌補,。上海2000年后拆遷安置型住房需求往往接近同期商品住宅竣工量的一半,。而且，中心城區(qū)舊城改造時往往偏好拆除住宅改為經(jīng)濟收益更高的商業(yè)和辦公樓,，這也限制了通過舊區(qū)改造帶來住房供應(yīng)能力增加的空間,。
陳杰認為，在土地空間的自然,、規(guī)劃和政策約束的情況下,，上海要堅決走緊湊型城市發(fā)展之路，重視土地利用集約化和舊區(qū)改造對住房供應(yīng)增量的綜合提升效應(yīng),。陳杰的研究團隊最近建立的數(shù)值模擬結(jié)果顯示,，假定2011-2020年建設(shè)用地在只能增加120平方公里的約束下，增加新增用地中的住宅比重
（如從目前的比重30%增加到50%）,、提高用地集約化（如從目前的平均容積率1.5增加到2.5）,、加大舊區(qū)改造（2011-2020年實現(xiàn)3000萬平方米住房動拆遷的前提下，住房容積率從改造前的1增加到2.5）,，可以分別在2011-2020年多凈增加3600萬平方米,、3600萬平方米和4500萬平方米的住房產(chǎn)出能力。三者都實現(xiàn)的情況下,，可以在5400萬平方米的基礎(chǔ)上累計多增加1.41億平方米的住房產(chǎn)出能力,。
此外，陳杰建議,，政府還可以通過做以下6點來加大住房供應(yīng)能力：
第一,，加快農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和提高其利用效率。
2009年上海農(nóng)村集體建設(shè)用地約1100平方公里,，占全市所有建設(shè)用地總量的40%多,，與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地數(shù)量相差無幾。而上海戶籍農(nóng)民僅有180余萬人,。釋放農(nóng)村土地潛力勢在必行,。目前國土資源部已經(jīng)允許上海試點利用農(nóng)村集體用地建設(shè)公租房，但相關(guān)工作還在啟動之中,。
第二,，通過加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和公共設(shè)施的布局調(diào)整，而不是過多依賴舊區(qū)改造,，來引導(dǎo)人口從中心城區(qū)向郊區(qū)和遠郊區(qū)的疏散轉(zhuǎn)移,�,？梢圆捎醚乜焖俳煌ǜ删�相對集中布置的緊湊式組團布局模式來推進郊區(qū)發(fā)展。郊區(qū)的住房項目可以適當增加容積率,，同時用財稅手段引導(dǎo)更多小戶型住房的供給和需求,，以吸納更多居住人口。
第三,，要嚴格打擊開發(fā)商囤地和捂盤,，大力挖掘閑置土地的潛在供應(yīng)量。根據(jù)報道,，截至2010年1月,，上海閑置住宅項目用地涉及總建筑面積近4000萬平方米。妥善解決好這部分潛在資源,，即可以較小的成本創(chuàng)造較多的住房供應(yīng)能力,。
第四，充分利用城市地下空間資源,，將是拓展住房增長新空間的重要途徑,。可借鑒東京,、紐約、巴黎等國際大城市開發(fā)地下空間的經(jīng)驗,，通過統(tǒng)籌規(guī)劃,，將部分公共活動空間和基礎(chǔ)設(shè)施，如軌道交通,、商業(yè)設(shè)施等轉(zhuǎn)移地下,，減少對地面空間資源的占用，將節(jié)約出的土地資源優(yōu)先用于住宅建設(shè)開發(fā),。
第五,，積極推進工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，將其中部分低效,、閑置或劣勢產(chǎn)業(yè)清退而釋放的工業(yè)用地通過土地整理,，有條件、分階段地轉(zhuǎn)化為住宅用地,，再通過政府主導(dǎo)建設(shè)公共租賃房或企業(yè)自建職工宿舍等多種方式,，充分盤活存量土地資源和優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，挖掘住房供應(yīng)潛力,。
第六,，大力發(fā)展以公租房為主體、貨幣化住房補貼為主要輔助手段的住房保障體系,，規(guī)范租賃市場,，降低城市中低收入居民,、新畢業(yè)大學(xué)生和新移民的居住成本。同時堅持抑制和打擊房地產(chǎn)投機,，穩(wěn)定市場需求預(yù)期,。
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