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最近一段時(shí)間,，土地市場(chǎng)一改此前幾月“冰封”態(tài)勢(shì)，迎來(lái)一波成交小高峰,，高溢價(jià)地塊開(kāi)始增多，個(gè)別地塊溢價(jià)率甚至高達(dá)435%,。分析可以發(fā)現(xiàn),，推地速度加快、地塊位置好,、起拍價(jià)低是形成高溢價(jià)的主要原因,。在調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不減，房企資金依然偏緊的大背景下,，土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交的現(xiàn)象并不普遍,，短期之內(nèi)土地市場(chǎng)整體頹勢(shì)難改。
今年以來(lái),，在持續(xù)從緊的調(diào)控基調(diào)主導(dǎo)下,，開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，為避免流標(biāo)過(guò)多,，重點(diǎn)城市普遍放緩?fù)恋厣鲜泄?jié)奏尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的推出節(jié)奏,，供應(yīng)量的緊縮導(dǎo)致了土地成交量下滑，除小部分熱點(diǎn)區(qū)域地塊受市場(chǎng)熱捧外,，整體成交情況并不理想,，底價(jià)成交成為常態(tài)。
這可以從一組數(shù)據(jù)中得到印證：中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，前5月標(biāo)桿房企拿地支出209億元,，僅占銷售9.2%，創(chuàng)歷史新低。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，1至5月北京,、上海、廣州,、深圳等10個(gè)重點(diǎn)城市半數(shù)累積成交量同比跌幅大于50%,，土地出讓金總額僅為去年同期的67%。其中,，上海自2011年10月份以來(lái),，除4月份之外，住宅用地市場(chǎng)平均成交溢價(jià)率為零,；深圳更是自去年5月份以來(lái),，成交的住宅用地全部以底價(jià)成交，零溢價(jià)率拿地已成為深圳住宅用地市場(chǎng)普遍現(xiàn)象,。
事實(shí)上,，近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)成交小高潮并非偶然，一方面,，地方政府“土地財(cái)政”面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),，被迫改變推地策略。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)全國(guó)主要城市的調(diào)研,，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相應(yīng)調(diào)整推地策略,。近期，南京政府新推出了十幾幅地塊,，且北京,、成都政府調(diào)低了部分新推出地塊的底價(jià)。尤其是進(jìn)入6月以來(lái),，全國(guó)各地推出土地的積極性明顯增加,，這使得供應(yīng)出現(xiàn)了小高峰，而房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的積極性比較大,，這使得溢價(jià)率短期內(nèi)上升,。
另一方面，受土地市場(chǎng)低價(jià)吸引,，部分資金相對(duì)寬裕的大房企開(kāi)始逆市抄底,。以萬(wàn)科為例，近期購(gòu)地頻繁,，4至5月新增土地儲(chǔ)備達(dá)49公頃,。金融街、佳兆業(yè)等房企也有所動(dòng)作,。對(duì)房企而言,，目前的拿地成本仍低于去年同期。數(shù)據(jù)顯示，5月,，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為758元/平方米,，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1101元/平方米,，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%,。
整體而言,，溢價(jià)率回升并不意味著土地市場(chǎng)將回暖，目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速仍處低位,，1至5月份,，土地購(gòu)置面積為13532萬(wàn)平方米，同比下降達(dá)18.7%,，土地成交價(jià)款為2620億元,，下降10%。更為重要的是,，近期受熱捧地塊多為商業(yè)類地塊,，而住宅類地塊并未見(jiàn)明顯起色�,？梢灶A(yù)見(jiàn),，在政策環(huán)境依舊從緊、房企加速去庫(kù)存,、地方財(cái)政壓力加大的情況下，各方博弈將加深,，一段時(shí)期之內(nèi)土地市場(chǎng)頹勢(shì)難改,。
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