創(chuàng)投界的兩極分化正在地產(chǎn)行業(yè)上演。在部分地產(chǎn)PE還在為募資渠道憂慮時,，另外一些已經(jīng)開始物色抄底,。
2月15日，私募股權(quán)投資基金安泰盤實(shí)表示,，出于看好地產(chǎn)投資機(jī)遇,，該基金將在未來18個月內(nèi)完成30億元的人民幣投資，主要投向?yàn)橹行⌒烷_發(fā)商的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
持有該觀點(diǎn)的并非孤例,�,！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，會使今年的地產(chǎn)基金擁有很好的投資機(jī)會,。除了拿地利好,，部分中小開發(fā)商可能因現(xiàn)金流入不敷出，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目亦會被拿出來做股權(quán)或債券融資,�,！狈�(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤表示。
更多的PE資金也在擇機(jī)進(jìn)入,。針對當(dāng)前熱鬧的地產(chǎn)信托兌付風(fēng)波,，一位央企控股的投資公司人士認(rèn)為，將會出現(xiàn)新的并購機(jī)會,。
機(jī)會匯際
盡管認(rèn)為2012年的地產(chǎn)私募基金將成為創(chuàng)投界亮點(diǎn),，但出于對2012年LP投資熱情的擔(dān)憂，清科研究中心研究員傅喆坦言,，由于行業(yè)競爭加劇,、募資難度抬升，在2011年沒有完成募資的地產(chǎn)PE,，今年將面臨更加困難的糧荒,。
安泰盤實(shí)恰恰屬于糧草充足者。早在去年三季度中期,，由前美林不動產(chǎn)投資部大中國區(qū)總裁蓬鋼領(lǐng)兵的安泰盤實(shí)就完成了首期30億元的資金募集,。
資料顯示，該基金續(xù)存期3年,，通過結(jié)構(gòu)型信托渠道募集,。其中，包括恒大地產(chǎn)主席許家印,、富力地產(chǎn)董事長李思廉等10位基礎(chǔ)投資人共同出資的10億元充當(dāng)劣后級投資者,，其余20億元則來自于優(yōu)先級投資者，預(yù)期年回報率在25%左右,。
對于25%的投資回報,，一位地產(chǎn)PE管理人士表示，在當(dāng)前環(huán)境下,，地產(chǎn)項(xiàng)目由于青黃不接,，普遍抵押率、價格偏低,，但卻僅屬于流動性風(fēng)險范圍,，在好的風(fēng)控操作下，要實(shí)現(xiàn)該收益并不難。
蓬鋼也表示,，今年3-5月間,，其基金將投出第一批項(xiàng)目的4-5個住宅開發(fā)項(xiàng)目，分別位于北京,、上海,、廣州及南京等城市。
除了住宅項(xiàng)目所體現(xiàn)出來的進(jìn)入機(jī)會,，在穩(wěn)盛投資吳濤看來,，商業(yè)地產(chǎn)也不乏投資價值。
“今年我們也在看一些商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目,，如果價格合適的話,，我們就投資在這個領(lǐng)域�,！眳菨f,，不排除和一些大型金融機(jī)構(gòu)合作。
除此之外,，在2012年樓市銷售依然乏力的預(yù)期態(tài)勢下,，面對銀行短期信貸與信托融資的兌付倒逼，上述央企控股的投資公司人士認(rèn)為,，這將為行業(yè)內(nèi)的并購重組提供優(yōu)質(zhì)資源,。“我們已經(jīng)在跟幾個項(xiàng)目接觸,，類似于接盤操作,，合作的方式包括股權(quán)投資、組合投資,。這是一個低成本擴(kuò)張的機(jī)會,�,！�
與此同時,，外資基金也在保持著對國內(nèi)地產(chǎn)市場的熱情。日前,，泰豐資本董事長葛涵思在接受媒體采訪時稱,，房地產(chǎn)周期性很強(qiáng)，泰豐資本依然在尋求時機(jī)進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場,，尤其是商業(yè)地產(chǎn),。
接盤
在眾多的投資機(jī)會中，地產(chǎn)PE能否成為千億元地產(chǎn)信托兌付的接盤者,，成為了市場關(guān)注的焦點(diǎn),。
中金公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2012
年地產(chǎn)信托需要還本付息約為2500億元�,！艾F(xiàn)在地產(chǎn)信托的兌付壓力確實(shí)很大,。”由于借新償舊的渠道被銀監(jiān)會變相叫停,，一位信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示,，盡管難以確定出現(xiàn)兌付困難的規(guī)模，但風(fēng)險的出現(xiàn)仍是概率內(nèi)的事情,�,！敖衲�1月中旬，上海銀監(jiān)局陪同銀監(jiān)會人員已經(jīng)逐個巡視了每家信托公司的地產(chǎn)信托兌付情況,，要求信托公司風(fēng)險自負(fù),。”
“再加上銀行信貸到期的債務(wù)倒逼,，肯定會有部分企業(yè),、項(xiàng)目的財務(wù)資金十分緊張，甚至頂不住,�,！鄙鲜鐾顿Y公司人士直言。
但是,，對于該人士認(rèn)為的機(jī)會,，上海的一位信托人士卻不以為然，“肯定不會所有的資金鏈問題都是流動性問題,。再者,，假如真的項(xiàng)目十分優(yōu)質(zhì)，那為何信托公司不用自有資金接手,，而將利潤外傳或利潤共享,？”該信托人士認(rèn)為所謂的接盤基金，并不會成為主流,。
并且,，對于此時抄底地產(chǎn)投資的時機(jī)，該信托人士分析,，盡管有看法認(rèn)為以并購機(jī)會為主的接盤基金可以坐享前期資金投入對項(xiàng)目風(fēng)險的平滑,，減少運(yùn)作周期�,！暗�是要看調(diào)控政策的未來走勢,，這等于在拿時間與調(diào)控對賭�,！�
對于地產(chǎn)PE的風(fēng)控,，穩(wěn)盛則認(rèn)為,，主要表現(xiàn)在兩個環(huán)節(jié)，除了嚴(yán)格篩選項(xiàng)目,，還要做好資產(chǎn)管理,。
“不管是股權(quán)投資還是債權(quán)投資，都要主動管理,，爭取每個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作,。除了對項(xiàng)目公司財務(wù)預(yù)算和現(xiàn)金支出的審批外，穩(wěn)盛也會派駐現(xiàn)場財務(wù)經(jīng)理和巡檢小組,，及時監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營和資金的調(diào)用,。”吳濤認(rèn)為,，相對于銀行,、信托，私募基金更關(guān)心投資時機(jī)是否正確,，投資進(jìn)入的價格是否合適,。