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目前，萬(wàn)科雖然是行業(yè)老大,，但其利潤(rùn)水平卻僅居中游,，當(dāng)保障房等落地，住宅剛性需求被部分消化,，住宅的利潤(rùn)率可能還要進(jìn)一步下降,。何況，在拿地環(huán)節(jié),，萬(wàn)科現(xiàn)有模式的議價(jià)能力不足,，和中海等國(guó)企背景的地產(chǎn)商相比，低成本優(yōu)勢(shì)不足,；在目前地產(chǎn)限貸大環(huán)境下,，地產(chǎn)公司只能選擇其他金融工具，如信托產(chǎn)品。但萬(wàn)科是單一住宅類(lèi)地產(chǎn)商,，其融資能力遠(yuǎn)弱于泛海集團(tuán)和保利地產(chǎn)等,，畢竟，那些是多元化企業(yè),，資產(chǎn)豐富,，具備很好的資產(chǎn)抵押或增信條件。
盡管商業(yè)地產(chǎn)翹楚萬(wàn)達(dá)至今未能證明其模式的成功,，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在這種情況下，專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)似乎更難以樂(lè)觀,，萬(wàn)科的戰(zhàn)略正遭遇現(xiàn)實(shí)的沖擊,。萬(wàn)科是否需要尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn),？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：萬(wàn)科之所以堅(jiān)守住宅戰(zhàn)略,，也是不得已的選擇，萬(wàn)達(dá)商業(yè)最大的成功是坐享了中國(guó)過(guò)去十年土地價(jià)格升值的好處,，萬(wàn)科已錯(cuò)過(guò)了先發(fā)優(yōu)勢(shì),。而且，商業(yè)地產(chǎn)資金鏈條非常脆弱,，缺乏融資便利條件且行事穩(wěn)健的萬(wàn)科不愿冒險(xiǎn),。
但，萬(wàn)科的戰(zhàn)略模式顯然已經(jīng)和市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生了矛盾,，其戰(zhàn)略是否需要進(jìn)行新的調(diào)整,？帶著這些疑問(wèn)，本刊專(zhuān)訪了萬(wàn)科董秘譚華杰,。
一位從2004年就開(kāi)始買(mǎi)入萬(wàn)科股票,，九年間一直愛(ài)不釋手的投資者，最近終于下決心要賣(mài)掉萬(wàn)科股票了,，原因是“看不清萬(wàn)科的明天”,。
經(jīng)過(guò)王石、郁亮等管理層數(shù)年運(yùn)籌,，萬(wàn)科積累了深厚的文化內(nèi)涵,，構(gòu)建起深入人心的品牌，也成就了今天的千億萬(wàn)科,。在資本市場(chǎng),，萬(wàn)科更是征服了無(wú)數(shù)投資者，將萬(wàn)科股票視為可以捂在胸口幾十年的珍寶,，是“給兒子上大學(xué)“,、“給女兒當(dāng)嫁妝”的財(cái)富保障,。
而最近，一些投資者開(kāi)始動(dòng)搖,，萬(wàn)科的明天不再像過(guò)去那樣一目了然,。
尤其是2012年春節(jié)以來(lái)，萬(wàn)科不斷被爆出“地板門(mén)”,、“紙板門(mén)”等質(zhì)量問(wèn)題是否折射專(zhuān)業(yè)化公司在規(guī)�,？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，管理風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn),？在如今政府出讓土地規(guī)劃中,，商業(yè)用地占比越來(lái)越高的情況下，萬(wàn)科戰(zhàn)略模式不被廣泛歡迎,，也影響議價(jià)能力,，抑制利潤(rùn)。萬(wàn)科的盈利狀況并不太優(yōu)越,，在目前地產(chǎn)調(diào)控“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”的背景下,，住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商盈利也許更加艱難,。單一產(chǎn)品類(lèi)公司在調(diào)控期間,，融資空間收窄，但通過(guò)其他金融工具融資的條件相對(duì)資產(chǎn)多元化企業(yè)來(lái)說(shuō),，可持續(xù)性不強(qiáng),。
萬(wàn)科的戰(zhàn)略模式與市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生了諸多矛盾，萬(wàn)科是否需要新的調(diào)整,？
近日,，《融資中國(guó)》專(zhuān)訪了萬(wàn)科新聞發(fā)言人譚華杰。他說(shuō),，萬(wàn)科不會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)凌駕與住宅開(kāi)發(fā)之上,，在嘗試性投資一些商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)五年商業(yè)占比不超過(guò)20%,。萬(wàn)科在管理上也在不斷強(qiáng)化,，希望盡快修復(fù)受損的品牌影響。也在嘗試一些新的管理模式,，比如“一線當(dāng)家”,。他也坦陳，因?yàn)檎鲎屚恋刂�,，配套商業(yè)比重越來(lái)越高,，萬(wàn)科拿地環(huán)節(jié)的確受到了影響，甚至土地溢價(jià)能力方面,。
專(zhuān)業(yè)化企業(yè)的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)
跨過(guò)千億規(guī)模第二年的萬(wàn)科,，正遭遇一場(chǎng)嚴(yán)重的信任危機(jī),，規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。
今年2月中旬,，萬(wàn)科被曝出在其裝修房項(xiàng)目中使用甲醛嚴(yán)重超標(biāo),、劣質(zhì)的安信品牌地板，一時(shí)間業(yè)界嘩然,，萬(wàn)科頃刻間被推到輿論的風(fēng)口浪尖,。
萬(wàn)科對(duì)此非常重視，隨即啟動(dòng)緊急調(diào)查程序,，并表示,，在確認(rèn)調(diào)查結(jié)果前，公司暫停采購(gòu)安信品牌地板,；對(duì)已采購(gòu)尚未進(jìn)行安裝施工的安信地板,，先行全部封存；同時(shí),，公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)已開(kāi)始制定復(fù)檢相關(guān)質(zhì)量指標(biāo),，包括對(duì)已安裝地板進(jìn)行復(fù)檢的方案，并邀請(qǐng)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)協(xié)助檢測(cè),，同時(shí)對(duì)相關(guān)采購(gòu)管理工作進(jìn)行內(nèi)部調(diào)查,。
3月1日下午，萬(wàn)科公布的復(fù)查安信地板第六批檢測(cè)結(jié)果顯示,，佛山一樓盤(pán)使用的安信地板甲醛超標(biāo),。據(jù)了解，被檢測(cè)出甲醛超標(biāo)的這批地板的使用面積共3012平方米,，其中有104套使用了安信地板,，平均每戶(hù)安裝的地板面積約29平米。
在業(yè)界一直以產(chǎn)品品質(zhì)著稱(chēng)的萬(wàn)科,，開(kāi)始受到消費(fèi)者的質(zhì)疑,。
三月份又有業(yè)主指出，深圳萬(wàn)科第五園六期精裝房部分柜體的板材中使用了“紙板”,，萬(wàn)科又深陷“紙板門(mén)”,。此后萬(wàn)科質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”開(kāi)始不斷傳播，福州萬(wàn)科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問(wèn)題為由,，將福州萬(wàn)科公司起訴至法院,；青島萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目業(yè)主甚至在青島春季房展會(huì)上，用“行為藝術(shù)”表達(dá)著對(duì)萬(wàn)科誠(chéng)信問(wèn)題的不滿(mǎn)……
雖然此后萬(wàn)科表示深圳第五園六期裝修中,，絕無(wú)任何部位使用“紙板”,，部分業(yè)主所說(shuō)的“紙板”，實(shí)際上是“中密度纖維板”,。并稱(chēng),，“柜體和戶(hù)內(nèi)門(mén)部分使用中密度纖維板,，符合實(shí)際需要，也完全符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”,。但業(yè)界認(rèn)為,，萬(wàn)科佛山樓盤(pán)被檢出使用的安信地板甲醛超標(biāo)，也反映出萬(wàn)科部分裝修房確實(shí)存在一定質(zhì)量問(wèn)題,。
消費(fèi)者和萬(wàn)科投資者開(kāi)始質(zhì)疑,，萬(wàn)科到底怎么了？
“這些事情經(jīng)過(guò)輿論的傳播,，對(duì)于萬(wàn)科的品牌肯定是有損害的,，這一點(diǎn)是不可回避的�,！苯邮堋度谫Y中國(guó)》雜志專(zhuān)訪時(shí),，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰直言不諱。
但他同時(shí)表示,，目前出現(xiàn)這種大面積的客戶(hù)投訴,，和目前的大環(huán)境也有一定關(guān)系�,！皬目v向比較來(lái)看,，其實(shí)目前萬(wàn)科遇到這種客戶(hù)群訴行為，早前在2008年就出現(xiàn)過(guò),，另外,，在同一時(shí)間橫向比較來(lái)看,，遇到這些情況的不僅僅是萬(wàn)科一家,，我們行業(yè)內(nèi)主要的同行，基本上都遇到了這種情況,�,！�
譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者進(jìn)一步闡述，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正在發(fā)生變化,，從去年年底開(kāi)始,，主要城市的房屋價(jià)格結(jié)束了以前的上漲態(tài)勢(shì)，進(jìn)入階段性下行通道,。
“而這種情況和2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況頗為相似,，在2008年之前至少有五年左右的時(shí)間，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格呈現(xiàn)一個(gè)單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì),，尤其是2007年更是呈現(xiàn)大幅度上升的行情,，但2008年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)數(shù)年來(lái)第一次比較全面的下滑。而當(dāng)時(shí)就有前期買(mǎi)房的客戶(hù)的群訴行為出現(xiàn),，”譚華杰說(shuō)：“最初,，客戶(hù)投訴是比較直接的,，你開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，對(duì)我買(mǎi)的房屋價(jià)值產(chǎn)生了負(fù)面影響,，就要求退房或者賠償,。”
但這樣的要求,，得不到法律和合同的支持,，而且在輿論上也未能得到支持，譚表示,，所以,，后來(lái)一些進(jìn)行投訴的前期購(gòu)房客戶(hù)將投訴指向另外兩個(gè)問(wèn)題：一是房屋的質(zhì)量；二是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)候的誠(chéng)信問(wèn)題,。因?yàn)檫@些問(wèn)題容易得到輿論支持,。
“這種大面積的客戶(hù)投訴，有些可能屬于誤解,，有些可能是瑕疵被放大等等,。客戶(hù)采用激烈的手段來(lái)進(jìn)行投訴,，然后借用各種傳播的渠道,，來(lái)擴(kuò)大影響，對(duì)企業(yè)施加更大的壓力,，這種做法其實(shí)在每一次不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下行階段都會(huì)出現(xiàn),，而且都會(huì)是大面積出現(xiàn)�,！�
開(kāi)發(fā)商很希望跟客戶(hù)之間能夠建立一種長(zhǎng)期的和諧共處關(guān)系,，但在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下行的階段，這種關(guān)系比較脆弱,。
“調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)而導(dǎo)致的客戶(hù)滿(mǎn)意度受損，在事后是可以修復(fù)的,。這是非常鼓舞我們的一個(gè)信息,。”譚華杰說(shuō),。
據(jù)了解,，從2002年開(kāi)始，萬(wàn)科聘請(qǐng)獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)——全球知名的民意測(cè)驗(yàn)和商業(yè)調(diào)查咨詢(xún)公司蓋洛普,，對(duì)其客戶(hù)做全方位的滿(mǎn)意度調(diào)查,。萬(wàn)科在統(tǒng)計(jì)2011年的調(diào)查結(jié)果時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象：2008年，因?yàn)榻祪r(jià)所導(dǎo)致的客戶(hù)群投訴的樓盤(pán),，當(dāng)時(shí)這批業(yè)主的滿(mǎn)意度出現(xiàn)大幅度下滑,，但到2011年的調(diào)查結(jié)果顯示,，當(dāng)年這批客戶(hù)的滿(mǎn)意度水平不僅全面修復(fù)，而且他們比同期購(gòu)房的沒(méi)有出現(xiàn)群訴樓盤(pán)的客戶(hù)滿(mǎn)意度還要更高一些,。
譚華杰表示,，對(duì)發(fā)生群訴事件的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)萬(wàn)科當(dāng)?shù)毓�,，包括物業(yè)公司大力的修復(fù)工作以后,，最終會(huì)讓客戶(hù)感受到應(yīng)有的品質(zhì)和服務(wù)。
譚華杰說(shuō)：“萬(wàn)科目前面臨的情況和2008年大致相同,，短時(shí)間內(nèi),，萬(wàn)科與客戶(hù)之間還將處在一種很難尋找解決渠道的局面，短期內(nèi)對(duì)客戶(hù)滿(mǎn)意度,、公司品牌會(huì)造成一定負(fù)面影響,。但當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的陣痛過(guò)了以后，最終客戶(hù)對(duì)公司產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)知還是會(huì)回到一個(gè)預(yù)期和正常的狀態(tài),，到那個(gè)時(shí)候,，他們的滿(mǎn)意度不僅能修復(fù)，而且可能還會(huì)出現(xiàn)比同期其他樓層的業(yè)主滿(mǎn)意度更高的情況,。萬(wàn)科可以經(jīng)過(guò)事后的優(yōu)質(zhì)服務(wù),，來(lái)重新挽回他們的好感，能夠重新贏得他們的信任,，對(duì)這點(diǎn)我們還是有信心的,。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果住宅群訴事件是經(jīng)濟(jì)周期中行業(yè)的必然現(xiàn)象,，而非開(kāi)發(fā)商個(gè)案，這說(shuō)明住宅業(yè)比商業(yè)地產(chǎn)更加脆弱,，尤其是規(guī)模做大之后,，風(fēng)險(xiǎn)更大。
《融資中國(guó)》記者發(fā)現(xiàn),，此次和萬(wàn)科相關(guān)的一系列產(chǎn)品投訴事件基本上都發(fā)生在其裝修房項(xiàng)目中。三年前,，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石宣布：萬(wàn)科告別毛坯房進(jìn)入精裝房,，此后精裝房在萬(wàn)科全部項(xiàng)目里的比重快速上升。萬(wàn)科2011年報(bào)發(fā)布會(huì)上,，萬(wàn)科總裁郁亮介紹,，2011年萬(wàn)科裝修房占比超過(guò)73%。
隨著房?jī)r(jià)下行,，精裝房利潤(rùn)率不高的情況下,，如何把控好裝修房質(zhì)量,，考驗(yàn)著萬(wàn)科的管理能力。
“我們肯定不會(huì)改變裝修房的策略”,，譚華杰直截了當(dāng)?shù)貙?duì)《融資中國(guó)》記者說(shuō),，“對(duì)大多數(shù)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，提供裝修房是他們更希望的,。
他認(rèn)為,，“雖然現(xiàn)在萬(wàn)科做裝修，并不能保證毫無(wú)瑕疵,。在目前裝修采購(gòu)的局面下,，無(wú)論是施工隊(duì)伍還是裝修部件的供應(yīng)，質(zhì)量控制上面確實(shí)有很大的挑戰(zhàn),，這點(diǎn)我們必須要承認(rèn),。但是，正因?yàn)檫@樣,，由企業(yè)來(lái)統(tǒng)一裝修,，還是最優(yōu)選擇�,！碑吘�,，“我們做裝修房，不僅為客戶(hù)節(jié)約了大量的時(shí)間和精力,，第二,，具有采購(gòu)的規(guī)模效益、議價(jià)能力強(qiáng),。另外,，在質(zhì)量的控制上面我們相對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)還是更專(zhuān)業(yè)一些。所以無(wú)論從客戶(hù)的角度,，還是公司的角度來(lái)看,，我們提供裝修房都是一個(gè)更好的選擇�,！�
對(duì)于以后的產(chǎn)品質(zhì)量控制,，譚華杰表示，會(huì)越來(lái)越強(qiáng)化這方面的管理措施,，“我們會(huì)不斷加強(qiáng)對(duì)裝修品質(zhì)的控制,，包括采購(gòu)管理�,！�
戰(zhàn)略與市場(chǎng)的碰撞
對(duì)萬(wàn)科被爆出的質(zhì)量問(wèn)題,，《融資中國(guó)》認(rèn)為，盡管有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的客觀結(jié)果，但其中仍然暴露出住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)潛在的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn),。萬(wàn)科是否需要進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,，分散風(fēng)險(xiǎn)？
環(huán)顧市場(chǎng),，萬(wàn)科純住宅專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略似乎越來(lái)越?jīng)]有空間,。
在目前的市場(chǎng)狀況以及政府出讓土地規(guī)劃中，純住宅用地持續(xù)減少的情況下,，一直以“做專(zhuān)業(yè)化住宅”為核心戰(zhàn)略的萬(wàn)科,，已經(jīng)不可能只做純住宅。
自2005年以來(lái),，萬(wàn)科的總部所在地——深圳市純商品住宅用地供應(yīng)量每年都急劇下滑,，2011年上半年的純商品住宅用地供應(yīng)量甚至為零。并且,，目前各主要城市,，純住宅用地幾乎已經(jīng)“絕跡”。
北京市國(guó)土資源局日前發(fā)布的《2012年北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,，2012年本市計(jì)劃供地總量為5700公頃,，同比2011年減少了12.3%；其中住宅用地1700公頃,，同比減少33.3%,。根據(jù)計(jì)劃，在1700公頃住宅用地中,，保障房和商品房用地各占一半,，均為850公頃，住宅用地同比減少了33.3%,。
而與之相對(duì)應(yīng)的是,，政府在出讓土地規(guī)劃中，非住宅的比例卻逐年上升,，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《融資中國(guó)》記者表示,，現(xiàn)在一線城市新出讓的土地規(guī)劃中，非住宅的比例已經(jīng)超過(guò)50%,，主要二線城市已經(jīng)超過(guò)了30%,。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》顯示，2011上半年,，15個(gè)重點(diǎn)城市的商辦地成交面積1139公頃,，與上年同比增加14%，2009年,，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地占商品房用地供應(yīng)的比例為19%，2010年該比例上升為21%，2011年上半年商辦用地所占比例進(jìn)一步上升為25%,。
2012年四月份發(fā)布的《北京市土地儲(chǔ)備中心發(fā)布2012年第一批次擬供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地信息》顯示,，首批擬于2012年供應(yīng)的地塊，共54宗,，約730公頃,，其中住宅用地約430公頃，商服用地約300公頃,�,！度谫Y中國(guó)》記者查閱《2011年北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》發(fā)現(xiàn)，2011全年北京計(jì)劃供應(yīng)商服用地也只為550公頃,。
“當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃土地時(shí),，其實(shí)是希望商業(yè)比例能做多一點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)才能拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐腉DP,，帶動(dòng)就業(yè)和稅收,。因而比較好的地塊，政府在規(guī)劃中,，商業(yè)比例就高過(guò)50%,，甚至70%都是有可能的�,！币晃淮笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)《融資中國(guó)》記者表示,。
上述人士透露，一些做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不僅能低價(jià)拿到地,，而且還會(huì)得到當(dāng)?shù)卣母鞣N優(yōu)惠政策,。例如萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)合肥一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，就得到了當(dāng)?shù)卣芏喽愘M(fèi)減免的優(yōu)惠政策,。但是以后萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目也確實(shí)能給當(dāng)?shù)卣畮?lái)價(jià)值,，能夠滿(mǎn)足當(dāng)?shù)卣畬?duì)未來(lái)就業(yè)、稅收需求,。雙方都可以受惠,，各取所需。因而這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)就具有很強(qiáng)的議價(jià)能力,。
據(jù)了解,，當(dāng)年萬(wàn)達(dá)在寧波建設(shè)的江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，采用定向招標(biāo)的方式,，萬(wàn)達(dá)以樓面價(jià)1500元/平米的價(jià)格獲得,。雅戈?duì)?9.67,0.04,0.42%)同時(shí)拍中另兩幅地塊，但價(jià)格每平米卻高達(dá)5520元和8540元,。在青島中央商務(wù)區(qū),，雖然中海地產(chǎn)在2007年9月已經(jīng)樹(shù)立起了每平米8300元的基準(zhǔn)價(jià),，但數(shù)月之后，在同區(qū)段位置更核心的地塊,，卻被萬(wàn)達(dá)以2100元的價(jià)格拿下,。商業(yè)地產(chǎn)拿地時(shí)的議價(jià)能力不言而喻。
而在目前情況下,，堅(jiān)持做專(zhuān)業(yè)化住宅的萬(wàn)科拿地優(yōu)勢(shì)不再,，“萬(wàn)科之所以現(xiàn)在拿地沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，就因?yàn)樗饕黾冏≌�,，而萬(wàn)達(dá)拿地的優(yōu)勢(shì)在于它做的主要是商業(yè),，而這也是政府需要的�,！鄙鲜鋈耸繉�(duì)《融資中國(guó)》記者說(shuō),，“因?yàn)樽≌l(shuí)都能做，難度也低,，在出讓住宅用地的時(shí)候政府就是采用‘價(jià)高者得’的方式,，誰(shuí)給的價(jià)格高給誰(shuí)。而商業(yè)這塊就不一樣了,，做商業(yè)地產(chǎn)難度的確很高,，所以并不是所有的地產(chǎn)商都敢接的�,！�
據(jù)了解,，萬(wàn)科2009年在北京房山拿到的土地，要比一街之隔的首創(chuàng)地產(chǎn)貴上一倍,，而原因就是首創(chuàng)地產(chǎn)向房山政府承諾做一個(gè)大型的奧特萊斯商業(yè),。
其實(shí)，越來(lái)越多的地方政府開(kāi)始覺(jué)醒：?jiǎn)渭兊馁u(mài)地建設(shè)住宅的“土地財(cái)政”模式,，只能帶來(lái)一次性收入,，遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的綜合經(jīng)濟(jì)效益高。并且,，住宅推動(dòng)區(qū)域成熟的能力較弱,，因而，在規(guī)劃出讓土地的時(shí)候,，商業(yè)搭配的比例也越來(lái)越高,，從目前政府的供地類(lèi)型看，城市綜合體開(kāi)發(fā)用地也成為主要類(lèi)型,。全國(guó)各地也掀起一陣城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)浪潮,。
2010年，杭州就有官員表示,，杭州要再建100座城市綜合體,。而截至去年年中,，成都在建的城市綜合體已經(jīng)高達(dá)88座，并且大多數(shù)體量都是在10萬(wàn)平方米以上,。
另外,，從2011年到2013年,，上海市也將有50多個(gè)總面積為1360萬(wàn)平方米的城市綜合體項(xiàng)目建成投入市場(chǎng),。
在被頻繁調(diào)控的地產(chǎn)業(yè)，住宅首當(dāng)其沖,，而商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定,，因此，幾年來(lái),，出現(xiàn)了地產(chǎn)商集體轉(zhuǎn)商的景象,。
據(jù)媒體報(bào)道，此前華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林就曾對(duì)王石說(shuō)“萬(wàn)科應(yīng)該做商業(yè)地產(chǎn)”,，因?yàn)樗瘟职l(fā)現(xiàn),，1996年到2002年間，零售店鋪的租金上漲了300%,，而零售商的毛利率只上漲了20%,，因此宋林判斷，商業(yè)地產(chǎn)比住宅更有潛力,。而且他還認(rèn)為,，地產(chǎn)企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，一定要有商業(yè)地產(chǎn),。因此華潤(rùn)集團(tuán)改變了以往專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略,。
時(shí)至今日，華潤(rùn)集團(tuán)旗下已形成3家涉及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司,，并已打造出以萬(wàn)象城為首的高中低不同檔次,、不同品牌的產(chǎn)品線，構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖,，開(kāi)始全國(guó)復(fù)制擴(kuò)張,。
“從地產(chǎn)角度出發(fā)，華潤(rùn)在住宅開(kāi)發(fā)這塊很難做過(guò)萬(wàn)科,，因此需要一個(gè)自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力,。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,。萬(wàn)科在地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)做了多年老大,，此前已有不少企業(yè)揚(yáng)言要在數(shù)年內(nèi)超越萬(wàn)科，在目前住宅市場(chǎng)受到抑制的情況下,，一些企業(yè)開(kāi)始通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)加速趕超萬(wàn)科,。
萬(wàn)科2011年報(bào)顯示,，2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額1215.4億元，同比增長(zhǎng)12.4%,，保持行業(yè)首位,，但在房地產(chǎn)“千億俱樂(lè)部”里已經(jīng)不只是萬(wàn)科一家，2011年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年收入1051億元,，同比增長(zhǎng)43%,。去年九月份，第100座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在大連高新區(qū)開(kāi)工,，2012年更是計(jì)劃開(kāi)業(yè)20家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),。
在目前市場(chǎng)、行業(yè)以及政策的背景下,，特別是“商業(yè)地產(chǎn)是資源型產(chǎn)業(yè),，并不是所有地段都適合做商業(yè)，資源稍縱即逝,，搶占了未來(lái)城市的核心就等于搶占了未來(lái)”,，在這種情況下，一心只做專(zhuān)業(yè)住宅的萬(wàn)科,，幾乎已經(jīng)越來(lái)越少,。
“對(duì)于非住宅業(yè)務(wù)我們是持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。意思就是,，我們不可能還做純住宅,，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有企業(yè)只做純住宅了�,！弊T華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者說(shuō),，“如果一個(gè)企業(yè)說(shuō)要做純住宅，那么它連做住宅的資格都將沒(méi)有了,，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有純住宅用地了,，而且在政府新出讓的土地里面非住宅占比是越來(lái)越高，所以在這種情況下,，即使像我們這樣堅(jiān)持以住宅業(yè)務(wù)為主的公司,，也必須要學(xué)會(huì)做非住宅業(yè)務(wù)。這不是一個(gè)企業(yè)自己能選擇的,�,！�
譚華杰說(shuō)，關(guān)于非住宅業(yè)務(wù),，萬(wàn)科有兩個(gè)觀點(diǎn)：“第一,，萬(wàn)科依然是堅(jiān)持以住宅為主，這個(gè)是我們最熟悉的業(yè)務(wù),，而且在這個(gè)領(lǐng)域里,，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率其實(shí)也還很低,，還有非常大的空間，所以我們依然會(huì)堅(jiān)持以住宅為主,。第二,，萬(wàn)科不可能只做純住宅，我們必須要學(xué)會(huì)做非住宅,，這是很明確的,。”
但譚華杰同時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)：萬(wàn)科戰(zhàn)略仍然沒(méi)有改變,，不會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)作為萬(wàn)科的戰(zhàn)略發(fā)展定位,。
“我們希望至少在五年之內(nèi)萬(wàn)科的非住宅占比不超過(guò)20%，而目前萬(wàn)科的非住宅占比不超過(guò)10%,。所以我們必須要有選擇性的拿地，并且我們也必須要提升做非住宅業(yè)務(wù)的能力,�,！弊T華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者透露。萬(wàn)科在以后拿地的時(shí)候,，會(huì)盡可能去選擇那些住宅占比比較高的地塊,，在做純住宅不可能的情況下，盡可能的做住宅,，這個(gè)方向是很積極的,。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)方向依然是以住宅為主，不會(huì)把非住宅業(yè)務(wù)作為重點(diǎn),，因而也不存在所謂的“轉(zhuǎn)型”,。
同時(shí)他還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“萬(wàn)科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的觀點(diǎn)和態(tài)度，是整個(gè)管理層經(jīng)過(guò)內(nèi)部廣泛的探討以后,，達(dá)成的共識(shí),，根本不存在所謂的管理層對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)有所分歧。而所謂王石堅(jiān)決反對(duì)的多元化戰(zhàn)略,，其實(shí)是反對(duì)把非住宅業(yè)務(wù)凌駕于住宅業(yè)務(wù)之上,。”
其實(shí),，萬(wàn)科在持有物業(yè)方面,，也在操作一些實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，因?yàn)槌钟形飿I(yè)現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)尚不可行,，缺少融資支持,，但如果有一天融資的問(wèn)題得到解決，萬(wàn)科就會(huì)馬上推廣,。另外,，目前一些非常特殊的持有型物業(yè),，比如超小型的公寓，其經(jīng)濟(jì)收益比較高,，在國(guó)內(nèi)也可推行,。
“所以萬(wàn)科對(duì)于持有型物業(yè)是純粹實(shí)驗(yàn)性的一個(gè)態(tài)度，我們會(huì)通過(guò)一些實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目逐漸探索,，或者培養(yǎng)我們?cè)谶@方面的能力,，如果有一天融資問(wèn)題得到解決，那我們就可以進(jìn)行推廣,。但目前不會(huì)大面積去做,。”譚華杰介紹,。
據(jù)了解,，在持有物業(yè)方面，目前萬(wàn)科在北京已經(jīng)有一個(gè)二十平米以下的超小公寓項(xiàng)目正在建設(shè)中,，作為一種過(guò)渡性產(chǎn)品,，主要提供給剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、單身等城市特定人群,。
盈利能力考驗(yàn)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商不僅在拿地環(huán)節(jié)上有成本劣勢(shì)，其銷(xiāo)售環(huán)節(jié)利潤(rùn)也將進(jìn)一步受到考驗(yàn),。萬(wàn)科住宅為核心的戰(zhàn)略正遭受市場(chǎng)的多重?cái)D壓,。
萬(wàn)科2011年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)收入717.8億元,，凈利潤(rùn)為96.2億元,，雖然都有近40%的增長(zhǎng)，但是13.4%的凈利潤(rùn)率卻比2010減少了一個(gè)百分點(diǎn),。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),，萬(wàn)科的這一利潤(rùn)水平在行業(yè)中只處于中上地位。而對(duì)比行業(yè)前十大地產(chǎn)公司,，萬(wàn)科的利潤(rùn)率水平還較低,。
郁亮表示，相比利潤(rùn),，萬(wàn)科更看重凈資產(chǎn)收益率,，其實(shí)質(zhì)是股東所獲回報(bào)如何。萬(wàn)科2011年的凈資產(chǎn)收益率為18.2%,，同比增長(zhǎng)1.7%,，創(chuàng)造歷史新高，這已是萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率自2008年以來(lái)連續(xù)第三年上升。
“對(duì)于我們的股東來(lái)說(shuō),，其實(shí)利潤(rùn)率是不重要的,，回報(bào)率才是重要的。但是對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō),，大家看的都是你的利潤(rùn)率,，從社會(huì)角度來(lái)看，你的利潤(rùn)率不能太高,，高了就是暴利,。”譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者表示,，一直以來(lái),，人們提到房地產(chǎn)行業(yè)首先會(huì)想到“暴利”，作為行業(yè)第一大公司,，萬(wàn)科的利潤(rùn)率如果非常高,，就會(huì)受到整個(gè)社會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)、企業(yè)暴利的批判,，所以就算別的企業(yè)真的暴利,，萬(wàn)科也絕對(duì)不能暴利�,！澳銓�(duì)社會(huì)要有交代，那么你的利潤(rùn)率就不能太高,；對(duì)股東要有交代,，你的回報(bào)率就不能太低。要同時(shí)做到這兩點(diǎn),，只有一個(gè)方法,，就是薄利多銷(xiāo)，快速周轉(zhuǎn),。這是在股東的要求和社會(huì)期望二者之間,，唯一能做的最優(yōu)的選擇�,！�
“提高凈資產(chǎn)收益率,，一來(lái)要繼續(xù)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略，不囤地,、不捂盤(pán),。二來(lái)是合作開(kāi)發(fā)，和有地的,、有錢(qián)的伙伴合作,。”郁亮之前說(shuō),。
而在目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇“寒冬”,，價(jià)格不斷下行的階段,，不少房地產(chǎn)企業(yè)也采取快速周轉(zhuǎn)的模式。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼CEO邵明曉曾表示,，高周轉(zhuǎn)是硬道理,。佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍也表示，真正讓佳兆業(yè)在2010年和2011年實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)的主要策略就是快速周轉(zhuǎn),。
據(jù)了解,，2004年萬(wàn)科就提出了震驚業(yè)界的“千億計(jì)劃”，而當(dāng)時(shí)萬(wàn)科的銷(xiāo)售額只有91.6億元,。在“千億規(guī)�,！蹦繕�(biāo)的指引下，經(jīng)過(guò)6年奮戰(zhàn),，2010年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額首次突破千億,，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1026億元。是保利地產(chǎn)的1.5倍,，是金地集團(tuán)的3.7倍,，是招商地產(chǎn)的7.2倍。萬(wàn)科創(chuàng)造了6年11倍的銷(xiāo)售神話,。期間萬(wàn)科一直堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略,。
萬(wàn)科提出的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工,、9個(gè)月銷(xiāo)售,、第一個(gè)月售出8成、產(chǎn)品必須6成是住宅,。讓很多房地產(chǎn)同行難以企及,。
但在目前市場(chǎng)狀況下，萬(wàn)科高周轉(zhuǎn)模式也受到了挑戰(zhàn),。在萬(wàn)科2011業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,，郁亮透露，2011年萬(wàn)科目標(biāo)當(dāng)月去化率為60%,，但最終實(shí)現(xiàn)當(dāng)月去化率僅為55%,。王石在不久前也表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的威力日漸顯現(xiàn),，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售壓力倍增,，萬(wàn)科原來(lái)定下的高周轉(zhuǎn)策略也不得不應(yīng)勢(shì)調(diào)整�,！耙郧叭f(wàn)科奉行的5986,，現(xiàn)在得改成5946，開(kāi)售第一個(gè)月賣(mài)出4成就很不錯(cuò)了�,！�
雖然萬(wàn)科也一再?gòu)?qiáng)調(diào),，萬(wàn)科看中的是凈資產(chǎn)收益率，但目前其18.2%的凈資產(chǎn)收益率相比行業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè),，仍不是最好的水平,。而萬(wàn)科2010年16.47%的凈資產(chǎn)收益率也只處于行業(yè)平均水平，中房協(xié)等機(jī)構(gòu)去年發(fā)布的《2011中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示,，2010年,，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率約為16%。中海,、恒大等8個(gè)主要企業(yè)2010年凈資產(chǎn)收益率均值為26%,，高于行業(yè)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。其中,，恒大地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率為46%,，高出平均水平約30個(gè)百分點(diǎn)。
另外,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力,，萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)模式能否持續(xù)？
一個(gè)新的現(xiàn)象,，萬(wàn)科2012一季報(bào)顯示,，萬(wàn)科在3月份沒(méi)有新增任何土地。這是時(shí)隔33個(gè)月后,，萬(wàn)科首次連續(xù)兩月零拿地,，上一次萬(wàn)科單月零拿地還是在2009年4月。而譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者表示,，萬(wàn)科在高周轉(zhuǎn)模式的驅(qū)動(dòng)下，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備年限大概是兩到三年,，個(gè)別年份甚至不足兩年,。
專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商融資劣勢(shì)
專(zhuān)業(yè)化公司在調(diào)控期融資路徑收窄，資產(chǎn)單一,，使用信托等工具進(jìn)行融資的資源條件不足,，缺乏抵押物和增信手段等。
在目前房屋銷(xiāo)售速度下降,，導(dǎo)致地產(chǎn)商回籠資金速度放慢,，以及銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款控制，資本市場(chǎng)融資又被堵死的情況下,，融資能力很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況,。
從2011年以來(lái)，萬(wàn)科不止一次表示，存貨壓力正在上升,，運(yùn)營(yíng)資金需求正在不斷加大,。
“目前中國(guó)只要是合規(guī)的融資渠道，萬(wàn)科全部都在用,，而且在所有這些融資渠道方面,，萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)基本上都占有優(yōu)勢(shì)�,！弊T華杰說(shuō),，“比如當(dāng)銀行在貸款額度特別緊的時(shí)候，行業(yè)內(nèi)的其他很多企業(yè)拿不到融資的時(shí)候,，萬(wàn)科就可以拿到,，因?yàn)槿f(wàn)科在資本市場(chǎng)的信用很好。甚至當(dāng)別的企業(yè)根本拿不到額度的時(shí)候,，萬(wàn)科可以以較低利率融資,。”
雖然目前國(guó)內(nèi)合規(guī)的融資渠道萬(wàn)科都在用,，但自股市融資斷流之后，萬(wàn)科的融資方式似乎除了銀行和信托渠道之外,，沒(méi)有太多選擇,，而且，信托融資手段成為地產(chǎn)商目前主要的融資選擇,，但萬(wàn)科在此渠道上的融資條件明顯弱于那些多元化地產(chǎn)企業(yè),。
萬(wàn)科2011年報(bào)顯示，其較大金額的信托余額為81.18億元,，占期內(nèi)有息負(fù)債的比例超過(guò)15%,。另外，截止2011年末,，萬(wàn)科短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款235.7億元,。萬(wàn)科應(yīng)付的土地款總額約為300億元，信托借款總額為100多億元,。
2012年以來(lái)萬(wàn)科頻現(xiàn)融資舉動(dòng),，三月份，萬(wàn)科向華潤(rùn)信托申請(qǐng)金額為10億元和20億元的兩筆信托借款,，投向7個(gè)項(xiàng)目，借款期限均為2年,，利率分別為10.6%和10.5%,。如果算上萬(wàn)科2011年12月份從華潤(rùn)融得的另一筆投向上海項(xiàng)目的10億元信托貸款,，萬(wàn)科近期已經(jīng)累計(jì)向華潤(rùn)信托進(jìn)行信托貸款40億元,。
而頻現(xiàn)的信托融資，也讓其到期兌付壓力凸顯,，國(guó)泰君安此前發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，萬(wàn)科在今年1,、2月份分別到期的信托資金達(dá)10億元,，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期里，到期信托發(fā)行規(guī)模較大,、兌付壓力最大的房企,。而其2012年全年的信托到期償付總規(guī)模為43.18億元,，位居2012年上市房企信托到期償付規(guī)模第二位。
即將到期的信托償付和未付土地款都在給萬(wàn)科施加壓力,。而日前公布的2011年萬(wàn)科公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示,，萬(wàn)科存貨中已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占3.97%，但在建和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品合計(jì)占比95.96%,，這意味著萬(wàn)科后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金需求仍相當(dāng)大,。
但萬(wàn)科這類(lèi)單一房地產(chǎn)公司，在信托等融資時(shí),，缺乏多元化地產(chǎn)商,，如泛海集團(tuán)、保利地產(chǎn)等公司那樣豐富的資產(chǎn)組合,，可以在信托融資時(shí)進(jìn)行持續(xù)性資產(chǎn)抵押,、擔(dān)保甚至增信。
2010年年末,，萬(wàn)科的對(duì)外擔(dān)�,？傤~占凈資產(chǎn)比例僅為7.26%，而到2011年中期,，這一數(shù)字已經(jīng)迅速升至22.94%,。截至目前，該比例大幅上升至31.41%,。
千億時(shí)代的管理
獵英“行動(dòng)”
為完善管理,，萬(wàn)科歷史上進(jìn)行了多次引援行動(dòng)。
2000年,，從一個(gè)當(dāng)初以貿(mào)易為主的多元化公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的萬(wàn)科,，由于沒(méi)有建筑業(yè)背景，擴(kuò)張一度受到人才的制約,。為了彌補(bǔ)快速擴(kuò)張帶來(lái)的人才制約,，2000年，萬(wàn)科開(kāi)始了行業(yè)內(nèi)著名的“海盜行動(dòng)”,，大規(guī)模,、持續(xù)性的從行業(yè)內(nèi)吸納房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。據(jù)此前媒體報(bào)道,，2000年至2001年萬(wàn)科通過(guò)“海盜行動(dòng)”,，從行業(yè)內(nèi)引進(jìn)50—60位高管人才，曾經(jīng)一度,，萬(wàn)科20多個(gè)一線公司的第一負(fù)責(zé)人中,，有三分之一源于“海盜行動(dòng)”。
“在2000年的時(shí)候,，工程管理方面確實(shí)是萬(wàn)科的一個(gè)短板,，所以當(dāng)時(shí)就搞了一個(gè)‘海盜行動(dòng)’,，從行業(yè)里面招聘了一些這方面的精英，主要目的是為了提升公司的產(chǎn)品品質(zhì)與工程項(xiàng)目管理的能力,�,！弊T華杰對(duì)《融資中國(guó)》講述。
而在后來(lái)的發(fā)展中也證明了此次行動(dòng)的成功,。萬(wàn)科從2000年到2011年,，管理的住宅面積擴(kuò)大了十倍以上，譚華杰表示,，從品質(zhì)控制的角度來(lái)看,，從2002年萬(wàn)科開(kāi)始做客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示,，2002年至2011年,，客戶(hù)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品質(zhì)量的滿(mǎn)意度有非常明顯的提升，并且,，目前在“客戶(hù)向朋友推薦購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科產(chǎn)品的理由”里面,，工程質(zhì)量已經(jīng)上升到第二位，僅次于物業(yè)服務(wù),。
譚華杰還注意到一個(gè)現(xiàn)象,，萬(wàn)科在做客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的時(shí)候，把業(yè)主分為四類(lèi),，沒(méi)有交樓的叫做準(zhǔn)業(yè)主,，交樓一年以?xún)?nèi)的叫磨合期業(yè)主，交樓一到兩年的叫穩(wěn)定期業(yè)主,，交樓兩年以上的叫老業(yè)主,。在這四類(lèi)業(yè)主中，2002年的時(shí)候是磨合期業(yè)主的滿(mǎn)意度最低,，但是最近幾年,，客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查顯示，滿(mǎn)意度最低的是準(zhǔn)業(yè)主,，“這就意味著,，客戶(hù)收了房子以后，其滿(mǎn)意度是不斷提升的,�,！弊T華杰說(shuō)。
以后幾年,，隨著萬(wàn)科規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，以及當(dāng)初提出的“千億萬(wàn)科”目標(biāo)的不斷臨近，“怎樣管理1000規(guī)模的企業(yè)”成為萬(wàn)科思考的問(wèn)題,�,！杜u(píng)萬(wàn)科》一書(shū)中記錄到，在王石和郁亮看來(lái),，1000億元的萬(wàn)科將是一家國(guó)際化的大公司,，但行業(yè)內(nèi)根本就沒(méi)有這樣的公司，人才也基本上沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)際化訓(xùn)練,，在這種背景下,，2007年萬(wàn)科的“007行動(dòng)”誕生。與“海盜行動(dòng)”不同的是,，“007行動(dòng)”不在局限于行業(yè)內(nèi),，而是從社會(huì)上挖精英，并且是具有國(guó)際視野的人,。
三年之后,，萬(wàn)科又推出“千里馬”行動(dòng)，公司因?yàn)閼?zhàn)略縱深,、大發(fā)展,，進(jìn)了很多新城市，出現(xiàn)了很多人才缺口,；同時(shí)一些比較成熟的公司,，由于新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，也有人才缺口,。
放權(quán)一線
在萬(wàn)科銷(xiāo)售規(guī)模不斷增長(zhǎng)的同時(shí),，萬(wàn)科更多地看到了自身逐漸暴露出來(lái)的一些問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題,、戰(zhàn)略方向以及企業(yè)盈利狀況等,。特別是今年已是萬(wàn)科銷(xiāo)售額進(jìn)入千億規(guī)模后的第二年，在“千億規(guī)�,！钡臅r(shí)代,，萬(wàn)科又該如何健康平穩(wěn)發(fā)展？
與業(yè)內(nèi)大部分股權(quán)由一個(gè)或幾個(gè)股東持有的民營(yíng)企業(yè)相比,，萬(wàn)科有著比較大的差異,，萬(wàn)科的股權(quán)更為分散，其所有者實(shí)質(zhì)為A股,、B股一百多萬(wàn)投資者,。而這些股東不可能直接介入到公司的具體管理里面去，就算萬(wàn)科第一大股東華潤(rùn)的持股比例也只有百分之十幾,，根據(jù)相關(guān)要求,，華潤(rùn)也不可能介入到萬(wàn)科具體的經(jīng)營(yíng)管理中。
因而萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際上是掌握在一批職業(yè)經(jīng)理人手里,。在公司的所有者無(wú)法直接涉入到公司管理的時(shí)候,，那么公司就必須解決一個(gè)問(wèn)題：怎么讓職業(yè)經(jīng)理人能夠真正地站在股東的角度去思考問(wèn)題,。
從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)看，解決這個(gè)問(wèn)題的主要方式是股權(quán)激勵(lì),，讓職業(yè)經(jīng)理人和股東的利益完全地結(jié)合在一起,。在國(guó)外，股權(quán)激勵(lì)發(fā)揮作用的一個(gè)很大依據(jù)是具有稅收上的優(yōu)惠,，但在中國(guó)實(shí)施股權(quán)激勵(lì),，企業(yè)管理層享受不到任何稅收上的優(yōu)惠，要按照工資薪酬所得來(lái)納稅,。沒(méi)有制度的支持,，使目前在中國(guó)，尤其是在A股市場(chǎng)股權(quán)激勵(lì)的方式相比國(guó)外,，作用并不是那么明顯,，因此就需要更多的創(chuàng)新來(lái)把管理層和股東的實(shí)際利益捆綁在一起。
“我們現(xiàn)在是采取一個(gè)多管齊下的方式來(lái)試圖解決這個(gè)問(wèn)題,�,！弊T華杰說(shuō)，“我們也有股權(quán)激勵(lì),，當(dāng)然它的作用可能比國(guó)外要弱一些,。第二，我們對(duì)我們的獎(jiǎng)金體系做了一個(gè)比較大的變動(dòng),�,！弊T表示，原來(lái)萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人的收入由固定薪酬,、銷(xiāo)售獎(jiǎng)和利潤(rùn)獎(jiǎng)三部分組成,，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科減少了銷(xiāo)售獎(jiǎng)和利潤(rùn)獎(jiǎng)的比例,，增加了一個(gè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng),，即把給股東創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值作為這個(gè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)的依據(jù)。
另外,，萬(wàn)科還提出“一線當(dāng)家”的倡導(dǎo),，即萬(wàn)科總部通過(guò)價(jià)值觀念上的引導(dǎo)，通過(guò)一個(gè)技術(shù)方法的培訓(xùn),，來(lái)幫助萬(wàn)科的一線公司的負(fù)責(zé)人學(xué)會(huì)如何站在一個(gè)企業(yè)家,，站在一個(gè)所有人的角度去思考公司的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題�,！拔覀兿Ｍf(wàn)科一線公司的總經(jīng)理,，不僅僅只是按照總部的指揮棒去轉(zhuǎn)，這樣就好像一個(gè)純粹的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而是希望萬(wàn)科的一線公司,，把自己放在一個(gè)真正的企業(yè)家或者是放在一個(gè)企業(yè)老板的角度去思考公司的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,。某種意義上來(lái)說(shuō)，這也是一種企業(yè)文化的改善和提升,�,！弊T華杰說(shuō)。
多元化地產(chǎn)商融資優(yōu)勢(shì)
融資能力能否跟上發(fā)展速度,，是不少房地產(chǎn)商的核心考量，特別是目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資“寒冬”,。保利地產(chǎn)和泛海集團(tuán)日子相對(duì)好過(guò),。因?yàn)樗鼈儽澈蠖加幸粋�(gè)多元化經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)。在集團(tuán)堅(jiān)強(qiáng)后盾的支持下,，它們可以頻頻融資,。而單一業(yè)務(wù)類(lèi)地產(chǎn)商，融資局限明顯,。
2011年10月的一份統(tǒng)計(jì)顯示,，保利地產(chǎn)是通過(guò)信托渠道融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行的信托計(jì)劃達(dá)21款,，總共合作的信托公司有16家,，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)和最多信托公司合作的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，保利地產(chǎn)通過(guò)信托融資規(guī)模大約在72億-82億之間,。并且和保利合作的信托公司很多都是知名的穩(wěn)健型信托公司，如華潤(rùn)深國(guó)投,、上國(guó)投和中信信托等,。
另外，保利集團(tuán)為交行的大客戶(hù)之一,，交行對(duì)保利集團(tuán)地產(chǎn)板塊綜合授信為120多億元,，已貸款100多億元�,！耙话銇�(lái)說(shuō),，保利地產(chǎn)項(xiàng)目融資一般都有保利集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō),。
在2011年的股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)又通過(guò)了“向保利集團(tuán)申請(qǐng)借款及擔(dān)�,！钡淖h案,。保利集團(tuán)同意向上市公司提供分別不超過(guò)40億元的借款和擔(dān)保支持。
而背后同樣有多元化集團(tuán)提供支持的泛海地產(chǎn)，在行業(yè)“寒冬”下的日子似乎也顯得“衣食無(wú)憂(yōu)”,。今年2月份,，泛海集團(tuán)斥資3億元參與中國(guó)旅游信托重組，目前,，該重組方案已獲得銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),。重組后，首旅集團(tuán)和泛海集團(tuán)并列為中國(guó)旅游信托第一大股東,，各出資3億占有30%的股權(quán),。而據(jù)悉，泛海之所以參與此次重組,，其用意就在于房地產(chǎn)信托融資,。若該重組順利進(jìn)行，在已經(jīng)擁有銀行,、保險(xiǎn),、證券、股權(quán)投資,、典當(dāng)?shù)扰普盏幕A(chǔ)上,，中國(guó)泛海會(huì)通過(guò)此次收購(gòu)把信托牌照囊括其中，進(jìn)一步完善其金融版圖,。也會(huì)為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)信托融資提供更多的便利和支持,。
另外，去年5月份泛海集團(tuán)聯(lián)合旗下上市公司泛海建設(shè)以及北京國(guó)際信托共同出資共同增資泛海建設(shè)子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司,，以緩解其資金鏈緊張之難處,。
中國(guó)泛海、泛海建設(shè)與北京國(guó)際信托三方擬簽訂的有關(guān)增資協(xié)議約定,，中國(guó)泛海同意北京國(guó)際信托作為泛海東風(fēng)新股東以不超過(guò)現(xiàn)金20億元出資,，泛海建設(shè)以現(xiàn)金13億元出資，雙方共同增加泛海東風(fēng)注冊(cè)資本,。上述增資完成后,，泛海東風(fēng)注冊(cè)資本增加至43億元人民幣。
增資完成后,，泛海東風(fēng)資金實(shí)力大幅增強(qiáng),，從而緩解資金鏈緊張問(wèn)題，有利于加快北京泛海國(guó)際居住區(qū)二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè),。此次對(duì)泛海東風(fēng)的增資符合公司地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略,。
值得注意的是，不久前用益信托工作室發(fā)布《2011年房地產(chǎn)信托發(fā)展報(bào)告》顯示,，通過(guò)對(duì)2011年四個(gè)季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投向分布進(jìn)行對(duì)比,，可以看到一個(gè)明顯的趨勢(shì)：住宅類(lèi)項(xiàng)目占比逐漸減少，而商業(yè)物業(yè)類(lèi)項(xiàng)目占比逐漸增加。堅(jiān)持以住宅為主的萬(wàn)科,，即面臨這樣的信托融資環(huán)境,。
譚華杰對(duì)重啟房企股市融資表現(xiàn)出了期許，他向《融資中國(guó)》記者坦言,，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)缺少融資渠道,。“資本市場(chǎng)相關(guān)的一些管理政策,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的歧視,，這是客觀事實(shí)。我們認(rèn)為它確實(shí)是需要進(jìn)行一些調(diào)整或改變,，因?yàn)槿绻麄�(gè)行業(yè)都缺少這個(gè)融資渠道,，最后會(huì)導(dǎo)致住房的供應(yīng)能力跟不上，這是不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的,，從穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，其實(shí)有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這種歧視性的融資管制做一些變動(dòng),�,！�
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