隨著開發(fā)商推盤,、促銷力度加大，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市正初步顯現(xiàn)一波“紅五月”行情,。最新數(shù)據(jù)顯示,，五月上旬全國54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。剛剛過去的一周,，北京等多個(gè)熱點(diǎn)城市成交量同比,、環(huán)比均呈明顯上漲態(tài)勢,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家表示，成交上揚(yáng)主要得益于市場回暖,，但目前開發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性,，成交量也會在各方博弈中反復(fù)波動，二季度房價(jià)可能仍將繼續(xù)下跌,。樓市整體膠著之下,，市場各方分化程度加深,，購房者尤其是剛需購房者逐漸入市，而少數(shù)開發(fā)商則已暗自運(yùn)力土地市場并著手抄底拿地,。
數(shù)據(jù) 多個(gè)熱點(diǎn)城市成交明顯回升
中國指數(shù)研究院14日公布的數(shù)據(jù)顯示,，上周(5月7日至5月13日，下同)監(jiān)測的40個(gè)城市中，六成城市樓市成交周均同比均有上升,，且蘇州,、廈門,、溫州、蘭州,、海口同比增幅都在100%以上,。重點(diǎn)城市中,，僅深圳、上海成交周均同比下跌,，其余城市均上漲,，其中南京漲幅最大，達(dá)82.20%,。其余城市除天津、武漢外,，漲幅都超過20%,。
再往之前看一周，五月第一周(4月30日至5月6日),，重點(diǎn)城市中除深圳、上海,、武漢成交同比下跌外,，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大,，達(dá)80.66%，杭州,、重慶漲幅超過20%,。另據(jù)中原監(jiān)測，從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來看,，主要城市新房市場的成交回升較為明顯,，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%,。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長,。
環(huán)比來看,，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交回升態(tài)勢明顯。在北京，根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2403套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量大幅上漲了63.8%,。類似的情形也發(fā)生在上海,，德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周整個(gè)上海市商品房成交面積為26.18萬平方米,，環(huán)比前周上漲38.4%，成交套數(shù)2742套,，環(huán)比上漲43.0%,。“與今年前幾次成交高峰依賴少數(shù)項(xiàng)目拉動不同,，上周的成交上揚(yáng)主要得益于整體市場的回暖,。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，除部分項(xiàng)目新增開盤等因素外，出現(xiàn)成交量上漲的原因還包括,，市場逐漸平穩(wěn),，在調(diào)控政策基本見底的情況下，購房者逐漸開始入市,，特別是一些性價(jià)比不錯(cuò)的項(xiàng)目購房者入市積極性明顯增加。
不過,，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)提醒說,，整體來看，樓市還是處于膠著狀態(tài),，市場各方對后續(xù)走勢的看法尚存較大分歧,，成交量也會在各方博弈中反復(fù)震蕩,。
陸騎麟也持類似觀點(diǎn)，在他看來,，由于開發(fā)商降價(jià)力度的減弱,，4月樓市成交迅速下滑，在這種情況下,，部分開發(fā)商不得不再度舉起降價(jià)大旗,。拿上海來說，上周相當(dāng)一部分排名靠前的樓盤都對價(jià)格做出了一定的下調(diào),，幫助樓市回暖,�,！暗�,，目前開發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性,，一旦市場回暖或者回籠資金的目的達(dá)到,，很可能又會減小降價(jià)幅度,，造成成交量的回落，這樣的循環(huán)可能會在未來幾個(gè)月反復(fù)出現(xiàn),。”
抄底 部分房企蓄勢拿地
在樓市成交波動回升的過程中,，開發(fā)商面臨的資金壓力也有逐漸緩解跡象，少數(shù)房企已著手在土地市場抄底,。
中原集團(tuán)研究中心一份最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，從標(biāo)桿房企今年前4個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)來看，十大標(biāo)桿房企的總合約銷售金額為1649億元,。其中,，4月份十大標(biāo)桿房企總銷售面積約492萬平方米，環(huán)比微漲5%,，同比依然大幅增加51%。中海的銷售最為理想,，銷售業(yè)績?yōu)?6億元,。保利以91億元的業(yè)績排在十大標(biāo)桿房企的第二位，也是自2011年以來保利單月銷售金額首次超過萬科,。恒大4月份的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅攀升,，環(huán)比和同比分別增加104%和33%,。
報(bào)告認(rèn)為,，現(xiàn)階段即期供應(yīng)量和價(jià)格策略依然是影響開發(fā)商銷售表現(xiàn)的主要原因。若政策面環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)性的松動,，大型房地產(chǎn)開發(fā)商以價(jià)換量的策略將始終貫穿全年,。
隨著資金回籠步伐加快，一些銷售良好和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企已開始或醞釀適時(shí)抄底拿地,，平淡的土地市場中也逐漸出現(xiàn)溢價(jià)項(xiàng)目,。陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，在市場活躍程度比較低迷的情況下，的確多數(shù)企業(yè)會選擇謹(jǐn)慎拿地,，但也有企業(yè)會選擇在土地市場有所動作,。
公開資料顯示，保利地產(chǎn)年初以來便斥資38億分別在石家莊,、佛山拿地,。萬科更是4月內(nèi)一舉拿下青島、唐山,、南充等多個(gè)項(xiàng)目，雅樂居,、恒大地產(chǎn)等在近期也在土地市場紛紛出手,。另據(jù)媒體披露，金地集團(tuán)今年將拿出超百億資金購買土地,，而去年其在土地市場上的花銷僅為23億元,。
與此同時(shí),，北京、上海等地的土地市場也出現(xiàn)了久違的溢價(jià)成交地塊,，部分熱點(diǎn)城市宅地價(jià)格4月環(huán)比上漲,。中原集團(tuán)研究中心14日發(fā)布的研究報(bào)告披露，4月一線城市居住用地的平均地價(jià)約為8631元/平方米,，環(huán)比上漲150%。二線發(fā)達(dá)城市居住用地的平均地價(jià)約為4457元/平方米,，環(huán)比上漲139%,。具體來看，北京,、廣州,、南京、杭州等發(fā)達(dá)城市4月均有中心高價(jià)區(qū)域地塊成交,，同時(shí)成交價(jià)格普遍高于同區(qū)域前期出讓價(jià)格,。4月實(shí)質(zhì)性降價(jià)地塊比重縮減至50%，較2,、3月明顯下滑,。中心區(qū)域及大型規(guī)劃發(fā)展區(qū)域地價(jià)上漲顯著,。
雖然,，整體來看土地市場尤其是宅地市場成交依然冷清,，遠(yuǎn)郊區(qū)域及近郊地價(jià)過高區(qū)域仍有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，多數(shù)房企購地意愿也明顯低迷,，仍以去庫存為當(dāng)務(wù)之急,，但在“大家都悲觀的時(shí)候，有些企業(yè)是準(zhǔn)備抄底的”,，陳國強(qiáng)說,。
趨勢 剛需及升級需求漸成市場主流
國家統(tǒng)計(jì)局11日公布2012年4月主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),，房地產(chǎn)業(yè)除投資增幅顯著回落外，商品房成交,、新開工等同比繼續(xù)呈現(xiàn)出不同程度下滑,。數(shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)投資額為4908億元,，增幅從20%左右大幅回落至個(gè)位區(qū)間，環(huán)比也下降11%,。而住宅新開工面積出現(xiàn)-14.6%的負(fù)增長,，商品房、商品住宅銷售面積和銷售額繼續(xù)環(huán)比出現(xiàn)下降,。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.62，較3月再回落近1.3個(gè)百分點(diǎn),，繼續(xù)在不景氣區(qū)間下滑，創(chuàng)下三年來歷史新低,�,！斑@凸顯出在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控下,，房地產(chǎn)行業(yè)整體回落,、繼續(xù)筑底下行�,！�
盡管中央多次重申房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不會放松,，但從近期部分城市首套房利率下調(diào)等現(xiàn)象來看,，房地產(chǎn)調(diào)控在總基調(diào)不變的基礎(chǔ)上正在進(jìn)行局部的微調(diào)，特別是地方政府的微調(diào)意愿更為強(qiáng)烈,。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，4月以來武漢、鄭州,、南昌,、呼和浩特、信陽,、蚌埠、克拉瑪依等多個(gè)二三線城市紛紛上調(diào)公積金貸款額上限,，并重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成,，大大降低了首次置業(yè)者的購房門檻。沈陽還縮短公積金繳存時(shí)間以鼓勵年輕職工首次購房需求,。揚(yáng)州甚至還出臺了購買精裝修房的獎勵政策。
北京麗茲行房地產(chǎn)投資顧問有限公司鄭海燕分析認(rèn)為,，在限購政策不變的前提下,，高端不動產(chǎn)市場的投資需求將繼續(xù)受到抑制，剛需及升級需求將在較長時(shí)間內(nèi)成為市場主流,。根據(jù)麗茲行市場研究中心統(tǒng)計(jì),，4月份北京市高端住宅的總成交面積為27358.19平方米,，遠(yuǎn)低于去年同期水平，為近兩年以來的次低點(diǎn),。
北京中原市場研究部分析認(rèn)為,，目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征,�,！敖祪r(jià)項(xiàng)目在目前的價(jià)格段已經(jīng)換來成交量,，再降價(jià)的可能性不大,。而其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量必然會跟進(jìn)降價(jià)。在政策底部已經(jīng)出現(xiàn)的情況下,，部分剛需盤已經(jīng)出現(xiàn)了相對的性價(jià)比,。”
“房價(jià)會繼續(xù)下跌,，但跌幅將很快于未來幾個(gè)月內(nèi)完成筑底”,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析稱，“從70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)自2010年4月同比增幅觸頂后,，持續(xù)下滑至今,，并在今年3月首次出現(xiàn)同比下跌。另外從環(huán)比來看,，去年10月出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)后，至今仍在繼續(xù)下跌,。估計(jì)房價(jià)將于三季度前后出現(xiàn)環(huán)比止跌，四季度可能出現(xiàn)小漲,�,！�