|
日前,，廣州首例通過“限地價,、競配建”模式拍賣的土地成功出讓，受讓人是一位在競拍中擊敗了１２位房地產(chǎn)企業(yè)的自然人,。這起拍賣,，因其自然人購地和土地出讓高溢價而成為各界關(guān)注的熱點,。
“正規(guī)軍”不敵“個體戶” 是“一個人戰(zhàn)斗”還是“背后有別人”？
４月２８日下午,，在廣州市進行的一場土地拍賣中,，天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠住宅用地經(jīng)過數(shù)十輪競價后，最終以總價５．２６億元和配建１３０套公租房拍出,。在拍賣現(xiàn)場頻頻舉牌,、投得這一地塊的受讓人名叫“李燕如”，一個自然人,。她相當(dāng)?shù)驼{(diào),，簡短表示“來自深圳、有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,，相關(guān)信息以后會通過雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司網(wǎng)站公布”,，而后便匆匆離開拍賣現(xiàn)場。
記者３０日試圖聯(lián)系李燕如本人,，但撥通電話后,，接電話的是她的助手。據(jù)這位“蔡小姐”介紹：“李燕如外出休假”,，手機交由她保管,，目前“無法聯(lián)絡(luò)到李燕如”。這位蔡小姐證實,，自己隸屬于李燕如向廣州市國土房管局報備的“雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”,，公司尚處在“預(yù)登記”階段，因此在網(wǎng)上和工商機關(guān)無法檢索,。對于此次購地的細節(jié)和李燕如是否有合作伙伴,，她表示“并不清楚”。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛接受記者采訪時表示,，這起拍賣之所以引人關(guān)注,，主要因為受讓人自然人的身份,，但我國法律并未對進行土地開發(fā)經(jīng)營者身份進行限制，境內(nèi)外公司,、企業(yè),、其他組織和個人均可申請。但中原地產(chǎn)廣東項目部經(jīng)理黃韜表示：“與資金雄厚,、經(jīng)驗豐富的開發(fā)商相比,，自然人很少能拿地成功，這不是政策限制,，而是投資門檻的作用,。”
因此,，業(yè)內(nèi)人士分析,，這起“正規(guī)軍”不敵“個體戶”的競拍背后可能并不簡單，因為很難確定李燕如是一個人還是“背后有別人”,�,！坝锌赡芩砹艘恍┑驼{(diào)的開發(fā)公司，或是幾個人共同集資,�,！秉S韜說。
廣州市國土房管局表示,，拍賣前對李燕如的資格進行過審核,，結(jié)果符合相關(guān)條件。而她也在申請競買該地塊時按照競買須知要求提交了成立項目公司“廣州市雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的相關(guān)證明,。但這個項目公司只是“預(yù)申請”,，須待競標(biāo)成功后注冊。
記者了解到,，李燕如也并非“廣州第一個拿地成功的自然人”。據(jù)廣州市國土房管局證實,，早在２００５年,，廣州琶洲地區(qū)的ＰＺＢ１３０１地塊就被兩個自然人以４．６億元的總價、６２２３元／平方米的樓面地價購入,，但２００６年又因無力如期支付該塊土地出讓金被收回,。
“限地價、競配建”模式能否限住“地王”,？
此次拍賣是廣州自２０１１年其創(chuàng)新“限地價,、競配建”模式后的首起成功案例。
廣州市房管局交易登記中心主任倫小偉介紹,，這一模式是先限定地塊的“合理最高上限地價”,，當(dāng)拍賣報價達到這個價格后,，不再繼續(xù)競價，而改為競投配建公租房面積,，報出配建面積最大者為競得人,。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，２０１０年前后,，全國商品房價格普漲,，市場大批“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價就超過附近已建商品房售價,。在這一背景下,，各地紛紛出臺措施，限制土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)“地王”,，從土地供應(yīng)的源頭力圖抑制高房價,。廣州在２０１１年試點“限地價、競配建”的模式,。
然而“好初衷”卻遭遇市場“軟抵抗”,。此前廣州雖然推出多幅限地價、競配建地塊,，但沒有一起進入到最終競配建環(huán)節(jié),。業(yè)內(nèi)人士分析，這一方面是樓市成交低迷壓低了開發(fā)商拿地?zé)崆�,，另一方面開發(fā)商也擔(dān)憂高檔社區(qū)配建保障房帶來的后續(xù)物業(yè)管理難題,。
此后，廣州市國土房管局對政策進行了多次微調(diào)完善,，如對保障房配建比例,、建設(shè)位置進行調(diào)整。
“這起出讓之所以能成功,，主要是因為土地出讓位置優(yōu)越,，對開發(fā)商而言有很強的吸引力，應(yīng)該為后續(xù)出讓提供借鑒,，做到‘既防地王,，又增保障房’�,！焙鷦傉f,。
然而，還是有人質(zhì)疑,，限制地價,，但不限制土地轉(zhuǎn)讓，是否會讓政策流于形式；房價在土地被層層轉(zhuǎn)讓后還是難降,？
對此,，倫小偉回應(yīng)說，雖然國家并不限制購買后土地轉(zhuǎn)讓,，但土地轉(zhuǎn)讓和房價升高不是簡單的傳導(dǎo)關(guān)系,，而且廣州規(guī)定無論如何轉(zhuǎn)讓，“簽訂的配建保障房數(shù)量不能減少”,。
土地出讓高溢價 市場回暖了嗎,？
當(dāng)樓市調(diào)控進入深水區(qū)，這起土地的高溢價拍賣又傳遞出哪些信號,？
——“面粉１３０００元,，面包至少２８０００元？”
記者在廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn),，這塊土地總面積為１７３０４平方米,，其中可建設(shè)用地１５１７８平方米，按最終成交價５．２６億折算,，樓面地價約為１１５５２元,，折合樓面地價１１５５２元／平方米，剔除配建公租房面積后達１２６３４元／平方米,。
有媒體據(jù)此計算,，加上建安成本和稅費等支出，最終銷售價格可能超過２８０００元,，而附近目前在售樓盤均價約為２００００元,。這是否是新一輪樓市漲價的信號？
趙卓文認(rèn)為,，由于采取了限制最高地價的方式,，１３０００元的拿地價格不算低，但尚難稱“地王”,，加上建安成本和相關(guān)稅費,，成本可以控制在１８０００元內(nèi)。而且售價需要考慮到樓市整體環(huán)境,，不是“想賣多少就能賣多少,。”
——樓市受調(diào)控所限,，土地將成下一個投資熱點？
胡剛認(rèn)為,，個人購地的出現(xiàn),，可能意味著調(diào)控限購下投資資金在尋找新的出路，向土地市場淘金,。黃韜則分析,，如果真是自然人開發(fā),，就可能存在“拿地容易開發(fā)難”的情況，自然人相比大型企業(yè),，更難獲得貸款,，而其他融資渠道的高風(fēng)險性和項目開發(fā)的專業(yè)性要求，可能對后續(xù)項目帶來不利影響,。
對此,，胡剛建議，雖然國家目前對投資人資格尚無限制也無需限制,，但對近期出現(xiàn)的自然人拿地趨勢需要關(guān)注,，通過加強項目審核及預(yù)警，防止出現(xiàn)項目爛尾風(fēng)險,。
——土地出讓溢價回升,，是個案還是開發(fā)商對市場預(yù)期回暖？
自去年底以來,，廣州市住宅土地出讓市場一直相對低迷,，開發(fā)商出手買地者寥寥。然而,，這塊熱門地塊的競拍中,，在不到２０分鐘內(nèi)，地價就已在數(shù)十輪競拍中從３．６億元升至５．２６億元,，溢價達４５％,，這是否意味著開發(fā)商對后市前景的預(yù)期將回暖呢？
廣州市國土房管局表示,，除了該地塊地理位置優(yōu)越等因素外,，也表明市場和投資者看好未來廣州發(fā)展前景。黃韜等業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為,，這起拍賣更像一起個案,，不能因此判斷市場預(yù)期即將回暖。
|