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最近一些地方的樓市出現(xiàn)了一點(diǎn)點(diǎn)回暖的跡象,，開發(fā)商又開始促銷了，購(gòu)房人又開始排隊(duì)了,，樓市似乎“紅五月”好像又回來了,。同時(shí),，最近溫家寶總理在各地調(diào)研的時(shí)候也發(fā)出了一個(gè)政策信號(hào),，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置,。有人解讀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控可能有放松的可能性,，房?jī)r(jià)要漲,，買房趁早。那么如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新變化,？房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向到底將如何？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、劉戈共同評(píng)論,。
開盤售謦，連夜排隊(duì),，房?jī)r(jià)向下,，成交量回升，買房時(shí)令再度到來,。
自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來,，連夜排隊(duì)搶號(hào)買房的現(xiàn)象幾乎絕跡，然而最近這樣的場(chǎng)景卻又再度出現(xiàn)在樓市,，5月19日是星期天,，盡管第二天是工作日，但是當(dāng)天晚上南京市江北區(qū)的一個(gè)售樓處,，卻聚集了數(shù)百名買房人,，他們通宵等候的是這個(gè)樓盤將在第二天早上的首輪認(rèn)購(gòu)。
購(gòu)房者：他(開發(fā)商)是發(fā)信息給他們的么,，主要考慮到小孩的學(xué)區(qū)這一塊,，價(jià)格比較適中吧。
宋璟欣(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)：我們的價(jià)格應(yīng)該在區(qū)域當(dāng)中來講,，還是比較有誘惑力的,。
記者：大概是多少,？
宋璟欣：大概在5800到6000左右，我認(rèn)為是符合老百姓需求的一種價(jià)格,。
在北京,，5月12日，北五環(huán)外奧運(yùn)村附近的一個(gè)項(xiàng)目也出現(xiàn)了搶購(gòu)的現(xiàn)象,，開盤不到三個(gè)小時(shí)的時(shí)間,，開發(fā)商推出了一棟樓的房子全部被賣光。數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入5月份以來,，北京、廣州樓市成交都出現(xiàn)了明顯回暖,，北京5月份上半個(gè)月住宅成交量同比上升了44%,，新房、二手房成交量都創(chuàng)出年內(nèi)新高,。
連夜排隊(duì)搶購(gòu)重現(xiàn)樓市這意味著什么,？處于深度調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么樣的變化？盡管出現(xiàn)了短期的成交回暖,，但數(shù)據(jù)顯示的情況卻相反,，房地產(chǎn)投資增速仍在大幅下滑，4月份,，上海以0.1%的同比降幅正式進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,，廣東有6個(gè)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)，北京的房地產(chǎn)投資增速也已降到了1.4%的水平,。
開發(fā)商開工建設(shè)缺乏熱情,，土地資源也變得富余，根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù),，當(dāng)前我國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬(wàn)公頃,，如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率2,，每套住房90平方米計(jì)算,，二至三年內(nèi)，市場(chǎng)上將會(huì)增加7000多萬(wàn)套住宅,，按人均三十平米計(jì)算,，將會(huì)解決兩億多人的住房問題，其形成的房屋供應(yīng),，可足夠未來十年的市場(chǎng)消化,。國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進(jìn)以公住房用地開發(fā)建設(shè),，盡快形成住房有效供應(yīng),。
劉戈：有現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房需求
也有開發(fā)商的一些營(yíng)銷行為
(《今日觀察》評(píng)論員)
我看了一些資料,，可能有一部分購(gòu)房者真的是因?yàn)橛鞋F(xiàn)實(shí)的購(gòu)房需求，但其中還有開發(fā)商的一些營(yíng)銷行為在里面,。比如一些開發(fā)商同時(shí)把一個(gè)市里活動(dòng),，會(huì)議或者青年創(chuàng)業(yè)大賽和他的開發(fā)儀式放在一起，聚集很多的人氣,。另外就是很多促銷的措施,，比如登記或者有購(gòu)房意向得可以抽獎(jiǎng)，抽iPhone4,、iPad等等,，或者有一些優(yōu)惠。所以除了真實(shí)的購(gòu)房者以外,，可能還是有一些營(yíng)銷的痕跡在里面,。
除了這樣的一些個(gè)別的情況，我們從總的數(shù)據(jù)來看,，有一家機(jī)構(gòu)提供的五月前三周,，就是包括北京、上海,、廣州等等全國(guó)十大城市的一個(gè)新房交易的量,，五月的前三周比上個(gè)月還是上漲了22%，這個(gè)數(shù)字還是比較大的,。
此外,，一些數(shù)據(jù)顯示，就是開工面積現(xiàn)在同比有所下降,，而且直接用于房地產(chǎn)投資的也在下降,。從這個(gè)角度來講,，如果要是有一些開發(fā)商采取拖字訣,，比如拖著不開發(fā)，拖著不賣房,，拖著不開工,，那么這樣的一種情況出現(xiàn)的話，那有可能導(dǎo)致一年多或者兩年以后,，供應(yīng)量會(huì)減少�,，F(xiàn)在更多的是由于限購(gòu)令導(dǎo)致需求量的降低，那么如果供應(yīng)量也降低的話,，可能就會(huì)導(dǎo)致了原來的限購(gòu)令所產(chǎn)生的作用是不是也就會(huì)降低,。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求
開發(fā)商會(huì)做出理性選擇
(《今日觀察》評(píng)論員)
第一個(gè)案例肯定屬于個(gè)案，屬于整個(gè)的房地產(chǎn)寒冷冬天里的一絲火柴而已,，也就是說不能把它理解成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子出現(xiàn)了一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的變化,，包括北京的樓市,，包括通州在內(nèi)也出現(xiàn)了5月份成交量大幅的上升。但是這個(gè)大幅度的上升,，就看你怎么去解讀,？如果單純從環(huán)比來看，因?yàn)?月份成交實(shí)在太慘淡了,，4月份幾乎可以講達(dá)到了歷史的一個(gè)冰點(diǎn),，起點(diǎn)非常低，所以在5月份的時(shí)候,，整個(gè)從3000多套本身來看,，前13天成交量是3000多套，這個(gè)3000多套里邊還有一個(gè)因素,，就是五一的促銷,。按照3000多套來看北京的成交的話，基本上跟一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于旺季六七千套,，甚至上萬(wàn)套的成交來比的話,，還是處于一個(gè)低谷的。
每年的5月份,，我們總是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一些躁動(dòng),，這個(gè)躁動(dòng)的背后有些是有恐慌，有一些是對(duì)政策的擔(dān)心,，有些是有價(jià)格方面的因素,。在兩個(gè)因素得影響下，“紅五月”是有可能的,，第一個(gè)是政策180度的轉(zhuǎn)向,，我們從以前的嚴(yán)厲調(diào)控轉(zhuǎn)向全面放松；第二是價(jià)格的明顯回調(diào),。除非這兩種情況出現(xiàn),，我想才可能有“紅五月”。
房?jī)r(jià)到底了沒,？事實(shí)上就是要不要出手買房,，誰(shuí)來買房，以一個(gè)什么樣的價(jià)格買房,？這三個(gè)問題我們應(yīng)該放在一塊來考慮,。從整個(gè)情況來看，包括統(tǒng)計(jì)局七十個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,，盡管已經(jīng)連續(xù)6到7個(gè)月已經(jīng)在下調(diào),，但是下調(diào)的幅度是極為有限的。如果現(xiàn)在出手買房的真的是所謂的剛需，我申明我對(duì)“剛需”這個(gè)詞從來不認(rèn)可的,，因?yàn)樽宰〉倪@一部分人,，相對(duì)于房?jī)r(jià)來講，他是能夠買得起的�,，F(xiàn)在來看,，從整個(gè)盡管降到了六到七個(gè)月，但是每個(gè)月降幅是零點(diǎn)幾,。這相對(duì)于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來講,，我認(rèn)為形成所謂的井噴，所謂得已經(jīng)見底,，我不認(rèn)可這種說法,。
國(guó)土部資源部的網(wǎng)站最近公布，我國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積現(xiàn)在近40萬(wàn)公頃,，如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際的商品房供應(yīng),，以平均容積率為2，每套住房90平米計(jì)算,，兩到三年內(nèi)市場(chǎng)上將會(huì)增加7000萬(wàn)套的住宅,。對(duì)于這種算法本身，我是打一個(gè)問號(hào)的,。我們從目前正在在建的面積來看,，比如1到4月份在建的住宅是30多億，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售最火爆的時(shí)候,，一年可能銷售出10個(gè)億,，按照這個(gè)來看，現(xiàn)在目前在建的住宅面積銷售完全可以有三年,。再根據(jù)這個(gè)國(guó)土資源部去年11月發(fā)布的房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的運(yùn)行情況,，已經(jīng)開發(fā)的，還沒有開發(fā)的,，已經(jīng)賣出去的住宅用地是66個(gè)億,，66個(gè)億按照每年10億去銷售，需要6.6年,。也就是說,，從目前整個(gè)土地的儲(chǔ)量,，從正在建的面積來看,，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是供大于求的。
開發(fā)商主要的目的是用一個(gè)“拖”字來影響政策,，我們看到從去年到現(xiàn)在一些代表性的開發(fā)商經(jīng)常告訴我們,，我不建房子了，我現(xiàn)在投資在下降。那么投資在下降,，就意味著整個(gè)住房的供應(yīng)在下降,，在供應(yīng)下降的情況下，最終如果政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)意味著什么,？意味著未來大家的需求沒有改變的情況下,，供應(yīng)一旦減少，意味著房?jī)r(jià)上漲,。但是國(guó)土資源部的這個(gè)數(shù)據(jù)恰好說明,，無(wú)論是土地也好，還是現(xiàn)在在建的面積也好,，最起碼在6到7年內(nèi),，我們是不擔(dān)心的，供應(yīng)絕對(duì)夠,。
現(xiàn)在國(guó)土資源部也好,，住建部也好，現(xiàn)在就是講要加快形成有效地住房供應(yīng),。這個(gè)有效地住房供應(yīng)主要是什么,？比如加大土地執(zhí)法，兩年內(nèi)如果不開發(fā),，我真的要收回,，真的要罰款，真的執(zhí)法,。我想如果說整個(gè)房地產(chǎn)的執(zhí)法到位,，而且對(duì)開發(fā)商來講，現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了比2008年更加嚴(yán)重的程度,。從一季度本身的資金來源來看,，從目前房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債差不多是1.5萬(wàn)億。再加上目前已經(jīng)形成的六千多億的房地產(chǎn)信托基金,，也已經(jīng)到了一個(gè)償還期,，現(xiàn)在整個(gè)來看，到上半年,，整個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債可能達(dá)到5萬(wàn)億,。如果面臨這種巨大的資金壓力，再不去建房子,，再不加大開發(fā),，再不加大回籠資金，那么最不自在的是他自己,，所以開發(fā)商會(huì)在扛與加快開發(fā),，加快回籠資金,，降價(jià)之間，做一個(gè)理性的選擇,。
聶梅生：房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)不會(huì)在當(dāng)前放松
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
《今日觀察》特邀評(píng)論員)
房地產(chǎn)的調(diào)控這兩年來取得了一定的成果,，在這種情況之下，穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果,，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸,、限購(gòu)等等，我想這是真正的主調(diào),。我不認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào),、基調(diào)會(huì)在當(dāng)前這個(gè)時(shí)段放松，但是是穩(wěn)定,，不是再繼續(xù)加壓,，未來的房地產(chǎn)政策取向，我覺得這是一個(gè)很好的時(shí)機(jī),，剛需開始釋放,，這是整個(gè)調(diào)控的一個(gè)非常好的態(tài)勢(shì)，應(yīng)該抓緊這樣一個(gè)態(tài)勢(shì),，出臺(tái)或者準(zhǔn)備出臺(tái)一些長(zhǎng)效的機(jī)制,，這樣使政府的短期的這樣一些行政性的(政策)逐漸有個(gè)退出的空間，然后長(zhǎng)效的,、市場(chǎng)化,，或者說是通過稅費(fèi)，通過其它一些土地政策的改革促進(jìn)房地產(chǎn)的改革和轉(zhuǎn)型,，現(xiàn)在是這樣一個(gè)交替期,。
房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央政府決心不動(dòng)搖,，地方政府微調(diào)不斷,，穩(wěn)增長(zhǎng)，還要穩(wěn)調(diào)控,。
這兩天關(guān)于遼寧營(yíng)口市向公務(wù)員發(fā)放5000萬(wàn)住房補(bǔ)貼的新聞,，成為樓市的新熱點(diǎn)，根據(jù)今年4月17日,，遼寧營(yíng)口市下發(fā)了一份文件,，住房補(bǔ)貼的發(fā)放對(duì)象為市財(cái)政全額撥付的機(jī)關(guān)事業(yè)單位，1996年以前參加工作,，無(wú)房且在年內(nèi)購(gòu)買新房的在職和離退休職工,，申領(lǐng)住房補(bǔ)貼的職工，只能購(gòu)買商品住房,，年內(nèi)不賣房的,，其補(bǔ)貼指標(biāo)作廢。按照這個(gè)補(bǔ)貼方案,，到今年底營(yíng)口有近千名公務(wù)員和事業(yè)單位人員將陸續(xù)拿到一筆約5萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼,，補(bǔ)貼由財(cái)政全額支付。
營(yíng)口市向公務(wù)員發(fā)放住房補(bǔ)貼的做法迅速遭到質(zhì)疑,，被認(rèn)為是政府變相的救市,，但日前，營(yíng)口市政府在接受媒體采訪的時(shí)候便稱,，向公務(wù)員發(fā)放補(bǔ)貼是執(zhí)行國(guó)家政策,，并非為房地產(chǎn)拖市。
實(shí)行國(guó)家政策,，同樣的說法不久前也出現(xiàn)在揚(yáng)州市的房管部門,，5月初，揚(yáng)州市政府出臺(tái)政策對(duì)個(gè)人新購(gòu)買的成品住房,，按照實(shí)際房屋購(gòu)買面積給予合同價(jià)款最多千分之六的政府獎(jiǎng)勵(lì),，揚(yáng)州的做法被認(rèn)為是在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售，但對(duì)此揚(yáng)州市房管局的負(fù)責(zé)人反復(fù)強(qiáng)調(diào),，獎(jiǎng)勵(lì)主要針對(duì)精裝修住房,，是為了引導(dǎo)消費(fèi)，是執(zhí)行國(guó)家政策,。
究竟是執(zhí)行國(guó)家政策,，還是變相給房地產(chǎn)調(diào)控松綁？事實(shí)上從去年下半年開始,，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的悄然試探已經(jīng)屢見不鮮,，佛山放松限購(gòu)條件的政策一日叫停，蕪湖購(gòu)房補(bǔ)貼政策三天后暫緩,，盡管不少地方的試探半途而止,，但半年多以來，進(jìn)行政策微調(diào)的名單卻還在不斷加長(zhǎng),。
盡管地方政府對(duì)于調(diào)控政策不斷地在進(jìn)行微調(diào),，但中央政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的決心并沒有變化，近日,，溫家寶總理在武漢調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào),，在房地產(chǎn)方面要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸,，稅收政策和限購(gòu)政策,，在揚(yáng)州營(yíng)口等城市，陸續(xù)出臺(tái)放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下,，溫總理的講話,，也被業(yè)內(nèi)解讀為堅(jiān)持限購(gòu)為主的調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖,。
劉戈：近期購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生了改變
(《今日觀察》評(píng)論員)
在我看來，比起供求關(guān)系,，可能對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期,，對(duì)房?jī)r(jià)的影響更重要。現(xiàn)在因?yàn)閾P(yáng)州,、營(yíng)口兩個(gè)城市出臺(tái)了政策,，不管這個(gè)政策的性質(zhì)和以前有什么不一樣，但是它得到了執(zhí)行,，沒有被叫停,。在幾個(gè)月前，有幾個(gè)城市所謂出現(xiàn)了政策幾日游的,，但很快被叫停了,，那個(gè)時(shí)候，政策給大家感覺是非常清晰的�,，F(xiàn)在由于有了整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,，由于又有了一些城市的所謂的新政，而且沒有被叫停,。再加上前一段時(shí)間的存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整,，會(huì)釋放出來一定的貨幣量，那么大家就覺得這個(gè)貨幣會(huì)有一部分會(huì)進(jìn)入樓市,。這樣以來,，對(duì)于某些想買房的人來說，猶豫的人來說,，他的預(yù)期和判斷發(fā)生了變化,，這一部分人有可能構(gòu)成了購(gòu)買力。
馬光遠(yuǎn)：最主要的決定力在于政策是否穩(wěn)定
(《今日觀察》評(píng)論員)
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的種種跡象,，包括地方對(duì)房地產(chǎn)政策的微調(diào),，包括大家對(duì)這種微調(diào)本身的看法說明了中國(guó)房地產(chǎn)的真正走向最主要的決定力仍然在于政策是否穩(wěn)定。溫總理在講話里提到穩(wěn)增長(zhǎng)的時(shí)候,，是有穩(wěn)增長(zhǎng)的舉措的,。什么叫穩(wěn)增長(zhǎng)？他談了四點(diǎn)：第一是“十二五”的一些重大項(xiàng)目要及時(shí)上馬,，沒有講房地產(chǎn),；第二是支持民間資本進(jìn)入鐵路金融等等領(lǐng)域，鼓勵(lì)民間投資,；第三是要在消費(fèi)方面要加大政策的力度,，比如家電、建材下鄉(xiāng)政策等等,；第四是要穩(wěn)定出口,。
在這四個(gè)穩(wěn)定中,，沒有提到房地產(chǎn)。關(guān)于房地產(chǎn),，《中國(guó)之聲》中,，溫總理在強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策預(yù)期的前面講了一段話，他講各級(jí)政府一定要注意,，目前是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)非常關(guān)鍵,，非常敏感的時(shí)期,，一定要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,，決不允許出現(xiàn)反復(fù)，而且他特別強(qiáng)調(diào),，如果這個(gè)時(shí)候,，我們的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)反復(fù)的話，這兩年我們的努力會(huì)毀于一旦,。所以我覺得溫家寶總理的后面所講的穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的預(yù)期,，我們一定要領(lǐng)會(huì)、要解讀,，千萬(wàn)不要誤讀,。我想對(duì)很多人來講，如果認(rèn)為政策要放松,，趕快現(xiàn)在要買,、要搶等等，我認(rèn)為是不合時(shí)宜的,，是對(duì)政策最大的一個(gè)誤讀,。
葉檀：剛性需求現(xiàn)階段可以考慮購(gòu)買
(財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員)
房?jī)r(jià)走勢(shì)不管是從貨幣或者從市場(chǎng)來看，都是一個(gè)不上不下的走勢(shì),，如果你是一個(gè)投資者,，那么現(xiàn)在是一個(gè)并不著急出手精挑細(xì)選或者未必要出手這么一個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在并不是投資者的黃金時(shí)代,，但是如果是一個(gè)剛性需求者,，那么從我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)的投資的比例和未來的發(fā)展趨勢(shì)看，也不會(huì)有一個(gè)大幅下挫的過程,。所以現(xiàn)在剛性需求如果他自有資金比較充足的話,，是可以考慮購(gòu)買的。
劉戈：一些城市的財(cái)政壓力是主因
(《今日觀察》評(píng)論員)
關(guān)鍵詞是在于地方,，一些城市的財(cái)政壓力可能是真正導(dǎo)致我們這個(gè)調(diào)控政策壓力的一個(gè)原因,。從1到4月的統(tǒng)計(jì)來看，現(xiàn)在的支出要比收入要高一倍,，那么在這種情況下,，如果土地收益不能夠有一個(gè)穩(wěn)定的來源,，那么地方政府會(huì)倒逼我們整個(gè)的調(diào)控機(jī)制。
馬光遠(yuǎn)：調(diào)控一旦放松
中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴會(huì)越來越嚴(yán)重
(《今日觀察》評(píng)論員)
目前能不能堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控,，能不能真正的通過這一次調(diào)控讓房地產(chǎn)回歸健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,，讓房地產(chǎn)回歸居住,？目前是最考驗(yàn)各級(jí)政府的時(shí)候,，如果這個(gè)時(shí)候，我們放松的話,，整個(gè)我們轉(zhuǎn)型的努力,，調(diào)控的努力將毀于一旦，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴會(huì)越來越嚴(yán)重,，最終我們轉(zhuǎn)型的結(jié)果可能不會(huì)像我們預(yù)期的那么美好,。
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