隨著成交量的復蘇,,二手房(指二手住宅,,以下同)市場又開始上演一出出搶房戲碼。害怕錯過買房時機的購房者,,開始急切地尋找房源,,這使得二手房業(yè)主坐地起價,。市場真的到了這種明顯的轉(zhuǎn)折點嗎?
變化
目前,,二手房交易量雖然沒有回到調(diào)控前的水平,,但是已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上升。
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),,6月1日至26日,,北京二手房住宅簽約套數(shù)為10523套,。預計6月全月成交量為12400套左右,以此計算,,今年第二季度北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約為35036套,,比一季度大幅上漲79%,比去年同期也大幅上漲38.4%(數(shù)據(jù)來自偉業(yè)我愛我家),。
而在二手房交易過程中,,買房人、二手房主業(yè)的心態(tài),,也正在發(fā)生明顯的變化,。
張愛兵是偉業(yè)我愛我家北苑區(qū)北苑旗艦店的店經(jīng)理,他發(fā)現(xiàn),,從5月底開始,,看房人的數(shù)量、業(yè)主的報價,,出現(xiàn)了明顯的變化,。“從5月底開始,,看房人明顯增加了,,周一到周五,本來是工作日的時間,,我們十幾個經(jīng)紀人每個人每天都能約到看房人,。而此前,只有一半的人能約到看房人,�,!睆垚郾硎尽�
隨著看房人數(shù)量的增加,,業(yè)主在報價上也出現(xiàn)明顯的提高,。讓張愛兵印象深刻的是6月初北苑家園成交的一套房子。
這是一套100平方米出頭的兩居室,,房源掛出來那天是個星期二,,業(yè)主本人去上班了,是業(yè)主的父母來經(jīng)紀公司掛牌,,當時報價220萬元,。
當天上午10點左右房子掛出來,立即就有兩個經(jīng)紀人約到了看房人去看房,。這兩個購房人看了房子以后,,都表示滿意,可以成交,�,!爱斕�,,業(yè)主一看這么多人看房,而且這么快就能成交,,立刻改變了主意,。”張愛兵說,,當時的兩個購房人,,都是剛性需求,首付能付七八十萬元,,剩余的要申請銀行貸款,,業(yè)主就以首付太低為理由,要求首付最低150萬元,,把兩個購房人全部回絕了,。
經(jīng)紀人開始做業(yè)主的工作,表示首付不重要,,只要交易過程順利,,經(jīng)紀公司幫買房人快速申請到銀行貸款,業(yè)主很快就能拿到全款,。此后,,業(yè)主再和經(jīng)紀公司聯(lián)系時,表示房子繼續(xù)賣,,但是價格改了,,報價228萬,比開始的報價漲了8萬,。
盡管報價瞬間上漲了8萬,,但這套房還是很快就成交了。星期二掛牌,,星期天成交,,成交價226萬元。5天的時間,,從220萬元到226萬元�,!皬拇汗�(jié)后,,到此之前,很少有業(yè)主能夠隨意漲價的,,一般都是比報價低1萬—2萬元的價格成交,。”張愛兵說,。而最近一段時間,,張愛兵店里成交的房子,,再難見到這種隨意漲價的行為,因為同類房源的報價,,都不會低于226萬了,。而極少數(shù)報價還停留在此前較低水平上的業(yè)主,對報價做出調(diào)整的速度也迅速了很多,。就在這兩天,,北苑家園一個業(yè)主又掛出了220萬的價格,但是當天,,等第二撥看房人走了以后,,業(yè)主立刻給張愛兵打電話,把價格改成了228萬元,。
這是剛性需求的故事,,目前,一些改善型需求開始入市,,包括上述例子中的兩位二手房業(yè)主,,都是打算賣了房子去城里買學區(qū)房。在海淀區(qū)牡丹園區(qū)域,,就有3天漲價30萬元成交的例子,。
田賀是偉業(yè)我愛我家牡丹園區(qū)牡丹園店經(jīng)理,上個月,,該區(qū)域華盛家園出來一套170平方米的四居室房源,,報價520萬元,當時,,田賀店里就有一個客戶看中了這套房,。
田賀說,這個買房人是在房源出來的第二天去看的房,�,!鞍滋斓臅r候,他第一遍去看房,,沒有太大感覺,。晚上,他和愛人一起來看第二遍,�,!碧镔R說,看第二遍的時候,,當時這套房子里面的看房人很多,,他們看到這個情景,就有點慌了,,當時就覺得房子可以,,可以約業(yè)主見面談了,。
當時田賀這邊就開始和業(yè)主電話溝通,“談了3個小時,,買房人愿意出520萬,,但是業(yè)主不愿意了�,!碧镔R說,。
眾多相互競爭的買房人,使得買房人出現(xiàn)恐慌心理而加快購房的步伐,,而這一舉動,,也進一步促使二手房業(yè)主提高心理預期而抬高價格。這套房源掛出來的3天時間里,,田賀店里過去看房的買房人,,就有50多個。
田賀了解到的準確信息,,3天以后,,這套房子就以550萬元的價格在別的店成交了。目前,,該區(qū)域的同類房源,,報價基本都到了550萬元。
問題
買房人大量出動尋找房源,、業(yè)主提高報價,,已成為一個普遍現(xiàn)象。
21世紀不動產(chǎn)蓋全(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理劉曉東表示,,從6月初以來,,看房人的數(shù)量開始翻番,而業(yè)主報價上漲幅度高的能達到10%,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),,以大興區(qū)域彩虹城小區(qū)為例,當前兩居的價格在26000元/平方米左右,,一居的價格在25000—26000元/平方米,。由于當前需求較多,尤其是消費者看房的積極性較高,,業(yè)主漲價的意愿強烈,。房屋掛牌套均總價上漲幅度在10萬元左右,而且議價空間縮小,。如面積57平方米的房屋,在4,、5月份成交總價大約是130萬,,現(xiàn)在業(yè)主將掛牌價調(diào)整至140萬,,經(jīng)過議價后,成交價大約是135萬左右,。而若是業(yè)主不上調(diào)掛牌價,,則基本沒有議價空間,基本按照掛牌價成交,�,!拔艺J為現(xiàn)在出現(xiàn)的二手房漲價,是一個虛漲,�,!眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,現(xiàn)在出現(xiàn)的情況,,有一些政策的累積效應存在,,包括降息、減稅以及房價回落等,,但也有一些人是害怕,,看到政府進行經(jīng)濟刺激,認為調(diào)控要放松,,房價要反彈,,是一種恐慌性的需求。
胡景暉表示,,有兩點需要注意:一是總體調(diào)控并沒有放松,,只要限購政策不變,需求總量就是限定的,;二是總體的供需格局并沒有發(fā)生變化,。“從今年2月到上半年,,主要是剛需中的首次置業(yè)者在買房,,主流是首次置業(yè)中的婚房。這類需求對交易市場的支撐,,不會超過半年以上,。”胡景暉表示,,目前的情況,,和2008年之后的那一輪房價暴漲,政策導向,、市場環(huán)境都不同,。胡景暉認為,目前出現(xiàn)的恐慌性購買不會一直持續(xù)下去,預計到今年七八月份,,市場就會發(fā)生變化,。
“當前業(yè)主漲價預期較高,多數(shù)抱著試探的心態(tài),,希望調(diào)高后能夠高價成交,。”鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為,,現(xiàn)在消費者價格接受能力有限,,因此即使高掛牌,最終成交價漲幅也有限,。