【新聞背景】
日前,，揚州出臺規(guī)定，對個人新購買的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎勵,。揚州方面稱,，政策是為了鼓勵市民購買精裝修房，推動住宅產業(yè)化和建筑節(jié)能,，但仍然未能平息公眾對于此舉在于救市的猜測和質疑,。
一段時間以來，各地陸續(xù)調整了一些購房優(yōu)惠措施,。
馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助,；重慶、杭州對購房者進行補貼,；常州,、南京、吉林,、合肥等城市放寬公積金使用政策,、上調可貸款額度；北京,、上海、天津,、重慶,、武漢等城市放寬普通住宅標準。
應該如何看待這些政策,？是鼓勵剛需,，還是托高房價？滿足剛需和抑制房價過快增長之間,，存在矛盾嗎,？鼓勵剛需和維護調控成果之間的關系，應該如何處理,？
一問政策微調是放松調控嗎
編輯：近期,，各地陸續(xù)出臺的購房優(yōu)惠措施，如廣州,、武漢等調整了公積金的有關規(guī)定,，被視為刺激剛需。如何評價這些措施,？
李剛：有媒體稱,，廣州調整公積金的有關措施，首套房90平方米以下最低可用兩成首付,。這是一種誤讀,，廣州公積金貸款嚴格執(zhí)行住建部政策，目前并無變化,，即：對購買首套房且建筑面積在90平方米以下或按規(guī)定購買經濟適用住房的家庭,，首付比例不低于20%,；90平方米以上,，首付比例不低于30%。
王煒：粗略統(tǒng)計,，截至目前,，全國已有超過30個城市出臺了房地產調控的微調政策，大多數體現了“抑制投機,、鼓勵消費”的特點,，優(yōu)惠政策也主要針對購買第一套房的購房需求,。
細看這些措施，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助,；常州,、南京、吉林,、合肥等城市放寬公積金使用政策,、上調可貸款額度；北京,、上海,、天津、重慶,、武漢等城市放寬普通住宅標準,；蕪湖出臺購房減稅等。
成都等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策,，很快就被叫停了,。北京、天津等嚴格限購的城市,，通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施,，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續(xù)執(zhí)行,。
由此可以看出,，只要限購、限貸不松動,，對首套房,、自住型需求給予更多支持，政策微調是被認可的,。
編輯：這些措施,，有借機托市的意味嗎？
王煒：無論出臺這些政策的本意如何,，在當前房地產調控的關鍵期,、敏感期，都會被公眾和媒體解讀為借機托市,、放松調控。在具體操作時,，也的確有放松調控的可能性,。
一些地方，經濟發(fā)展長期以來形成對房地產業(yè)的過度依賴,，使得這場嚴厲的房地產調控中,，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。壓力之下，確實有放松調控的愿望,。即便是限購政策,，在一些城市，操作環(huán)節(jié)也存在漏洞和執(zhí)行不到位的情況,。
二問嚴格調控會誤傷剛需嗎
編輯：從近期走勢來看,，經過幾年來的調控，市場中的投資投機型需求被擠干了嗎,？從成交來看,，主要是剛需購房嗎？
王煒：通過嚴格的限貸,、限購政策,，對房地產市場的投資投機型需求起到了明顯的抑制作用。尤其是在一線城市,，這種效應更加明顯,。北京市有關部門的官員分析房地產市場時，就指出現在市場的投資和投機性需求基本被擠出,。
因為商品房天然有投資品的屬性,，對于投資和投機性需求也應該分開來看。那種買多套房,、短期炒房的投機型需求應該堅決抑制,，但要擠干樓市的投資型需求是不可能的，也是不必要的,。應當通過房產稅等措施,，引導住房投資從過去短期買賣獲利，逐漸轉向靠持有,、出租獲取投資收益,，實際上也能引導市場租賃房的供應量增加。
李剛：在嚴厲的限購政策下,，投資,、投機型需求肯定是受到抑制的，但如果說市場中的投資投機型需求被擠干了,，則未必,。
據了解，很多城市的限購政策中,，本地戶口的家庭可擁有兩套房,，外地戶口的憑借納稅證明或社保證明可購一套房。不少地方因此出現了倒賣納稅證明或社保證明的現象,，有些二手房中介更是離譜地吸納外地戶口客戶為“員工”,，給他們辦納稅證明或勞動關系,。從這個狀況恐怕可以推測，投資,、投機型需求仍然是存在的,。
編輯：嚴格的調控措施，會不會影響剛需購房者,？特別是一些改善型的購房需求,，會不會受到抑制？
王煒：顯然會,。之前調控基本是無差別的打擊,，并沒有有效手段甄別購房需求的類型，只是以套數和戶籍這種相對簡單的方式,。最受抑制的應該是希望以小換大的改善型需求,，受限購的影響，幾乎無法實現,，但這也是剛性需求,。
三問釋放剛需會托高房價嗎
編輯：國家一直明確表示，要滿足公眾的自住需求,。如果剛需集中入市,，會不會讓正處于下行通道的樓市，重新熱鬧起來,，進而推高房價,？
王煒：房地產市場是一個“買漲不買跌”的市場，沒人會真等到明確的房價觸底,。
各地紛紛出臺支持剛需的政策,，尤其是今年以來銀行的信貸比較寬松，為市場釋放了流動性,。同時,，包括恢復首套房貸利率優(yōu)惠在內的措施,，降低了購房者的購房成本，的確有推動房價反彈的風險,。這些政策,，對購房者預期的改變巨大,。很多持幣觀望的購房者,，會擔心房價反彈而著急入市,，從而推高房價,。
事實上，支持剛需的政策出臺,，讓房價止住了大跌的勢頭。在北京市場上,，漲價項目主要還是以前大跌的項目,。這表明，有了成交量,，資金壓力緩解了,，就可以逐漸開始上調價格。
編輯：這會不會影響目前已經取得的房地產調控效果,？鼓勵剛需和維護調控成果之間的關系,，應該如何處理,？
李剛：各地調控,，大多是限購和限價兩種手段,。限購的城市，已將炒房客排除在外,，即使剛需能夠推動商品房銷售價格，推動也有限,，不太可能激起市場大的波瀾；但對于一些限價的城市,，或者沒有采取房地產調控政策的城市,，則需要謹慎,，因為政策本身就沒有厘清市場上的投機行為,。
一些實行限購的城市，在不影響調控大局的情況下,，鼓勵剛需并無妨害,，但這種鼓勵也非無節(jié)制無底線,。如果有些地方政府打著“鼓勵剛需”的旗號,，行給房地產市場“輸血”之實,，目的在于激活房地產市場和土地交易市場,，則需嚴格禁止。
王煒：我們現在所說的“剛需”,，會不會客觀上帶來房地產市場的繁榮,，取決于各地方政府給予房地產市場的暗示,、市場的走向、樓盤的升值前景等。在政策嚴厲,、市場走向不確定的情況下，這種剛需不大容易釋放,。只要限購,、限貸的大原則不變,，房價大幅反彈的基礎就不存在。