“近期我們首套房貸利率將出新政策，總行已經(jīng)透風(fēng),，目前行里的首套房貸利率是9折,，調(diào)整后應(yīng)該會更低，不排除8折優(yōu)惠，具體情況過兩天你再咨詢,�,！敝袊y行上海分行一信貸部人士這樣對記者表示。
首套房房貸主打八五折
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》記者報道,，目前滬上國有四大行首套房房貸利率從8.5折到基準(zhǔn)利率不等，但部分股份行和城商行在首套房貸政策上走得更遠(yuǎn),，其中,，民生銀行、華夏銀行甚至可以低至7折,。
其中,，農(nóng)業(yè)銀行首套房利率執(zhí)行最為靈活，對于一般首套房貸該行給予9折優(yōu)惠,，但根據(jù)購房者所處的區(qū)域,，貸款的金額會有所調(diào)整，比如,，在上海,，如果外環(huán)線以外的房屋，貸款金額在100萬以上的,，最高優(yōu)惠可以低至8.5折,。
建設(shè)銀行的首套房貸則最為寬松，其上海分行一位信貸員告訴記者,，在沒有信用不良記錄情況下,，均可以在建行拿到8.5折利率。
中國銀行目前執(zhí)行的利率為9折,，不過該行個貸部人士向記者透露,，近日，總行已經(jīng)開始在醞釀新的首套房貸利率,，利率折扣應(yīng)該進(jìn)一步提高,。
工商銀行和交通銀行則相對保守，兩行首套房貸款的利率下限都定在基準(zhǔn)利率,，并且即便貸款客戶質(zhì)量優(yōu)良,，交行也只能9折優(yōu)惠，工行則仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率,。
與工行,、交行相反，部分股份行,、地方銀行堪稱激進(jìn),。6月8日，央行宣布降息和調(diào)整存貸款波幅的第二天,，廣東華興銀行即宣布首套房貸利率最低執(zhí)行7折利率,，一度成為降價先鋒,。
如果說華興銀行僅屬一家之為，華夏銀行,、民生銀行最低7折優(yōu)惠的意義則不能忽略,。
6月12日，民生銀行一位員工對記者稱,，如果貸款人在資產(chǎn)評估,、銀行信用等方面條件滿足，且購置的是一手房,，可以在該行申請7折首套房貸款利率,。并且，如果首套房面積在90平米以下,，首付最低可達(dá)20%,，貸款數(shù)額為總房價的80%。
記者同時從華夏銀行了解到,，該行的首套房最低也可達(dá)到7折優(yōu)惠,，具體條件以分行劃定為準(zhǔn)，并報上級行審核通過方可貸款,。
此外,，在江浙，一些地方銀行也開始拓寬首套房貸款的優(yōu)惠政策,。例如,，無錫農(nóng)商行近日將首套房利率優(yōu)惠調(diào)整至8.5折，并在官網(wǎng)等多個地方進(jìn)行宣傳,。江蘇一家城商行更是將首套房的首付比例調(diào)低至2成,。
就北京地區(qū)而言，目前各家銀行均沒有打出8折優(yōu)惠,，但客戶取得優(yōu)惠折扣幾率大了,。“上月中旬,，9折利率都比較難辦,，8.5折更是極為罕見，但現(xiàn)在取得8.5折優(yōu)惠的客戶明顯增多了,�,！币患覈写笮泄ぷ魅藛T告訴記者。
據(jù)新浪財經(jīng)記者了解,，目前北京市場上,，招行、交行、中信等商業(yè)銀行對于首套房貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)已由基準(zhǔn)利率調(diào)整至八五折,。
據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究部經(jīng)理李琛介紹,，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，取得房貸8.5折優(yōu)惠的購房者數(shù)量確實(shí)有所增加,�,！般y行一般會根據(jù)業(yè)務(wù)和市場的情況調(diào)節(jié)首套房的利率折扣，主要為了達(dá)到鼓勵消費(fèi)貸款,、刺激經(jīng)濟(jì)的目的,，今后8.5折應(yīng)該會越來越普遍�,！�
信息時報記者先后走訪廣州市區(qū)十多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到,，對于首套房的貸款利率,，目前在五大行中,，除工商銀行仍保持基準(zhǔn)利率無任何優(yōu)惠外，其他銀行均有10%-15%的優(yōu)惠,。其中,，中國銀行對首套房貸一律按基準(zhǔn)利率下浮10%，而其他銀行如建行,、農(nóng)行,、交通銀行均可享受基準(zhǔn)利率的8.5折。
剛需帶動樓市走熱
不管是銀行貸款利率還是公積金利率,，此次降息后都對剛需們有著不同程度的優(yōu)惠,，購房熱重現(xiàn)。
6月初以來,，北京樓市成交繼續(xù)回升,。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，6月上半月(1日-15日),，北京住宅網(wǎng)簽量為10576套,，環(huán)比增長9%，同比增長46.5%,。值得注意的是,，部分項(xiàng)目提價銷售，導(dǎo)致6月上半月的市場成交均價有所回升,。
對于市場成交量的回暖,，北京中原地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，央行降息不僅降低了購房成本,，而且使購房者預(yù)判市場將走出低谷,，進(jìn)一步提高了入市積極性。同時，進(jìn)入5月以來,，大興,、通州等區(qū)縣的入市項(xiàng)目明顯增加，使北京樓市供應(yīng)繼續(xù)增加,，為成交量回升提供了支撐,。
據(jù)新華社記者了解，6月10日,，位于深圳龍華的萊蒙水榭春天項(xiàng)目第5期開盤,，推出千余套住宅單位。開盤現(xiàn)場十分火爆,，再現(xiàn)了輝煌時期千人排隊(duì)購房的盛況,。據(jù)該項(xiàng)目營銷總監(jiān)介紹，從當(dāng)日上午10點(diǎn)開盤到下午5點(diǎn),，有超過1300批客戶在售樓處進(jìn)行登記,，最終售出820多套房子，銷售率超過八成,，認(rèn)購金額約16億元,。
繼深圳前人排隊(duì)購房后，南京也不甘示弱,。據(jù)中國新聞網(wǎng)記者報道,，6月16日，上午開盤的新都國際門口,，從前天傍晚開始就有購房者過來排隊(duì),，隨后陸續(xù)聽到風(fēng)聲的購房者趕來讓隊(duì)伍越來越長，到了晚上7點(diǎn)半已經(jīng)多達(dá)一百多組,。一位匆匆趕來排隊(duì)的購房者說,，“最近總聽人說有樓盤重新開始漲價了，最近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠,，我自己也害怕房價會再漲啊,。”最終該盤提前至凌晨零點(diǎn)多開盤,，認(rèn)購了62套新房源,。
人民日報記者日前在北京部分二手房成交活躍的項(xiàng)目采訪發(fā)現(xiàn)，前期討價還價空間較大的房源價格反彈迅速,，個別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時期“一天一個價”的場面,。
樓市政策不會松動
隨著成交量大幅反彈，“房價可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫,，不斷刺激著購房者的神經(jīng),�,！百彿砍薄敝噩F(xiàn)樓市，在釋放出明確的回暖信號的同時也引發(fā)了人們的擔(dān)憂：隨著銷售量的走高,，房價會否再次回到上升通道,？
“首套房利率的變化和房價漲跌并沒有直接的關(guān)系，購房人更多考慮的是房地產(chǎn)預(yù)期,、調(diào)控政策,。”
金融專家趙慶明說,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示,，“目前市場的情況還是比較復(fù)雜，此輪‘購房熱’帶有結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特點(diǎn),，適合剛需,。熱銷漲價仍屬個案，后市還面臨很多變數(shù),，需要進(jìn)一步觀察,。”
中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇則認(rèn)為,，“銀行是否會將優(yōu)惠幅度擴(kuò)大更多,，還要根據(jù)未來幾個月的成交量,、市場情況,，以及其他銀行是否會打折來決定�,！�
銀率網(wǎng)最新報告也指出,，多家銀行貸款負(fù)責(zé)人表示，執(zhí)行7折利率難度大,，目前,，正在研究對符合條件的優(yōu)質(zhì)首套房購房者提供8折房貸利率。
其實(shí),，監(jiān)管機(jī)構(gòu)歷來鼓勵銀行發(fā)展個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù),。銀行7折利率的時代雖一去不復(fù)返，但央行對于“個人貸款利率浮動區(qū)間下限為基準(zhǔn)利率0.7倍”的標(biāo)準(zhǔn)一直未改變,。降息當(dāng)天,，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)的“銀發(fā)〔2012〕142號”文件中就重申，“貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍,，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍,。”
專家指出,，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成,，房價還沒有回到合理價位,，與房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)也只是剛剛起步。在這種情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松,。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，出于有利于整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度,，調(diào)控依然需要從嚴(yán)執(zhí)行,，刺激剛性需求是合理的，但過度放松很容易使得在剛性需求層面產(chǎn)生透支消費(fèi),。
提前還貸要打小算盤
降息的好處同樣體現(xiàn)到償還房貸上,。以20年期100萬元等額本息還款的商業(yè)貸款為例，此次降息前,，每個月還貸金額將減少了將近150元,。因此，投資者是否提前還貸需打打小算盤,。
對于首次購房者,，目前各家銀行對于貸款利率的下浮優(yōu)惠一般是9折。而根據(jù)新規(guī)首次置業(yè)下幅優(yōu)惠可調(diào)整至8.5折左右,，將比較有利于資金短缺,，卻有強(qiáng)烈置業(yè)意愿的購房人。投資者最好密切關(guān)注每家銀行的動態(tài),�,！袄戏颗备枰蚣�(xì)算。理財專家表示,，若進(jìn)行投資的收益要高于利息支出,，可以不急著提前還貸。
值得注意的是,，目前不少“老房奴”的貸款合同是“按年調(diào)整”利率,，也就是說本次降息好處要等到明年1月份才能享受。投資者最好能改成實(shí)行“按月或按日調(diào)整”利率的條款,。這樣,，銀行在利率調(diào)整后的次月，甚至次日就能按新利率與貸款人結(jié)算利息,。若在降息期,，房奴應(yīng)該選擇“按日調(diào)整”方式最為合算，而“按年調(diào)整”對貸款購房者最為不利,。
不過,，有三類房貸客戶不適合提前還貸：第一類是貸款人此前享受房貸七折優(yōu)惠利率，不必提前還貸,；第二類是還貸時間很長的貸款人,，現(xiàn)在也不必提前還貸,。經(jīng)過計算，提前還貸的最佳時間點(diǎn)在貸款周期的前1/3時段內(nèi),，因?yàn)楹笃谶�款更多的是償還本金,，節(jié)約的利息有限；第三類是資金相對緊缺的購房市民,，也不需要提前還貸,。