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中國樓市在從歷史性巔峰向著周期性低谷疾速俯沖，正在引發(fā)一場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜的利益博弈和行業(yè)蛻變，所有矛盾都開始在行業(yè)龍頭萬科身上反復(fù)交織,。
從業(yè)主維權(quán)到“涉毒地板”，再到“紙板門”,，萬科自2012年以來頻頻遭遇種種信任危機(jī)，一時(shí)間應(yīng)接不暇。
加之去年以來頗為密集的高管流失和人事更迭，外界普遍把問題的癥結(jié)與萬科董事長(zhǎng)王石的隱退傳言捆綁在一起,。
而以萬科集團(tuán)總裁郁亮為首的管理團(tuán)隊(duì)則陷入空前壓力，萬科長(zhǎng)期以財(cái)務(wù)主導(dǎo)和規(guī)模擴(kuò)張為主的路徑依賴也再次面臨質(zhì)疑,。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來,，包括萬科在內(nèi)的多家知名開發(fā)商近期出現(xiàn)的質(zhì)量危機(jī)，在某種程度上都是此前樓市野蠻生長(zhǎng)時(shí)期的歷史遺留問題,。
但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入和房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)所積累的諸多問題集中爆發(fā),，恰恰折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸,。
數(shù)字萬科后遺癥
2012年，絕對(duì)算得上是萬科的是非之年,。一個(gè)月前安信毒地板陰影尚未消散,，深圳萬科第五園六期精裝修房又陷入“紙板門”事件；福州萬科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問題為由,，將福州萬科公司起訴至法院,；青島萬科藍(lán)山項(xiàng)目業(yè)務(wù)維權(quán)事件則不斷用“行為藝術(shù)”表達(dá)對(duì)萬科誠信問題的抗議。
盡管萬科已經(jīng)否認(rèn)發(fā)霉面板是紙板,，但郁亮坦承,，部分裝修確實(shí)存在一定質(zhì)量問題。而此前佛山萬科新城灣畔7號(hào)樓出現(xiàn)的安信實(shí)木復(fù)合地板甲醛超標(biāo),，亦在一定程度上佐證萬科出現(xiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量問題并非完全遭遇惡意中傷,。
對(duì)萬科近日頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問題郁亮表示，一個(gè)重要原因是過去幾年萬科總共推出了4.4萬多套裝修房,，這個(gè)量在全國各開發(fā)商中最大,。
萬科內(nèi)部有關(guān)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》表示，萬科對(duì)近日一系列質(zhì)量問題反思后認(rèn)為,，盡管存在一定的監(jiān)控漏洞,，但萬科整個(gè)采購和質(zhì)量管控流程并沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，萬科對(duì)杜絕此類質(zhì)量問題的發(fā)生尚未找到更加有效的解決方案,。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,，萬科多年來堅(jiān)持的快速開發(fā)和規(guī)模擴(kuò)張模式是一把“雙刃劍”，其帶來的負(fù)面問題開始不斷顯現(xiàn)。
與王石渾身充滿的人文主義和理想情懷不同,，財(cái)務(wù)出身的郁亮被認(rèn)為更加低調(diào)務(wù)實(shí),，注重資產(chǎn)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，以及投資收益回報(bào)等財(cái)務(wù)指標(biāo),。
以2004年為分水嶺,、以郁亮為核心的第二代管理層替代以王石為核心的第一代管理層走上前臺(tái)。也就是在那一年,，當(dāng)年銷售額僅有92億元的萬科就拋出了震驚業(yè)界的“千億計(jì)劃”,，郁亮預(yù)期萬科2014年銷售額將達(dá)到千億的規(guī)模，但萬科在2010年12月實(shí)現(xiàn)了這一目標(biāo),，比郁亮的預(yù)期提前了4年,。
郁亮主導(dǎo)下的萬科，處處打上了數(shù)字的烙印,。萬科提出的“5986”高周轉(zhuǎn)模式,，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售,、第一個(gè)月售出八成,，產(chǎn)品必須六成是住宅，這讓很多房地產(chǎn)業(yè)的同行都難以望其項(xiàng)背,。
大量拿地,，快速開工，快速銷售,，以標(biāo)準(zhǔn)化,、規(guī)模化取勝,，這種模式成就了萬科的超速發(fā)展,。原本規(guī)模相當(dāng)?shù)摹罢斜Ｈf金”，如今萬科1215億元的銷售金額,，是保利地產(chǎn)(11.36,-0.05,-0.44%)(微博)的1.7倍,、金地集團(tuán)(6.08,0.03,0.50%)的3.9倍、招商地產(chǎn)(21.02,0.22,1.06%)(微博)的5.8倍,。
這種快速開發(fā)模式在成就萬科的同時(shí),，也受到不少同行的質(zhì)疑。綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾直接諷刺萬科的產(chǎn)品太粗糙,，建議萬科能做一次反省,。盡管宋衛(wèi)平語言過激，但在很多人看來,，綠城,、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)于萬科，這是不爭(zhēng)的事實(shí),。
管理半徑難題
對(duì)于這種超速發(fā)展,，王石甚至在2010年的一個(gè)論壇上出言警告：“如果萬科一意以利潤(rùn)為導(dǎo)向，那么后千億時(shí)代可能面臨覆滅式的危機(jī),�,！�
有媒體報(bào)道稱，為了控制速度,，已很少插手公司管理的王石,，在此前曾給萬科下了死命令，即2011年的年銷售額不能突破1400億,。
對(duì)于外界對(duì)王石和郁亮之間存在分歧的種種猜疑,，王石在2012年3月份曾對(duì)媒體表示，過去有,，現(xiàn)在有,，將來還會(huì)有，“你不認(rèn)為這對(duì)公司的影響是致命的,，即使你認(rèn)為是錯(cuò)的,，也尊重他的決定，因?yàn)橛械臅r(shí)候,，是錯(cuò)是對(duì)，是角度問題,�,！�
此前郁亮也坦言，他和王石在戰(zhàn)略沒有根本分歧,，但做法上有一些不同意見,，其中包括對(duì)公司發(fā)展速度的看法，“快和慢我們是有些分別,，但大的方面不會(huì)有,。”
在萬科實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模之后,，郁亮曾坦言,，千億銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，一方面將給萬科帶來更大規(guī)模效益,，但另一方面也對(duì)萬科的企業(yè)管理復(fù)雜性提出更大挑戰(zhàn),，探索并建立能夠不斷提高管理能力和創(chuàng)業(yè)激情的企業(yè)管理制度將成為萬科未來的重要命題。
尤其重要的問題是,，萬科實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模后的管理半徑難題,。目前，萬科實(shí)施的是戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域,、執(zhí)行一線的三級(jí)管理架構(gòu),。在地產(chǎn)系統(tǒng)中，又分成三層管理架構(gòu),，第一層是集團(tuán)總部,；集團(tuán)總部下面有4個(gè)區(qū)域本部作為第二層，這4個(gè)區(qū)域本部作為派出機(jī)構(gòu),；在區(qū)域本部下面是第三層,，按照城市設(shè)置公司，即萬科內(nèi)部所謂的一線公司,。
隨著萬科在二三線的擴(kuò)展,，萬科已經(jīng)進(jìn)入全國50多個(gè)重要城市，這對(duì)萬科的管理半徑將提出更高的要求,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾井噴
其實(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止萬科,，包括星河灣、世茂房地產(chǎn),、合景泰富(微博),、招商地產(chǎn)等多家知名房地產(chǎn)企業(yè)近日紛紛被曝出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量問題。
上海成全機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)全忠在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,，一方面從概率上講,，萬科出事的可能性相應(yīng)比較大，另一方面是因?yàn)槿f科是行業(yè)龍頭,，所有負(fù)面問題在它身上都會(huì)存在一個(gè)人為的放大效應(yīng),，迅速被社會(huì)關(guān)注。
有分析認(rèn)為,，萬科現(xiàn)在這些問題在所謂精裝修房中其實(shí)是很普遍的,，而且是由來已久的。之所以現(xiàn)在屢屢被曝光質(zhì)量問題,，可能與目前下行的樓市有關(guān),。
深層次原因是，在樓市上行時(shí),，商品房的種種質(zhì)量問題都被上漲的價(jià)格掩蓋,，業(yè)主一般不會(huì)就這些問題進(jìn)行維權(quán)。但在樓市下行之時(shí),，業(yè)主常因利益受損而格外挑剔,，商品房的各種質(zhì)量問題就會(huì)凸顯出來。
萬科內(nèi)部人士表示,，萬科在2008年也曾遭遇過類似問題,，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及目前的問題頻繁和嚴(yán)重,，部分業(yè)主以各種理由提出維權(quán)，主要原因都是房?jī)r(jià)下調(diào)導(dǎo)致其利益受損,。
值得關(guān)注的是,，由青島萬科藍(lán)山業(yè)主代表發(fā)起成立的青島第一家專門的業(yè)主維權(quán)公司“青島業(yè)維盈勝管理咨詢有限公司”在3月份正式成立，有專門經(jīng)費(fèi)和人員支撐,，意味著業(yè)主維權(quán)開始進(jìn)入新階段,。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心副主任郝前進(jìn)認(rèn)為，這些問題與“人文萬科”還是“數(shù)字萬科”沒有太大關(guān)系,。這已經(jīng)不是萬科一家的問題,，而是整個(gè)市場(chǎng)缺乏可信的品質(zhì)保證，從而嚴(yán)重拖累了精裝修房的發(fā)展普及,。
但目前國內(nèi)仍沒有相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn),，在一定程度上導(dǎo)致精裝修房一直問題頻發(fā)。郁亮表示,，萬科不會(huì)放棄精裝修戰(zhàn)略,，希望今年在裝修房方面有一個(gè)自己的標(biāo)準(zhǔn)，并呼吁整個(gè)社會(huì)建立起關(guān)于裝修房的標(biāo)準(zhǔn),。
郝前進(jìn)表示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，轉(zhuǎn)向理性時(shí)代的新一輪競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始,。這就意味著,，維持平穩(wěn)增長(zhǎng)，將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的市場(chǎng)訴求,，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)肯定走向差異化,、多元化。
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