主持人（史小諾）：各位晚上好,！歡迎收看今天的《今日觀察》，一年一度的北京國(guó)貿(mào)春季房展會(huì)在今天拉開(kāi)了帷幕,，那今年這一張“樓市晴雨表”,，它將會(huì)映射出怎樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣象,？開(kāi)發(fā)商將會(huì)拿出怎樣的一個(gè)銷售策略,？購(gòu)房者會(huì)不會(huì)買(mǎi)賬呢？在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的背景之下,，房?jī)r(jià)合理回歸,，買(mǎi)賣(mài)雙方又存在怎樣的分歧？今天我們將會(huì)就此展開(kāi)討論,。今天的評(píng)論員是中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海先生,，和我們財(cái)經(jīng)頻道的評(píng)論員張鴻，我們首先一起跟著張鴻到今天的展會(huì)上去看一下,。
解說(shuō)：今天上午9點(diǎn),，2012北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在北京國(guó)貿(mào)中心如期開(kāi)幕，來(lái)自國(guó)內(nèi)近130家和國(guó)外120多家項(xiàng)目參展,。上午十點(diǎn)的房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng),，人流熙熙攘攘，場(chǎng)面也比較熱鬧,。記者發(fā)現(xiàn),，在近50個(gè)北京本地的樓盤(pán)中，有十幾家給出了一定的折扣,，但大多是五環(huán)以外的項(xiàng)目,，折扣一般在1％到2％，這樣的折扣和放量比例還是顯得比較審慎,。而市區(qū)的房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,。
工作人員1：非常合理，因?yàn)槎h(huán)邊沒(méi)有新增的土地供應(yīng)了，我們是唯一的一個(gè)品質(zhì)比較高的純新盤(pán),，而且是學(xué)區(qū)房,。
解說(shuō)：就連北京近郊房山的一家樓盤(pán)項(xiàng)目工作人員，同樣認(rèn)為現(xiàn)在的價(jià)位并不算貴,。
工作人員2：現(xiàn)在的均價(jià)在1.5萬(wàn)元至1.7萬(wàn)元（每平米）,，住宅的話，基本都在尾盤(pán)階段了,。
記者：你覺(jué)得這個(gè)房?jī)r(jià)還有再降價(jià)的空間嗎,？
工作人員2：我個(gè)人覺(jué)得不大太可能吧。
解說(shuō)：相比開(kāi)放商的淡定,，來(lái)看房的市民卻有著完全不同的想法,，觀望情緒依舊濃厚。
市民1：高,。
市民2：高,。
市民3：還是偏貴。
市民4：隨便看一看,。
市民5：隨便轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn),。
市民6：五環(huán)以外應(yīng)該在1萬(wàn)（每平米）左右。
市民7：昌平我覺(jué)得1.3萬(wàn)（每平米）就差不多了,，現(xiàn)在昌平的房子全都是2萬(wàn)（每平米）,。
解說(shuō)：今年26歲的小李，畢業(yè)于北京財(cái)經(jīng)大學(xué),，從事投資理財(cái)工作,，有著不錯(cuò)的年薪。小李告訴記者,，他在房展會(huì)上轉(zhuǎn)了近2個(gè)小時(shí),，最大的感受是展會(huì)上，北京本地的樓盤(pán)太少了,，市區(qū)的樓盤(pán)他根本不敢考慮,，就算郊區(qū)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)也還是應(yīng)該再降一降。
小李（市民）：今天看房不是很滿意,，因?yàn)楝F(xiàn)在北京參展的項(xiàng)目并不是很多,，沒(méi)有找到適合自己現(xiàn)在能接受的項(xiàng)目。在五環(huán)以外的項(xiàng)目,，如果說(shuō)均價(jià)在1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元（每平米）之間還可以接受,。
解說(shuō)：房展會(huì)上一位四五十歲的阿姨，同樣為年輕白領(lǐng)的購(gòu)房壓力打抱不平,。
市民8：小白領(lǐng)在北京掙1萬(wàn)就不少了吧,，都買(mǎi)不起,，小白領(lǐng)爺爺?shù)腻X(qián)，媽媽的錢(qián)都給了小白領(lǐng),，你現(xiàn)在買(mǎi)的起嗎,？買(mǎi)不起。
解說(shuō)：就北京的房?jī)r(jià)走勢(shì),，房展組委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)鄭向東有著自己的判斷,。
鄭向東（北京市房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)）：整個(gè)北京是個(gè)結(jié)構(gòu)性的，在城市核心區(qū)內(nèi),，包括四環(huán)以內(nèi)價(jià)格可能還比較穩(wěn)定,，現(xiàn)在大幅度調(diào)整，或者說(shuō)市場(chǎng)供應(yīng)的主力,，也都是在通州,、房山、大興,、密云,，這樣的一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所謂北京已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)郊區(qū)化時(shí)代,。去年像通州炒得過(guò)高,，現(xiàn)在回到1萬(wàn)多元（每平米），我覺(jué)得是回歸到一個(gè)理性的區(qū)間,。
主持人：我們說(shuō)每一年的這個(gè)春季房展會(huì),，可以看得出來(lái)是當(dāng)年這個(gè)房地產(chǎn)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，那么本次的春季房展會(huì)是從今天開(kāi)始到8號(hào)結(jié)束,，我們沒(méi)有去房展會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，張鴻你去了,，你在現(xiàn)場(chǎng)最直觀的感受是怎么樣的,？給我們描述一下�,！ �
張鴻（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：觀望和膠著,。就是誰(shuí)都不知道未來(lái)會(huì)怎樣。
主持人：對(duì),。
張鴻：從買(mǎi)房人,，參觀者的角度來(lái)說(shuō)，可能希望未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下跌,，所以遲遲不愿意出手,，幾乎很少能看到有買(mǎi)房者和那個(gè)售樓的那個(gè)人能具體談到價(jià)格，就是砍價(jià),，說(shuō)能不能再打點(diǎn)折,，很少到那種程度,，說(shuō)多少錢(qián)？便宜了嗎,？位置在什么地方,？基本上就關(guān)心這些東西，然后拿一堆資料就走了,。
主持人：就了解一個(gè)大概,。
張鴻：對(duì)，如果一個(gè)沒(méi)有去過(guò)北京春季房展會(huì)的人,，他會(huì)覺(jué)得里邊挺熱鬧的,，但是如果像我們這樣每一次春季，秋季都去,，那就會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在有點(diǎn)冷,，但是呢，外地的,，你看北京以外的這個(gè)展團(tuán),，已經(jīng)開(kāi)始占到了北京本地，原來(lái)北京自己有一個(gè)廳,，現(xiàn)在那個(gè)廳里邊已經(jīng)讓給很多外地的,，比如海南什么這些投資性的房產(chǎn)，然后外國(guó)的,，就是它越來(lái)越像一個(gè)全球房地產(chǎn)的投資嘉年華,，而且今年真的把那個(gè)叫海外地產(chǎn)嘉年華。
主持人：這個(gè)招牌已經(jīng)打出來(lái)了,。
張鴻：對(duì)對(duì),，真的放到了一個(gè)招牌，特別大的一個(gè)招牌,。
主持人：但是我想像可能外地的這個(gè)房子,，樓盤(pán)拿到北京來(lái)賣(mài)，可能這個(gè)氣氛也就是觀望氣氛仍然很濃吧,？
張鴻：還真的很多老年人,，很多老年人，真的去探討海南的那些房地產(chǎn),，因?yàn)楹芏嗟奶?hào)稱有養(yǎng)老項(xiàng)目,，很多北京的老年人都在那，真的就在那些項(xiàng)目上談到了具體的價(jià)格,，談到具體待遇,，回報(bào)等等等等，談的特別詳細(xì),，反而是北京本地的這些房子,，可能他們沒(méi)有那么關(guān)注,；而且，賣(mài)房者會(huì)說(shuō)我們已經(jīng)優(yōu)惠了,，包括組委會(huì)說(shuō),，我們優(yōu)惠幅度比原來(lái)都大一些，但是你看到買(mǎi)房子的人他就會(huì)說(shuō),，你這個(gè)幅度我在售樓處基本上也是差不多的,，而且即使這個(gè)幅度，就是你這九八折,，九五折,，九三折，好像離我還是挺遠(yuǎn)的,。
主持人：相對(duì)比較冷淡的,，我覺(jué)得確實(shí)是現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)今后未來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)，可能現(xiàn)在意見(jiàn)挺多的,，它是多投的一個(gè)方向,，不像以前，可能都覺(jué)得肯定會(huì)漲,，可能是過(guò)了這段就會(huì)漲,，它意見(jiàn)太不太統(tǒng)一了，曹老師的觀察是怎樣的,？
曹建海（中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任）：這個(gè)房展會(huì)現(xiàn)在看起來(lái)就像一個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方,，實(shí)際上就像這個(gè)敵對(duì)的雙方，觀察敵情,，搜集情報(bào)來(lái)了,，過(guò)去的房展會(huì)可能就是，實(shí)際上是一個(gè)交易大會(huì),，現(xiàn)在看起來(lái)是個(gè)展示的一個(gè)平臺(tái),，搜集對(duì)方的信息，都在了解對(duì)方的是什么樣的心態(tài),，這樣一個(gè)膠著狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在看起來(lái)就是,，由于2月份,，3月份這個(gè)成交量在上海，北京呈現(xiàn)了明顯回升,，現(xiàn)在好像是有了一些底氣,，但對(duì)消費(fèi)者來(lái)講，現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)是,，現(xiàn)在也是買(mǎi)房的一個(gè)低潮,，心里上一個(gè)低潮,，所以說(shuō)這個(gè)時(shí)候就膠著是非常明顯。我覺(jué)得就是今年的這個(gè)房展會(huì),，應(yīng)該是跟2009年的春季房展會(huì)相似的,。
主持人：也是相對(duì)比較冷,。
曹建海：非常相似的地方,，也是交易清淡，大家相互觀望,，但是09年之后那個(gè)3月份,，事實(shí)證明很快是一個(gè)小陽(yáng)春，成交量和價(jià)格迅速的在4月份到6月份出現(xiàn)了一個(gè)上升的一個(gè)階段,，之后就不可收了,。
主持人：今年應(yīng)該不一樣。
曹建海：今年的情況開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在有了一些底氣,，所以他不打折,，打的折扣是很小的。
主持人：他的底氣來(lái)自哪,？不都著急回籠資金嗎,？
曹建海：那可能還是前一階段這個(gè)成交量回升了，因?yàn)樵谶^(guò)去幾個(gè)月,，一直是同比都是大量的,，成交量上收縮是非常大的，甚至環(huán)比是收縮的,。
主持人：前段時(shí)間好一點(diǎn)嗎,？
曹建海：前段時(shí)間出現(xiàn)了上漲，這跟一些開(kāi)發(fā)商,，就是一些二三線有一些地方,，或者就是一線城市郊區(qū)打折的活動(dòng)。
主持人：促銷的手段比較多,。
曹建海：促銷的力度比較大,，所以成交量比較大了，那么我覺(jué)得這次跟09年相比,，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講我覺(jué)得沒(méi)有什么可指望的,，這個(gè)主要有幾點(diǎn)區(qū)別，像09年的時(shí)候,，3月份那是央企大量介入和擴(kuò)張的時(shí)期,，那現(xiàn)在是央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)退出的時(shí)期,，那么09年那是我們有一攬子的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,，經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃,。
主持人：所以可能背景是完全不一樣的。
曹建海：現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期沒(méi)有經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃,，我們是把經(jīng)濟(jì)速度降下來(lái)了，而且是我們把結(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)成一個(gè)發(fā)展的主線,，那么還有一個(gè)重要的區(qū)別，當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)有很多的鼓勵(lì)的,，信貸和稅收上的鼓勵(lì)政策,，現(xiàn)在我們是實(shí)施的是最嚴(yán)厲的限購(gòu),，限貸政策,，這樣三個(gè)不同呢決定了后期這個(gè)小陽(yáng)春是不可能出現(xiàn)的,。
主持人：想買(mǎi)房的老百姓現(xiàn)在特別想揣測(cè)到這個(gè)開(kāi)發(fā)商到底怎么想的,，因?yàn)檫@決定大家后面到底是堅(jiān)持這個(gè)價(jià)格不動(dòng)，還是說(shuō)有可能會(huì)放松,，所以接下來(lái)這個(gè)片子呢,，我們一起來(lái)看一下，這個(gè)開(kāi)發(fā)商參展他們會(huì)有一些怎樣具體的變化,，到現(xiàn)場(chǎng)去看一下,。
張鴻：在房展會(huì)上逛了兩個(gè)多小時(shí)，我最大的收獲,，就是手上這一堆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的宣傳材料,，我發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)的參觀者都和我一樣，好像對(duì)買(mǎi)房并不著急,，而是來(lái)看一看價(jià)格,，看一看方位，很少有人能和售樓者談到最后的砍價(jià)環(huán)節(jié),，所以,，房地產(chǎn)展示交易會(huì),，交易的痕跡正在變得越來(lái)越淡,，連我們過(guò)去經(jīng)常見(jiàn)的買(mǎi)房班車已經(jīng)難得一見(jiàn)了。
解說(shuō)：盡管現(xiàn)場(chǎng)還是人頭攢動(dòng),，但多數(shù)看房者還是以觀望為主。記者經(jīng)過(guò)觀察發(fā)現(xiàn),，幾家國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭,，萬(wàn)科,、金地,、首創(chuàng)等去年參展的企業(yè)都沒(méi)有出現(xiàn)在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng),。以前獨(dú)成一體的北京房企展區(qū)面積也有所減小,。在國(guó)家加強(qiáng)房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房產(chǎn)企業(yè)普遍感到了重重壓力,，特供房源之類的打折銷售花樣百出,。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，壓力與機(jī)遇并存。
參展商1：今年總體從客戶總的過(guò)來(lái)的數(shù)量上面,，包括質(zhì)量上面,，都有所提高,，從今年年初開(kāi)始到現(xiàn)在，（業(yè)績(jī)）穩(wěn)步的在上升,，總體（企業(yè)的）未來(lái)趨勢(shì)還是比較樂(lè)觀的，但是說(shuō)目前的壓力也非常大,。
參展商2：壓力肯定是有的，但是我們的項(xiàng)目,，首先我們項(xiàng)目種類比較多,，它有那種產(chǎn)權(quán)式酒店,，也有精裝公寓,，商業(yè)地產(chǎn),，不限購(gòu)，不限貸,，所以說(shuō)不管是產(chǎn)品還是地段都是比較好的,，所以說(shuō)（調(diào)控）影響不大，對(duì)于我們（企業(yè)）,。
解說(shuō)：而與之對(duì)應(yīng)的是,，外地開(kāi)發(fā)商熱情高漲，海南萬(wàn)寧等一些外地開(kāi)發(fā)商的房展項(xiàng)目更是組團(tuán)前來(lái),，聲勢(shì)浩大,。北京房展會(huì)的重頭已經(jīng)在向外地及國(guó)際參展商傾斜。內(nèi)容也從單純的買(mǎi)房向投資休閑等多方面擴(kuò)展,。
鄭向東（北京市房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)）：第一個(gè)就是國(guó)際的（參展公司）去年比較積極,，（展位）訂的比較早，因?yàn)閲?guó)外他要有一個(gè)周期,，去年我們秋季（房展會(huì)）以后就開(kāi)始預(yù)定展位,，這樣的話，他（參展商）積極性比較高,，把展位訂的比較早,。
解說(shuō)：而作為本次展會(huì)的重要組成部分，海外置業(yè)的開(kāi)發(fā)商參展數(shù)量也在持續(xù)增加,。在國(guó)內(nèi)購(gòu)房之外,，海外房產(chǎn)投資成為了房展會(huì)具有吸引力的展銷新賣(mài)點(diǎn)。中國(guó)也是他們所看重的新興市場(chǎng),。
海外參展商：我現(xiàn)在是第三次（參加展會(huì)）了,，現(xiàn)在呢,，（購(gòu)房者）他們問(wèn)的問(wèn)題已經(jīng)非常非常專業(yè)了，我想,，我明年應(yīng)該會(huì)帶更多的公司來(lái),。
主持人：剛剛我們看了這樣一個(gè)片子，同時(shí)我們知道在前兩天,，溫總理在地方調(diào)研的時(shí)候也是表達(dá)出，要堅(jiān)定不移地繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控的政策不松動(dòng),，那么前段時(shí)間我和銀行的朋友也是談起,，就是他們?cè)谫J給房地產(chǎn)的這個(gè)貸款方面，也是有明顯的數(shù)字上的減少,，就是百分比上面,，所以我覺(jué)得現(xiàn)在的日子對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)真的是一個(gè)，到了一個(gè)很緊要的關(guān)頭,，這個(gè)決定他后面政策將會(huì)怎么變,，張鴻你的觀察，除了在現(xiàn)場(chǎng)以外,，然后咱們揣摩一下,，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在心里想的是什么？
張鴻：開(kāi)發(fā)商還在撐嘛,。
主持人：還在撐著,。
張鴻：就是因?yàn)槲覀兛矗F(xiàn)在看上市公司陸續(xù)出來(lái)這一些年報(bào)也能看到,，就是他們庫(kù)存在加大,，壓力很大，所謂庫(kù)存就是存貨,，他需要繼續(xù)把它賣(mài)掉,，變成現(xiàn)金，然后資金鏈這邊吃緊,，我在現(xiàn)場(chǎng)也能看到,，也能感受到，開(kāi)發(fā)商還是不像建海說(shuō)的,，說(shuō)放棄幻想,，其實(shí)還是心存幻想的，就是他們會(huì)覺(jué)得,，接下來(lái)可能會(huì)有寬松一點(diǎn)的貨幣政策,，雖然我們不叫寬松貨幣政策，但是可能會(huì)比去年松一點(diǎn),，這個(gè)松一點(diǎn)雖然我們說(shuō)是結(jié)構(gòu)性的松一點(diǎn),，但是他們會(huì)盼著那個(gè)流到房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)，特別有意思的是，我在現(xiàn)場(chǎng)看到一個(gè)去年我們秋季的時(shí)候,，已經(jīng)看到的一個(gè)海外的一個(gè)中介,，他說(shuō)來(lái)賣(mài)美國(guó)的房子，他說(shuō)只要咱們這邊調(diào)控能控制住,，他那邊房子就好賣(mài),，因?yàn)檫@個(gè)投資需求就到他那去了，然后國(guó)內(nèi)這個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō),，你看,，他們那邊問(wèn)價(jià)的多吧，那是什么,？那就是剛需,，就是投資性需求，一旦這個(gè)稍微有點(diǎn)放松那些人就會(huì)回來(lái),，所以他們也會(huì)因此而有一些信心,，所以，就是整個(gè)上來(lái)看,，就是你剛才已經(jīng)說(shuō)了,，說(shuō)買(mǎi)房的人在看開(kāi)發(fā)商有什么計(jì)謀，但開(kāi)發(fā)商其實(shí)也在想這個(gè)政策會(huì)怎么樣,。
曹建海：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商主要面臨的局面就是,，房子很難賣(mài)，出售量是很小,，所以庫(kù)存壓力越來(lái)越大了,，所以說(shuō)五百家企業(yè)可能它的庫(kù)存，實(shí)際上就包括它的進(jìn)貨,，還有在建工程,，進(jìn)貨主要是土地了，在建工程和這個(gè)已經(jīng)形成商品房,，形成可銷售的庫(kù)存,，這是期房和現(xiàn)房，這個(gè)下來(lái)有5萬(wàn)億元的價(jià)值,，所以對(duì)他們來(lái)講壓力還是非常大的,。
主持人：那無(wú)論大開(kāi)發(fā)商，還是小開(kāi)發(fā)商,，還是盡量把庫(kù)存趕緊銷出去吧,？
曹建海：不是這么想的，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商還是,，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商很多掙錢(qián),，主要是靠土地升值的,，只要是這個(gè)市場(chǎng)一旦能夠轉(zhuǎn)熱，就是價(jià)格一旦回升的話,，成交量就會(huì)迅速的擴(kuò)大,，所以中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是買(mǎi)漲不買(mǎi)落的，所以越跌越?jīng)]人要,，所以很多開(kāi)發(fā)商歷史上就是靠的是價(jià)格上漲,，土地升值來(lái)來(lái)發(fā)的財(cái)，掙的錢(qián),。所以現(xiàn)在他們對(duì)這個(gè)調(diào)低價(jià)格,，就是以這個(gè)量，以價(jià)格來(lái)?yè)Q成交量,，這個(gè)他們歷來(lái)沒(méi)有這種經(jīng)驗(yàn)，所以也不想這么做,，但現(xiàn)在看起來(lái)必須這么做,。
主持人：那么在目前這種膠著狀態(tài)下，在這種觀望氣氛之下,，我們這個(gè)房?jī)r(jià),，它到底有沒(méi)有一個(gè)比較相對(duì)合理的區(qū)間，比如說(shuō)無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商這邊來(lái)說(shuō),，或者是對(duì)于買(mǎi)房子,，老百姓來(lái)說(shuō)，哪一個(gè)區(qū)間是他們雙方都比較認(rèn)可的,？先進(jìn)一段廣告,，廣告之后，我們馬上回來(lái)和兩位評(píng)論員繼續(xù)就這個(gè)話題進(jìn)行探討,。
解說(shuō)：“去庫(kù)存”是否成為房企未來(lái)關(guān)鍵詞,？房?jī)r(jià)合理回歸你說(shuō)我說(shuō)，到底市場(chǎng)“底”在哪里,？《今日觀察》正在評(píng)論,。
主持人：歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，今天我們繼續(xù)一起來(lái)關(guān)注一下北京春季房展會(huì),，剛才我們說(shuō)到什么叫做一個(gè)房?jī)r(jià)的合理區(qū)間,，可能老百姓覺(jué)得是比較一頭霧水的，業(yè)內(nèi)人士也很難從一個(gè)具體的數(shù)字上來(lái)講,，因?yàn)樗强赡茈S著一個(gè)大環(huán)境的變化在不停的在波動(dòng)這樣一個(gè)價(jià)格區(qū)間,，那兩位對(duì)這個(gè)價(jià)格區(qū)間怎樣是合理的，是如何判斷的,？怎樣講,？
曹建海：住房的需求基本上一個(gè)是投機(jī)需求,，一個(gè)是消費(fèi)需求，消費(fèi)需求是在很多國(guó)家是主要的,，但是在我們有的方面叫做剛性需求,，實(shí)際上如果只要是價(jià)格調(diào)整了，你的需求有變化的話,，這就不是剛性需求,，實(shí)際上是一種消費(fèi)需求。隨著價(jià)格回落,，那么需求量會(huì)擴(kuò)大,，隨著價(jià)格上漲，需求量會(huì)減少,，但是投資需求,，投機(jī)需求呢，特別是投機(jī)需求,，它是越漲越買(mǎi),，因?yàn)樗饕菫榱朔孔釉诟邇r(jià)脫手，主要是預(yù)期上漲,，所以越漲越買(mǎi),，這個(gè)時(shí)候就脫離了基本的一個(gè)規(guī)律。
主持人：那合理的區(qū)間,，是不是可以從咱們收入,，平均收入上面，怎么樣一個(gè)價(jià)格比能算出來(lái),？
曹建海：如果這個(gè)投機(jī)需求被消除了,，實(shí)際上最后剩的都是消費(fèi)需求的話，那肯定要受到收入的約束,。在國(guó)際上就是一套房子的價(jià)格跟家庭收入的比較就是3到6倍,，這是一個(gè)常識(shí)，這是個(gè)規(guī)律,，因?yàn)閷?shí)際上如果你從銀行貸款的話,。
主持人：我們現(xiàn)在的房子價(jià)格和收入的比大概有一個(gè)數(shù)字嗎？
曹建海：我們?cè)谌珖?guó)平均,，目前就是大概8到10倍左右,。
主持人：那就是太高了。
曹建海：如果像一線城市大約都是20倍左右,，所以我們做過(guò)一個(gè)計(jì)算,，像北京的買(mǎi)2萬(wàn)塊錢(qián)一平米的房子，買(mǎi)一個(gè)小戶型的,，就是90平米的房子是180萬(wàn),，而北京2011年的家庭收入就是10萬(wàn)元左右,，不到10萬(wàn)，這樣看來(lái)房?jī)r(jià)收入比就是18倍,。
主持人：這樣看來(lái)這個(gè)調(diào)控真的是必須要堅(jiān)持下去才行,。
曹建海：這個(gè)房子肯定是一般人是消費(fèi)不起的，因?yàn)榫褪悄阌?0萬(wàn)的首付,，貸款120萬(wàn)的話,，那么你用20年的期限來(lái)還的話，每個(gè)月會(huì)還5000塊的本金和3000塊的利息,，這每月是8000塊正好是你全年的總收入,。
張鴻：我們現(xiàn)在的政策其實(shí)就是一個(gè)以時(shí)間換空間的這樣一個(gè)概念，就是先用行政手段,，限購(gòu),，你先不買(mǎi)，先別把這房?jī)r(jià)一萬(wàn)塊錢(qián)一下炒到三萬(wàn)塊錢(qián)上去,，好,，在這，然后接下來(lái)大家收入水平也會(huì)上升,，你總體的保障性住房等等的這些供應(yīng)也在加快，等等綜合配套措施,，我們不要忘了,，房地產(chǎn)調(diào)控的這個(gè)政策，我們這調(diào)控的手段可不是一條,，我們有時(shí)候是6條,，有時(shí)候是8條，有時(shí)候是10條,，有時(shí)候是11條,，都是一個(gè)綜合的組合拳，所以這些東西我們都要看到,，而不是光房?jī)r(jià)這一個(gè)摁住,，摁住以后，比如說(shuō)你的收入水平,，你大概你再漲一點(diǎn),，人均工資達(dá)到了5000多塊，6000多塊,，相對(duì)來(lái)說(shuō)你就會(huì)覺(jué)得一萬(wàn)塊錢(qián)的房?jī)r(jià),，你的增速超過(guò)了房?jī)r(jià)增速，這樣房?jī)r(jià)收入比就會(huì)降一點(diǎn)下來(lái),，就會(huì)合理一些,，然后有一些區(qū)間的人,，就是結(jié)構(gòu)性的，有一些人不用到這個(gè)地方來(lái)買(mǎi)商品房,，他可以有公租房了,，保障性住房等等這些更合理的分配，所以你這個(gè)需求也會(huì)減少,，那房?jī)r(jià)也會(huì)下來(lái)一點(diǎn),。其實(shí)我們現(xiàn)在看到的就是說(shuō)，不能光把目標(biāo)集中在房?jī)r(jià)本身上,，我們要關(guān)心的是整個(gè)調(diào)控措施,，我們是不是這一系列的組合拳都在去做。
主持人：就房子價(jià)格問(wèn)題,，我們?cè)賮?lái)聽(tīng)一下網(wǎng)友的評(píng)論,，看他們是怎么說(shuō)的，這位朋友他說(shuō),，“一線城市的房?jī)r(jià)現(xiàn)在肯定是降了,，但是降了多少，降到位沒(méi)有還很難說(shuō),，樓市調(diào)控要治療到位不可能是一朝一夕,，我們必須要有耐心”；這位朋友他說(shuō),，“一線城市的房?jī)r(jià)在降,，但是很多在微降，離這個(gè)房?jī)r(jià)回到合理還相去甚遠(yuǎn),。那么從全國(guó)各地來(lái)看,，凡是采取降價(jià)銷售的樓盤(pán)大多取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，顯著的放大了成交量,，但我不認(rèn)為此時(shí)是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)”,。
那就這樣的一個(gè)話題，我繼續(xù)來(lái)聽(tīng)一下財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員他們的觀點(diǎn)和說(shuō)法,。
陳國(guó)強(qiáng)（中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：我們?nèi)绻员本槔脑�,，目前�?yīng)該說(shuō)，樓市一個(gè)整體的情況是,，房?jī)r(jià)是穩(wěn)中有降,，應(yīng)該說(shuō)多數(shù)的項(xiàng)目在價(jià)格方面滯漲，或者有所回調(diào),，所以在這樣一個(gè)市場(chǎng)的狀態(tài)之下,，我覺(jué)得對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，特別是具有買(mǎi)房資格的群體,，我覺(jué)得還是應(yīng)該抱有一個(gè)更積極的一個(gè)心態(tài),，就是如果市場(chǎng)上符合需求,，符合預(yù)期的樓盤(pán)，價(jià)位達(dá)到心理價(jià)位,，我覺(jué)得還是以更積極的心態(tài)來(lái)面對(duì),，不能一味的被動(dòng)的，消極的等待,，有可能這種等待,，或者這種觀望，會(huì)錯(cuò)過(guò)合適的項(xiàng)目,。
主持人：節(jié)目最后我們還是回到這個(gè)春季房展會(huì)上,，因?yàn)檫@兩天正好在國(guó)貿(mào)舉行，那這個(gè)時(shí)候老百姓想要去看房的人其實(shí)很多,，但是買(mǎi)房,，到底下不下手，兩位評(píng)論員給一些建議,。
張鴻：千萬(wàn)不要輕言抄底,，因?yàn)槟悴恢赖资裁磿r(shí)候來(lái)，你也不知道底什么時(shí)候結(jié)束,，但是有一點(diǎn)可以肯定的,，就是房子作為一個(gè)投資品，恐怕像07年以前那樣的暴漲的時(shí)代已經(jīng)不大可能,，所以如果是自住需求的話,，那我想什么時(shí)機(jī)大概都是合適的，如果是投資性需求的話,，還是等等。
主持人：曹老師呢,？
曹建海：我覺(jué)得這個(gè)投資性需求,，特別是投機(jī)性需求，我覺(jué)得就是應(yīng)該是這個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了,，再想買(mǎi)了房再升值,，再賺錢(qián)，這個(gè)時(shí)代可能已經(jīng)過(guò)去了,，消費(fèi)需求當(dāng)然大家也希望就是能越便宜越好……
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