剛剛過去的5月份,，眾多熱點城市成交量“全線回升”,，房價“降后回漲”在一些城市初顯端倪。與三,、四月份的“殺跌性回暖”不同,，5月樓市出現(xiàn)量增價平的現(xiàn)象,。7日，央行“降息”明確發(fā)出釋放流動性的信號,，無疑對樓市構(gòu)成又一重利好,。人們普遍關(guān)注，政策調(diào)整能否推動樓市真正回暖,？房價下調(diào)空間是否會被“壓縮”,？《經(jīng)濟參考報》記者進行了采訪。
持續(xù)回暖帶動多種需求入市
根據(jù)中原地產(chǎn),、中指院以及各地網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù),，5月份全國主要城市新建住宅成交量創(chuàng)限購16個月以來新高。
一線城市中，5月份,，北京新建住宅成交突破8千套,，上海銷售突破75萬平方米，廣州環(huán)比大增4成,，深圳則暴漲6成,。天津、南京,、杭州,、青島、無錫,、常州等二三線城市成交量創(chuàng)出新高,，武漢住宅銷售逼近1萬套高位。
“樓市‘紅五月’的一個特點是,，全國大多數(shù)城市由四月的成交下降轉(zhuǎn)為上升”,，中指院常務(wù)副院長黃瑜介紹，一二線城市環(huán)比幾乎都增長顯著,，成為這一輪上漲的“龍頭”,。
剛需依然是5月樓市的主角，而成交持續(xù)放量吸引了多種需求加速入市,，除了首置與首改外,，多次改善型需求，以及帶有明顯投資屬性的需求也悄然現(xiàn)身,。
在旅游地產(chǎn)占很大比例的海南省,，5月全省住房銷售面積突破50萬平方米，環(huán)比4月增幅達到84%,。剛剛在海南文昌購買了一套住房的內(nèi)地教師吳先生說,，“我們學(xué)校這次有10多個教師組成了小型‘購房團’，有的還買了不止一套,，都是‘旅游+投資’類型的,。”
“365網(wǎng)”近日對6600余名購房人調(diào)查發(fā)現(xiàn),，近一個月來,，南京樓市改善型需求加快入市，占比較4月提高了12個百分點,�,！捌鋵嵏纳菩托枨笾杏幸徊糠质峭顿Y需求，有的屬于二次以上改善,，有的是以親屬名義購買,�,！薄�365網(wǎng)”宏觀研究院李智表示。
中指院(華東)總監(jiān)曹旭東表示,，北京,、上海等地開發(fā)商近期加大中高檔商品房推盤力度，加上一些價格促銷活動,，改善型購房需求進一步釋放,。
樓市預(yù)期“反轉(zhuǎn)”部分項目悄然漲價
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“紅五月”的形成有多重因素,，在去年四季度和今年3月份兩輪降價的基礎(chǔ)上,，5月份多數(shù)銀行恢復(fù)了首套房按揭的優(yōu)惠利率，對“剛需”人群構(gòu)成了實質(zhì)性利好,。
“其次是信貸政策突然放寬出人意料,，成為影響市場心理的另一個重要因素”，李智說,，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為要到下半年才會放松信貸,，但是近期下調(diào)存準(zhǔn),、解凍重點工程,、加強地方平臺貸和中小企業(yè)貸等政策頻出�,！敖鹑谑欠康禺a(chǎn)的命脈,，寬松的貨幣政策必然會起到為樓市輸血的作用�,！�
此外,，各地樓市微調(diào)政策頻出，對市場的心理產(chǎn)生的“疊加效應(yīng)”不可低估,。去年下半年以來,，包括北京、上海,、佛山,、中山、重慶,、蕪湖,、揚州、杭州,、營口等30多個城市相繼出臺微調(diào)政策,，涉及購房入戶、公積金放寬,、購房補貼,、限購變化,、調(diào)高住房限價價格、松綁限購條件,、稅費優(yōu)惠,、首套房利率優(yōu)惠等。除佛山,、成都,、上海、蕪湖等6城市的微調(diào)政策在出臺幾天后就被叫停外,，超過8成的微調(diào)政策均被默許,。而5月份揚州出臺的個人購房獎勵政策、遼寧營口出臺的公務(wù)員購房補貼政策至今未被叫停,，亦被業(yè)內(nèi)視為是政策微調(diào)的放行信號之一,。
成交回暖以及市場心理的變化，正在影響開發(fā)商和購房者的行為,。
“365網(wǎng)”對南京主要在售樓盤價格統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，對比5月末和1月末的報價，南京共有71家樓盤房價發(fā)生了變動,，其中有41家樓盤房價仍保持下跌,，占比近6成，另外還有30家樓盤的房價出現(xiàn)了不同程度的上漲,。
在北京,，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，最近兩個月有82個項目有成交,，其中11個項目價格漲幅在5%以上,，占比13%。在上海,，路勁翡麗灣,、智富名品公館等多個項目提價�,！澳壳暗臐q價幅度很小,，但是漲價樓盤數(shù)量正在明顯上升�,！苯K東凱置業(yè)總經(jīng)理包天雷說,。
自5月下旬以來，不少城市還出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象,，一些購房者結(jié)束觀望,，加快入市。
房價下行空間是否被壓縮,？
6月7日,，央行宣布下調(diào)人民幣一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點,，向市場發(fā)出明確的增加流動性信號。金融政策放寬是否會使這一波回暖長期持續(xù),？房價下調(diào)空間是否會受“壓縮”,？
“365網(wǎng)”李智表示，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率對于房地產(chǎn)是利好,。流動性增加,，銀行按揭貸款也會相應(yīng)增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也會更多的釋放,。這無疑會進一步影響市場預(yù)期,，房價下調(diào)可能“打折”。
中指院曹旭東表示,，5月全國百城價格指數(shù)環(huán)比下跌0.31%,，跌幅有所收窄，但整體仍在下跌,。從杭州,、南京等長三角城市成交情況看，近8成熱銷樓盤都是價位較低的剛需盤,。而剛需只占市場購買力的三四成,，只要限購持續(xù)，房價下行的趨勢就會延續(xù),�,！艾F(xiàn)在正處于房價下調(diào)的僵持階段�,！�
“五月火爆收關(guān)，六月開門見喜,，樓市正在V型反轉(zhuǎn),。”南京市房地產(chǎn)促進會秘書長張輝表示,，除了政策面的重大轉(zhuǎn)變,，趕在七、八月份淡季來臨之前快速出貨的普遍心態(tài)也造成了最近一段時間集中推盤上市的熱鬧情形,，相信這種上市踴躍的局面還會持續(xù),。
南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛則表示，目前的回暖主要是剛需盤的“結(jié)構(gòu)性回暖”,，對于高端項目,，由于限購令未取消，銷售沒有明顯改觀,。對于后市如何發(fā)展,，還需要觀察政策的變動,。
“目前樓市的成交量回漲是結(jié)構(gòu)性的，不是全面的,�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示�,？傮w上高庫存的狀況沒有改觀,，企業(yè)高負(fù)債的局面也很明顯，大幅漲價的基礎(chǔ)不存在,。