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在保障性安居工程“大躍進”的年代,，國務(wù)院正在試圖通過訂立“行政規(guī)章”的方式,，對于保障性住房的牟利空間進行限制甚至完全清除,。
《中國經(jīng)營報》記者日前獲悉,，作為“國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組”的牽頭部門，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)抓緊起草《基本住房保障條例》(下稱“條例”),。按照國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》下發(fā)住建部起草完成后,，將交國務(wù)院法制辦審訂。
據(jù)了解,，“條例”草案擬對保障性住房的公平分配,、退出管理等方面的制度和路徑進行規(guī)定,。為確保保障性住房“保障基本住房需求”的基本功能,，經(jīng)濟適用住房再上市交易政府優(yōu)先回購、公共租賃房動態(tài)租金管理制度等,，都有望通過“條例”在全國推行,。
“降格立法”
“不是《住房保障法》，是《基本住房保障條例》,�,！�4月4日，尚在清明節(jié)假期之中,，住建部一位不愿具名的官員向記者證實,，此前在歷年全國兩會上呼聲甚高的“住房保障法”，已經(jīng)“退格”，改為由住建部起草,、國務(wù)院提交全國人大審議通過后頒布實施的《基本住房保障條例》,。
記者了解到，住建部副部長齊驥在近日一次內(nèi)部系統(tǒng)工作會議上,，向與會者強調(diào),，“今年要抓緊起草《基本住房保障條例》”。目前,，該項工作由住建部住房保障司,、政策法規(guī)司、住房改革與發(fā)展司抽調(diào)相關(guān)人員,，會同法律界,、學(xué)界人士一并推進。
3月14日,，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》,，規(guī)定了三檔總計190件相關(guān)法律規(guī)章的起草、修改工作,。前述住建部官員告訴《中國經(jīng)營報》記者,，《基本住房保障條例》位列第二檔，為“需要抓緊工作,，適時提出的項目”,，總計66件。
接近此次“條例”草案起草的權(quán)威人士告訴記者,，住建部方面希望在2012年3季度末,，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作,，并在進行初步修改后,，于2012年底前上交國務(wù)院法制辦。
“之前呼聲很高的住房保障法,，是一部法律,，既然是‘立法’，牽涉的利益主體就會比較多,，爭議也就比較多,，比如，究竟是‘大保障’還是‘小保障’問題,，就一直很難統(tǒng)一意見,，但是現(xiàn)在保障性安居工程建設(shè)規(guī)模和速度都處在歷史最高水平，其功能,、資金來源,、建設(shè)運營管理方式,、分配方式、退出機制等,，都需要盡快‘有法可依’,，所以，通過制定‘條例’的方式,，效率較高,。”上述權(quán)威人士稱,。
《中華人民共和國憲法》規(guī)定,，法律由全國人大及常委會制定，國務(wù)院可以提出法律草案,。就《憲法》規(guī)定的國務(wù)院行政管理職權(quán)的事項,，國務(wù)院有權(quán)制定行政法規(guī)�,！啊痘咀》勘Ｕ蠗l例》就是行政法規(guī),。”前述住建部官員表示,。不過,，對于工作進度，他表示不便透露,。
強制回購
目前,，正在起草的《基本住房保障條例》除去對保障性住房的定義、功能,、法律地位等進行原則性的規(guī)定外,，將對保障性住房的“公平分配”和退出機制以及相關(guān)的方式和路徑進行規(guī)定。
對于購置型保障性住房的再上市交易問題,，《基本住房保障條例》擬規(guī)定這類保障性住房再上市交易,，必須由所在地政府優(yōu)先回購，而不得自行進入普通商品住房市場再行流通,。至于具體的操作辦法,，將會留給地方結(jié)合本地實際情況操作的空間，但總的原則仍是消除保障性住房的牟利空間,。
“這主要是針對經(jīng)濟適用房,�,！鼻笆鰠⑴c“條例”起草工作的權(quán)威人士向記者表示,。目前，經(jīng)濟適用房通常在購買滿一定年限后,，按照當?shù)卣?guī)定,，補繳相應(yīng)的綜合地價款項，即可獲得“完全產(chǎn)權(quán)”上市交易。由于補繳額度的標準劃定能否與土地增值收益等同存在不確定性,，從而導(dǎo)致經(jīng)濟適用房的再上市交易產(chǎn)生了較大的牟利空間,。
中國房地產(chǎn)協(xié)會會長、原建設(shè)部副部長劉志峰也注意到了這一問題,，他表示,，可以通過地方政府和個人共同持有購置型保障性住房產(chǎn)權(quán)的方式，限制甚至消除牟利空間,。除強制規(guī)定政府優(yōu)先回購之外,，還可以采用對再上市流通交易增值部分政府收取50%至90%的方式，使牟利空間降至最低,，甚至消除,。
目前，上海市采用了類似的“共有產(chǎn)權(quán)”制度,。同時,，北京市目前已經(jīng)在這一方面有所嘗試。2012年,，北京市政府下發(fā)《北京市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見〉的實施意見》,，規(guī)定北京市經(jīng)濟適用住房實行封閉運行管理，禁止新購經(jīng)濟適用住房自行再上市交易,，由區(qū)縣住房保障部門優(yōu)先回購,。
“從住建部的層面，對北京的這種做法是比較認可的,�,！鼻笆鰠⑴c規(guī)章起草的權(quán)威人士稱。不過,，他表示,，這一方式的核心問題在于如何劃定時間節(jié)點。目前,，較為統(tǒng)一的認識為,，按照法律“不溯及既往”的原則，以頒布實施日期為限,。
具體的認定方式,，由地方政府在操作中出臺相關(guān)意見。
記者了解到,，由于目前《基本住房保障條例》尚處在起草階段,，并未終稿，因此對于相關(guān)問題亦存在不斷調(diào)整和修改的可能,�,！熬唧w的內(nèi)容現(xiàn)在我不能透露,，但大的原則，確保保障性住房的保障功能,，實現(xiàn)應(yīng)保盡保是沒有爭議的,。”前述住建部官員向記者表示,。
租金動態(tài)監(jiān)控
記者了解到,，盡管《基本住房保障條例》首次將對退出機制、公平分配等方面的方式和路徑做出明文規(guī)定,，但仍會留給地方政府探索和嘗試的空間,，不會從“立規(guī)層面”就完全實行“一刀切”。相比于較為明確的購置型保障性住房領(lǐng)域,，按照國務(wù)院的要求,，租賃型保障性住房尤其是公共租賃住房的退出管理機制問題，就成為另一個保障性住房管理的難點所在,。
目前,，作為《基本住房保障條例》起草部門的住建部其思路在于，該“條例”中,，要對公共租賃住房的準入退出制度等進行原則性的規(guī)定,。之后，將對下發(fā)專門的《公共租賃房管理辦法》予以細化對接,。目前,，該管理辦法已經(jīng)由住建部住房保障司起草。
齊驥在前述內(nèi)部系統(tǒng)工作會議上表示,，《公共租賃住房管理辦法》將在2012年完成起草修改工作,，并下發(fā)執(zhí)行。
記者了解到,，對于公共租賃房的退出管理,，一些地方政府進行了嘗試，將通過法規(guī)的方式得以確認,。其中較有共識的管理路徑是,，通過對公共租賃住房承租人或家庭的收入情況進行動態(tài)監(jiān)管，當其超出保障覆蓋標準時,，將其承租公共租賃住房的租金提高,，與同區(qū)域市場租金水平持平甚至超出，通過經(jīng)濟手段對準入退出進行管理,。
目前,，按照全國主要大型城市公共租賃住房的租金標準，公共租賃房的租金較同區(qū)域地段的租金水平低20%至30%不等,。
劉志峰則提出建議,，由地方政府向符合條件的公共租賃房承租人或家庭發(fā)放公共租賃房貨幣補貼,，在其超出保障標準后,，直接停止發(fā)放貨幣補貼的方式,，確保其退出公共租賃住房。
資料
廉租房
1999年出臺的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定：“城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮�,，向具有城�?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房,。”
經(jīng)濟適用房
2007年修訂后的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠,，限定套型面積和銷售價格,，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),，具有保障性質(zhì)的政策性住房,。”
公共租賃房
2010年頒布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》規(guī)定：公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭,。有條件的地區(qū),，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。公共租賃住房的供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象的收入線標準,、住房困難條件,，由市、縣人民政府確定,。已享受廉租住房實物配租和經(jīng)濟適用住房政策的家庭,，不得承租公共租賃住房。
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