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目前，萬科雖然是行業(yè)老大,，但其利潤水平卻僅居中游,，當(dāng)保障房等落地，住宅剛性需求被部分消化,，住宅的利潤率可能還要進(jìn)一步下降,。何況，在拿地環(huán)節(jié),，萬科現(xiàn)有模式的議價(jià)能力不足,，和中海等國企背景的地產(chǎn)商相比，低成本優(yōu)勢(shì)不足,；在目前地產(chǎn)限貸大環(huán)境下,，地產(chǎn)公司只能選擇其他金融工具，如信托產(chǎn)品,。但萬科是單一住宅類地產(chǎn)商,，其融資能力遠(yuǎn)弱于泛海集團(tuán)和保利地產(chǎn)等，畢竟,，那些是多元化企業(yè),，資產(chǎn)豐富，具備很好的資產(chǎn)抵押或增信條件,。
盡管商業(yè)地產(chǎn)翹楚萬達(dá)至今未能證明其模式的成功，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這種情況下,，專業(yè)住宅開發(fā)似乎更難以樂觀,，萬科的戰(zhàn)略正遭遇現(xiàn)實(shí)的沖擊。萬科是否需要尋求新的利潤增長點(diǎn),，分散風(fēng)險(xiǎn),？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：萬科之所以堅(jiān)守住宅戰(zhàn)略，也是不得已的選擇,，萬達(dá)商業(yè)最大的成功是坐享了中國過去十年土地價(jià)格升值的好處,，萬科已錯(cuò)過了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。而且,，商業(yè)地產(chǎn)資金鏈條非常脆弱,，缺乏融資便利條件且行事穩(wěn)健的萬科不愿冒險(xiǎn)。
但,，萬科的戰(zhàn)略模式顯然已經(jīng)和市場環(huán)境產(chǎn)生了矛盾,，其戰(zhàn)略是否需要進(jìn)行新的調(diào)整？帶著這些疑問,，本刊專訪了萬科董秘譚華杰,。
一位從2004年就開始買入萬科股票，九年間一直愛不釋手的投資者,，最近終于下決心要賣掉萬科股票了,，原因是“看不清萬科的明天”。
經(jīng)過王石,、郁亮等管理層數(shù)年運(yùn)籌,，萬科積累了深厚的文化內(nèi)涵，構(gòu)建起深入人心的品牌,，也成就了今天的千億萬科,。在資本市場，萬科更是征服了無數(shù)投資者,，將萬科股票視為可以捂在胸口幾十年的珍寶,，是“給兒子上大學(xué)“、“給女兒當(dāng)嫁妝”的財(cái)富保障,。
而最近,，一些投資者開始動(dòng)搖，萬科的明天不再像過去那樣一目了然,。
尤其是2012年春節(jié)以來,，萬科不斷被爆出“地板門”、“紙板門”等質(zhì)量問題是否折射專業(yè)化公司在規(guī)�,？焖僭鲩L的同時(shí),，管理風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn),？在如今政府出讓土地規(guī)劃中，商業(yè)用地占比越來越高的情況下,，萬科戰(zhàn)略模式不被廣泛歡迎,，也影響議價(jià)能力，抑制利潤,。萬科的盈利狀況并不太優(yōu)越,，在目前地產(chǎn)調(diào)控“房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”的背景下，住宅類開發(fā)商盈利也許更加艱難,。單一產(chǎn)品類公司在調(diào)控期間,，融資空間收窄，但通過其他金融工具融資的條件相對(duì)資產(chǎn)多元化企業(yè)來說,，可持續(xù)性不強(qiáng),。
萬科的戰(zhàn)略模式與市場環(huán)境產(chǎn)生了諸多矛盾，萬科是否需要新的調(diào)整,？
近日,，《融資中國》專訪了萬科新聞發(fā)言人譚華杰。他說,，萬科不會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)凌駕與住宅開發(fā)之上,，在嘗試性投資一些商業(yè)項(xiàng)目，未來五年商業(yè)占比不超過20%,。萬科在管理上也在不斷強(qiáng)化,，希望盡快修復(fù)受損的品牌影響。也在嘗試一些新的管理模式,，比如“一線當(dāng)家”,。他也坦陳，因?yàn)檎鲎屚恋刂�,，配套商業(yè)比重越來越高,，萬科拿地環(huán)節(jié)的確受到了影響，甚至土地溢價(jià)能力方面,。
專業(yè)化企業(yè)的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)
跨過千億規(guī)模第二年的萬科,，正遭遇一場嚴(yán)重的信任危機(jī)，規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn),。
今年2月中旬,，萬科被曝出在其裝修房項(xiàng)目中使用甲醛嚴(yán)重超標(biāo)、劣質(zhì)的安信品牌地板,，一時(shí)間業(yè)界嘩然,，萬科頃刻間被推到輿論的風(fēng)口浪尖。
萬科對(duì)此非常重視,，隨即啟動(dòng)緊急調(diào)查程序,，并表示,，在確認(rèn)調(diào)查結(jié)果前，公司暫停采購安信品牌地板,；對(duì)已采購尚未進(jìn)行安裝施工的安信地板,，先行全部封存；同時(shí),，公司專業(yè)部門已開始制定復(fù)檢相關(guān)質(zhì)量指標(biāo)，包括對(duì)已安裝地板進(jìn)行復(fù)檢的方案,，并邀請(qǐng)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)協(xié)助檢測,，同時(shí)對(duì)相關(guān)采購管理工作進(jìn)行內(nèi)部調(diào)查。
3月1日下午,，萬科公布的復(fù)查安信地板第六批檢測結(jié)果顯示,，佛山一樓盤使用的安信地板甲醛超標(biāo)。據(jù)了解,，被檢測出甲醛超標(biāo)的這批地板的使用面積共3012平方米,，其中有104套使用了安信地板，平均每戶安裝的地板面積約29平米,。
在業(yè)界一直以產(chǎn)品品質(zhì)著稱的萬科,，開始受到消費(fèi)者的質(zhì)疑。
三月份又有業(yè)主指出,，深圳萬科第五園六期精裝房部分柜體的板材中使用了“紙板”,，萬科又深陷“紙板門”。此后萬科質(zhì)量問題引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”開始不斷傳播,，福州萬科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問題為由,，將福州萬科公司起訴至法院；青島萬科藍(lán)山項(xiàng)目業(yè)主甚至在青島春季房展會(huì)上,，用“行為藝術(shù)”表達(dá)著對(duì)萬科誠信問題的不滿……
雖然此后萬科表示深圳第五園六期裝修中,，絕無任何部位使用“紙板”，部分業(yè)主所說的“紙板”,，實(shí)際上是“中密度纖維板”,。并稱，“柜體和戶內(nèi)門部分使用中密度纖維板,，符合實(shí)際需要,，也完全符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”。但業(yè)界認(rèn)為,，萬科佛山樓盤被檢出使用的安信地板甲醛超標(biāo),，也反映出萬科部分裝修房確實(shí)存在一定質(zhì)量問題。
消費(fèi)者和萬科投資者開始質(zhì)疑,，萬科到底怎么了,？
“這些事情經(jīng)過輿論的傳播,，對(duì)于萬科的品牌肯定是有損害的，這一點(diǎn)是不可回避的,�,！苯邮堋度谫Y中國》雜志專訪時(shí)，萬科董事會(huì)秘書譚華杰直言不諱,。
但他同時(shí)表示,，目前出現(xiàn)這種大面積的客戶投訴，和目前的大環(huán)境也有一定關(guān)系,�,！皬目v向比較來看，其實(shí)目前萬科遇到這種客戶群訴行為,，早前在2008年就出現(xiàn)過,，另外，在同一時(shí)間橫向比較來看,，遇到這些情況的不僅僅是萬科一家,，我們行業(yè)內(nèi)主要的同行，基本上都遇到了這種情況,�,！�
譚華杰對(duì)《融資中國》記者進(jìn)一步闡述，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場本身正在發(fā)生變化,，從去年年底開始,，主要城市的房屋價(jià)格結(jié)束了以前的上漲態(tài)勢(shì)，進(jìn)入階段性下行通道,。
“而這種情況和2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況頗為相似,，在2008年之前至少有五年左右的時(shí)間，中國不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格呈現(xiàn)一個(gè)單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì),，尤其是2007年更是呈現(xiàn)大幅度上升的行情,，但2008年中國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)數(shù)年來第一次比較全面的下滑。而當(dāng)時(shí)就有前期買房的客戶的群訴行為出現(xiàn),，”譚華杰說：“最初,，客戶投訴是比較直接的，你開發(fā)商降價(jià)銷售,，對(duì)我買的房屋價(jià)值產(chǎn)生了負(fù)面影響,，就要求退房或者賠償�,！�
但這樣的要求,，得不到法律和合同的支持，而且在輿論上也未能得到支持,，譚表示,，所以,，后來一些進(jìn)行投訴的前期購房客戶將投訴指向另外兩個(gè)問題：一是房屋的質(zhì)量；二是開發(fā)商銷售時(shí)候的誠信問題,。因?yàn)檫@些問題容易得到輿論支持,。
“這種大面積的客戶投訴，有些可能屬于誤解,，有些可能是瑕疵被放大等等,。客戶采用激烈的手段來進(jìn)行投訴,，然后借用各種傳播的渠道,，來擴(kuò)大影響，對(duì)企業(yè)施加更大的壓力,，這種做法其實(shí)在每一次不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下行階段都會(huì)出現(xiàn)，而且都會(huì)是大面積出現(xiàn),�,！�
開發(fā)商很希望跟客戶之間能夠建立一種長期的和諧共處關(guān)系，但在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下行的階段,，這種關(guān)系比較脆弱,。
“調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)而導(dǎo)致的客戶滿意度受損,，在事后是可以修復(fù)的,。這是非常鼓舞我們的一個(gè)信息�,！弊T華杰說,。
據(jù)了解，從2002年開始,，萬科聘請(qǐng)獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)——全球知名的民意測驗(yàn)和商業(yè)調(diào)查咨詢公司蓋洛普,，對(duì)其客戶做全方位的滿意度調(diào)查。萬科在統(tǒng)計(jì)2011年的調(diào)查結(jié)果時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象：2008年,，因?yàn)榻祪r(jià)所導(dǎo)致的客戶群投訴的樓盤,，當(dāng)時(shí)這批業(yè)主的滿意度出現(xiàn)大幅度下滑，但到2011年的調(diào)查結(jié)果顯示,，當(dāng)年這批客戶的滿意度水平不僅全面修復(fù),，而且他們比同期購房的沒有出現(xiàn)群訴樓盤的客戶滿意度還要更高一些。
譚華杰表示,，對(duì)發(fā)生群訴事件的樓盤,，經(jīng)過萬科當(dāng)?shù)毓荆ㄎ飿I(yè)公司大力的修復(fù)工作以后,，最終會(huì)讓客戶感受到應(yīng)有的品質(zhì)和服務(wù),。
譚華杰說：“萬科目前面臨的情況和2008年大致相同,，短時(shí)間內(nèi)，萬科與客戶之間還將處在一種很難尋找解決渠道的局面,，短期內(nèi)對(duì)客戶滿意度,、公司品牌會(huì)造成一定負(fù)面影響,。但當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的陣痛過了以后,，最終客戶對(duì)公司產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)知還是會(huì)回到一個(gè)預(yù)期和正常的狀態(tài)，到那個(gè)時(shí)候,，他們的滿意度不僅能修復(fù),，而且可能還會(huì)出現(xiàn)比同期其他樓層的業(yè)主滿意度更高的情況,。萬科可以經(jīng)過事后的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，來重新挽回他們的好感,，能夠重新贏得他們的信任,，對(duì)這點(diǎn)我們還是有信心的�,！�
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果住宅群訴事件是經(jīng)濟(jì)周期中行業(yè)的必然現(xiàn)象，而非開發(fā)商個(gè)案,，這說明住宅業(yè)比商業(yè)地產(chǎn)更加脆弱,，尤其是規(guī)模做大之后，風(fēng)險(xiǎn)更大,。
《融資中國》記者發(fā)現(xiàn),，此次和萬科相關(guān)的一系列產(chǎn)品投訴事件基本上都發(fā)生在其裝修房項(xiàng)目中。三年前,，萬科董事長王石宣布：萬科告別毛坯房進(jìn)入精裝房,，此后精裝房在萬科全部項(xiàng)目里的比重快速上升。萬科2011年報(bào)發(fā)布會(huì)上,，萬科總裁郁亮介紹,，2011年萬科裝修房占比超過73%。
隨著房價(jià)下行,，精裝房利潤率不高的情況下,，如何把控好裝修房質(zhì)量，考驗(yàn)著萬科的管理能力,。
“我們肯定不會(huì)改變裝修房的策略”,，譚華杰直截了當(dāng)?shù)貙?duì)《融資中國》記者說，“對(duì)大多數(shù)客戶來說,，提供裝修房是他們更希望的,。
他認(rèn)為，“雖然現(xiàn)在萬科做裝修，并不能保證毫無瑕疵,。在目前裝修采購的局面下,，無論是施工隊(duì)伍還是裝修部件的供應(yīng)，質(zhì)量控制上面確實(shí)有很大的挑戰(zhàn),，這點(diǎn)我們必須要承認(rèn),。但是，正因?yàn)檫@樣,，由企業(yè)來統(tǒng)一裝修,，還是最優(yōu)選擇�,！碑吘�,，“我們做裝修房，不僅為客戶節(jié)約了大量的時(shí)間和精力,，第二,，具有采購的規(guī)模效益、議價(jià)能力強(qiáng),。另外,，在質(zhì)量的控制上面我們相對(duì)客戶來說還是更專業(yè)一些。所以無論從客戶的角度,，還是公司的角度來看，我們提供裝修房都是一個(gè)更好的選擇,�,！�
對(duì)于以后的產(chǎn)品質(zhì)量控制，譚華杰表示,，會(huì)越來越強(qiáng)化這方面的管理措施,，“我們會(huì)不斷加強(qiáng)對(duì)裝修品質(zhì)的控制，包括采購管理,�,！�
戰(zhàn)略與市場的碰撞
對(duì)萬科被爆出的質(zhì)量問題，《融資中國》認(rèn)為,，盡管有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的客觀結(jié)果,，但其中仍然暴露出住宅開發(fā)行業(yè)潛在的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。萬科是否需要進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,，分散風(fēng)險(xiǎn),？
環(huán)顧市場，萬科純住宅專業(yè)化戰(zhàn)略似乎越來越?jīng)]有空間,。
在目前的市場狀況以及政府出讓土地規(guī)劃中,，純住宅用地持續(xù)減少的情況下，一直以“做專業(yè)化住宅”為核心戰(zhàn)略的萬科，已經(jīng)不可能只做純住宅,。
自2005年以來,，萬科的總部所在地——深圳市純商品住宅用地供應(yīng)量每年都急劇下滑，2011年上半年的純商品住宅用地供應(yīng)量甚至為零,。并且,，目前各主要城市，純住宅用地幾乎已經(jīng)“絕跡”,。
北京市國土資源局日前發(fā)布的《2012年北京國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,，2012年本市計(jì)劃供地總量為5700公頃，同比2011年減少了12.3%,；其中住宅用地1700公頃,，同比減少33.3%。根據(jù)計(jì)劃,，在1700公頃住宅用地中,，保障房和商品房用地各占一半，均為850公頃,，住宅用地同比減少了33.3%,。
而與之相對(duì)應(yīng)的是，政府在出讓土地規(guī)劃中,，非住宅的比例卻逐年上升,，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《融資中國》記者表示，現(xiàn)在一線城市新出讓的土地規(guī)劃中,，非住宅的比例已經(jīng)超過50%,，主要二線城市已經(jīng)超過了30%。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》顯示,，2011上半年,，15個(gè)重點(diǎn)城市的商辦地成交面積1139公頃，與上年同比增加14%,，2009年,，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地占商品房用地供應(yīng)的比例為19%，2010年該比例上升為21%,，2011年上半年商辦用地所占比例進(jìn)一步上升為25%,。
2012年四月份發(fā)布的《北京市土地儲(chǔ)備中心發(fā)布2012年第一批次擬供應(yīng)經(jīng)營性用地信息》顯示，首批擬于2012年供應(yīng)的地塊,，共54宗,，約730公頃，其中住宅用地約430公頃,，商服用地約300公頃,�,！度谫Y中國》記者查閱《2011年北京國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》發(fā)現(xiàn)，2011全年北京計(jì)劃供應(yīng)商服用地也只為550公頃,。
“當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃土地時(shí),，其實(shí)是希望商業(yè)比例能做多一點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)才能拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐腉DP,，帶動(dòng)就業(yè)和稅收,。因而比較好的地塊，政府在規(guī)劃中,，商業(yè)比例就高過50%,，甚至70%都是有可能的�,！币晃淮笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)《融資中國》記者表示,。
上述人士透露，一些做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不僅能低價(jià)拿到地,，而且還會(huì)得到當(dāng)?shù)卣母鞣N優(yōu)惠政策,。例如萬達(dá)在開發(fā)合肥一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，就得到了當(dāng)?shù)卣芏喽愘M(fèi)減免的優(yōu)惠政策,。但是以后萬達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目也確實(shí)能給當(dāng)?shù)卣畮韮r(jià)值,，能夠滿足當(dāng)?shù)卣畬?duì)未來就業(yè)、稅收需求,。雙方都可以受惠,，各取所需。因而這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)就具有很強(qiáng)的議價(jià)能力,。
據(jù)了解,，當(dāng)年萬達(dá)在寧波建設(shè)的江北萬達(dá)廣場，采用定向招標(biāo)的方式,，萬達(dá)以樓面價(jià)1500元/平米的價(jià)格獲得,。雅戈?duì)?9.67,0.04,0.42%)同時(shí)拍中另兩幅地塊,，但價(jià)格每平米卻高達(dá)5520元和8540元,。在青島中央商務(wù)區(qū)，雖然中海地產(chǎn)在2007年9月已經(jīng)樹立起了每平米8300元的基準(zhǔn)價(jià),，但數(shù)月之后,，在同區(qū)段位置更核心的地塊，卻被萬達(dá)以2100元的價(jià)格拿下,。商業(yè)地產(chǎn)拿地時(shí)的議價(jià)能力不言而喻,。
而在目前情況下，堅(jiān)持做專業(yè)化住宅的萬科拿地優(yōu)勢(shì)不再,，“萬科之所以現(xiàn)在拿地沒有優(yōu)勢(shì),，就因?yàn)樗饕黾冏≌f達(dá)拿地的優(yōu)勢(shì)在于它做的主要是商業(yè)，而這也是政府需要的,�,！鄙鲜鋈耸繉�(duì)《融資中國》記者說，“因?yàn)樽≌l都能做,，難度也低,，在出讓住宅用地的時(shí)候政府就是采用‘價(jià)高者得’的方式，誰給的價(jià)格高給誰,。而商業(yè)這塊就不一樣了,，做商業(yè)地產(chǎn)難度的確很高，所以并不是所有的地產(chǎn)商都敢接的,�,！�
據(jù)了解，萬科2009年在北京房山拿到的土地,，要比一街之隔的首創(chuàng)地產(chǎn)貴上一倍,，而原因就是首創(chuàng)地產(chǎn)向房山政府承諾做一個(gè)大型的奧特萊斯商業(yè)。
其實(shí),，越來越多的地方政府開始覺醒：單純的賣地建設(shè)住宅的“土地財(cái)政”模式,，只能帶來一次性收入，遠(yuǎn)不如開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來的綜合經(jīng)濟(jì)效益高,。并且,，住宅推動(dòng)區(qū)域成熟的能力較弱，因而,，在規(guī)劃出讓土地的時(shí)候,，商業(yè)搭配的比例也越來越高，從目前政府的供地類型看,，城市綜合體開發(fā)用地也成為主要類型,。全國各地也掀起一陣城市綜合體的開發(fā)建設(shè)浪潮。
2010年,，杭州就有官員表示,，杭州要再建100座城市綜合體。而截至去年年中,，成都在建的城市綜合體已經(jīng)高達(dá)88座,，并且大多數(shù)體量都是在10萬平方米以上。
另外,，從2011年到2013年,，上海市也將有50多個(gè)總面積為1360萬平方米的城市綜合體項(xiàng)目建成投入市場。
在被頻繁調(diào)控的地產(chǎn)業(yè),，住宅首當(dāng)其沖,，而商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定,，因此，幾年來,，出現(xiàn)了地產(chǎn)商集體轉(zhuǎn)商的景象,。
據(jù)媒體報(bào)道，此前華潤集團(tuán)董事長宋林就曾對(duì)王石說“萬科應(yīng)該做商業(yè)地產(chǎn)”,，因?yàn)樗瘟职l(fā)現(xiàn),，1996年到2002年間，零售店鋪的租金上漲了300%,，而零售商的毛利率只上漲了20%,，因此宋林判斷，商業(yè)地產(chǎn)比住宅更有潛力,。而且他還認(rèn)為,，地產(chǎn)企業(yè)要有長遠(yuǎn)的競爭力，一定要有商業(yè)地產(chǎn),。因此華潤集團(tuán)改變了以往專注住宅地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略,。
時(shí)至今日，華潤集團(tuán)旗下已形成3家涉及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司,，并已打造出以萬象城為首的高中低不同檔次,、不同品牌的產(chǎn)品線，構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖,，開始全國復(fù)制擴(kuò)張,。
“從地產(chǎn)角度出發(fā)，華潤在住宅開發(fā)這塊很難做過萬科,，因此需要一個(gè)自己獨(dú)特的競爭力,。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,。萬科在地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)做了多年老大,，此前已有不少企業(yè)揚(yáng)言要在數(shù)年內(nèi)超越萬科，在目前住宅市場受到抑制的情況下,，一些企業(yè)開始通過商業(yè)地產(chǎn)加速趕超萬科,。
萬科2011年報(bào)顯示，2011年萬科銷售金額1215.4億元,，同比增長12.4%,，保持行業(yè)首位,，但在房地產(chǎn)“千億俱樂部”里已經(jīng)不只是萬科一家,，2011年萬達(dá)集團(tuán)年收入1051億元，同比增長43%,。去年九月份,，第100座萬達(dá)廣場在大連高新區(qū)開工,，2012年更是計(jì)劃開業(yè)20家萬達(dá)廣場。
在目前市場,、行業(yè)以及政策的背景下,，特別是“商業(yè)地產(chǎn)是資源型產(chǎn)業(yè)，并不是所有地段都適合做商業(yè),，資源稍縱即逝,，搶占了未來城市的核心就等于搶占了未來”，在這種情況下,，一心只做專業(yè)住宅的萬科,，幾乎已經(jīng)越來越少。
“對(duì)于非住宅業(yè)務(wù)我們是持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度,。意思就是,，我們不可能還做純住宅，現(xiàn)在已經(jīng)沒有企業(yè)只做純住宅了,�,！弊T華杰對(duì)《融資中國》記者說，“如果一個(gè)企業(yè)說要做純住宅,，那么它連做住宅的資格都將沒有了,，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)沒有純住宅用地了，而且在政府新出讓的土地里面非住宅占比是越來越高,，所以在這種情況下,，即使像我們這樣堅(jiān)持以住宅業(yè)務(wù)為主的公司，也必須要學(xué)會(huì)做非住宅業(yè)務(wù),。這不是一個(gè)企業(yè)自己能選擇的,�,！�
譚華杰說，關(guān)于非住宅業(yè)務(wù),，萬科有兩個(gè)觀點(diǎn)：“第一,，萬科依然是堅(jiān)持以住宅為主,，這個(gè)是我們最熟悉的業(yè)務(wù)，而且在這個(gè)領(lǐng)域里,，萬科的市場占有率其實(shí)也還很低,，還有非常大的空間,，所以我們依然會(huì)堅(jiān)持以住宅為主。第二,，萬科不可能只做純住宅,，我們必須要學(xué)會(huì)做非住宅,，這是很明確的,�,！�
但譚華杰同時(shí)一再強(qiáng)調(diào)：萬科戰(zhàn)略仍然沒有改變,，不會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)作為萬科的戰(zhàn)略發(fā)展定位,。
“我們希望至少在五年之內(nèi)萬科的非住宅占比不超過20%,，而目前萬科的非住宅占比不超過10%,。所以我們必須要有選擇性的拿地，并且我們也必須要提升做非住宅業(yè)務(wù)的能力,。”譚華杰對(duì)《融資中國》記者透露,。萬科在以后拿地的時(shí)候,，會(huì)盡可能去選擇那些住宅占比比較高的地塊，在做純住宅不可能的情況下,，盡可能的做住宅，這個(gè)方向是很積極的,。萬科的業(yè)務(wù)方向依然是以住宅為主,，不會(huì)把非住宅業(yè)務(wù)作為重點(diǎn),，因而也不存在所謂的“轉(zhuǎn)型”,。
同時(shí)他還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“萬科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的觀點(diǎn)和態(tài)度，是整個(gè)管理層經(jīng)過內(nèi)部廣泛的探討以后,，達(dá)成的共識(shí),，根本不存在所謂的管理層對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)有所分歧。而所謂王石堅(jiān)決反對(duì)的多元化戰(zhàn)略,，其實(shí)是反對(duì)把非住宅業(yè)務(wù)凌駕于住宅業(yè)務(wù)之上,。”
其實(shí),，萬科在持有物業(yè)方面,，也在操作一些實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，因?yàn)槌钟形飿I(yè)現(xiàn)在在國內(nèi)尚不可行,，缺少融資支持,，但如果有一天融資的問題得到解決,，萬科就會(huì)馬上推廣,。另外，目前一些非常特殊的持有型物業(yè),，比如超小型的公寓，其經(jīng)濟(jì)收益比較高,，在國內(nèi)也可推行,。
“所以萬科對(duì)于持有型物業(yè)是純粹實(shí)驗(yàn)性的一個(gè)態(tài)度，我們會(huì)通過一些實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目逐漸探索,，或者培養(yǎng)我們?cè)谶@方面的能力,，如果有一天融資問題得到解決,，那我們就可以進(jìn)行推廣。但目前不會(huì)大面積去做,�,！弊T華杰介紹,。
據(jù)了解,，在持有物業(yè)方面,，目前萬科在北京已經(jīng)有一個(gè)二十平米以下的超小公寓項(xiàng)目正在建設(shè)中,，作為一種過渡性產(chǎn)品,，主要提供給剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、單身等城市特定人群,。
盈利能力考驗(yàn)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅類開發(fā)商不僅在拿地環(huán)節(jié)上有成本劣勢(shì),，其銷售環(huán)節(jié)利潤也將進(jìn)一步受到考驗(yàn),。萬科住宅為核心的戰(zhàn)略正遭受市場的多重?cái)D壓,。
萬科2011年報(bào)顯示,，其營業(yè)收入717.8億元,，凈利潤為96.2億元,，雖然都有近40%的增長,，但是13.4%的凈利潤率卻比2010減少了一個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),，萬科的這一利潤水平在行業(yè)中只處于中上地位,。而對(duì)比行業(yè)前十大地產(chǎn)公司，萬科的利潤率水平還較低,。
郁亮表示,，相比利潤，萬科更看重凈資產(chǎn)收益率,，其實(shí)質(zhì)是股東所獲回報(bào)如何,。萬科2011年的凈資產(chǎn)收益率為18.2%，同比增長1.7%,，創(chuàng)造歷史新高,，這已是萬科凈資產(chǎn)收益率自2008年以來連續(xù)第三年上升。
“對(duì)于我們的股東來說,，其實(shí)利潤率是不重要的,，回報(bào)率才是重要的。但是對(duì)于社會(huì)來說,，大家看的都是你的利潤率,，從社會(huì)角度來看，你的利潤率不能太高,，高了就是暴利,。”譚華杰對(duì)《融資中國》記者表示,，一直以來,，人們提到房地產(chǎn)行業(yè)首先會(huì)想到“暴利”，作為行業(yè)第一大公司,，萬科的利潤率如果非常高,，就會(huì)受到整個(gè)社會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)、企業(yè)暴利的批判,，所以就算別的企業(yè)真的暴利,，萬科也絕對(duì)不能暴利�,！澳銓�(duì)社會(huì)要有交代,，那么你的利潤率就不能太高；對(duì)股東要有交代,，你的回報(bào)率就不能太低,。要同時(shí)做到這兩點(diǎn),，只有一個(gè)方法，就是薄利多銷,，快速周轉(zhuǎn),。這是在股東的要求和社會(huì)期望二者之間，唯一能做的最優(yōu)的選擇,�,！�
“提高凈資產(chǎn)收益率，一來要繼續(xù)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略,，不囤地,、不捂盤。二來是合作開發(fā),，和有地的,、有錢的伙伴合作�,！庇袅林罢f,。
而在目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇“寒冬”,，價(jià)格不斷下行的階段,，不少房地產(chǎn)企業(yè)也采取快速周轉(zhuǎn)的模式。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼CEO邵明曉曾表示,，高周轉(zhuǎn)是硬道理,。佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍也表示，真正讓佳兆業(yè)在2010年和2011年實(shí)現(xiàn)彎道超車的主要策略就是快速周轉(zhuǎn),。
據(jù)了解,，2004年萬科就提出了震驚業(yè)界的“千億計(jì)劃”，而當(dāng)時(shí)萬科的銷售額只有91.6億元,。在“千億規(guī)�,！蹦繕�(biāo)的指引下，經(jīng)過6年奮戰(zhàn),，2010年萬科的銷售額首次突破千億,，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售額1026億元。是保利地產(chǎn)的1.5倍,，是金地集團(tuán)的3.7倍,，是招商地產(chǎn)的7.2倍。萬科創(chuàng)造了6年11倍的銷售神話,。期間萬科一直堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略,。
萬科提出的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工,、9個(gè)月銷售,、第一個(gè)月售出8成,、產(chǎn)品必須6成是住宅。讓很多房地產(chǎn)同行難以企及,。
但在目前市場狀況下,，萬科高周轉(zhuǎn)模式也受到了挑戰(zhàn)。在萬科2011業(yè)績發(fā)布會(huì)上,，郁亮透露,，2011年萬科目標(biāo)當(dāng)月去化率為60%，但最終實(shí)現(xiàn)當(dāng)月去化率僅為55%,。王石在不久前也表示,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的威力日漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售壓力倍增,，萬科原來定下的高周轉(zhuǎn)策略也不得不應(yīng)勢(shì)調(diào)整,。“以前萬科奉行的5986,，現(xiàn)在得改成5946,，開售第一個(gè)月賣出4成就很不錯(cuò)了�,！�
雖然萬科也一再強(qiáng)調(diào),，萬科看中的是凈資產(chǎn)收益率，但目前其18.2%的凈資產(chǎn)收益率相比行業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè),，仍不是最好的水平,。而萬科2010年16.47%的凈資產(chǎn)收益率也只處于行業(yè)平均水平，中房協(xié)等機(jī)構(gòu)去年發(fā)布的《2011中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測評(píng)報(bào)告》顯示,，2010年,，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率約為16%。中海,、恒大等8個(gè)主要企業(yè)2010年凈資產(chǎn)收益率均值為26%,，高于行業(yè)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。其中,，恒大地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率為46%,，高出平均水平約30個(gè)百分點(diǎn)。
另外,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力,，萬科的高周轉(zhuǎn)模式能否持續(xù)？
一個(gè)新的現(xiàn)象,，萬科2012一季報(bào)顯示,，萬科在3月份沒有新增任何土地。這是時(shí)隔33個(gè)月后,，萬科首次連續(xù)兩月零拿地,，上一次萬科單月零拿地還是在2009年4月,。而譚華杰對(duì)《融資中國》記者表示，萬科在高周轉(zhuǎn)模式的驅(qū)動(dòng)下,，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備年限大概是兩到三年,，個(gè)別年份甚至不足兩年。
專業(yè)化開發(fā)商融資劣勢(shì)
專業(yè)化公司在調(diào)控期融資路徑收窄,，資產(chǎn)單一,，使用信托等工具進(jìn)行融資的資源條件不足，缺乏抵押物和增信手段等,。
在目前房屋銷售速度下降,，導(dǎo)致地產(chǎn)商回籠資金速度放慢，以及銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款控制,，資本市場融資又被堵死的情況下,，融資能力很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。
從2011年以來,，萬科不止一次表示,，存貨壓力正在上升，運(yùn)營資金需求正在不斷加大,。
“目前中國只要是合規(guī)的融資渠道,，萬科全部都在用，而且在所有這些融資渠道方面,，萬科在行業(yè)內(nèi)基本上都占有優(yōu)勢(shì),�,！弊T華杰說,，“比如當(dāng)銀行在貸款額度特別緊的時(shí)候，行業(yè)內(nèi)的其他很多企業(yè)拿不到融資的時(shí)候,，萬科就可以拿到,，因?yàn)槿f科在資本市場的信用很好。甚至當(dāng)別的企業(yè)根本拿不到額度的時(shí)候,，萬科可以以較低利率融資,。”
雖然目前國內(nèi)合規(guī)的融資渠道萬科都在用,，但自股市融資斷流之后,，萬科的融資方式似乎除了銀行和信托渠道之外，沒有太多選擇,，而且,，信托融資手段成為地產(chǎn)商目前主要的融資選擇，但萬科在此渠道上的融資條件明顯弱于那些多元化地產(chǎn)企業(yè),。
萬科2011年報(bào)顯示,，其較大金額的信托余額為81.18億元,，占期內(nèi)有息負(fù)債的比例超過15%。另外,，截止2011年末,，萬科短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款235.7億元。萬科應(yīng)付的土地款總額約為300億元,，信托借款總額為100多億元,。
2012年以來萬科頻現(xiàn)融資舉動(dòng)，三月份,，萬科向華潤信托申請(qǐng)金額為10億元和20億元的兩筆信托借款,，投向7個(gè)項(xiàng)目，借款期限均為2年,，利率分別為10.6%和10.5%,。如果算上萬科2011年12月份從華潤融得的另一筆投向上海項(xiàng)目的10億元信托貸款，萬科近期已經(jīng)累計(jì)向華潤信托進(jìn)行信托貸款40億元,。
而頻現(xiàn)的信托融資,，也讓其到期兌付壓力凸顯，國泰君安此前發(fā)布研報(bào)稱,，萬科在今年1,、2月份分別到期的信托資金達(dá)10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期里,，到期信托發(fā)行規(guī)模較大,、兌付壓力最大的房企。而其2012年全年的信托到期償付總規(guī)模為43.18億元,，位居2012年上市房企信托到期償付規(guī)模第二位,。
即將到期的信托償付和未付土地款都在給萬科施加壓力。而日前公布的2011年萬科公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示,，萬科存貨中已完工開發(fā)產(chǎn)品占3.97%,，但在建和擬開發(fā)產(chǎn)品合計(jì)占比95.96%，這意味著萬科后續(xù)開發(fā)的資金需求仍相當(dāng)大,。
但萬科這類單一房地產(chǎn)公司,，在信托等融資時(shí)，缺乏多元化地產(chǎn)商,，如泛海集團(tuán),、保利地產(chǎn)等公司那樣豐富的資產(chǎn)組合，可以在信托融資時(shí)進(jìn)行持續(xù)性資產(chǎn)抵押,、擔(dān)保甚至增信,。
2010年年末，萬科的對(duì)外擔(dān)�,？傤~占凈資產(chǎn)比例僅為7.26%,，而到2011年中期,，這一數(shù)字已經(jīng)迅速升至22.94%。截至目前,，該比例大幅上升至31.41%,。
千億時(shí)代的管理
獵英“行動(dòng)”
為完善管理，萬科歷史上進(jìn)行了多次引援行動(dòng),。
2000年,，從一個(gè)當(dāng)初以貿(mào)易為主的多元化公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的萬科，由于沒有建筑業(yè)背景,，擴(kuò)張一度受到人才的制約,。為了彌補(bǔ)快速擴(kuò)張帶來的人才制約，2000年,，萬科開始了行業(yè)內(nèi)著名的“海盜行動(dòng)”,，大規(guī)模、持續(xù)性的從行業(yè)內(nèi)吸納房地產(chǎn)專業(yè)人才,。據(jù)此前媒體報(bào)道,，2000年至2001年萬科通過“海盜行動(dòng)”，從行業(yè)內(nèi)引進(jìn)50—60位高管人才,，曾經(jīng)一度,，萬科20多個(gè)一線公司的第一負(fù)責(zé)人中，有三分之一源于“海盜行動(dòng)”,。
“在2000年的時(shí)候,，工程管理方面確實(shí)是萬科的一個(gè)短板，所以當(dāng)時(shí)就搞了一個(gè)‘海盜行動(dòng)’,，從行業(yè)里面招聘了一些這方面的精英,，主要目的是為了提升公司的產(chǎn)品品質(zhì)與工程項(xiàng)目管理的能力�,！弊T華杰對(duì)《融資中國》講述,。
而在后來的發(fā)展中也證明了此次行動(dòng)的成功。萬科從2000年到2011年,，管理的住宅面積擴(kuò)大了十倍以上，譚華杰表示,，從品質(zhì)控制的角度來看,，從2002年萬科開始做客戶滿意度調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示,，2002年至2011年,，客戶對(duì)萬科產(chǎn)品質(zhì)量的滿意度有非常明顯的提升，并且,，目前在“客戶向朋友推薦購買萬科產(chǎn)品的理由”里面,，工程質(zhì)量已經(jīng)上升到第二位,，僅次于物業(yè)服務(wù)。
譚華杰還注意到一個(gè)現(xiàn)象,，萬科在做客戶滿意度調(diào)查的時(shí)候,，把業(yè)主分為四類，沒有交樓的叫做準(zhǔn)業(yè)主,，交樓一年以內(nèi)的叫磨合期業(yè)主,，交樓一到兩年的叫穩(wěn)定期業(yè)主，交樓兩年以上的叫老業(yè)主,。在這四類業(yè)主中,，2002年的時(shí)候是磨合期業(yè)主的滿意度最低，但是最近幾年,，客戶滿意度調(diào)查顯示,，滿意度最低的是準(zhǔn)業(yè)主，“這就意味著,，客戶收了房子以后,，其滿意度是不斷提升的�,！弊T華杰說,。
以后幾年，隨著萬科規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，以及當(dāng)初提出的“千億萬科”目標(biāo)的不斷臨近,，“怎樣管理1000規(guī)模的企業(yè)”成為萬科思考的問題�,！杜u(píng)萬科》一書中記錄到,，在王石和郁亮看來，1000億元的萬科將是一家國際化的大公司,，但行業(yè)內(nèi)根本就沒有這樣的公司,，人才也基本上沒有經(jīng)過國際化訓(xùn)練，在這種背景下,，2007年萬科的“007行動(dòng)”誕生,。與“海盜行動(dòng)”不同的是，“007行動(dòng)”不在局限于行業(yè)內(nèi),，而是從社會(huì)上挖精英,，并且是具有國際視野的人。
三年之后,，萬科又推出“千里馬”行動(dòng),，公司因?yàn)閼?zhàn)略縱深、大發(fā)展，進(jìn)了很多新城市,，出現(xiàn)了很多人才缺口,；同時(shí)一些比較成熟的公司，由于新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,，也有人才缺口,。
放權(quán)一線
在萬科銷售規(guī)模不斷增長的同時(shí)，萬科更多地看到了自身逐漸暴露出來的一些問題,，質(zhì)量問題,、戰(zhàn)略方向以及企業(yè)盈利狀況等。特別是今年已是萬科銷售額進(jìn)入千億規(guī)模后的第二年,，在“千億規(guī)�,！钡臅r(shí)代，萬科又該如何健康平穩(wěn)發(fā)展,？
與業(yè)內(nèi)大部分股權(quán)由一個(gè)或幾個(gè)股東持有的民營企業(yè)相比,，萬科有著比較大的差異，萬科的股權(quán)更為分散,，其所有者實(shí)質(zhì)為A股,、B股一百多萬投資者。而這些股東不可能直接介入到公司的具體管理里面去,，就算萬科第一大股東華潤的持股比例也只有百分之十幾,，根據(jù)相關(guān)要求，華潤也不可能介入到萬科具體的經(jīng)營管理中,。
因而萬科的經(jīng)營管理實(shí)際上是掌握在一批職業(yè)經(jīng)理人手里,。在公司的所有者無法直接涉入到公司管理的時(shí)候，那么公司就必須解決一個(gè)問題：怎么讓職業(yè)經(jīng)理人能夠真正地站在股東的角度去思考問題,。
從國外發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗(yàn)看,，解決這個(gè)問題的主要方式是股權(quán)激勵(lì)，讓職業(yè)經(jīng)理人和股東的利益完全地結(jié)合在一起,。在國外,，股權(quán)激勵(lì)發(fā)揮作用的一個(gè)很大依據(jù)是具有稅收上的優(yōu)惠，但在中國實(shí)施股權(quán)激勵(lì),，企業(yè)管理層享受不到任何稅收上的優(yōu)惠,，要按照工資薪酬所得來納稅。沒有制度的支持,，使目前在中國,，尤其是在A股市場股權(quán)激勵(lì)的方式相比國外，作用并不是那么明顯,，因此就需要更多的創(chuàng)新來把管理層和股東的實(shí)際利益捆綁在一起。
“我們現(xiàn)在是采取一個(gè)多管齊下的方式來試圖解決這個(gè)問題,�,！弊T華杰說,，“我們也有股權(quán)激勵(lì)，當(dāng)然它的作用可能比國外要弱一些,。第二,，我們對(duì)我們的獎(jiǎng)金體系做了一個(gè)比較大的變動(dòng)�,！弊T表示,，原來萬科職業(yè)經(jīng)理人的收入由固定薪酬、銷售獎(jiǎng)和利潤獎(jiǎng)三部分組成,，從去年開始,，萬科減少了銷售獎(jiǎng)和利潤獎(jiǎng)的比例，增加了一個(gè)經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng),，即把給股東創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值作為這個(gè)經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)的依據(jù),。
另外，萬科還提出“一線當(dāng)家”的倡導(dǎo),，即萬科總部通過價(jià)值觀念上的引導(dǎo),，通過一個(gè)技術(shù)方法的培訓(xùn)，來幫助萬科的一線公司的負(fù)責(zé)人學(xué)會(huì)如何站在一個(gè)企業(yè)家,，站在一個(gè)所有人的角度去思考公司的經(jīng)營問題,。“我們希望萬科一線公司的總經(jīng)理,，不僅僅只是按照總部的指揮棒去轉(zhuǎn),，這樣就好像一個(gè)純粹的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而是希望萬科的一線公司,，把自己放在一個(gè)真正的企業(yè)家或者是放在一個(gè)企業(yè)老板的角度去思考公司的經(jīng)營問題,。某種意義上來說，這也是一種企業(yè)文化的改善和提升,�,！弊T華杰說。
多元化地產(chǎn)商融資優(yōu)勢(shì)
融資能力能否跟上發(fā)展速度,，是不少房地產(chǎn)商的核心考量,，特別是目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資“寒冬”。保利地產(chǎn)和泛海集團(tuán)日子相對(duì)好過,。因?yàn)樗鼈儽澈蠖加幸粋�(gè)多元化經(jīng)營的集團(tuán),。在集團(tuán)堅(jiān)強(qiáng)后盾的支持下，它們可以頻頻融資,。而單一業(yè)務(wù)類地產(chǎn)商,，融資局限明顯。
2011年10月的一份統(tǒng)計(jì)顯示，保利地產(chǎn)是通過信托渠道融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè),，發(fā)行的信托計(jì)劃達(dá)21款,，總共合作的信托公司有16家，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)和最多信托公司合作的房地產(chǎn)企業(yè),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，保利地產(chǎn)通過信托融資規(guī)模大約在72億-82億之間。并且和保利合作的信托公司很多都是知名的穩(wěn)健型信托公司,，如華潤深國投,、上國投和中信信托等。
另外,，保利集團(tuán)為交行的大客戶之一,，交行對(duì)保利集團(tuán)地產(chǎn)板塊綜合授信為120多億元，已貸款100多億元,�,！耙话銇碚f，保利地產(chǎn)項(xiàng)目融資一般都有保利集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保,�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
在2011年的股東大會(huì)上,，保利地產(chǎn)又通過了“向保利集團(tuán)申請(qǐng)借款及擔(dān)�,！钡淖h案,。保利集團(tuán)同意向上市公司提供分別不超過40億元的借款和擔(dān)保支持,。
而背后同樣有多元化集團(tuán)提供支持的泛海地產(chǎn)，在行業(yè)“寒冬”下的日子似乎也顯得“衣食無憂”,。今年2月份,，泛海集團(tuán)斥資3億元參與中國旅游信托重組，目前,，該重組方案已獲得銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),。重組后，首旅集團(tuán)和泛海集團(tuán)并列為中國旅游信托第一大股東,，各出資3億占有30%的股權(quán),。而據(jù)悉，泛海之所以參與此次重組,，其用意就在于房地產(chǎn)信托融資,。若該重組順利進(jìn)行，在已經(jīng)擁有銀行,、保險(xiǎn),、證券,、股權(quán)投資、典當(dāng)?shù)扰普盏幕A(chǔ)上,，中國泛海會(huì)通過此次收購把信托牌照囊括其中,，進(jìn)一步完善其金融版圖,。也會(huì)為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)信托融資提供更多的便利和支持,。
另外，去年5月份泛海集團(tuán)聯(lián)合旗下上市公司泛海建設(shè)以及北京國際信托共同出資共同增資泛海建設(shè)子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司,，以緩解其資金鏈緊張之難處,。
中國泛海、泛海建設(shè)與北京國際信托三方擬簽訂的有關(guān)增資協(xié)議約定,，中國泛海同意北京國際信托作為泛海東風(fēng)新股東以不超過現(xiàn)金20億元出資,，泛海建設(shè)以現(xiàn)金13億元出資，雙方共同增加泛海東風(fēng)注冊(cè)資本,。上述增資完成后,，泛海東風(fēng)注冊(cè)資本增加至43億元人民幣。
增資完成后,，泛海東風(fēng)資金實(shí)力大幅增強(qiáng),，從而緩解資金鏈緊張問題，有利于加快北京泛海國際居住區(qū)二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),。此次對(duì)泛海東風(fēng)的增資符合公司地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略,。
值得注意的是，不久前用益信托工作室發(fā)布《2011年房地產(chǎn)信托發(fā)展報(bào)告》顯示,，通過對(duì)2011年四個(gè)季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投向分布進(jìn)行對(duì)比,，可以看到一個(gè)明顯的趨勢(shì)：住宅類項(xiàng)目占比逐漸減少，而商業(yè)物業(yè)類項(xiàng)目占比逐漸增加,。堅(jiān)持以住宅為主的萬科,，即面臨這樣的信托融資環(huán)境。
譚華杰對(duì)重啟房企股市融資表現(xiàn)出了期許,，他向《融資中國》記者坦言,，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)缺少融資渠道�,！百Y本市場相關(guān)的一些管理政策,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的歧視，這是客觀事實(shí),。我們認(rèn)為它確實(shí)是需要進(jìn)行一些調(diào)整或改變,，因?yàn)槿绻麄�(gè)行業(yè)都缺少這個(gè)融資渠道，最后會(huì)導(dǎo)致住房的供應(yīng)能力跟不上,，這是不利于房價(jià)穩(wěn)定的,，從穩(wěn)定房價(jià)的角度來看,，其實(shí)有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這種歧視性的融資管制做一些變動(dòng)�,！�
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