招商地產(chǎn)重返第一陣營(yíng)的路途并不平坦,。
3月4日,，數(shù)十名業(yè)主聚集在招商深圳雍景灣售樓處前維權(quán)。黑底白字的橫幅上赫然寫(xiě)道“招商踐踏公平,、價(jià)格欺詐,、偽造銷(xiāo)控,，業(yè)主堅(jiān)決退房”,。
禍不單行。同樣在3月4日,，招商地產(chǎn)北京“公園1872”項(xiàng)目也爆發(fā)了“維權(quán)門(mén)”,。迄今兩地的維權(quán)仍在僵持。
3月7日,，早前以“一成首付”亮相的招商地產(chǎn)南京紫金山泰格公寓被指涉嫌虛報(bào)銷(xiāo)量,。
“先保證完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”據(jù)悉,，當(dāng)被問(wèn)到有無(wú)預(yù)料日后會(huì)遭遇維權(quán),，招商地產(chǎn)某高層這樣回應(yīng)。地產(chǎn)界人士則透露,，“虛假承諾,、捂盤(pán)是多數(shù)開(kāi)發(fā)商慣用的銷(xiāo)售策略�,！�
2011年,，招商地產(chǎn)創(chuàng)下了210億的銷(xiāo)售新紀(jì)錄，并提出2020年重回一線梯隊(duì),。這一切,，都發(fā)生在領(lǐng)導(dǎo)層調(diào)整之后。如今維權(quán)聲勢(shì)浩大,，品牌形象受損,，招商地產(chǎn)追回一線陣營(yíng)并非易事。
涉嫌欺詐沖業(yè)績(jī),？
3月4日下午3點(diǎn)45分,，理財(cái)周報(bào)記者來(lái)到蛇口四海公園旁的深圳雍景灣售樓現(xiàn)場(chǎng)。彼時(shí)門(mén)口處停著消防車(chē),、救護(hù)車(chē)和警車(chē),。
經(jīng)了解，雍景灣業(yè)主質(zhì)疑招商地產(chǎn)在“學(xué)位”及“價(jià)格”上涉嫌欺詐,�,！敖裉焓怯袠I(yè)主無(wú)奈以跳樓相逼，招商地產(chǎn)才肯派代表出來(lái)談判,�,！逼渲幸幻麡I(yè)主代表說(shuō)道。
記者接觸到的不下十名業(yè)主反映,，2011年6月18日開(kāi)盤(pán)時(shí),，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售代表曾明確表示“雍景灣帶名校育才小學(xué)的學(xué)位”。
當(dāng)天下午,，招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理王壁煒在談判時(shí)回應(yīng),，“開(kāi)盤(pán)時(shí)已公告雍景灣在學(xué)區(qū)內(nèi)，有入學(xué)資格但不保證”,，并表示“不清楚銷(xiāo)售代表的行為”,。南山區(qū)教育局方面的說(shuō)辭類(lèi)似。
真相無(wú)從考究,。唯一能確定的是,，當(dāng)日雍景灣的宣傳標(biāo)語(yǔ)是“名校為鄰,，走路上學(xué)”如今已換作其他。
另一名業(yè)主則質(zhì)疑招商捂盤(pán),，“最新數(shù)據(jù)顯示,，雍景灣備案1054套，簽約653套,，銷(xiāo)售不到六成五,。而開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)控表顯示認(rèn)購(gòu)近8成。我們發(fā)現(xiàn),，那時(shí)已售罄的單元如今在售,。”
對(duì)此,，王壁煒作出解釋是,，“部分客戶(hù)無(wú)法通過(guò)銀行信貸審核所以退房�,！�
可以明確的是,，雍景灣在招商地產(chǎn)2011年210億元的銷(xiāo)售額中確實(shí)功不可沒(méi)。2011年半年報(bào)顯示,，深圳雍景灣及北京1872等項(xiàng)目6月面市后受到了市場(chǎng)熱捧,。
截至2012年3月9日，市土規(guī)委托網(wǎng)站顯示,，推盤(pán)以來(lái)雍景灣成交面積為55498.57萬(wàn)平米,，成交均價(jià)為34749.82元/平米，合計(jì)簽約銷(xiāo)售金額為19.29億元,。這19.29億元,，應(yīng)有相當(dāng)比例劃入2011年的總銷(xiāo)售額。
事實(shí)上,，雍景灣并非向招商地產(chǎn)發(fā)起“虛假銷(xiāo)售”維權(quán)的首個(gè)樓盤(pán),。招商蘭溪谷二期業(yè)主、招商深圳瀾園業(yè)主分別在2008年,、2010年進(jìn)行了類(lèi)似主題的維權(quán)活動(dòng),。
招商地產(chǎn)方面回應(yīng)，“雍景灣樓盤(pán)銷(xiāo)售完全合法合規(guī),、公開(kāi)透明,，不存在任何欺詐�,！�
招商局布棋：躋身一線的千億野心
2011年,，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到了歷史巔峰,。全年實(shí)現(xiàn)了210億的銷(xiāo)售額,，首破200億,，較2010年(143億)同比增長(zhǎng)47%。
如果把時(shí)間回?fù)苤?004年,，彼時(shí)招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額是萬(wàn)科的45%,，保利的77%，金地的1.1倍,，穩(wěn)居一線陣營(yíng),。
但是到了2009年，當(dāng)百利地產(chǎn)加入了300億俱樂(lè)部,，而招商地產(chǎn)仍在為百億夢(mèng)拼搏,。
2010年，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額只有萬(wàn)科的14%,，保利的22%,，金地的51%。7年,，招商地產(chǎn)被一線地產(chǎn)商遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋離,。
2011年，招商局走到了新十年征程元年,。地產(chǎn)業(yè)是慢還是快,，這是一個(gè)問(wèn)題。
人事調(diào)整也許給出了答案,。
2010年8月23日,，招商局正式結(jié)束秦曉時(shí)代，迎來(lái)了新任董事長(zhǎng)傅育寧,。
2011年2月16日,，原招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫承銘晉升招商局副總裁，原招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌替代其職位,。
“人事調(diào)整,，是為了把招商地產(chǎn)從集團(tuán)的二級(jí)子公司升至一級(jí)子公司，由招商局直接管理,�,！闭猩痰禺a(chǎn)內(nèi)部人士透露，“集團(tuán)也覺(jué)得招商地產(chǎn)發(fā)展得太慢了,�,！�
招商局的三駕馬車(chē)中，招商地產(chǎn)相對(duì)弱勢(shì),。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者統(tǒng)計(jì),，2009年招商地產(chǎn)對(duì)招商局的凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)僅17%，2010年仍維持在17%左右,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于交通運(yùn)輸和金融板塊,。
“集團(tuán)希望招商地產(chǎn)的凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)率能達(dá)到30%,。”前述招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露,，“2011年我們?cè)絹?lái)越看重成本,。”
2011年2月21日,，傅育寧施加了發(fā)展目標(biāo)壓力,，“地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)入國(guó)內(nèi)行業(yè)第一梯隊(duì)�,！�
2011年4月,，林少斌公開(kāi)表示：“2011年是招商地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之年，提速是首要目標(biāo),�,！�
招商地產(chǎn)的“野心”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只200億。按照林少斌的構(gòu)想,，“2012年招商地產(chǎn)希望銷(xiāo)售300億,，2018年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)1000億銷(xiāo)售額，我們的目標(biāo)是2020年進(jìn)入前十強(qiáng)”,。
換言之,，同樣是7年的時(shí)間輪回，招商地產(chǎn)要追趕上2010年的萬(wàn)科(銷(xiāo)售金額1026億),。
狼性2011：百億拿地備彎道超車(chē)
高層變動(dòng)之后,，招商地產(chǎn)“快”了起來(lái)�,！靶氯耸滦伦黠L(fēng),，招商在趨向萬(wàn)科的策略�,！币晃婚L(zhǎng)期跟蹤招商地產(chǎn)的分析師認(rèn)為,。
最直接的表現(xiàn)是，招商原本的短板存貨周轉(zhuǎn)率在提速,。同花順數(shù)據(jù)顯示,，招商地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率已連續(xù)十年在“招保萬(wàn)金”中墊底。
而到了2011年三季度末,，招商地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度躍居首位,。對(duì)此，林少斌曾公開(kāi)作出預(yù)期,，“2011年整體周轉(zhuǎn)提速要超過(guò)100天,。”
同時(shí)，招商地產(chǎn)與一線房企的差距略有縮小,。2011年,，招商地產(chǎn)銷(xiāo)售額已是萬(wàn)科的17%，保利的29%,，金地72%。
“2011年招商加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)竣工,、銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn),、周轉(zhuǎn)率的考核，通過(guò)放權(quán),、激勵(lì)來(lái)提高效率,、獲得增長(zhǎng)�,！北本┠橙倘耸糠治�,。
首先是開(kāi)工進(jìn)程加快。2011年招商地產(chǎn)計(jì)劃新開(kāi)工276萬(wàn)平,，比2010翻了一番,。上半年已完成207萬(wàn)平，遠(yuǎn)高于2010年全年新開(kāi)工面積(142萬(wàn)平),。
其次是銷(xiāo)售加快,。2011年上半年招商地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)了100億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，完成全年目標(biāo)的一半,。到了三季度,，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額達(dá)到了151億，超過(guò)了2010年全年的銷(xiāo)售額(143億),。
“2011年,，年內(nèi)5、6月份和11月份是兩個(gè)銷(xiāo)售回暖的窗口,，公司果斷加大推售力度,，成功抓住了這難得的窗口期�,！闭猩痰禺a(chǎn)回應(yīng)道,。
此外，招商地產(chǎn)逆市在二三四線城市大肆掠地,。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者統(tǒng)計(jì),，2011年以來(lái)招商地產(chǎn)為了拿地已斥資近百億。2011年招商地產(chǎn)共斥資近90億拿了12個(gè)項(xiàng)目,，新增權(quán)益建筑面積近300萬(wàn)平米,，同比增長(zhǎng)70%。
步入2012年,，當(dāng)恒大,、龍湖,、萬(wàn)科面對(duì)土地市場(chǎng)噤若寒蟬時(shí)，招商地產(chǎn)又拿下了4個(gè)項(xiàng)目,，新增建筑面積33.83萬(wàn)平,，耗資15.12億。
“逆市新增土地儲(chǔ)備,，是公司為了完成區(qū)域布局計(jì)劃,、保持發(fā)展態(tài)勢(shì)的安排，在資金上已提前做好了準(zhǔn)備,�,！闭猩痰禺a(chǎn)作出回應(yīng)。
重回一線的兩大障礙
“2011年是地產(chǎn)業(yè)寒冬的前奏,，那2012年真正的寒冬即將到來(lái),。”前述招商地產(chǎn)人士,。
早在2011年12月,，林少斌便拋出了樓市“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為“銷(xiāo)售庫(kù)存已成為當(dāng)前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù),�,！卑殡S著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)下新高，招商地產(chǎn)的存貨也登上了歷史最高值400億,。
2012年2月底,，借招商局140周年的契機(jī)，招商地產(chǎn)首次在全國(guó)實(shí)行全面降價(jià),，涉及14個(gè)城市,。
連近日在維權(quán)的深圳雍景灣樓盤(pán)，均價(jià)也從開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.5萬(wàn)降至2.6萬(wàn),，降價(jià)近萬(wàn)元,。“一平米仍有近萬(wàn)元的降價(jià)空間,，但去年招商卻說(shuō)3.5萬(wàn)一平已是限購(gòu)價(jià),。”
雍景灣業(yè)主表示不解,。
“在周邊樓盤(pán)價(jià)格未大降的情況下大甩賣(mài),，其實(shí)是招商近日需要營(yíng)運(yùn)資金�,！币晃唤咏猩痰禺a(chǎn)的人士透露,。
2011年三季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流出了215.9億元。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了66.9%,，歷史上首次超過(guò)了65%,。
對(duì)于資金狀況，招商地產(chǎn)回應(yīng),，“公司一直注重多渠道融資,，2011年度有息負(fù)債規(guī)模與本公司之前相比有提高，但公司的負(fù)債率等指標(biāo)仍處于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較低水平,�,！�
“和所有的地產(chǎn)公司一樣，‘去庫(kù)存,，促銷(xiāo)售’將是招商地產(chǎn)2012年工作重中之重,，只有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,，才能實(shí)現(xiàn)回款,，才能實(shí)現(xiàn)真正的周轉(zhuǎn)�,！闭猩痰禺a(chǎn)表示,。
巨額存貨和巨大的資金缺口，將是招商地產(chǎn)欲重返一線陣營(yíng)的絆腳石,。加之北京,、深圳等地的維權(quán)聲音不斷，招商地產(chǎn)新十年征程的“第2年”充滿(mǎn)著不安,。