招商地產(chǎn)重返第一陣營的路途并不平坦,。
3月4日，數(shù)十名業(yè)主聚集在招商深圳雍景灣售樓處前維權(quán),。黑底白字的橫幅上赫然寫道“招商踐踏公平,、價(jià)格欺詐、偽造銷控,，業(yè)主堅(jiān)決退房”,。
禍不單行。同樣在3月4日,，招商地產(chǎn)北京“公園1872”項(xiàng)目也爆發(fā)了“維權(quán)門”,。迄今兩地的維權(quán)仍在僵持。
3月7日,，早前以“一成首付”亮相的招商地產(chǎn)南京紫金山泰格公寓被指涉嫌虛報(bào)銷量,。
“先保證完成銷售業(yè)績�,！睋�(jù)悉，當(dāng)被問到有無預(yù)料日后會(huì)遭遇維權(quán),，招商地產(chǎn)某高層這樣回應(yīng),。地產(chǎn)界人士則透露，“虛假承諾,、捂盤是多數(shù)開發(fā)商慣用的銷售策略,。”
2011年,，招商地產(chǎn)創(chuàng)下了210億的銷售新紀(jì)錄,，并提出2020年重回一線梯隊(duì)。這一切,，都發(fā)生在領(lǐng)導(dǎo)層調(diào)整之后,。如今維權(quán)聲勢(shì)浩大,，品牌形象受損，招商地產(chǎn)追回一線陣營并非易事,。
涉嫌欺詐沖業(yè)績,？
3月4日下午3點(diǎn)45分，理財(cái)周報(bào)記者來到蛇口四海公園旁的深圳雍景灣售樓現(xiàn)場(chǎng),。彼時(shí)門口處停著消防車,、救護(hù)車和警車。
經(jīng)了解,，雍景灣業(yè)主質(zhì)疑招商地產(chǎn)在“學(xué)位”及“價(jià)格”上涉嫌欺詐,。“今天是有業(yè)主無奈以跳樓相逼,，招商地產(chǎn)才肯派代表出來談判,。”其中一名業(yè)主代表說道,。
記者接觸到的不下十名業(yè)主反映,，2011年6月18日開盤時(shí)，招商地產(chǎn)的銷售代表曾明確表示“雍景灣帶名校育才小學(xué)的學(xué)位”,。
當(dāng)天下午,，招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理王壁煒在談判時(shí)回應(yīng)，“開盤時(shí)已公告雍景灣在學(xué)區(qū)內(nèi),，有入學(xué)資格但不保證”,，并表示“不清楚銷售代表的行為”。南山區(qū)教育局方面的說辭類似,。
真相無從考究,。唯一能確定的是，當(dāng)日雍景灣的宣傳標(biāo)語是“名校為鄰,，走路上學(xué)”如今已換作其他,。
另一名業(yè)主則質(zhì)疑招商捂盤，“最新數(shù)據(jù)顯示,，雍景灣備案1054套,，簽約653套，銷售不到六成五,。而開盤當(dāng)日銷控表顯示認(rèn)購近8成,。我們發(fā)現(xiàn)，那時(shí)已售罄的單元如今在售,�,！�
對(duì)此，王壁煒作出解釋是,，“部分客戶無法通過銀行信貸審核所以退房,�,！�
可以明確的是，雍景灣在招商地產(chǎn)2011年210億元的銷售額中確實(shí)功不可沒,。2011年半年報(bào)顯示,，深圳雍景灣及北京1872等項(xiàng)目6月面市后受到了市場(chǎng)熱捧。
截至2012年3月9日,，市土規(guī)委托網(wǎng)站顯示,，推盤以來雍景灣成交面積為55498.57萬平米，成交均價(jià)為34749.82元/平米,，合計(jì)簽約銷售金額為19.29億元,。這19.29億元，應(yīng)有相當(dāng)比例劃入2011年的總銷售額,。
事實(shí)上,，雍景灣并非向招商地產(chǎn)發(fā)起“虛假銷售”維權(quán)的首個(gè)樓盤。招商蘭溪谷二期業(yè)主,、招商深圳瀾園業(yè)主分別在2008年,、2010年進(jìn)行了類似主題的維權(quán)活動(dòng)。
招商地產(chǎn)方面回應(yīng),，“雍景灣樓盤銷售完全合法合規(guī),、公開透明，不存在任何欺詐,�,！�
招商局布棋：躋身一線的千億野心
2011年，招商地產(chǎn)的銷售業(yè)績達(dá)到了歷史巔峰,。全年實(shí)現(xiàn)了210億的銷售額,，首破200億，較2010年(143億)同比增長47%,。
如果把時(shí)間回?fù)苤?004年,，彼時(shí)招商地產(chǎn)的銷售額是萬科的45%，保利的77%,，金地的1.1倍,，穩(wěn)居一線陣營。
但是到了2009年,，當(dāng)百利地產(chǎn)加入了300億俱樂部，而招商地產(chǎn)仍在為百億夢(mèng)拼搏,。
2010年,，招商地產(chǎn)的銷售額只有萬科的14%，保利的22%,，金地的51%,。7年,，招商地產(chǎn)被一線地產(chǎn)商遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋離。
2011年,，招商局走到了新十年征程元年,。地產(chǎn)業(yè)是慢還是快，這是一個(gè)問題,。
人事調(diào)整也許給出了答案,。
2010年8月23日，招商局正式結(jié)束秦曉時(shí)代,，迎來了新任董事長傅育寧,。
2011年2月16日，原招商地產(chǎn)董事長孫承銘晉升招商局副總裁,，原招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌替代其職位,。
“人事調(diào)整，是為了把招商地產(chǎn)從集團(tuán)的二級(jí)子公司升至一級(jí)子公司,，由招商局直接管理,。”招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露,，“集團(tuán)也覺得招商地產(chǎn)發(fā)展得太慢了,。”
招商局的三駕馬車中,，招商地產(chǎn)相對(duì)弱勢(shì),。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2009年招商地產(chǎn)對(duì)招商局的凈利潤貢獻(xiàn)僅17%,，2010年仍維持在17%左右,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于交通運(yùn)輸和金融板塊。
“集團(tuán)希望招商地產(chǎn)的凈利潤貢獻(xiàn)率能達(dá)到30%,�,！鼻笆稣猩痰禺a(chǎn)內(nèi)部人士透露，“2011年我們?cè)絹碓娇粗爻杀�,�,！?BR> 2011年2月21日，傅育寧施加了發(fā)展目標(biāo)壓力,，“地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)入國內(nèi)行業(yè)第一梯隊(duì),。”
2011年4月,，林少斌公開表示：“2011年是招商地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之年,，提速是首要目標(biāo)�,！�
招商地產(chǎn)的“野心”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只200億,。按照林少斌的構(gòu)想,，“2012年招商地產(chǎn)希望銷售300億，2018年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)1000億銷售額,，我們的目標(biāo)是2020年進(jìn)入前十強(qiáng)”,。
換言之，同樣是7年的時(shí)間輪回,，招商地產(chǎn)要追趕上2010年的萬科(銷售金額1026億),。
狼性2011：百億拿地備彎道超車
高層變動(dòng)之后，招商地產(chǎn)“快”了起來,�,！靶氯耸滦伦黠L(fēng)，招商在趨向萬科的策略,�,！币晃婚L期跟蹤招商地產(chǎn)的分析師認(rèn)為。
最直接的表現(xiàn)是,，招商原本的短板存貨周轉(zhuǎn)率在提速,。同花順數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率已連續(xù)十年在“招保萬金”中墊底,。
而到了2011年三季度末,，招商地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度躍居首位。對(duì)此,，林少斌曾公開作出預(yù)期,，“2011年整體周轉(zhuǎn)提速要超過100天�,！�
同時(shí),，招商地產(chǎn)與一線房企的差距略有縮小。2011年,，招商地產(chǎn)銷售額已是萬科的17%,，保利的29%，金地72%,。
“2011年招商加強(qiáng)了對(duì)開竣工,、銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)、周轉(zhuǎn)率的考核,，通過放權(quán),、激勵(lì)來提高效率、獲得增長,�,！北本┠橙倘耸糠治觥�
首先是開工進(jìn)程加快。2011年招商地產(chǎn)計(jì)劃新開工276萬平,，比2010翻了一番。上半年已完成207萬平,，遠(yuǎn)高于2010年全年新開工面積(142萬平),。
其次是銷售加快。2011年上半年招商地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)了100億的銷售業(yè)績,，完成全年目標(biāo)的一半,。到了三季度，招商地產(chǎn)的銷售額達(dá)到了151億,，超過了2010年全年的銷售額(143億),。
“2011年，年內(nèi)5,、6月份和11月份是兩個(gè)銷售回暖的窗口,，公司果斷加大推售力度，成功抓住了這難得的窗口期,�,！闭猩痰禺a(chǎn)回應(yīng)道。
此外,，招商地產(chǎn)逆市在二三四線城市大肆掠地,。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2011年以來招商地產(chǎn)為了拿地已斥資近百億,。2011年招商地產(chǎn)共斥資近90億拿了12個(gè)項(xiàng)目,，新增權(quán)益建筑面積近300萬平米，同比增長70%,。
步入2012年,，當(dāng)恒大、龍湖,、萬科面對(duì)土地市場(chǎng)噤若寒蟬時(shí),，招商地產(chǎn)又拿下了4個(gè)項(xiàng)目，新增建筑面積33.83萬平,，耗資15.12億,。
“逆市新增土地儲(chǔ)備，是公司為了完成區(qū)域布局計(jì)劃,、保持發(fā)展態(tài)勢(shì)的安排,，在資金上已提前做好了準(zhǔn)備�,！闭猩痰禺a(chǎn)作出回應(yīng),。
重回一線的兩大障礙
“2011年是地產(chǎn)業(yè)寒冬的前奏，那2012年真正的寒冬即將到來�,！鼻笆稣猩痰禺a(chǎn)人士,。
早在2011年12月，林少斌便拋出了樓市“拐點(diǎn)論”,，認(rèn)為“銷售庫存已成為當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)商的主要任務(wù),。”伴隨著銷售業(yè)績創(chuàng)下新高,，招商地產(chǎn)的存貨也登上了歷史最高值400億,。
2012年2月底，借招商局140周年的契機(jī),，招商地產(chǎn)首次在全國實(shí)行全面降價(jià),，涉及14個(gè)城市。
連近日在維權(quán)的深圳雍景灣樓盤,，均價(jià)也從開盤時(shí)的3.5萬降至2.6萬,，降價(jià)近萬元�,！耙黄矫兹杂薪f元的降價(jià)空間,，但去年招商卻說3.5萬一平已是限購價(jià)�,！�
雍景灣業(yè)主表示不解,。
“在周邊樓盤價(jià)格未大降的情況下大甩賣，其實(shí)是招商近日需要營運(yùn)資金,�,！币晃唤咏猩痰禺a(chǎn)的人士透露。
2011年三季報(bào)顯示,，招商地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出了215.9億元,。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了66.9%，歷史上首次超過了65%,。
對(duì)于資金狀況,，招商地產(chǎn)回應(yīng)，“公司一直注重多渠道融資,，2011年度有息負(fù)債規(guī)模與本公司之前相比有提高,，但公司的負(fù)債率等指標(biāo)仍處于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較低水平�,！�
“和所有的地產(chǎn)公司一樣,，‘去庫存，促銷售’將是招商地產(chǎn)2012年工作重中之重,，只有實(shí)現(xiàn)銷售,，才能實(shí)現(xiàn)回款，才能實(shí)現(xiàn)真正的周轉(zhuǎn)�,！闭猩痰禺a(chǎn)表示,。
巨額存貨和巨大的資金缺口，將是招商地產(chǎn)欲重返一線陣營的絆腳石,。加之北京,、深圳等地的維權(quán)聲音不斷，招商地產(chǎn)新十年征程的“第2年”充滿著不安,。