【新聞背景】
日前,，揚(yáng)州出臺規(guī)定，對個(gè)人新購買的成品住房,，給予房款4‰—6‰不等的獎(jiǎng)勵(lì),。揚(yáng)州方面稱，政策是為了鼓勵(lì)市民購買精裝修房,，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和建筑節(jié)能,，但仍然未能平息公眾對于此舉在于救市的猜測和質(zhì)疑。
一段時(shí)間以來,，各地陸續(xù)調(diào)整了一些購房優(yōu)惠措施,。
馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補(bǔ)助；重慶,、杭州對購房者進(jìn)行補(bǔ)貼,；常州、南京,、吉林,、合肥等城市放寬公積金使用政策,、上調(diào)可貸款額度；北京,、上海,、天津、重慶,、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn),。
應(yīng)該如何看待這些政策？是鼓勵(lì)剛需,，還是托高房價(jià),？滿足剛需和抑制房價(jià)過快增長之間，存在矛盾嗎,？鼓勵(lì)剛需和維護(hù)調(diào)控成果之間的關(guān)系，應(yīng)該如何處理,？
一問政策微調(diào)是放松調(diào)控嗎
編輯：近期,，各地陸續(xù)出臺的購房優(yōu)惠措施，如廣州,、武漢等調(diào)整了公積金的有關(guān)規(guī)定,，被視為刺激剛需。如何評價(jià)這些措施,？
李剛：有媒體稱,，廣州調(diào)整公積金的有關(guān)措施，首套房90平方米以下最低可用兩成首付,。這是一種誤讀,，廣州公積金貸款嚴(yán)格執(zhí)行住建部政策，目前并無變化,，即：對購買首套房且建筑面積在90平方米以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭,，首付比例不低于20%；90平方米以上,，首付比例不低于30%,。
王煒：粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前,，全國已有超過30個(gè)城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)政策,，大多數(shù)體現(xiàn)了“抑制投機(jī)、鼓勵(lì)消費(fèi)”的特點(diǎn),，優(yōu)惠政策也主要針對購買第一套房的購房需求,。
細(xì)看這些措施，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補(bǔ)助,；常州,、南京,、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策,、上調(diào)可貸款額度,；北京、上海,、天津,、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn),；蕪湖出臺購房減稅等,。
成都等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了,。北京,、天津等嚴(yán)格限購的城市，通過調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及減稅等措施,，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。
由此可以看出,，只要限購,、限貸不松動(dòng)，對首套房,、自住型需求給予更多支持,，政策微調(diào)是被認(rèn)可的。
編輯：這些措施,，有借機(jī)托市的意味嗎,？
王煒：無論出臺這些政策的本意如何，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期,、敏感期,，都會被公眾和媒體解讀為借機(jī)托市、放松調(diào)控,。在具體操作時(shí),，也的確有放松調(diào)控的可能性。
一些地方,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期以來形成對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴,，使得這場嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛,。壓力之下,，確實(shí)有放松調(diào)控的愿望。即便是限購政策，在一些城市,，操作環(huán)節(jié)也存在漏洞和執(zhí)行不到位的情況,。
二問嚴(yán)格調(diào)控會誤傷剛需嗎
編輯：從近期走勢來看，經(jīng)過幾年來的調(diào)控,，市場中的投資投機(jī)型需求被擠干了嗎,？從成交來看，主要是剛需購房嗎,？
王煒：通過嚴(yán)格的限貸,、限購政策，對房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)型需求起到了明顯的抑制作用,。尤其是在一線城市,，這種效應(yīng)更加明顯。北京市有關(guān)部門的官員分析房地產(chǎn)市場時(shí),，就指出現(xiàn)在市場的投資和投機(jī)性需求基本被擠出,。
因?yàn)樯唐贩刻烊挥型顿Y品的屬性，對于投資和投機(jī)性需求也應(yīng)該分開來看,。那種買多套房,、短期炒房的投機(jī)型需求應(yīng)該堅(jiān)決抑制，但要擠干樓市的投資型需求是不可能的,，也是不必要的。應(yīng)當(dāng)通過房產(chǎn)稅等措施,，引導(dǎo)住房投資從過去短期買賣獲利,，逐漸轉(zhuǎn)向靠持有、出租獲取投資收益,，實(shí)際上也能引導(dǎo)市場租賃房的供應(yīng)量增加,。
李剛：在嚴(yán)厲的限購政策下，投資,、投機(jī)型需求肯定是受到抑制的,，但如果說市場中的投資投機(jī)型需求被擠干了，則未必,。
據(jù)了解,，很多城市的限購政策中，本地戶口的家庭可擁有兩套房,，外地戶口的憑借納稅證明或社保證明可購一套房,。不少地方因此出現(xiàn)了倒賣納稅證明或社保證明的現(xiàn)象，有些二手房中介更是離譜地吸納外地戶口客戶為“員工”,，給他們辦納稅證明或勞動(dòng)關(guān)系,。從這個(gè)狀況恐怕可以推測，投資、投機(jī)型需求仍然是存在的,。
編輯：嚴(yán)格的調(diào)控措施,，會不會影響剛需購房者？特別是一些改善型的購房需求,，會不會受到抑制,？
王煒：顯然會。之前調(diào)控基本是無差別的打擊,，并沒有有效手段甄別購房需求的類型,，只是以套數(shù)和戶籍這種相對簡單的方式。最受抑制的應(yīng)該是希望以小換大的改善型需求,，受限購的影響,，幾乎無法實(shí)現(xiàn)，但這也是剛性需求,。
三問釋放剛需會托高房價(jià)嗎
編輯：國家一直明確表示,，要滿足公眾的自住需求。如果剛需集中入市,，會不會讓正處于下行通道的樓市,，重新熱鬧起來，進(jìn)而推高房價(jià),？
王煒：房地產(chǎn)市場是一個(gè)“買漲不買跌”的市場,，沒人會真等到明確的房價(jià)觸底。
各地紛紛出臺支持剛需的政策,，尤其是今年以來銀行的信貸比較寬松,，為市場釋放了流動(dòng)性。同時(shí),，包括恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠在內(nèi)的措施,，降低了購房者的購房成本，的確有推動(dòng)房價(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn),。這些政策,，對購房者預(yù)期的改變巨大。很多持幣觀望的購房者,，會擔(dān)心房價(jià)反彈而著急入市,，從而推高房價(jià)。
事實(shí)上,，支持剛需的政策出臺,，讓房價(jià)止住了大跌的勢頭。在北京市場上,，漲價(jià)項(xiàng)目主要還是以前大跌的項(xiàng)目,。這表明,，有了成交量，資金壓力緩解了,，就可以逐漸開始上調(diào)價(jià)格,。
編輯：這會不會影響目前已經(jīng)取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果？鼓勵(lì)剛需和維護(hù)調(diào)控成果之間的關(guān)系,，應(yīng)該如何處理,？
李剛：各地調(diào)控，大多是限購和限價(jià)兩種手段,。限購的城市,，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動(dòng)商品房銷售價(jià)格,，推動(dòng)也有限,，不太可能激起市場大的波瀾；但對于一些限價(jià)的城市,，或者沒有采取房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市,，則需要謹(jǐn)慎，因?yàn)檎弑旧砭蜎]有厘清市場上的投機(jī)行為,。
一些實(shí)行限購的城市,，在不影響調(diào)控大局的情況下，鼓勵(lì)剛需并無妨害,，但這種鼓勵(lì)也非無節(jié)制無底線,。如果有些地方政府打著“鼓勵(lì)剛需”的旗號，行給房地產(chǎn)市場“輸血”之實(shí),，目的在于激活房地產(chǎn)市場和土地交易市場,，則需嚴(yán)格禁止。
王煒：我們現(xiàn)在所說的“剛需”,，會不會客觀上帶來房地產(chǎn)市場的繁榮,，取決于各地方政府給予房地產(chǎn)市場的暗示,、市場的走向,、樓盤的升值前景等。在政策嚴(yán)厲,、市場走向不確定的情況下,，這種剛需不大容易釋放。只要限購,、限貸的大原則不變,，房價(jià)大幅反彈的基礎(chǔ)就不存在。