“公司員工只要能賣出去房子,，就有提成,。”日前,，在“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上,，一位山西當(dāng)?shù)胤科蠖麻L(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者如是表示,。
無獨(dú)有偶，有消息人士向筆者透露,，碧桂園也啟動(dòng)了“全員營(yíng)銷”活動(dòng),。據(jù)悉，繼綠城高調(diào)啟動(dòng)全經(jīng)紀(jì)人式的全民營(yíng)銷策略后，碧桂園集團(tuán)緊隨其后,，低調(diào)地鼓勵(lì)所有員工去賣房,，售房有提成、購(gòu)房有優(yōu)惠,，范圍則主要集中在以天津?yàn)橹行牡谋狈酱髤^(qū),。
對(duì)此，北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，開發(fā)商進(jìn)入“全員賣房”模式主要是承受不住庫(kù)存激增和負(fù)債飆升的雙重壓力,。
庫(kù)存飆升至近5萬億
房企進(jìn)入償債高峰期
一組有關(guān)“庫(kù)存”的最新數(shù)據(jù)顯示，2012中國(guó)500強(qiáng)房企的庫(kù)存已達(dá)到4.9945萬億元,，存貨均值同比增加50.34%,，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強(qiáng)房企的存貨已達(dá)到99.89億元,，創(chuàng)歷史新高,。
除此之外，據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前滬深兩市32家上市房企發(fā)布的2011年年報(bào)顯示,，21家公司的存貨同比上升，占比為65.63%,；7家房企去年年底存貨同比增幅超過30%,。
其中，招商地產(chǎn)2011年末存貨值達(dá)到514.4億元,，同比增長(zhǎng)33%,；萬科的存貨由上年同期的1333億元達(dá)到2083億元，增長(zhǎng)56%,；首開股份2011年年末的存貨高達(dá)430.49億元,，2011年年初為250.65億元，增長(zhǎng)72%,；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的存貨雖不多,，但增幅卻很高，由2010年末的2.31億增長(zhǎng)到2011年末的4.87億,，增幅為111%,。
有業(yè)內(nèi)人士分析，庫(kù)存量同比急劇飆升已經(jīng)成為開發(fā)商最為“頭疼”的問題,。金永祥也向記者表示,，信貸未放松，信托貸款到期,，企業(yè)正進(jìn)入償債高峰期,，這個(gè)時(shí)候高庫(kù)存就是企業(yè)的噩夢(mèng),。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾對(duì)媒體表示，據(jù)測(cè)算,，2012年開發(fā)商因房屋庫(kù)存需要支付的資金成本約為3450億元,，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降,，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上將接近盈虧平衡的邊緣,。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為,，庫(kù)存攀升和大筆償債的雙重壓力已經(jīng)導(dǎo)致房企無暇他顧,，多數(shù)房企將所有精力都放在加快銷售，回收現(xiàn)金流上,。
去庫(kù)存化成房企第一目標(biāo)
“全員營(yíng)銷”時(shí)代來臨
日前,，本報(bào)記者從多位資深開發(fā)商高層處獲悉，2012年,，各大房企都不約而同地把去庫(kù)存化列為第一目標(biāo),。
事實(shí)上，今年2月,，綠城就掀起了“全員營(yíng)銷”風(fēng)潮。宋衛(wèi)平本人甚至要求包括自己在內(nèi)的董事長(zhǎng)辦公室的3人完成3億元的銷售額,。正如昆侖置業(yè)副總裁蔡陽(yáng)所言：“房子賣不動(dòng),，要我有何用”。
而碧桂園啟動(dòng)的北方區(qū)“全員賣房”活動(dòng)并不是終點(diǎn),。一位消息人士稱,，接下來碧桂園很可能將該活動(dòng)逐步擴(kuò)大，內(nèi)蒙古等其他地方的項(xiàng)目也將會(huì)參與進(jìn)來,。
“第一是銷售,，第二是銷售，第三還是銷售,。至于買地,，想都不要想了�,！鄙鲜錾轿鏖_發(fā)商這樣告訴本報(bào)記者,，他還透露，他的公司旗下已經(jīng)有2個(gè)在建項(xiàng)目停滯了,，除了高層四處尋找基金等渠道籌錢,，公司還正在動(dòng)員所有員工參與產(chǎn)品銷售。
值得注意的是,，據(jù)記者了解,，在各大房企重大會(huì)議上,，“去庫(kù)存”成為2012年企業(yè)發(fā)展計(jì)劃中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“重中之重”。
去年年底,，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾在某券商年會(huì)上表示,，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活,，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重,。”
萬科副總裁毛大慶在年初的時(shí)候曾對(duì)本報(bào)記者表示,，2012年一季度,，萬科在北京不會(huì)拿地，集團(tuán)將致力于減少庫(kù)存,。
首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊也在今年公司業(yè)績(jī)會(huì)上表示,，加大現(xiàn)在庫(kù)存項(xiàng)目的銷售，希望盡快把庫(kù)存項(xiàng)目清理掉,，拿現(xiàn)金換來更好的資源,，這是公司長(zhǎng)期發(fā)展過程中非常重要的一個(gè)戰(zhàn)略。
有業(yè)內(nèi)人士分析,，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“冬天模式”后,，下一輪將進(jìn)入“全員賣房”模式，“全員營(yíng)銷”時(shí)代已經(jīng)來臨,。
鑒于上述各種情形,，金永祥表示，房?jī)r(jià)整體上還會(huì)有下行空間,，只不過各區(qū)域會(huì)呈現(xiàn)不同幅度的波動(dòng),。