一邊,，中央“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”,，一邊，地方政府“微調(diào)”小動(dòng)作頻頻,，一邊開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”,，一邊降息刺激,。2012年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終伴隨中央政府,、開(kāi)發(fā)商,、地方政府和購(gòu)房者之間的深度博弈。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，截至7月11日,，22家上市房地產(chǎn)企業(yè)公布2012上半年銷售業(yè)績(jī)合計(jì)4149億元，同比上漲14%,。一些業(yè)界人士分析,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，頂著史上最嚴(yán)調(diào)控的壓力,，完成如此銷售業(yè)績(jī),，難能可貴。但專家表示,，飄紅數(shù)字背后,，是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量、斷臂求發(fā)展的結(jié)果,。
觀察地產(chǎn)企業(yè)的成交結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn),，多數(shù)開(kāi)發(fā)商今年前兩月成交低迷，而從3月開(kāi)始有明顯增長(zhǎng),。例如,，兩大房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)中，萬(wàn)科3月份實(shí)現(xiàn)銷售金額115.2億元,，環(huán)比上升56.9%,；恒大則實(shí)現(xiàn)銷售收入48.6億元，超過(guò)前2個(gè)月合計(jì)銷售金額之和,。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，3月份北上廣深四個(gè)一線房?jī)r(jià)成交面積環(huán)比上漲幅度別為73.84%、32.77%,、58.76%,、76.20%。
而讓銷量實(shí)現(xiàn)“U型逆轉(zhuǎn)”的不二法寶是：降價(jià)促銷,。從3月起,，全國(guó)范圍內(nèi)的以價(jià)換量帶動(dòng)了成交量的回升,。廣東中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜總結(jié)，甚至可以說(shuō)“無(wú)降價(jià),、不成交”,，降價(jià)樓盤(pán)貢獻(xiàn)了80%以上的成交量。
而在調(diào)控下面臨壓力的不僅是開(kāi)發(fā)商,。如果說(shuō)以價(jià)換量是開(kāi)發(fā)商自救的措施,，而開(kāi)發(fā)商也從未放棄另外的途徑：在調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策,，也面臨地方土地財(cái)政利益的更大掣肘,。實(shí)施限購(gòu)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮、土地出讓金減少對(duì)依賴土地財(cái)政的地方政府而言影響巨大,。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛分析,，由于對(duì)土地財(cái)政的依賴，一些地方政府不曾放棄與中央調(diào)控抗衡,，使用的方式就是各式各樣的“政策微調(diào)”,，這也成為上半年觀察樓市的另一個(gè)關(guān)鍵詞。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，上半年先后有佛山,、蕪湖、中山,、成都,、揚(yáng)州等30多個(gè)城市出臺(tái)了各類“微調(diào)政策”，包括提高普通住房標(biāo)準(zhǔn),、提高最低限價(jià),、提高公積金貸款額度等等。
而記者注意到,，由于佛山,、蕪湖、成都等城市出臺(tái)的微調(diào)由于明顯違反“限購(gòu)”“限制投機(jī)”等紅線而被叫停,，一些地方政府在出臺(tái)政策時(shí)更加謹(jǐn)慎,，穩(wěn)妥的方式則是“打擦邊球”跟風(fēng)。
不少專家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,，掌握政策實(shí)際操作的地方政府屢屢與中央調(diào)控政策“跟不上”,、“有偏差”甚至“唱反調(diào)”，不僅會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng),，帶來(lái)信息的混亂,，也會(huì)直接導(dǎo)致調(diào)控打折扣。
于是,，當(dāng)5月樓市成交量回暖企穩(wěn),、看房和購(gòu)房人數(shù)有所增加之時(shí),，一些松綁調(diào)控、房地長(zhǎng)將暴漲的聲音再度有所抬頭,。而中央的應(yīng)對(duì)舉措則是住建部等相關(guān)部委密集表態(tài)“調(diào)控不動(dòng)搖”,。
7月初,，溫家寶總理在江蘇常州調(diào)研時(shí)就房地產(chǎn)調(diào)控再次表態(tài),，“要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,，決不能讓房?jī)r(jià)反彈,，造成功虧一簣�,！庇袠I(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì),，這是總理半年內(nèi)第五次就調(diào)控發(fā)言，而態(tài)度一次比一次堅(jiān)決,。
“總理和部委多次表態(tài),，背后則是中央和地方體現(xiàn)在調(diào)控的博弈不斷深化�,！焙鷦偙硎�,。