隨著中央繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策調(diào)控和大規(guī)模建設(shè)保障性住房,，我國樓市正逐步開始回歸理性,。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“暴利時(shí)代”的終結(jié)，專家認(rèn)為，房產(chǎn)企業(yè)將開始分化,，小型企業(yè)應(yīng)逐步退出，大,、中型企業(yè)則應(yīng)著眼于復(fù)合型地產(chǎn)以及提升房產(chǎn)品質(zhì),、質(zhì)量和服務(wù)水平等，通過轉(zhuǎn)型升級(jí),、提高行業(yè)競爭力來渡過“寒冬”,。
樓市“暴利時(shí)代”終結(jié)
2012城市觀點(diǎn)論壇3月22日在青島舉行，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)代表,、房地產(chǎn)行業(yè)專家和房地產(chǎn)企業(yè)代表等分析預(yù)測中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢,。他們認(rèn)為，我國樓市“高燒期”已經(jīng)過去,，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向常態(tài)化,。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在論壇上說：“國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策堅(jiān)定不動(dòng)搖，調(diào)控方向明確,，那就是要抑制投機(jī)和投資性需求,，這在長遠(yuǎn)有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。另外,，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發(fā)展,。在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴力時(shí)代’已經(jīng)結(jié)束,�,！�
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮表示,，中國房地產(chǎn)市場正在走向常態(tài)化,。超低利率和寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)享受較輕債務(wù)和財(cái)務(wù)成本壓力的時(shí)代已經(jīng)終結(jié),�,！�2011年至2015年，正常,、溫和的通脹率就在每年3%至5%,，而歐債危機(jī)等國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜化將使通脹壓力更大，預(yù)期的通脹壓力會(huì)使現(xiàn)在的貨幣政策更緊而不是更松,�,！彼f。
此外,，陳淮表示,，房地產(chǎn)市場依靠恐慌性,、過度占有資源的需求，即“為賣而買”的時(shí)代結(jié)束了,；房地產(chǎn)行業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)投資,、無風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營和拿地就賺錢的時(shí)代結(jié)束了；房價(jià)不斷上漲的時(shí)代結(jié)束了,。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，今年1月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比全線停漲,。2月份,，70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價(jià)格下降的城市有45個(gè),，持平的城市有21個(gè),，上漲的城市有4個(gè)。
“寒冬”中房產(chǎn)企業(yè)逐步分化
從事房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)的高和投資董事長蘇鑫說,，除房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致行業(yè)規(guī)則的改變外,，保障性住房使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了雙軌制�,！霸瓉矸康禺a(chǎn)企業(yè)面臨的是一個(gè)22人參與的足球場,，現(xiàn)在變成了只能容納10個(gè)人參加的籃球場。以前我們熟悉的房地產(chǎn)市場沒有了,，房地產(chǎn)將進(jìn)入震蕩加劇時(shí)代,。”他說,。
逐步回歸理性的中國樓市讓開發(fā)商感受到了“寒意”,，房地產(chǎn)企業(yè)開始分化�,！捌放破髽I(yè)開始走復(fù)合地產(chǎn)之路,，因?yàn)樵械纳唐贩坎辉偈艿降胤秸С郑貌坏降�,。要得到政府支持,，房地產(chǎn)企業(yè)就要提供稅收。因此走復(fù)合地產(chǎn)之路,，例如建設(shè)商業(yè),、旅游或養(yǎng)老地產(chǎn)等是他們的發(fā)展趨勢�,！碧K鑫說,。
與會(huì)專家認(rèn)為，中型企業(yè)應(yīng)該走專業(yè)化道路，專注于提升自身產(chǎn)品品質(zhì),，例如質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平等,；占房地產(chǎn)市場絕大多數(shù)的小型企業(yè)，尤其是2008年以后才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的,、沒有積累的企業(yè)就應(yīng)該退出,，轉(zhuǎn)作專業(yè)投資人,。
今年年初,，一些涉足房地產(chǎn)較晚的企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)而向礦業(yè)等領(lǐng)域投資。此外,，一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè),。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購浪潮,。2011年1月至12月上旬,，這類企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗，總金額超過400億元,�,！�
陳淮表示，雖然房價(jià)不斷上漲的時(shí)代已經(jīng)終結(jié),，但中國對(duì)住宅的剛性需求依然很大�,，F(xiàn)在中國城市化率為51.27%，中國城市化還將有近20年的時(shí)間,，中國房地產(chǎn)就還有20年的輝煌期,。“20年的輝煌期不等于房價(jià)還將漲20年,，回歸常態(tài)也不等于房價(jià)將直線下降,。根據(jù)地域、時(shí)期和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同有漲有跌才是常態(tài),�,！彼f。
盡快回籠資金謀求新發(fā)展
朱中一認(rèn)為,，繼續(xù)留在房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)應(yīng)跳出行業(yè)看行業(yè),，不能以前兩年房地產(chǎn)快速發(fā)展的暴利時(shí)代作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)來抱怨，而應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)規(guī)則,，做好房地產(chǎn)區(qū)域地位和產(chǎn)品定位,；以合理價(jià)格銷售，盡快回籠資金,，謀求新的發(fā)展,。
青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗表示，在樓市進(jìn)入“寒冬”后，很多開發(fā)商都放棄了創(chuàng)新,。其實(shí),，這個(gè)時(shí)候更應(yīng)該注重創(chuàng)新，從產(chǎn)品的思想,、理念,、主題和模式等方面創(chuàng)新，提升企業(yè)競爭力,，這也許是“寒冬”中的“冬泳之道”,。
此外，一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，幾年前房地產(chǎn)企業(yè)都在研究節(jié)能,、環(huán)保的問題，而現(xiàn)在開發(fā)商都放棄了科技觀,。建筑節(jié)能是節(jié)能環(huán)保的重要領(lǐng)域,，注重節(jié)能、環(huán)保能提升產(chǎn)品品質(zhì),。品質(zhì)提升,，能增加產(chǎn)品的附加值，價(jià)格就能上漲,，有利于他們在行業(yè)競爭中“越冬”,。
“我們還注重從產(chǎn)業(yè)的服務(wù)和管理提升產(chǎn)品品質(zhì)。現(xiàn)在不是拿到地,、蓋好房子就賺錢,，更應(yīng)該從后續(xù)的服務(wù)和人性化管理上運(yùn)營上下工夫，提升企業(yè)的競爭力,�,！北R鏗說。
從事商用房地產(chǎn)綜合服務(wù)的易城中國副總裁尹寶軍提醒,，對(duì)于計(jì)劃進(jìn)入商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)要有一定的資本沉淀和懂得后續(xù)經(jīng)營,。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要培育3年至5年，風(fēng)險(xiǎn)壓力很大,。例如,，2008年金融危機(jī)，許多城市商業(yè)綜合體都停工了,，隨后寫字樓的租金達(dá)到最低點(diǎn),，但現(xiàn)在市場上的租金又翻了三倍，進(jìn)入之前要掌握一定的資源和能力,。
蘇鑫表示,，未來房地產(chǎn)還是民眾投資的一個(gè)重要領(lǐng)域，因?yàn)榉慨a(chǎn)的天然屬性就決定了這一點(diǎn)�,！耙虼�,，我們必須把愿意投到房地產(chǎn)的錢梳理起來，這沒有標(biāo)準(zhǔn)答案,，需要我們繼續(xù)去探索,。”他說,。