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3月份以來，樓市成交呈現(xiàn)回暖態(tài)勢,，北京,、上海,、廣州,、深圳,、杭州等一二線城市樓市成交量環(huán)比大幅攀升，迎來本輪調(diào)控以來難見的“暖春”,。但仔細觀察不難發(fā)現(xiàn),，成交大幅攀升是房企“以價換量”激發(fā)剛性需求入市所致，僅是市場的階段性反彈而不是市場反轉(zhuǎn)的信號,，在樓市調(diào)控依然從嚴從緊,、庫存高企、房企資金吃緊的背景下,，降價促銷,、“以價換量”仍是房企的首要任務(wù)。
對于樓市3月份成交環(huán)比大幅攀升的情況應該理性看待,，一方面,，近期，各地房源供應明顯增大,，房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷項目增多,，加之首套購房按揭貸款額度緊張的狀況有所緩解，首套房貸利率回歸基準利率等多重因素影響,，使得剛性需求得到一定程度釋放,，成交量呈現(xiàn)上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示,，一季度北京全市新建普通住房共成交了1.6萬套,，從主要購買人群看，九成是首次置業(yè),。
另一方面,，雖然3月份成交環(huán)比較大幅度攀升，但一季度整體市場依然處于絕對低谷,。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，全國20個城市總成交量為22.2萬套，相比2011年一季度的30.9萬套下調(diào)幅度達到了28.3%,，環(huán)比去年4季度的26.3萬套,，下調(diào)幅度也達到了15.6%。另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，北京一季度總成交面積184.9萬平方米,，同比下跌18.88%；上海一季度總成交面積272.68萬平方米,，同比下跌18.34%,。
事實上，3月份成交攀升僅是反彈而非樓市回暖反轉(zhuǎn)的信號,。
從大的背景來看,，樓市調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向，一些地方對樓市政策所進行的微調(diào)嘗試也被逐一叫停,。中央關(guān)于“部分地區(qū)房價還遠遠沒有回到合理價位”的表述,，也預示著政府調(diào)控房價的預期目標仍未達到，調(diào)控仍將持續(xù),。同時,，目前不僅要關(guān)注新房的價格走勢，也要關(guān)注二手房價格的變動,。新房價格下調(diào)勢必推動二手房業(yè)主調(diào)低報價,，反之亦然。也就是說,，包括新房和二手房在內(nèi)的樓市表現(xiàn),，與反轉(zhuǎn)之說距離尚遠,。
從庫存情況看,，樓市庫存量仍處于高位，在政策高壓,、存貨高企和景氣下行的背景下,，“供大于求”的格局短期很難改觀。
從房企資金面來看,，一季度,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況持續(xù)惡化，已接近甚至低于2008年水平,。上市房企69家公司中,，負債占總資產(chǎn)比例超過70%的有23家，超過50%的有57家,，負債同比增加的有46家,。可以說,，當前房企的降價壓力較大,，“以價換量”仍將是下一階段房企的首要任務(wù)。實際上,，房企已經(jīng)嘗到了這方面的“甜頭”,。經(jīng)歷了一個多月的降價促銷后，2月多家標桿房企的銷售業(yè)績明顯回升,。其中,，招商、金地、保利的銷售業(yè)績環(huán)比大幅上漲超過1倍,。
隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入,，可以預見，日益高企的庫存和不斷吃緊的資金將迫使房地產(chǎn)開發(fā)商展開新一輪的降價促銷,，而在政府“有保有壓”政策的影響下,，首次置業(yè)的剛性需求將會得到釋放并成為市場成交的主力軍，但成交量的增長幅度將在很大程度上取決于開發(fā)商和二手房業(yè)主的降價空間,。
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