6月8日，央行下調(diào)存貸款利率25個基準(zhǔn)點，同時放松存貸款利率浮動區(qū)間,。本次調(diào)整,，立刻成為金融機(jī)構(gòu)、企業(yè),、百姓關(guān)注的焦點：此前被稱為“鐵板一塊”的存款利率浮動區(qū)間上限終于被打破,，此舉意味著我國的利率市場化的號角正式吹響。利率市場化,，不但使各家金融機(jī)構(gòu)面臨生存轉(zhuǎn)型,，更是在投資理財方面實實在在地影響著我們的錢袋子。
銀行暴利將削減
轉(zhuǎn)型面對生死考驗
日前央行宣布將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍,，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍,。分析認(rèn)為，此舉是央行對銀行暴利問題的回應(yīng),，利率市場化將使整個銀行業(yè)的利潤一年減少超千億,。也有業(yè)內(nèi)人指出，央行這是在為下一步的改革鋪路,，不排除將來有繼續(xù)擴(kuò)大浮動區(qū)間的可能,。
銀行業(yè)年利潤將被削減千億元
據(jù)《新京報》記者報道，存款利率浮動空間調(diào)高之后,，銀行的利潤空間將受到壓縮,。據(jù)估計，整個銀行業(yè)的利潤一年或?qū)p少千億元,。
存款利息是銀行向儲戶支付的資金成本,，銀行利用從儲戶吸收來的資金放貸，收取貸款利息,，這存款利息和貸款利息之間的價差就成為銀行的利潤來源,。央行此次調(diào)整存款利率的和貸款利率的浮動空間，將使這種價差逐步縮小,。
6月8日,，央行新政執(zhí)行首日，杭州聯(lián)合銀行,、寧波銀行,、蘇州銀行、廣東華興銀行等中小銀行率先公布了存款利率上浮方案，一年期以下存款利率上浮1.1倍,；隨后,，四大國有銀行步調(diào)一致地將該檔利率上浮為1.08倍；6月9日,，部分銀行倉促公布調(diào)價方案,；6月10日，部分股份制銀行又調(diào)高了前一日才對外公布的利率,；6月14日-19日,，民生、中信,、光大和浦發(fā)銀行陸續(xù)再次上浮一年期存款利率,，從原來的3.5%上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍3.575%。
中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示,，據(jù)他估算,，此次銀行紛紛調(diào)高存款利率之后，銀行的利潤空間受到壓縮,，整個銀行業(yè)一年的凈利息收入將至少減少1400億元,。
瑞銀證券分析稱，央行的新政策或?qū)⑹广y行息差率降低10%-15%,，這預(yù)示著銀行業(yè)的利潤或?qū)⒃馐?%-10%的損失,。
銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，2011年商業(yè)銀行凈利潤為10412億元,。以此計算,，銀行業(yè)的利潤一年或?qū)p少千億元。
中金的報告更是悲觀地指出：“若下半年繼續(xù)降息1-2次,，則不排除2013年銀行利潤零增長的可能,。”
事實上,，近年來我國銀行業(yè)一直遭受暴利詬病,，2011年，在其他行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損的情況下,，銀行的高利潤顯得尤其格格不入,。銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，2011年商業(yè)銀行凈利潤超萬億元,，相比2010年，增長率達(dá)36.34%,。然而,，分析銀行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)，超過八成來自于利率管制產(chǎn)生的利息差。去年四大行營業(yè)收入共計15782億元,，其中凈利息收入達(dá)到12026億元,，占比超過76%。
銀行轉(zhuǎn)型面臨生死考驗
利率市場化將推動銀行業(yè)的洗牌和創(chuàng)新,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為中小銀行所面臨的壓力可能更大,。
利率逐步放開管制，銀行“靠天賺錢”的好日子到頭了,�,！袄适袌龌母飳ξ覈y行業(yè)而言，可以說是一場生死考驗,�,！闭猩蹄y行行長馬蔚華今年5月在接受媒體采訪時就曾有這樣的判斷。
1962年,，德國(前西德)開啟利率市場化改革,，5年之后全面放松利率管制，此后德國的市場利率更貼近實際利率,，金融創(chuàng)新更加活躍,，同時銀行業(yè)機(jī)構(gòu)盈利減少，倒閉,、合并和兼并現(xiàn)象有所增加,。由國外經(jīng)驗看得出，利率市場化推動了銀行業(yè)的洗牌和創(chuàng)新,。
在這場金融改革中,，中小銀行所面臨的壓力可能更大。中投證券研究報告指出,，由于存款的成本上升和不均衡分布,，中小銀行的存款壓力更大，貸款更為稀缺和昂貴,，貸款增長受限并且風(fēng)險偏好提升,；國有大行由于存款資源豐富，存款成本壓力相對較小,，貸款投放能力將更強,。
但需要強調(diào)的是，利率市場化的目的絕不是為了削弱銀行的盈利能力,，而是為了鼓勵商業(yè)銀行的產(chǎn)品創(chuàng)新和綜合化經(jīng)營,，理順資金配置的價格機(jī)制，促進(jìn)商業(yè)銀行加快轉(zhuǎn)型發(fā)展,。
浮動區(qū)間或繼續(xù)擴(kuò)大
至于何時再擴(kuò)大利率浮動區(qū)間,，有研究報告認(rèn)為年內(nèi)可能發(fā)生，有專家稱下一步不會太快。
“央行開了個小窗口,，想看看整個市場會如何反應(yīng),，為下一步的改革鋪路�,！惫镉抡f,。
在民族證券分析師陳偉看來，此時推進(jìn)利率市場化改革正當(dāng)其時,。當(dāng)前正處于通脹趨弱,、資金偏松的環(huán)境，此時銀行對于存款的資金需求不是十分強烈,，銀行存款上浮的壓力就會稍微小些,。而若在通脹水平較高、社會資金面比較緊張的狀態(tài)下,，就算銀行都將存款利率上浮到上限也較難吸收到存款,。
不過，這僅僅是利率朝市場化改革邁出的關(guān)鍵一步,，離利率完全市場決定的目標(biāo)有很長的路要走,。在改革推進(jìn)的路徑和時間選擇上，銀行的承受能力是不得不考慮的一個問題,。
美國自1986年實行利率市場化以后,，許多超大型銀行和混合投資銀行不斷涌現(xiàn)，而中小銀行的數(shù)量從14000多家減少到了8000多家,。
郭田勇認(rèn)為,，在沒有太多的實踐經(jīng)驗和研究的情況下，央行不會一下子放開利率,，否則銀行也會覺得無所適從,。他認(rèn)為，存款利率的上浮,，會在風(fēng)險可控的原則下,，在銀行資金定價能力逐漸提升的情況下繼續(xù)擴(kuò)大。而下一步再次推進(jìn)的幅度也將是10%,，即存款利率上限增至1.2倍,。
高盛研究報告也認(rèn)為，繼續(xù)擴(kuò)大利率浮動區(qū)間的情況有可能在年內(nèi)發(fā)生,。他們預(yù)計,，如果經(jīng)濟(jì)前景繼續(xù)惡化，預(yù)計在今年下半年將有另一次降息,，并且將繼續(xù)擴(kuò)大利率浮動區(qū)間,，努力實現(xiàn)利率市場化,。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委則認(rèn)為，現(xiàn)狀將維持更長的一段時間,。繼續(xù)擴(kuò)大利率浮動幅度，最后直至完全放開,，路徑是清楚的,，但此次利率市場化的推進(jìn)，屬于一小步,，是一個小幅度的實驗,。在這個幅度中，即便有些銀行出現(xiàn)道德風(fēng)險,，問題也不是特別大,，而且可以由此發(fā)現(xiàn)當(dāng)中存在的問題。但他不認(rèn)為這種實驗會很快結(jié)束,，一方面,，存款利率是首次放開，需要一個評估,。其次,，在利率市場化的過程中，尚有需要完善的配套制度建設(shè),，而這決定了下一步不一定能走得很快,。
銀行打響利率戰(zhàn)
儲戶存款貨比三家
“昨天還考慮將存在北京銀行的錢取出來，存到利率較高的銀行呢,，今天一看,，它的1年期定期存款利率就從3.25%上調(diào)到3.5%了�,！�6月11日,，家住北京的韓女士對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者如是說。
為防止存款流失,，各家銀行不甘示弱,力調(diào)利率,。參差不齊的存款利率對廣大儲戶來說，不得不開始貨比三家,。
多家銀行三改利率 城商行,、農(nóng)商行愛報高價
6月8日，就在央行政策出臺當(dāng)日,，工行,、建行、中行,、農(nóng)行,、交行和郵儲銀行便在央行新的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上調(diào)整了存款利率,。其中，二年,、三年,、五年期定期存款按本次降息后的央行基準(zhǔn)利率執(zhí)行，而三個月,、半年和一年期定期存款利率則較基準(zhǔn)利率有所上浮,，但并未達(dá)到基準(zhǔn)利率上浮10%的上限水平。以一年期整存整取存款利率為例,，六大行均報價3.5%,，較本次降息后的基準(zhǔn)利率3.25%上浮7.7%。與六大行報價保持一致的還有浦發(fā)銀行,。
相比起來,，華夏、深發(fā)展,、興業(yè)和廣發(fā)等股份制銀行的報價稍顯進(jìn)取,，除二年、三年,、五年期定期存款按央行基準(zhǔn)利率執(zhí)行外,，這幾家銀行的三個月、半年和一年期定期存款利率均按央行基準(zhǔn)利率1.1倍的上限執(zhí)行,。
值得一提的是,，招商、中信,、民生,、光大這四家銀行從6月8日-15日三次調(diào)整存款利率。以一年定存利率為例,，8日均為3.25%,，9日-13日紛紛上調(diào)到3.5%，14日和15日則各自漲至存款利率上限3.575%,。對于此次調(diào)整,，中信銀行表示，該行在提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的同時,，力爭讓客戶利益最大化,，將一年期及以內(nèi)存款利率上浮10%，確�,？蛻舸婵钅塬@得最高的利息,。
6月19日，進(jìn)入降息以來的第12天,，最后一家未將1年期及以內(nèi)定期存款利率上浮10%的中型銀行浦發(fā)銀行,，在該行網(wǎng)站上對1年期及以內(nèi)定期存款利率進(jìn)行了更新,，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍標(biāo)準(zhǔn)。至此全部中型銀行均將1年期及以內(nèi)定期存款利率更新為存款基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
不過報價最激進(jìn)的當(dāng)屬城商行和農(nóng)商行陣營,。據(jù)《第一財經(jīng)日報》不完全統(tǒng)計，多家城商行和農(nóng)商行都宣布各類存款利率統(tǒng)一按照基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,�,！氨拘写婵罾试谘胄谢鶞�(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，即一年期存款利率達(dá)到3.575%,。”廣東華興銀行6月8日宣布的一年期存款利率,，竟然比央行降息前還要高,。
廣東某家城商行總行內(nèi)部人士對記者表示，城商行和農(nóng)商行按存款利率上限定價的力度更大,，是因為其受到市場競爭和客戶流失的威脅性更大,，為拓展業(yè)務(wù)，需給客戶更大優(yōu)惠,。比如廣東華興銀行,，其前身為汕頭商業(yè)銀行，網(wǎng)點均分布在汕頭,，去年重組后,，目前對外擴(kuò)張僅設(shè)有廣州分行，其擴(kuò)大客戶資源的沖動更為明顯,。
一萬元為界 不同金額差別對待
《京華時報》記者以客戶身份咨詢銀行網(wǎng)點時,，有股份制銀行人士表示，雖然尚未出現(xiàn)明顯的存款搬家現(xiàn)象,，但是不乏客戶打來電話詢問利率問題,，尤其是一些存款較多的高端客戶，銀行也會對存款流失有所擔(dān)心,。記者計算獲悉,，以一年定期存款100萬為例，3.5%利率和3.575%利率的利息相差750元,。
另外記者還注意到,，過去除了“大額協(xié)議存款”外，銀行對于存款的定價僅參考定活期種類和存款期限,，此次利率調(diào)整后,，銀行開始對金額不同的存款區(qū)別定價。
以南京銀行為例,，根據(jù)其利率公示,，該行把普通定存分為“一萬元以下”和“一萬元及以上”兩檔,，前者僅可享受央行基準(zhǔn)利率，而后者則可在前者利率基礎(chǔ)上上浮10%,。以上兩檔存款在零存整取,、協(xié)議存款和通知存款上也享受不同利率定價。
“利率市場化不僅意味著儲戶可以挑選銀行,，事實上也意味著銀行根據(jù)自身策略挑選儲戶,。”某業(yè)內(nèi)人士向記者分析,，當(dāng)利率管制逐漸放開,，各家銀行的“風(fēng)格”會逐漸顯現(xiàn)，那些專注零售的銀行會在小金額存款上更多讓利,，而那些強于對公業(yè)務(wù),、擁有龐大網(wǎng)點的銀行則可能擁有更大的息差自主權(quán)。
該人士稱,，眼下的理財產(chǎn)品和票據(jù)市場都是相對市場化的,，不同的金額對應(yīng)的往往是不同的收益率或貼現(xiàn)率，大金額具有更大議價權(quán),。他預(yù)計,，未來存款利率市場化后，不同存款金額對應(yīng)不同利率的情況或?qū)⒏鼮槎嘁姟?/P>
銀行理財產(chǎn)品收益率將逐漸下行
存款利率是理財產(chǎn)品收益率的重要參考對象,。央行降息意味著釋放出貨幣政策寬松的新信號,，銀行理財產(chǎn)品預(yù)期收益率應(yīng)聲下跌。此次降息后,，市場上理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率降幅從0.1到0.25個百分點不等,。
“負(fù)面”效應(yīng)顯現(xiàn) 銀行理財收益縮水
在5月12日宣布下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點后不足一個月，央行于6月8日宣布降息,，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,，這顯示出貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)的力度和靈活性加大。然而,，當(dāng)政策引導(dǎo)市場資金面進(jìn)一步寬松時,，銀行理財產(chǎn)品的整體收益則將受到一定“負(fù)面”影響。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者走訪多家銀行了解到,，降息后,，6月11日-17日銀行發(fā)行的大部分中、短期理財產(chǎn)品收益率均已出現(xiàn)調(diào)降,，其中90天以內(nèi)中,、短期新理財產(chǎn)品的收益率下降區(qū)間為0.1-0.7個百分點。
目前,，絕大部分銀行上調(diào)了1年期以內(nèi)各期限的存款利率,�,！岸唐诖婵罾事杂猩险{(diào)，會對中,、短期理財產(chǎn)品的收益率造成直接影響,。”招商銀行一位理財經(jīng)理表示,，“剛發(fā)行的銀行理財產(chǎn)品收益率集體縮水,，和降息有直接聯(lián)系。此前的存款準(zhǔn)備金率調(diào)整已經(jīng)對銀行理財產(chǎn)品收益率造成了拖累,。此次降息0.25個百分點后,，一般銀行理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率會相應(yīng)的向下調(diào)整�,！�
例如興業(yè)銀行6月12日至6月18日募集的
“天天萬利寶第22期A款”,，該產(chǎn)品投資期限為37天，參考凈收益率為4.4%,，而該行于5月8日至5月14日募集的，投資期為36天的“2012年天天萬利寶第17期A款”,，參考凈收益率卻為4.6%,。前者比后者降低了0.2個百分點的收益率。
一家廈門銀行的理財產(chǎn)品,，則采用了延長投資期限的降收益方式,。該銀行于6月11日起發(fā)行的一款43天期產(chǎn)品，預(yù)期收益率4.6%,，與此前發(fā)行的32天期產(chǎn)品收益率雖然相同,，投資期限卻拉長了11天。
資金面寬松 產(chǎn)品收益將持續(xù)走低
對于6月份以來產(chǎn)品收益下滑幅度加大的情況,，普益財富方面更多地將其視為因5月份存款準(zhǔn)備金率下降而帶來的流動性寬松所致,。對于政策效果將于何時顯現(xiàn)，普益財富研究員曾韻佼認(rèn)為,，隨著6月底銀行半年考核時點的臨近,，各銀行近期在產(chǎn)品收益設(shè)計方面都較為謹(jǐn)慎，降息影響在短期內(nèi)不會很明顯,，政策效果體現(xiàn)估計會在7月初之后,。
從理財產(chǎn)品發(fā)行品種上看，今年銀行普遍傾向于發(fā)行非保本型高收益理財產(chǎn)品,，
6月2日-6月8日,，28家銀行共發(fā)行的304款理財產(chǎn)品中，保本和保證收益型理財產(chǎn)品147款,，市場占比為48.36%,；非保本型理財產(chǎn)品157款,，市場占比為51.64%。
“盡管受降息預(yù)期的影響,，本月銀行非保本型理財產(chǎn)品已較第一季度減少了發(fā)行量,，但是非保本型理財產(chǎn)品的市場占有率依然較高�,！苯ㄐ幸晃焕碡斀�(jīng)理對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,，“從目前來看，降息以及調(diào)整存款利率上浮空間,，使得非保本型理財產(chǎn)品收益率也開始有所下降,。”
另一方面,，5月份開始,，我國銀行間市場資金面持續(xù)保持寬松，而這種寬松的資金面狀況也給理財產(chǎn)品收益率走高帶來壓力,。目前,，銀行間市場隔夜拆借利率(SHIBOR)基本維持在3%以下�,！般y行理財產(chǎn)品作為有力的攬儲工具,，其預(yù)期收益率從側(cè)面反映出銀行對存款的需求程度，因此在資金面寬松的市場環(huán)境下,，理財產(chǎn)品收益率重新走高的可能性不大,。”曾韻佼表示,。
業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為,，目前，雖然各家銀行在上浮利率吸收儲戶,，但他們大都針對的是1年以內(nèi)的存款,。如果繼續(xù)降息或者放松資金面，理財產(chǎn)品的收益率還將會進(jìn)一步下降,。
中長期產(chǎn)品收益率相對更具優(yōu)勢
盡管受降息和資金面持續(xù)寬松預(yù)期的影響,，理財產(chǎn)品收益率已進(jìn)入下行通道，但理財分析師普遍認(rèn)為,，中長期理財產(chǎn)品受到的“負(fù)面”影響相對有限,。
中國銀行理財師吳丹表示，目前,，中長期理財產(chǎn)品確實具有相對優(yōu)勢,，在收益率方面下降得不多，因此，不少投資者在這一時期也會傾向于選擇中長期產(chǎn)品來鎖定風(fēng)險,。此外,，“6月是銀行半年度考核的重要關(guān)口，短時間內(nèi)理財產(chǎn)品收益不會降太多,，但6月份過后很可能會繼續(xù)下行,。”吳丹說,。
從另一個角度而言,，多位理財分析師認(rèn)為，近三個月的CPI數(shù)據(jù)都維持在3%左右,，而目前不少1年期銀行理財產(chǎn)品的收益率還是能夠達(dá)到4%以上,，如此一來，投資中長期理財產(chǎn)品的收益率是相對可觀的,。
“今年,，越來越多的城商行、農(nóng)商行都加大了理財產(chǎn)品的發(fā)行力度,，積極爭奪市場份額,，截至6月7日，銀行理財產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量已達(dá)到了10841款,，與2011年同期相比增幅為22.46%,。”曾韻佼分析稱,，“央行此次降息，釋放出貨幣政策寬松的新信號,。我國經(jīng)濟(jì)增速自去年一季度以來逐季放緩,，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯，穩(wěn)增長的任務(wù)相對控通脹來說更為重要,。因此,，在此前提下，未來寬松政策可能會繼續(xù),。對銀行理財市場而言,，我們預(yù)計產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量與規(guī)模的增長可以持續(xù)，收益率將會進(jìn)一步下行,，但中長期產(chǎn)品收益率比1年期定期存款利率會繼續(xù)保持優(yōu)勢,。”
房貸折扣落地有聲
剛需帶動樓市回暖
“近期我們首套房貸利率將出新政策,，總行已經(jīng)透風(fēng),，目前行里的首套房貸利率是9折，調(diào)整后應(yīng)該會更低，不排除8折優(yōu)惠,，具體情況過兩天你再咨詢,。”中國銀行上海分行一信貸部人士這樣對記者表示,。
首套房房貸主打八五折
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》記者報道,，目前滬上國有四大行首套房房貸利率從8.5折到基準(zhǔn)利率不等，但部分股份行和城商行在首套房貸政策上走得更遠(yuǎn),，其中,，民生銀行、華夏銀行甚至可以低至7折,。
其中,，農(nóng)業(yè)銀行首套房利率執(zhí)行最為靈活，對于一般首套房貸該行給予9折優(yōu)惠,，但根據(jù)購房者所處的區(qū)域,，貸款的金額會有所調(diào)整，比如,，在上海,，如果外環(huán)線以外的房屋，貸款金額在100萬以上的,，最高優(yōu)惠可以低至8.5折,。
建設(shè)銀行的首套房貸則最為寬松，其上海分行一位信貸員告訴記者,，在沒有信用不良記錄情況下,，均可以在建行拿到8.5折利率。
中國銀行目前執(zhí)行的利率為9折,，不過該行個貸部人士向記者透露,，近日，總行已經(jīng)開始在醞釀新的首套房貸利率,，利率折扣應(yīng)該進(jìn)一步提高,。
工商銀行和交通銀行則相對保守，兩行首套房貸款的利率下限都定在基準(zhǔn)利率,，并且即便貸款客戶質(zhì)量優(yōu)良,，交行也只能9折優(yōu)惠，工行則仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率,。
與工行,、交行相反，部分股份行,、地方銀行堪稱激進(jìn),。6月8日,，央行宣布降息和調(diào)整存貸款波幅的第二天，廣東華興銀行即宣布首套房貸利率最低執(zhí)行7折利率,，一度成為降價先鋒,。
如果說華興銀行僅屬一家之為，華夏銀行,、民生銀行最低7折優(yōu)惠的意義則不能忽略,。
6月12日，民生銀行一位員工對記者稱,，如果貸款人在資產(chǎn)評估,、銀行信用等方面條件滿足，且購置的是一手房,，可以在該行申請7折首套房貸款利率,。并且，如果首套房面積在90平米以下,，首付最低可達(dá)20%,，貸款數(shù)額為總房價的80%。
記者同時從華夏銀行了解到,，該行的首套房最低也可達(dá)到7折優(yōu)惠,，具體條件以分行劃定為準(zhǔn)，并報上級行審核通過方可貸款,。
此外,，在江浙，一些地方銀行也開始拓寬首套房貸款的優(yōu)惠政策,。例如,，無錫農(nóng)商行近日將首套房利率優(yōu)惠調(diào)整至8.5折，并在官網(wǎng)等多個地方進(jìn)行宣傳,。江蘇一家城商行更是將首套房的首付比例調(diào)低至2成,。
就北京地區(qū)而言，目前各家銀行均沒有打出8折優(yōu)惠,，但客戶取得優(yōu)惠折扣幾率大了,�,！吧显轮醒�,，9折利率都比較難辦，8.5折更是極為罕見,，但現(xiàn)在取得8.5折優(yōu)惠的客戶明顯增多了,。”一家國有大行工作人員告訴記者,。
據(jù)新浪財經(jīng)記者了解,，目前北京市場上，招行、交行,、中信等商業(yè)銀行對于首套房貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)已由基準(zhǔn)利率調(diào)整至八五折,。
據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究部經(jīng)理李琛介紹，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示,，取得房貸8.5折優(yōu)惠的購房者數(shù)量確實有所增加,。“銀行一般會根據(jù)業(yè)務(wù)和市場的情況調(diào)節(jié)首套房的利率折扣,，主要為了達(dá)到鼓勵消費貸款,、刺激經(jīng)濟(jì)的目的，今后8.5折應(yīng)該會越來越普遍,�,！�
信息時報記者先后走訪廣州市區(qū)十多家銀行網(wǎng)點了解到，對于首套房的貸款利率,，目前在五大行中,，除工商銀行仍保持基準(zhǔn)利率無任何優(yōu)惠外，其他銀行均有10%-15%的優(yōu)惠,。其中,，中國銀行對首套房貸一律按基準(zhǔn)利率下浮10%，而其他銀行如建行,、農(nóng)行,、交通銀行均可享受基準(zhǔn)利率的8.5折。
剛需帶動樓市走熱
不管是銀行貸款利率還是公積金利率,，此次降息后都對剛需們有著不同程度的優(yōu)惠,，購房熱重現(xiàn)。
6月初以來,，北京樓市成交繼續(xù)回升,。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，6月上半月(1日-15日),，北京住宅網(wǎng)簽量為10576套,，環(huán)比增長9%，同比增長46.5%,。值得注意的是,，部分項目提價銷售，導(dǎo)致6月上半月的市場成交均價有所回升,。
對于市場成交量的回暖,，北京中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，央行降息不僅降低了購房成本,，而且使購房者預(yù)判市場將走出低谷,，進(jìn)一步提高了入市積極性,。同時，進(jìn)入5月以來,，大興,、通州等區(qū)縣的入市項目明顯增加，使北京樓市供應(yīng)繼續(xù)增加,，為成交量回升提供了支撐,。
據(jù)新華社記者了解，6月10日,，位于深圳龍華的萊蒙水榭春天項目第5期開盤,，推出千余套住宅單位。開盤現(xiàn)場十分火爆,，再現(xiàn)了輝煌時期千人排隊購房的盛況,。據(jù)該項目營銷總監(jiān)介紹，從當(dāng)日上午10點開盤到下午5點,，有超過1300批客戶在售樓處進(jìn)行登記,，最終售出820多套房子，銷售率超過八成,，認(rèn)購金額約16億元,。
繼深圳前人排隊購房后，南京也不甘示弱,。據(jù)中國新聞網(wǎng)記者報道,，6月16日，上午開盤的新都國際門口,，從前天傍晚開始就有購房者過來排隊,，隨后陸續(xù)聽到風(fēng)聲的購房者趕來讓隊伍越來越長，到了晚上7點半已經(jīng)多達(dá)一百多組,。一位匆匆趕來排隊的購房者說,，“最近總聽人說有樓盤重新開始漲價了，最近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠,，我自己也害怕房價會再漲啊,。”最終該盤提前至凌晨零點多開盤,，認(rèn)購了62套新房源,。
人民日報記者日前在北京部分二手房成交活躍的項目采訪發(fā)現(xiàn)，前期討價還價空間較大的房源價格反彈迅速,，個別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時期“一天一個價”的場面,。
樓市政策不會松動
隨著成交量大幅反彈,，“房價可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫,，不斷刺激著購房者的神經(jīng),。“購房潮”重現(xiàn)樓市,，在釋放出明確的回暖信號的同時也引發(fā)了人們的擔(dān)憂：隨著銷售量的走高,，房價會否再次回到上升通道？
“首套房利率的變化和房價漲跌并沒有直接的關(guān)系,，購房人更多考慮的是房地產(chǎn)預(yù)期,、調(diào)控政策�,！�
金融專家趙慶明說,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，“目前市場的情況還是比較復(fù)雜,，此輪‘購房熱’帶有結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特點,，適合剛需。熱銷漲價仍屬個案,，后市還面臨很多變數(shù),，需要進(jìn)一步觀察�,！�
中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇則認(rèn)為,，“銀行是否會將優(yōu)惠幅度擴(kuò)大更多，還要根據(jù)未來幾個月的成交量,、市場情況,，以及其他銀行是否會打折來決定�,！�
銀率網(wǎng)最新報告也指出,，多家銀行貸款負(fù)責(zé)人表示，執(zhí)行7折利率難度大,，目前,，正在研究對符合條件的優(yōu)質(zhì)首套房購房者提供8折房貸利率。
其實,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)歷來鼓勵銀行發(fā)展個人消費信貸業(yè)務(wù),。銀行7折利率的時代雖一去不復(fù)返，但央行對于“個人貸款利率浮動區(qū)間下限為基準(zhǔn)利率0.7倍”的標(biāo)準(zhǔn)一直未改變,。降息當(dāng)天,，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)的“銀發(fā)〔2012〕142號”文件中就重申，“貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍,，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍,。”
專家指出,，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成,，房價還沒有回到合理價位,，與房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)也只是剛剛起步。在這種情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松,。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，出于有利于整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度,，調(diào)控依然需要從嚴(yán)執(zhí)行,，刺激剛性需求是合理的，但過度放松很容易使得在剛性需求層面產(chǎn)生透支消費,。
提前還貸要打小算盤
降息的好處同樣體現(xiàn)到償還房貸上,。以20年期100萬元等額本息還款的商業(yè)貸款為例，此次降息前,，每個月還貸金額將減少了將近150元,。因此，投資者是否提前還貸需打打小算盤,。
對于首次購房者,，目前各家銀行對于貸款利率的下浮優(yōu)惠一般是9折。而根據(jù)新規(guī)首次置業(yè)下幅優(yōu)惠可調(diào)整至8.5折左右,，將比較有利于資金短缺,，卻有強烈置業(yè)意愿的購房人。投資者最好密切關(guān)注每家銀行的動態(tài),�,！袄戏颗备枰蚣�(xì)算。理財專家表示,，若進(jìn)行投資的收益要高于利息支出,，可以不急著提前還貸。
值得注意的是,，目前不少“老房奴”的貸款合同是“按年調(diào)整”利率,，也就是說本次降息好處要等到明年1月份才能享受。投資者最好能改成實行“按月或按日調(diào)整”利率的條款,。這樣,，銀行在利率調(diào)整后的次月，甚至次日就能按新利率與貸款人結(jié)算利息,。若在降息期,，房奴應(yīng)該選擇“按日調(diào)整”方式最為合算，而“按年調(diào)整”對貸款購房者最為不利,。
不過,，有三類房貸客戶不適合提前還貸：第一類是貸款人此前享受房貸七折優(yōu)惠利率，不必提前還貸；第二類是還貸時間很長的貸款人,，現(xiàn)在也不必提前還貸,。經(jīng)過計算，提前還貸的最佳時間點在貸款周期的前1/3時段內(nèi),，因為后期還款更多的是償還本金，節(jié)約的利息有限,；第三類是資金相對緊缺的購房市民,，也不需要提前還貸。