“非本市戶籍居民家庭通過(guò)補(bǔ)繳社保購(gòu)房不予認(rèn)可”,，“單身外地人士首套購(gòu)房受限”,，記者日前從上海多個(gè)房產(chǎn)交易中心了解到，近日已相繼執(zhí)行這一政策,。盡管上海市住房保障和房屋管理局稱這是原有政策,，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策沒(méi)有變化,，但由于此前并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，這仍被市場(chǎng)視為限購(gòu)政策再度收緊,。
高端與低端住宅將受影響
記者了解到,，截至6月27日，非上海戶籍人士購(gòu)房補(bǔ)繳社保已基本停止受理,。上海目前執(zhí)行的限購(gòu)令明確,，對(duì)于不能提供兩年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納一年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非上海戶籍居民家庭,，暫停在上海向其售房。但此規(guī)定存在可以補(bǔ)繳的漏洞,，因此被一些機(jī)構(gòu)頻頻使用,。
另外，限購(gòu)政策對(duì)于外地未婚個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房政策進(jìn)一步收緊,。截至6月27日,，各房產(chǎn)交易中心已停止受理外地單身個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房。而此前外地人只要憑個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明都可購(gòu)買(mǎi),。這是繼2011年7月叫停非本地居民“補(bǔ)繳稅單”取得購(gòu)房資格后,，上海樓市限購(gòu)令執(zhí)行再度收緊。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，此前有五成外地購(gòu)房者是通過(guò)補(bǔ)交個(gè)人所得稅買(mǎi)房的,。非滬籍人士采取“一次性”補(bǔ)交一年個(gè)人所得稅的做法，一度得到房地產(chǎn)交易中心的“默認(rèn)”,。
上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示,，限購(gòu)政策加碼實(shí)際上就是為了抑制需求的過(guò)快增長(zhǎng)，從而抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的反彈,。短短2天內(nèi),，停止補(bǔ)繳社保的區(qū)域和停止外地未婚個(gè)人購(gòu)房的區(qū)域有所擴(kuò)大，限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響范圍也正逐漸放大,。從影響力來(lái)看,，限購(gòu)只是阻礙了當(dāng)前需求進(jìn)入市場(chǎng)，而非真正影響需求心態(tài),，因此一旦限購(gòu)放松,，房?jī)r(jià)反彈沖動(dòng)依然很大。
市場(chǎng)人士分析認(rèn)為,，限購(gòu)收緊對(duì)市場(chǎng)的影響最大的是高端住宅和低端住宅：能夠買(mǎi)得起高端住宅的外地客戶大部分是從商人士,，他們或居住在上海或不居住在上海,，但基本是不繳納社保的,；而購(gòu)買(mǎi)低端住宅的多為做小生意的小老板，他們一般在郊區(qū)購(gòu)房,，也不繳納社保,。政策對(duì)中端住宅的影響有限，購(gòu)買(mǎi)中端住宅的大多為從業(yè)人員,，而根據(jù)規(guī)定從去年7月1日開(kāi)始,，上海市就業(yè)的外來(lái)從業(yè)人員和郊區(qū)用人單位從業(yè)人員已納入城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)范圍，距今為止正好一年，這部分人本身就不存在補(bǔ)繳的問(wèn)題,。
中高端需求入市回暖面更廣
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8萬(wàn)平方米，較5月同期提升21.4%,，6月總成交量有望超過(guò)5月成為年內(nèi)新高,。值得注意的是，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格回升幅度高達(dá)20%,。有數(shù)據(jù)顯示,，6月前17天上海新建商品住宅平均成交價(jià)格達(dá)到23141元/平方米，18個(gè)月后重新站上月度均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米的高位,，創(chuàng)2011年1月樓市調(diào)控以來(lái)的新高,。
今年5月下旬上海市商品住宅存量突破1000萬(wàn)平方米，達(dá)到近年來(lái)的高點(diǎn),，不過(guò),，此后全市商品住宅存量出現(xiàn)緩慢下降的趨勢(shì)。截至6月21日,，全市商品住宅存量已進(jìn)一步降至999萬(wàn)平方米,，重新回到了千萬(wàn)平方米以內(nèi)。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為,，目前上海樓市的成交量已經(jīng)恢復(fù)到2011年年中時(shí)調(diào)控尚未完全發(fā)揮效應(yīng)之前的水平,，但是尚未有進(jìn)一步的突破，回暖幅度有限,。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年1,、2月上海均價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米及以上的中高端物業(yè)成交比重僅在5%左右,，而3月至6月份這一比重已明顯上升至8%至10%，甚至較2011年同期6%至7%左右的水平仍有提高,，足以證明中高端需求不僅開(kāi)始恢復(fù)入市,，目前樓市的成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐漸擺脫深度調(diào)控時(shí)期的“特剛需”特征，回暖面更廣,，相應(yīng)的成交上升的含金量更高,。
專家認(rèn)為，低端樓盤(pán)是前期以價(jià)換量的主力,，在達(dá)到回籠資金目的后,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始回調(diào)價(jià)格。值得注意的是,，6月上中旬,，單價(jià)2萬(wàn)元以下的低端樓盤(pán)成交量與5月同期基本持平，而真正拉動(dòng)成交增長(zhǎng)的卻是單價(jià)2萬(wàn)元以上的中端和高端樓盤(pán)，這一價(jià)格段的商品住宅成交漲幅接近于50%,。而此次對(duì)外地單身人士限購(gòu),，整體來(lái)說(shuō)將抑制部分低端和高端住宅購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)而也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商提價(jià)造成影響,。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱,，剛需購(gòu)房者往往對(duì)于價(jià)格較為敏感，因此低端樓盤(pán)成交量進(jìn)一步上漲受到了抑制,。中端和高端市場(chǎng)中雖然也有部分樓盤(pán)回調(diào)價(jià)格,，但其以價(jià)換量策略總體上還處在擴(kuò)張階段，因此成交量依然具有上升的潛力,。雖然目前庫(kù)存回落的趨勢(shì)較為明顯,，但并不意味著開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力得到了明顯的減輕，如果價(jià)格回調(diào)的情況進(jìn)一步蔓延,，庫(kù)存量再度出現(xiàn)反彈也不無(wú)可能,。
下半年地方政策可能微調(diào)
專家認(rèn)為，最近的市場(chǎng)行情確實(shí)有回暖跡象,，包括上海以及一些二三線城市,，但這其實(shí)只是金融政策發(fā)生了變化，還不能算是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化,。如果鼓勵(lì)性質(zhì)的政策具有持續(xù)性,，未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)是值得期待的，可能會(huì)慢慢有復(fù)蘇的表現(xiàn),。但市場(chǎng)一旦回暖,，政策方面也可能再次收緊微調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,，上半年政策總體仍緊,，但已結(jié)構(gòu)性放松，突出表現(xiàn)在首套房貸利率持續(xù)下滑,，部分地方政府出政策保護(hù)剛需,。絕大部分地方政府不再公布限價(jià)目標(biāo)。隨著住宅成交量的持續(xù)反彈,，年中或下半年政策放松的可能性降低,，即便是保持當(dāng)前的調(diào)控力度，房?jī)r(jià)也會(huì)止跌反彈,。但由于經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期,，官方原認(rèn)為一季度觸底，結(jié)果延后,，所以下半年政策仍存在放松的可能性,。尤其是地方政策,，還將繼續(xù)或明或暗地放松。
中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)稱,，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),，其地位和作用不容忽視。近一段時(shí)間以來(lái),，有一些地方在放寬公積金購(gòu)房貸款方面對(duì)房地產(chǎn)政策實(shí)行了微調(diào),，對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)自住性住房起到了支持作用。隨著中國(guó)政府將“穩(wěn)增長(zhǎng)”作為首要政策目標(biāo),，估計(jì)地方政府會(huì)繼續(xù)處理好房地產(chǎn)在“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“保民生”之間的平穩(wěn),，對(duì)自住性需求繼續(xù)會(huì)采取支持政策，但從中央政府考慮,，限購(gòu)政策仍不會(huì)有松動(dòng),。預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)上升，但房?jī)r(jià)不會(huì)像2009年那樣出現(xiàn)大規(guī)模,、大范圍的非理性上漲,。只要國(guó)家不取消限購(gòu)政策，繼續(xù)限制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,，房?jī)r(jià)大幅度上漲的基礎(chǔ)并不存在,。