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開發(fā)商囤地已經(jīng)不算新聞了,，一直以來(lái)，囤地的行為盡管不斷的受到指責(zé),，但似乎也沒有什么好的解決辦法,。近日,，國(guó)土部門頒布的一條規(guī)定可能要讓有的人閑不住了。根據(jù)從這個(gè)月開始執(zhí)行的《閑置土地處置辦法》,，閑置超過(guò)兩年的土地,，可以被無(wú)償收回。而且如果由于地方政府的原因造成土地閑置,，政府部門也要承擔(dān)責(zé)任,。那么那些在我們眼皮底下，閑置已久,、無(wú)人問(wèn)津的土地,，是否不能再繼續(xù)閑著也是閑著了？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評(píng)論員中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明,、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論,。
幾年不動(dòng)工，地王變菜地,，高價(jià)拿地為何屢屢閑置,？閑置土地又為何難以收回？國(guó)土部新規(guī)出臺(tái)，能否讓閑置的土地不再閑著,？
記者：阿姨種的什么菜�,。课襾�(lái)看看,，種的什么菜？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這個(gè)是生菜啊,。
記者：生菜啊,。這個(gè)還有多長(zhǎng)時(shí)間能熟呢？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這個(gè)有十來(lái)天就能吃了,。
記者：種了兩年了,？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：嗯，兩年,，種了兩年,。人家種得多，我們種得少,，自己吃吃吧,。
記者：你住哪邊呢？住在后邊是嗎,？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：嗯,，我們住在高爾夫（花園小區(qū)）。
在一片綠油油的菜田里,，站著一位包著頭巾的大姐,，有人正拿著鋤頭開荒鋤地，還有人在給菜地澆水,，不時(shí)有附近的居民來(lái)到菜園種菜,，收菜，湖旁還有剛被剪去的菜葉,，很多成熟的油菜被拔起堆的路旁,，別誤會(huì)，這里并不是哪個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)基地,，也不是時(shí)下流行的都市菜園,，這里是兩年多前綠城集團(tuán)以36億元高價(jià)拍下的蘇州地王。
按照當(dāng)初開發(fā)商的計(jì)劃,，這里要建成一個(gè)叫做綠城玫瑰園的高檔商品房項(xiàng)目,，按照36億元的地價(jià)計(jì)算，單單樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了28000元,。
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這地方是個(gè)好地方,，你想想，北邊就是金雞湖，南邊獨(dú)墅湖,，就是很窄的地方,。
這么好的地段，這么高的地價(jià),，為何兩年多來(lái)開發(fā)商遲遲不開工,？以至于好地竟然變成了周邊居民的種菜休閑場(chǎng)所呢？
綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：我們正在規(guī)劃當(dāng)中,，我們規(guī)劃方案還沒有出來(lái),，但是我們是一個(gè)創(chuàng)新的產(chǎn)品，所以我們規(guī)劃的過(guò)程可能會(huì)比較長(zhǎng)一點(diǎn),。
記者：具體開工的時(shí)間,，您這邊有消息嗎？
綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：這個(gè)我不是特別清楚,。那塊我們都沒有動(dòng)工,，我們都沒有進(jìn)場(chǎng)。
地王長(zhǎng)草的新聞近年來(lái)屢屢見諸報(bào)端,，而時(shí)下地王種菜似乎又成為了新潮流,，同樣在蘇州，高新區(qū)一塊面積一百多畝,，七年前以4億多元價(jià)格成交的土地,，如今也淪為了周邊居民的菜地和養(yǎng)雞場(chǎng)。反正開發(fā)商不開工,，閑置的土地種種菜,，養(yǎng)養(yǎng)雞似乎也算得上是物盡其用。但閑置土地有的也并不是白白閑著,。
浙江寧波的一塊閑置土地不僅讓開發(fā)商拿回了當(dāng)初的拍賣款,，還拿到了4個(gè)多億的賠款。6月22號(hào),，浙江寧波的一家上市的房地產(chǎn)公司發(fā)布公告稱,，2009年取得的寧波市鄞州新城區(qū)廟堰4號(hào)地獲退，在取回23.07億土地出讓金的同時(shí)按年息12%的標(biāo)準(zhǔn)獲賠4.15億元,。
劉戈：當(dāng)?shù)卣萑掏恋亻e置的狀況,。
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
綠城集團(tuán)在2009年9月份拍了這么一塊地,，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)就達(dá)到兩萬(wàn)八,，這兩萬(wàn)八的價(jià)格現(xiàn)在用來(lái)種地，種出來(lái)的菜也夠貴,，但是好歹地閑著也是閑著,，與其放著什么都不干,，還不如種點(diǎn)菜，說(shuō)明這個(gè)開發(fā)商還是比較寬容,，所以讓當(dāng)?shù)乩习傩杖ツ欠N菜,。即使是按照我們?cè)瓉?lái)的規(guī)定，在一年內(nèi)一定要開工,，開工以前沒有特別明確的規(guī)定,，但是一個(gè)坑總是要挖吧？現(xiàn)在我們來(lái)看,，幾個(gè)樁子要打吧,？沒有，那么兩年之內(nèi),，應(yīng)該有30%的面積要開工，或者投資的25%,，顯然這一點(diǎn)也沒有做到,。2009年9月份拍的地，從現(xiàn)在的規(guī)定來(lái)看,，這個(gè)應(yīng)該已經(jīng)屬于收歸國(guó)有的土地,，但是現(xiàn)在開發(fā)商還在那個(gè)地方準(zhǔn)備搞創(chuàng)新型的項(xiàng)目，但實(shí)際綠城集團(tuán)本身也有資金困擾的問(wèn)題,，因?yàn)樗?dāng)時(shí)拍的太高了,，現(xiàn)在它如果開發(fā)會(huì)占用資金，所以就撂在那個(gè)地方,，當(dāng)?shù)卣@然是容忍了這樣的一種狀況,。
嚴(yán)金明：更重要的是處罰辦法的履行和落實(shí)。
�,。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
主要是在政府的監(jiān)管的責(zé)任上面,，到底到位不到位？因?yàn)榫G城明顯已經(jīng)超過(guò)了閑置土地兩年了,，在這方面,，它是一個(gè)非常硬的規(guī)定。我想地方政府應(yīng)該是知道的,，但是在處理的時(shí)候,，因?yàn)楸容^困難，所以就繞開走了,，把這個(gè)先放在了一邊,，這樣拖的時(shí)間就越來(lái)越長(zhǎng)。
一個(gè)是違約責(zé)任,，違約的責(zé)任人要付違約金,，付違約金的時(shí)候規(guī)定是20%，這就是很大的責(zé)任。第二,，就是從上一級(jí)對(duì)下一級(jí)監(jiān)督的時(shí)候,，現(xiàn)在的用地比較緊張了，因?yàn)槲覀冇幸粋�(gè)18億畝耕地的紅線,，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的過(guò)程中,，用地要保障，土地資源要保護(hù),，這里面就有一個(gè)用地指標(biāo)的問(wèn)題,。這個(gè)指標(biāo)是從上級(jí)往下下的，各個(gè)地方對(duì)這個(gè)都比較關(guān)心,。我們看到閑置土地辦法里也講的很明確,，如果出現(xiàn)了違約了，是因?yàn)檎脑�,，那么我們�(cè)谏弦患?jí)對(duì)下一年的用地計(jì)劃指標(biāo),，包括在執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃相關(guān)問(wèn)題的時(shí)候，就要嚴(yán)格的執(zhí)行,，特別是在用地的指標(biāo)上面,，要減少用地的指標(biāo)，甚至不供應(yīng)用地的指標(biāo),，而且今年和下一年本身是互動(dòng)的,，是相互聯(lián)系起來(lái)的，這一點(diǎn)是各級(jí)政府特別關(guān)心的,。
王守智：要加強(qiáng)對(duì)政府的監(jiān)督,。
（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）
規(guī)定因市縣國(guó)土資源主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的,，國(guó)土主管部門要承擔(dān)違約責(zé)任,，加強(qiáng)對(duì)政府的監(jiān)督。如果說(shuō)政府存在很大的閑置土地的話,，就應(yīng)該從土地利用規(guī)劃,，包括計(jì)劃上對(duì)新增用地方面加以限制，就失去新增用地的機(jī)會(huì)了,，會(huì)影響它的發(fā)展,。
劉戈：有了新的處罰辦法
也得有真正的執(zhí)行落實(shí)。
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
其實(shí)我們可以把綠城玫瑰園這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成一個(gè)檢驗(yàn),，那么已經(jīng)好幾年了，現(xiàn)在我查了一下,，他們準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)別墅項(xiàng)目,，它的竣工時(shí)間是定在2014年12月,，但是到現(xiàn)在還是荒地一片，而且都變成了菜地,。到目前為止,，我們也沒有聽到企業(yè)任何解釋或者推諉的話，那么現(xiàn)在是不是可以追責(zé)一下,？到底為什么到現(xiàn)在為止,，三年時(shí)間已經(jīng)快過(guò)去了，但是它沒有得到一個(gè)懲處,？不管是按照新的辦法,，還是按照舊的辦法來(lái)說(shuō)，這塊地都應(yīng)該已經(jīng)收回了,。
這次的辦法是對(duì)于過(guò)去九幾年規(guī)則的一個(gè)修訂,，其實(shí)就是要分清楚到底誰(shuí)的責(zé)任。分清是誰(shuí)的責(zé)任以后,，這個(gè)責(zé)任到底怎么判定,？它就是解決這兩個(gè)問(wèn)題。所以它第一個(gè)就是建立了一個(gè)很明細(xì)的標(biāo)準(zhǔn),，我們現(xiàn)在拿著新的規(guī)則，現(xiàn)在在條文里面規(guī)定的,，在七種情況下是政府的責(zé)任,，非常的明確，包括把毛地賣了的問(wèn)題,，規(guī)劃的問(wèn)題,，有群眾上訪的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)了文物的問(wèn)題等等,，這些都?xì)w政府管,，都是政府的責(zé)任，政府來(lái)承擔(dān),。除此之外就是開發(fā)商的問(wèn)題,，那么就要處罰開發(fā)商，具體怎么處罰,，后面也有非常明晰的規(guī)定,。
嚴(yán)金明：要明晰土地閑置的原因與責(zé)任。
�,。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
主要是要分清楚這個(gè)原因,，本身是誰(shuí)的責(zé)任？政府的原因造成的,，還是開發(fā)商的原因所造成的,？如果是開發(fā)商的原因所造成的,，就是政府的監(jiān)管問(wèn)題，政府有這個(gè)責(zé)任更加地重視這個(gè)問(wèn)題,。比如閑置的時(shí)候,，本來(lái)是開發(fā)商的原因，那由于開發(fā)商和政府之間某種程度上的這種默契,，或者是交換也好,，或者是其它一些原因，那么政府把這個(gè)原因說(shuō)成是自己的原因,。因?yàn)槿绻钦脑�,，以往的時(shí)候是沒有處罰的辦法的，那么這次是明確了,，政府的就是政府的,，如果是開發(fā)商的就是開發(fā)商的。
非凈地不得出讓,，政府違約也追責(zé),；閑置罰款不得轉(zhuǎn)嫁，國(guó)土部新規(guī)亮點(diǎn)頻現(xiàn),，禁絕土地閑置,，不給任何人任何理由。
新規(guī)強(qiáng)化對(duì)限制土地的預(yù)防明確規(guī)定,，市縣政府供應(yīng)的土地,，應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利清晰，安置,、補(bǔ)償落實(shí)到位的凈地,，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，具備動(dòng)工,，開發(fā)必要的基本條件,，不給任何開發(fā)商任何借口拖延開工，如果出讓土地不符合上述條件,，國(guó)土部將對(duì)違規(guī)地方政府進(jìn)行追責(zé),。
王守智（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）：出現(xiàn)這樣的土地，出讓政府將受到相應(yīng)的處罰,，比如說(shuō)我要對(duì)你土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃進(jìn)行控制,。要減少你或停止你的新增供地。
新規(guī)強(qiáng)化了政府在土地限制問(wèn)題上的責(zé)任,，因市縣國(guó)土主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的,，國(guó)土部門要承擔(dān)違約責(zé)任。
王守智（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）：政府原因造成（土地）閑置由政府承擔(dān)違約責(zé)任,。比如要罰違約金,，造成閑置后要占合同額的多少,，要罰違約金，如果造成人家的經(jīng)濟(jì)損失,，要有賠償,。過(guò)去開工時(shí)間不明確，那么要約定開工時(shí)間,，防止由于約定不清晰,，政府拖延辦手續(xù)緩慢，最后造成的閑置,。什么叫開工,？就是要按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定你，不能說(shuō)我建個(gè)圍墻就完了,，那么要求你（開發(fā)商）,，如果打基樁的，你必須打基樁完畢,，如果挖深基坑的,，你深基坑必須完畢，第三個(gè),，如果你投資在土地上的費(fèi)用,，要達(dá)到（總費(fèi)用的）三分之一。
新規(guī)強(qiáng)調(diào),，因開發(fā)商原因土地閑置超過(guò)兩年的,，政府有權(quán)無(wú)償回收，超過(guò)一年未動(dòng)工開發(fā)的閑置土地,，按照土地出讓，或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi),。而且不能通過(guò)提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,。
王守智（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）：而且這次明確規(guī)定，你收取20%的閑置費(fèi),，不能打入你的開發(fā)成本,，你要另外拿一筆錢，這樣就避免了,，開發(fā)商一手交閑置費(fèi),，一手去提高房?jī)r(jià)。
嚴(yán)金明：新辦法在關(guān)鍵的具體節(jié)點(diǎn)上做了明確規(guī)定,。
�,。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
非常明顯的亮點(diǎn)是，這次《閑置土地處置辦法》在有些具體的節(jié)點(diǎn)上做了一些明確的規(guī)定,。以往我們有一個(gè)難點(diǎn),，就是什么叫開工,？開工的時(shí)候，挖了一個(gè)坑叫不叫開工,？原來(lái)沒有這方面的規(guī)定,，這次在這個(gè)方面就有，比如你挖完了基坑,，基樁也全部完成了,，這才算開工。尤其在開工上還進(jìn)行了明確,，也就是說(shuō)新開工的建設(shè)用地的面積必須占整個(gè)應(yīng)該開工面積的三分之一,，投資額要占總的投資額的25%以上，這才算是進(jìn)行了開工,。再有,，開竣工的時(shí)間問(wèn)題也做了明確，原來(lái)我們是比較模糊的,，那么現(xiàn)在在出讓的合同里必須明確的規(guī)定出讓的土地什么時(shí)候開工,，什么時(shí)候竣工，那么在開工,，竣工的節(jié)點(diǎn)上也進(jìn)行明確了,。那么在把握閑置土地的時(shí)候，什么是閑置,，相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較明確了,。
劉戈：要形成完整、全面的監(jiān)管體制,。
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我們對(duì)于政府的責(zé)任現(xiàn)在很清晰，政府和開發(fā)商之間的責(zé)任分界非常清晰,，對(duì)于開工的標(biāo)準(zhǔn)和閑置的標(biāo)準(zhǔn)定的也非常清晰,，而且已經(jīng)清晰到建筑圖紙上以及投資報(bào)表上。但是我覺得光有這些還不夠,，因?yàn)槲覀冊(cè)?010年的時(shí)候,，我記得我們的國(guó)土資源對(duì)囤地的現(xiàn)象有一個(gè)風(fēng)暴整治，當(dāng)時(shí)查出來(lái)有2800多宗的閑置土地,，占到整個(gè)出讓土地的三分之一�,，F(xiàn)在過(guò)了兩年，這些到底有多少被收回的,？現(xiàn)在我們還不是特別清晰,。那么除了上級(jí)部門的監(jiān)督，公眾的監(jiān)督也非常重要,，是不是在我們的這個(gè)《辦法》里,，或者我們有其它的補(bǔ)充辦法里,，我們號(hào)召社會(huì)公眾和其它的相關(guān)部門，比如建筑商等等,，都納入到這樣一個(gè)監(jiān)督體系里來(lái),。其實(shí)這些地在通常情況下是地王，在那個(gè)地方閑置了好幾年,，這個(gè)時(shí)候如果有人舉報(bào),，最后我們必須要給一個(gè)回答，回答了以后,，必須要有一個(gè)成熟的結(jié)果,，有了結(jié)果，就必須要通過(guò)媒體來(lái)公開,，這和上級(jí)部門的監(jiān)管再結(jié)合起來(lái),，這才形成了一個(gè)完整、全面的監(jiān)管體制,。
葉檀：掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾,？讓公眾也參與監(jiān)督？
�,。ㄘ�(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員）
從認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,，比1999年的5號(hào)令，它的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)是要嚴(yán)格一點(diǎn),，如果是實(shí)行這樣嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的話,，對(duì)于抑制閑置土地是有利的，而且國(guó)土資源部有殺手锏,，就是它的衛(wèi)星系統(tǒng),，這塊地挖了一個(gè)基坑，或者是進(jìn)行了真正的開發(fā),，國(guó)土資源部要掌握是比較容易的�,，F(xiàn)在關(guān)鍵問(wèn)題是，第一,，它掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾？讓公眾也來(lái)參與監(jiān)督,？第二,，讓地方政府對(duì)閑置土地的處理負(fù)有主要責(zé)任，我想說(shuō)的是,，國(guó)土資源部對(duì)地方政府到底有什么責(zé)任,？它的責(zé)權(quán)利的邊界到底在什么地方？我們假設(shè),，一年后兩年后,，還是有大規(guī)模的閑置土地的話,，這個(gè)責(zé)任到底是得到政府的？還是國(guó)土資源部的,？這個(gè)責(zé)任的邊界必須分清楚,，否則任何一級(jí)都可以把它的責(zé)任壓給下一級(jí)，而它自己不承擔(dān)主要的責(zé)任,，那么閑置土地的問(wèn)題,，就永遠(yuǎn)也解決不好。
劉戈：誰(shuí)來(lái)懲治地方上的領(lǐng)導(dǎo)們,？
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
現(xiàn)在是國(guó)土資源部下發(fā)的文件，地方上真正和開發(fā)商產(chǎn)生關(guān)系的是市長(zhǎng),，縣長(zhǎng)們,，國(guó)土資源的部長(zhǎng)、廳長(zhǎng)是管不到他們的,。所以如果要是真的在一些土地閑置的過(guò)程當(dāng)中,，有一些地方的政府領(lǐng)導(dǎo)主要的犯有一些錯(cuò)誤，那么最后誰(shuí)來(lái)懲治他們,？這個(gè)可能就需要其它一些部門的介入,，比如閑置了很長(zhǎng)時(shí)間，最后證明是政府部門的問(wèn)題,，最后又賠了人家4億多,，那這4億多是從哪出的？最后誰(shuí)為這4億要承擔(dān)責(zé)任,？這個(gè)時(shí)候應(yīng)該要有一個(gè)能管住干部的部門,，給他頭上有這么一個(gè)戒尺，這樣可能對(duì)于我們這個(gè)政策的執(zhí)行會(huì)有非常實(shí)際的效果,。
嚴(yán)金明：首先還是要分清楚閑置土地的原因,。
（中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
在我來(lái)看,，從《閑置土地處置辦法》來(lái)找依據(jù)的時(shí)候,，首先對(duì)閑置土地的原因還是要分清楚，政府要盡量地減少土地在違約前面的一些條件,。
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