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最近一些地方的樓市出現(xiàn)了一點點回暖的跡象,，開發(fā)商又開始促銷了，購房人又開始排隊了,，樓市似乎“紅五月”好像又回來了,。同時,，最近溫家寶總理在各地調(diào)研的時候也發(fā)出了一個政策信號，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置,。有人解讀,，房地產(chǎn)市場的調(diào)控可能有放松的可能性，房價要漲,，買房趁早,。那么如何理解房地產(chǎn)市場的最新變化？房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向到底將如何,？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn),、劉戈共同評論。
開盤售謦，連夜排隊,，房價向下,，成交量回升，買房時令再度到來,。
自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來,，連夜排隊搶號買房的現(xiàn)象幾乎絕跡，然而最近這樣的場景卻又再度出現(xiàn)在樓市,，5月19日是星期天,，盡管第二天是工作日，但是當(dāng)天晚上南京市江北區(qū)的一個售樓處,，卻聚集了數(shù)百名買房人,，他們通宵等候的是這個樓盤將在第二天早上的首輪認(rèn)購。
購房者：他(開發(fā)商)是發(fā)信息給他們的么,，主要考慮到小孩的學(xué)區(qū)這一塊,，價格比較適中吧。
宋璟欣(項目負(fù)責(zé)人)：我們的價格應(yīng)該在區(qū)域當(dāng)中來講,，還是比較有誘惑力的,。
記者：大概是多少？
宋璟欣：大概在5800到6000左右,，我認(rèn)為是符合老百姓需求的一種價格,。
在北京，5月12日,，北五環(huán)外奧運村附近的一個項目也出現(xiàn)了搶購的現(xiàn)象,，開盤不到三個小時的時間，開發(fā)商推出了一棟樓的房子全部被賣光,。數(shù)據(jù)顯示,，進入5月份以來,，北京,、廣州樓市成交都出現(xiàn)了明顯回暖，北京5月份上半個月住宅成交量同比上升了44%,，新房,、二手房成交量都創(chuàng)出年內(nèi)新高。
連夜排隊搶購重現(xiàn)樓市這意味著什么,？處于深度調(diào)控下的房地產(chǎn)市場發(fā)生了什么樣的變化,？盡管出現(xiàn)了短期的成交回暖，但數(shù)據(jù)顯示的情況卻相反,，房地產(chǎn)投資增速仍在大幅下滑,，4月份，上海以0.1%的同比降幅正式進入負(fù)增長區(qū)間,，廣東有6個城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長,，北京的房地產(chǎn)投資增速也已降到了1.4%的水平,。
開發(fā)商開工建設(shè)缺乏熱情，土地資源也變得富余,，根據(jù)國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù),，當(dāng)前我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬公頃，如果把這些土地?fù)Q算成實際商品房供應(yīng),，以平均容積率2,，每套住房90平方米計算，二至三年內(nèi),，市場上將會增加7000多萬套住宅,，按人均三十平米計算，將會解決兩億多人的住房問題,，其形成的房屋供應(yīng),，可足夠未來十年的市場消化。國土資源部土地利用司司長廖永林表示,，今年的重要工作之一就是促進以公住房用地開發(fā)建設(shè),，盡快形成住房有效供應(yīng)。
劉戈：有現(xiàn)實的購房需求
也有開發(fā)商的一些營銷行為
(《今日觀察》評論員)
我看了一些資料,，可能有一部分購房者真的是因為有現(xiàn)實的購房需求,，但其中還有開發(fā)商的一些營銷行為在里面。比如一些開發(fā)商同時把一個市里活動,，會議或者青年創(chuàng)業(yè)大賽和他的開發(fā)儀式放在一起,，聚集很多的人氣。另外就是很多促銷的措施,，比如登記或者有購房意向得可以抽獎,，抽iPhone4、iPad等等,，或者有一些優(yōu)惠,。所以除了真實的購房者以外，可能還是有一些營銷的痕跡在里面,。
除了這樣的一些個別的情況,，我們從總的數(shù)據(jù)來看，有一家機構(gòu)提供的五月前三周,，就是包括北京,、上海、廣州等等全國十大城市的一個新房交易的量,，五月的前三周比上個月還是上漲了22%,，這個數(shù)字還是比較大的。
此外，一些數(shù)據(jù)顯示,，就是開工面積現(xiàn)在同比有所下降,，而且直接用于房地產(chǎn)投資的也在下降。從這個角度來講,，如果要是有一些開發(fā)商采取拖字訣,，比如拖著不開發(fā)，拖著不賣房,，拖著不開工,，那么這樣的一種情況出現(xiàn)的話，那有可能導(dǎo)致一年多或者兩年以后,，供應(yīng)量會減少�,，F(xiàn)在更多的是由于限購令導(dǎo)致需求量的降低，那么如果供應(yīng)量也降低的話,，可能就會導(dǎo)致了原來的限購令所產(chǎn)生的作用是不是也就會降低,。
馬光遠(yuǎn)：整個房地產(chǎn)市場供大于求
開發(fā)商會做出理性選擇
(《今日觀察》評論員)
第一個案例肯定屬于個案，屬于整個的房地產(chǎn)寒冷冬天里的一絲火柴而已,，也就是說不能把它理解成整個房地產(chǎn)市場一下子出現(xiàn)了一個風(fēng)向標(biāo)的變化,，包括北京的樓市，包括通州在內(nèi)也出現(xiàn)了5月份成交量大幅的上升,。但是這個大幅度的上升,，就看你怎么去解讀？如果單純從環(huán)比來看,，因為4月份成交實在太慘淡了,，4月份幾乎可以講達到了歷史的一個冰點，起點非常低,，所以在5月份的時候,，整個從3000多套本身來看，前13天成交量是3000多套,，這個3000多套里邊還有一個因素,，就是五一的促銷。按照3000多套來看北京的成交的話,，基本上跟一個房地產(chǎn)市場處于旺季六七千套,，甚至上萬套的成交來比的話,，還是處于一個低谷的,。
每年的5月份，我們總是看到房地產(chǎn)市場會有一些躁動,，這個躁動的背后有些是有恐慌,，有一些是對政策的擔(dān)心，有些是有價格方面的因素。在兩個因素得影響下,，“紅五月”是有可能的,，第一個是政策180度的轉(zhuǎn)向，我們從以前的嚴(yán)厲調(diào)控轉(zhuǎn)向全面放松,；第二是價格的明顯回調(diào),。除非這兩種情況出現(xiàn)，我想才可能有“紅五月”,。
房價到底了沒,？事實上就是要不要出手買房，誰來買房,，以一個什么樣的價格買房,？這三個問題我們應(yīng)該放在一塊來考慮。從整個情況來看,，包括統(tǒng)計局七十個大中城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，盡管已經(jīng)連續(xù)6到7個月已經(jīng)在下調(diào)，但是下調(diào)的幅度是極為有限的,。如果現(xiàn)在出手買房的真的是所謂的剛需,，我申明我對“剛需”這個詞從來不認(rèn)可的，因為自住的這一部分人,，相對于房價來講,，他是能夠買得起的。現(xiàn)在來看,，從整個盡管降到了六到七個月,，但是每個月降幅是零點幾。這相對于現(xiàn)在的房價來講,，我認(rèn)為形成所謂的井噴,，所謂得已經(jīng)見底，我不認(rèn)可這種說法,。
國土部資源部的網(wǎng)站最近公布,，我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積現(xiàn)在近40萬公頃，如果把這些土地?fù)Q算成實際的商品房供應(yīng),，以平均容積率為2,，每套住房90平米計算，兩到三年內(nèi)市場上將會增加7000萬套的住宅,。對于這種算法本身,，我是打一個問號的。我們從目前正在在建的面積來看,，比如1到4月份在建的住宅是30多億,，按照房地產(chǎn)市場銷售最火爆的時候,，一年可能銷售出10個億，按照這個來看,，現(xiàn)在目前在建的住宅面積銷售完全可以有三年,。再根據(jù)這個國土資源部去年11月發(fā)布的房地產(chǎn)用地市場的運行情況，已經(jīng)開發(fā)的,，還沒有開發(fā)的,，已經(jīng)賣出去的住宅用地是66個億，66個億按照每年10億去銷售,，需要6.6年,。也就是說，從目前整個土地的儲量,，從正在建的面積來看,，整個房地產(chǎn)市場是供大于求的。
開發(fā)商主要的目的是用一個“拖”字來影響政策,，我們看到從去年到現(xiàn)在一些代表性的開發(fā)商經(jīng)常告訴我們,，我不建房子了，我現(xiàn)在投資在下降,。那么投資在下降,，就意味著整個住房的供應(yīng)在下降，在供應(yīng)下降的情況下,，最終如果政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)意味著什么,？意味著未來大家的需求沒有改變的情況下，供應(yīng)一旦減少,，意味著房價上漲,。但是國土資源部的這個數(shù)據(jù)恰好說明，無論是土地也好,，還是現(xiàn)在在建的面積也好,，最起碼在6到7年內(nèi)，我們是不擔(dān)心的,，供應(yīng)絕對夠,。
現(xiàn)在國土資源部也好，住建部也好,，現(xiàn)在就是講要加快形成有效地住房供應(yīng),。這個有效地住房供應(yīng)主要是什么？比如加大土地執(zhí)法,，兩年內(nèi)如果不開發(fā),，我真的要收回，真的要罰款,，真的執(zhí)法,。我想如果說整個房地產(chǎn)的執(zhí)法到位，而且對開發(fā)商來講,，現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了比2008年更加嚴(yán)重的程度,。從一季度本身的資金來源來看，從目前房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債差不多是1.5萬億,。再加上目前已經(jīng)形成的六千多億的房地產(chǎn)信托基金,，也已經(jīng)到了一個償還期，現(xiàn)在整個來看,，到上半年,，整個的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債可能達到5萬億。如果面臨這種巨大的資金壓力,，再不去建房子,，再不加大開發(fā)，再不加大回籠資金,，那么最不自在的是他自己,，所以開發(fā)商會在扛與加快開發(fā)，加快回籠資金,，降價之間,，做一個理性的選擇。
聶梅生：房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)不會在當(dāng)前放松
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長
《今日觀察》特邀評論員)
房地產(chǎn)的調(diào)控這兩年來取得了一定的成果,，在這種情況之下,，穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸,、限購等等,，我想這是真正的主調(diào)。我不認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào),、基調(diào)會在當(dāng)前這個時段放松,，但是是穩(wěn)定，不是再繼續(xù)加壓,，未來的房地產(chǎn)政策取向,，我覺得這是一個很好的時機，剛需開始釋放,，這是整個調(diào)控的一個非常好的態(tài)勢,，應(yīng)該抓緊這樣一個態(tài)勢，出臺或者準(zhǔn)備出臺一些長效的機制,，這樣使政府的短期的這樣一些行政性的(政策)逐漸有個退出的空間,，然后長效的、市場化,，或者說是通過稅費,，通過其它一些土地政策的改革促進房地產(chǎn)的改革和轉(zhuǎn)型,，現(xiàn)在是這樣一個交替期。
房地產(chǎn)調(diào)控政策,，中央政府決心不動搖,，地方政府微調(diào)不斷，穩(wěn)增長,，還要穩(wěn)調(diào)控,。
這兩天關(guān)于遼寧營口市向公務(wù)員發(fā)放5000萬住房補貼的新聞，成為樓市的新熱點,，根據(jù)今年4月17日,，遼寧營口市下發(fā)了一份文件，住房補貼的發(fā)放對象為市財政全額撥付的機關(guān)事業(yè)單位,，1996年以前參加工作,，無房且在年內(nèi)購買新房的在職和離退休職工，申領(lǐng)住房補貼的職工,，只能購買商品住房,，年內(nèi)不賣房的，其補貼指標(biāo)作廢,。按照這個補貼方案,，到今年底營口有近千名公務(wù)員和事業(yè)單位人員將陸續(xù)拿到一筆約5萬元的購房補貼，補貼由財政全額支付,。
營口市向公務(wù)員發(fā)放住房補貼的做法迅速遭到質(zhì)疑,，被認(rèn)為是政府變相的救市，但日前,，營口市政府在接受媒體采訪的時候便稱,，向公務(wù)員發(fā)放補貼是執(zhí)行國家政策，并非為房地產(chǎn)拖市,。
實行國家政策,，同樣的說法不久前也出現(xiàn)在揚州市的房管部門，5月初,，揚州市政府出臺政策對個人新購買的成品住房,，按照實際房屋購買面積給予合同價款最多千分之六的政府獎勵，揚州的做法被認(rèn)為是在刺激房地產(chǎn)市場銷售,，但對此揚州市房管局的負(fù)責(zé)人反復(fù)強調(diào),，獎勵主要針對精裝修住房，是為了引導(dǎo)消費,，是執(zhí)行國家政策,。
究竟是執(zhí)行國家政策，還是變相給房地產(chǎn)調(diào)控松綁,？事實上從去年下半年開始,，對房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的悄然試探已經(jīng)屢見不鮮,，佛山放松限購條件的政策一日叫停，蕪湖購房補貼政策三天后暫緩,，盡管不少地方的試探半途而止,，但半年多以來，進行政策微調(diào)的名單卻還在不斷加長,。
盡管地方政府對于調(diào)控政策不斷地在進行微調(diào),，但中央政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心并沒有變化,，近日,，溫家寶總理在武漢調(diào)研時強調(diào)，在房地產(chǎn)方面要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，嚴(yán)格實施差別化住房信貸,，稅收政策和限購政策，在揚州營口等城市,，陸續(xù)出臺放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下,，溫總理的講話，也被業(yè)內(nèi)解讀為堅持限購為主的調(diào)控政策不會動搖,。
劉戈：近期購房者對房價的預(yù)期發(fā)生了改變
(《今日觀察》評論員)
在我看來,，比起供求關(guān)系，可能對于房價的預(yù)期,，對房價的影響更重要�,，F(xiàn)在因為揚州、營口兩個城市出臺了政策,，不管這個政策的性質(zhì)和以前有什么不一樣,，但是它得到了執(zhí)行，沒有被叫停,。在幾個月前,，有幾個城市所謂出現(xiàn)了政策幾日游的，但很快被叫停了,，那個時候,，政策給大家感覺是非常清晰的。現(xiàn)在由于有了整個經(jīng)濟形勢的變化,，由于又有了一些城市的所謂的新政,，而且沒有被叫停。再加上前一段時間的存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整,，會釋放出來一定的貨幣量,，那么大家就覺得這個貨幣會有一部分會進入樓市。這樣以來,，對于某些想買房的人來說,，猶豫的人來說,，他的預(yù)期和判斷發(fā)生了變化，這一部分人有可能構(gòu)成了購買力,。
馬光遠(yuǎn)：最主要的決定力在于政策是否穩(wěn)定
(《今日觀察》評論員)
目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種跡象,，包括地方對房地產(chǎn)政策的微調(diào)，包括大家對這種微調(diào)本身的看法說明了中國房地產(chǎn)的真正走向最主要的決定力仍然在于政策是否穩(wěn)定,。溫總理在講話里提到穩(wěn)增長的時候,，是有穩(wěn)增長的舉措的。什么叫穩(wěn)增長,？他談了四點：第一是“十二五”的一些重大項目要及時上馬,，沒有講房地產(chǎn)；第二是支持民間資本進入鐵路金融等等領(lǐng)域,，鼓勵民間投資,；第三是要在消費方面要加大政策的力度，比如家電,、建材下鄉(xiāng)政策等等,；第四是要穩(wěn)定出口。
在這四個穩(wěn)定中,，沒有提到房地產(chǎn),。關(guān)于房地產(chǎn)，《中國之聲》中,，溫總理在強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策預(yù)期的前面講了一段話,，他講各級政府一定要注意，目前是房地產(chǎn)調(diào)控的一個非常關(guān)鍵,，非常敏感的時期,，一定要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，決不允許出現(xiàn)反復(fù),，而且他特別強調(diào),，如果這個時候，我們的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)反復(fù)的話,，這兩年我們的努力會毀于一旦,。所以我覺得溫家寶總理的后面所講的穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的預(yù)期，我們一定要領(lǐng)會,、要解讀,，千萬不要誤讀。我想對很多人來講,，如果認(rèn)為政策要放松,，趕快現(xiàn)在要買、要搶等等，我認(rèn)為是不合時宜的,，是對政策最大的一個誤讀,。
葉檀：剛性需求現(xiàn)階段可以考慮購買
(財經(jīng)頻道特約評論員)
房價走勢不管是從貨幣或者從市場來看，都是一個不上不下的走勢,，如果你是一個投資者,，那么現(xiàn)在是一個并不著急出手精挑細(xì)選或者未必要出手這么一個時候，現(xiàn)在并不是投資者的黃金時代,，但是如果是一個剛性需求者,，那么從我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)的投資的比例和未來的發(fā)展趨勢看，也不會有一個大幅下挫的過程,。所以現(xiàn)在剛性需求如果他自有資金比較充足的話,，是可以考慮購買的。
劉戈：一些城市的財政壓力是主因
(《今日觀察》評論員)
關(guān)鍵詞是在于地方,，一些城市的財政壓力可能是真正導(dǎo)致我們這個調(diào)控政策壓力的一個原因,。從1到4月的統(tǒng)計來看,，現(xiàn)在的支出要比收入要高一倍,，那么在這種情況下，如果土地收益不能夠有一個穩(wěn)定的來源,，那么地方政府會倒逼我們整個的調(diào)控機制,。
馬光遠(yuǎn)：調(diào)控一旦放松
中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴會越來越嚴(yán)重
(《今日觀察》評論員)
目前能不能堅持房地產(chǎn)調(diào)控，能不能真正的通過這一次調(diào)控讓房地產(chǎn)回歸健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,，讓房地產(chǎn)回歸居�,。磕壳笆亲羁简灨骷壵臅r候,，如果這個時候,，我們放松的話，整個我們轉(zhuǎn)型的努力,，調(diào)控的努力將毀于一旦,，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴會越來越嚴(yán)重，最終我們轉(zhuǎn)型的結(jié)果可能不會像我們預(yù)期的那么美好,。
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