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中信龍?zhí)稁X項(xiàng)目拿地8年才動(dòng)工,，拿地成本僅數(shù)百元/平方米,，項(xiàng)目售價(jià)卻高達(dá)萬元，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在博鰲涉嫌囤地的不止中信地產(chǎn)一家，知名度較高的還包括早在1999年就進(jìn)駐博鰲的中遠(yuǎn),。
由于博鰲亞洲論壇的關(guān)系,，開發(fā)商早期在此開發(fā)的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項(xiàng)目,，業(yè)內(nèi)分析指出,，開發(fā)商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項(xiàng)目回報(bào)期過長的缺陷，至少從2001年開始,，僅龍?zhí)稁X地塊,，土地閑置現(xiàn)象就一直未曾杜絕。
博鰲成囤地“重災(zāi)區(qū)”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》關(guān)于中信地產(chǎn)龍?zhí)稁X項(xiàng)目被叫停的報(bào)道稱,，從2003年拿地到2011年動(dòng)工建設(shè),，龍?zhí)稁X項(xiàng)目地塊閑置了8年，其涉嫌囤地值得關(guān)注,。
記者近日在博鰲調(diào)查發(fā)現(xiàn),，龍?zhí)稁X盤踞了中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司(以下稱中遠(yuǎn))兩大開發(fā)商。
當(dāng)?shù)厝藢?duì)龍?zhí)稁X的舊景記憶猶新,。
一名當(dāng)?shù)鼐用裢嘎�,，以前龍�(zhí)稁X還是一片郁郁蔥蔥的樹林，近些年由于房地產(chǎn)開發(fā),，開始變熱鬧,；但是，除了已經(jīng)建成的博鰲國賓館以外,，其他地塊一直未見動(dòng)工,。
據(jù)中遠(yuǎn)集團(tuán)的公告，2001年9月,，中遠(yuǎn)征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地,。但這塊地的開發(fā)進(jìn)度如何，此后卻無從查起,，直到2010年,，國土部公布的1457幅閑置土地黑名單，這塊地才回歸公眾視野,。
在國土部的這份黑名單中,，中遠(yuǎn)共有5塊地“上榜”，其中包括龍?zhí)稁X山景別墅用地和龍?zhí)稁X高爾夫球場用地,，供地面積超過98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同,，約定動(dòng)工時(shí)間為2002年10月,，竣工時(shí)間則為2004年10月。
直到2010年因閑置被曝光，這兩幅地塊依舊沒有動(dòng)工,。
截至目前,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還未了解到兩地塊的最新動(dòng)向。除上述中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)之外,，一些小型房企囤地現(xiàn)象也不少見,，其中海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1996年拿到博鰲的兩幅商服用地，但土地至少閑置了14年,。
低收益落差
博鰲房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡始于博鰲亞洲論壇,，但進(jìn)行別墅等住宅的開發(fā)是近幾年才興起的。早些年,，進(jìn)駐博鰲的開發(fā)商大多以開發(fā)會(huì)議中心,、酒店為主。
以海南博鰲投資控股有限公司(以下簡稱博鰲投資控股)為例,，該公司1999年成立時(shí),，遂成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)的主要投資商，其開發(fā)的項(xiàng)目主要為博鰲亞洲論壇會(huì)議中心,、索菲特酒店,、金海岸酒店以及高爾夫球場等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作,，讓開發(fā)商看到在博鰲投資房地產(chǎn)的潛力,。
2000年，中遠(yuǎn)以9000萬元參股博鰲投資控股,，并持有其30%的股份,。當(dāng)外界以為中遠(yuǎn)將借博鰲投資控股的平臺(tái)在當(dāng)?shù)卮笫┤_時(shí)，事態(tài)發(fā)展卻出人意料,。
2000年12月21日,，中遠(yuǎn)發(fā)布公告稱，將其持有的博鰲投資控股22%的股份分別出讓給另外3家公司,，中遠(yuǎn)持有的股份降為8%,。
到了2001年9月18日，中遠(yuǎn)新成立了海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司(以下簡稱中遠(yuǎn)博鰲),，中遠(yuǎn)持有其95%的股份,。3天后，中遠(yuǎn)博鰲即決定出資5800萬元征用博鰲亞洲論壇永久性會(huì)址所在地東嶼島全島土地,，約計(jì)2500畝,。
此外，中遠(yuǎn)博鰲還向博鰲投資控股購買了“博鰲水城”太陽城區(qū)域B島和C島的土地使用權(quán),，用地面積合計(jì)超過94畝,，用于開發(fā)博鰲太陽城B島別墅,、C島酒店和別墅。
2001年9月,，中遠(yuǎn)還購買了龍?zhí)稁X的建設(shè)用地,，用于建設(shè)別墅。
從參股博鰲投資控股到獨(dú)立開發(fā),，中遠(yuǎn)的做法讓外界大感疑惑,。有分析認(rèn)為，由于開發(fā)會(huì)議中心,、酒店,、度假公寓等項(xiàng)目投入很大，投資回報(bào)期卻很長,，對(duì)開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)呛艽蟮目简?yàn),，轉(zhuǎn)而開發(fā)別墅等住宅項(xiàng)目則能在短期內(nèi)獲得較大收益。一般情況下,，酒店的回報(bào)期可能長達(dá)10年,，住宅則可以實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。
但是在開發(fā)住宅項(xiàng)目的過程中,，開發(fā)商為何鐘意囤地,？
綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，由于博鰲開發(fā)商數(shù)量較多,，競爭激烈,，從企業(yè)運(yùn)營角度看，投資住宅可以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),；由于商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)期過長,，通過土地升值獲取的收益正好可以彌補(bǔ)“損失”。
囤地亂象屢禁不絕
除開發(fā)住宅獲益之外,，轉(zhuǎn)賣土地也是開發(fā)商回籠資金的常用方式,。
2001年12月6日及13日，中遠(yuǎn)分別出讓了手中位于博鰲水城的兩幅地塊,，分別為別墅用地和高爾夫用地,，兩地塊出讓面積分別為29萬平方米和69萬平方米，因此獲取的土地款分別高達(dá)8437萬元和1.9億元,，合計(jì)超過2.7億元,。
中遠(yuǎn)在2001年12月8日的一則公告中稱，其位于海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)的博鰲水城度假酒店項(xiàng)目總投資高達(dá)人民幣2.3億元,，預(yù)測該項(xiàng)目內(nèi)部收益率約10.29%,。這就意味著，運(yùn)營一個(gè)酒店項(xiàng)目,，大約需要10年才能收回全部投資,。
從中遠(yuǎn),、中信地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐乃魉鶠椴浑y看出，通過土地閑置等待房價(jià)上漲可獲得令人咋舌的收益,，還可通過土地轉(zhuǎn)賣實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，買賣土地幾乎成了穩(wěn)賺不賠的買賣,。
前述信息顯示,，目前可查的最早的拿地記錄為1996年海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于拿到的兩幅商服用地，至今已超過15年時(shí)間,，中信地產(chǎn),、中遠(yuǎn)的囤地時(shí)間也分別長達(dá)8年和10年。
十余年時(shí)間,，囤地亂象為何屢禁不止,？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日(5月9日)致電瓊海市國土局，但截至發(fā)稿,，該部門未接受記者的采訪,。
綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,，除開發(fā)項(xiàng)目之外,，土地升值已成為重要利潤來源，除利益驅(qū)使之外,，政府也有責(zé)任,，如在交通配套、市政規(guī)劃方面,，如果政府的承諾不及時(shí)兌現(xiàn),，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)也會(huì)造成阻礙。
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