近日,，網(wǎng)絡(luò)上瘋傳的一則“降低首付,，開啟樓市微調(diào)”的消息將湖南推向了風(fēng)口浪尖。5月31日,，湖南省發(fā)展改革委緊急公告澄清,，才令這場(chǎng)風(fēng)波戛然而止。在江蘇揚(yáng)州,、遼寧營(yíng)口之后,，樓市“微調(diào)”的猜測(cè)在多地驟然而起。在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下,，樓市已開始量?jī)r(jià)小幅齊升,，這是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖？樓市調(diào)控政策是否已經(jīng)“見底”,？樓市“微調(diào)”還能走多遠(yuǎn),？
銷量續(xù)增 價(jià)格企穩(wěn)回升
后湖地區(qū)是武漢許多剛性購(gòu)房者的首選地。去年底上市的某大型樓盤,，以均價(jià)7000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格吸引了大量剛需的青睞,。近日，該樓盤將新開盤的價(jià)格上調(diào)至7300元/平方米,。
“我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖然有點(diǎn)提升,，但還是受到了顧客的熱捧，目前已經(jīng)售罄,�,！边@個(gè)樓盤的售樓人員說。
與武漢情況相同的是,，包括北京等一線城市在內(nèi)的多地商品住宅成交均價(jià)也都出現(xiàn)上漲苗頭,。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，5月北京新房均價(jià)為每平方米2.0106萬元,，比4月均價(jià)上漲3.8%,。在南京，“365網(wǎng)”研究數(shù)據(jù)顯示,，5月份房?jī)r(jià)平均上漲了0.125%,。
與此同時(shí)，樓市成交量也明顯回升,，多地已超過了今年3月和4月份,。5月28日，中國(guó)指數(shù)研究院(微博)發(fā)布的最新報(bào)告顯示,，上周全國(guó)樓市成交延續(xù)上漲趨勢(shì),，逾六成城市樓市成交周均同比皆有上升，幾個(gè)城市同比漲幅超過50%,。南京漲幅最大,，達(dá)86.66%,。
對(duì)于樓市顯現(xiàn)回暖跡象的原因，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政說,，首先是由于政策微調(diào),，尤其是首套房貸利率的調(diào)整，對(duì)首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯,；第二是季節(jié)性因素,，通常每年的三四月份是個(gè)成交量的小高峰；第三就是開發(fā)商的價(jià)格策略,，目前熱銷樓盤往往采取了低價(jià)策略,，采取“以價(jià)換量”的戰(zhàn)術(shù)。雖然價(jià)格小幅上漲,，但銷售狀況依舊延續(xù)之前的旺銷勢(shì)頭,。
購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)反彈
雖然大范圍的漲價(jià)勢(shì)頭尚未出現(xiàn)，但市場(chǎng)人士擔(dān)心,，在保增長(zhǎng)氛圍之下,，新一輪投資高潮會(huì)不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多的“松綁”,，房地產(chǎn)會(huì)否重蹈2009年的“瞬間回暖”,？
事實(shí)上，自2011年下半年以來,，北京,、上海、杭州等30多個(gè)城市就出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策,，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購(gòu)條件,、土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),、提高公積金貸款額度,、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等,。其中,，蕪湖、佛山等城市的政策調(diào)整,，幾天后均被叫停,。其他“微調(diào)”措施被視為對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的補(bǔ)充與完善，得以保留下來,。
許多購(gòu)房者擔(dān)心,，隨著成交量的回升，房?jī)r(jià)會(huì)上漲,。這種擔(dān)憂促使許多持幣觀望的購(gòu)房者果斷出手,。正在武漢南湖一家樓盤看房的黃培告訴記者,，他準(zhǔn)備明年結(jié)婚，原來計(jì)劃下半年再買房,，但怕繼續(xù)等下去會(huì)突然回漲,。“我預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈,，所以趁現(xiàn)在價(jià)格還比較穩(wěn)定的時(shí)候買了算了,。”黃培無奈地說,。
而開發(fā)商并不這么認(rèn)為,。武漢某大型房地產(chǎn)商銷售經(jīng)理告訴記者，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是采取“以價(jià)換量”策略,�,！霸谀壳暗氖袌�(chǎng)環(huán)境下，很難說下一步會(huì)出現(xiàn)什么狀況,，房企在流動(dòng)性沒有根本好轉(zhuǎn)的前提下,，仍會(huì)‘優(yōu)惠快銷’，房?jī)r(jià)還沒有見底,�,！�
“不存在大幅反彈因素”
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾5月24日發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然面臨著生存考驗(yàn),，中小開發(fā)商下半年可能會(huì)通過降價(jià)銷售維持生存,。如果成交回暖不能持續(xù)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不確定因素繼續(xù)增多,，下半年樓市還可能再出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn),。
從目前市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)看，改善型需求并未完全走出觀望,。億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍說：“在目前剛需為主的市場(chǎng)下,，以價(jià)換量、積極消化庫存仍是開發(fā)商的上策,，因?yàn)閯傂韪觿?wù)實(shí),，而后期新房上市量仍會(huì)很大，開發(fā)商面臨的庫存壓力不可小覷,�,！�
陳龍預(yù)計(jì)，在傳統(tǒng)淡季的六七月份,，成交量可能出現(xiàn)一定程度下滑,，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，在“十一”黃金周前后可能迎來下一輪成交旺季,。
多位業(yè)內(nèi)人士也表示,，目前市場(chǎng)不能說全面回暖,，樓市還處于一個(gè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，4月成交就比3月下滑不少,，5月有回升但也明顯低于調(diào)控前水平,。房地產(chǎn)未來的走勢(shì)如何，還要看調(diào)控政策,、宏觀經(jīng)濟(jì),、金融政策、貨幣政策等的走向,。
華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國(guó)華認(rèn)為,，雖然不排除個(gè)別性價(jià)比高的樓盤出現(xiàn)漲價(jià)，但今年內(nèi)房?jī)r(jià)依然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定,。從佛山,、蕪湖等地的微調(diào)政策被叫停來看，開發(fā)商對(duì)地方政府大幅放松調(diào)控不可抱有奢望,，要謹(jǐn)慎對(duì)待目前的回暖,。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在樓市調(diào)控不會(huì)全面放松,、限購(gòu)依然將嚴(yán)格執(zhí)行的情況下,，房?jī)r(jià)回暖的基礎(chǔ)幾乎不存在�,！耙�?yàn)閺囊呀?jīng)出現(xiàn)微調(diào)樓市的城市所施行的措施來看,，觸及限購(gòu)原則的全部被叫停。目前,，還不存在讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的因素�,！�