“我們剛剛接手了一只信托的天津項目，總盤子7億元的房地產(chǎn)信托項目,，6個億的價錢就賣給了我們,�,！币患宜侥脊蓹�(quán)基金(PE)公司的高管對記者說。
在持續(xù)的調(diào)控政策下,，房地產(chǎn)業(yè)的“嚴寒”并未因春天到來而回暖,。房地產(chǎn)貸款仍是銀行的紅線地帶，房地產(chǎn)信托也經(jīng)歷了監(jiān)管部門的數(shù)次整治,，房企資金鏈日益緊繃,。主流融資渠道受限后，PE趁勢而入,，發(fā)過橋貸款,、股權(quán)收購、低價接盤,，成為房企融資的另類通道。
PE強勢介入地產(chǎn)隱含風(fēng)險
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，樓市低迷,，房企資金緊張,，為房地產(chǎn)基金發(fā)展創(chuàng)造了條件�,？蓚�別不規(guī)范的機構(gòu)借房地產(chǎn)基金的名義融資有非法集資之嫌,，還有一些房企主導(dǎo)的私募基金存在大量關(guān)聯(lián)交易，PE強勢進入房地產(chǎn)市場隱含一定風(fēng)險,。
與房地產(chǎn)業(yè)遭遇寒冬相反的是,，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)交易日漸升溫。中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示,，2月份地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)變動劇烈,，全月規(guī)模交易13宗，交易額31.7億,。同比分別上漲53.8%,、153%。中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者,，“進入2012年,，股權(quán)交易即使在春節(jié)區(qū)間的1月份也明顯升溫，2月份這一趨勢也并未停止,。并購案例激增與房企資金鏈緊張不無關(guān)系,，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán),，拋售房產(chǎn),、在建項目等實物資產(chǎn)�,！�
而在這一輪的房地產(chǎn)業(yè)整合中,，PE成為一股不容忽視的力量�,！敖ㄖ娣e12萬平方米的兩棟商住兩用樓,，在珠海，樓面價只有5000元,，6億元資金需求還差3億,，只是融資方不想出讓股權(quán)，最后和地產(chǎn)基金談崩了,�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者透露，“現(xiàn)在銀行渠道受阻,，PE要價籌碼加大,，資金成本高達30%,，大家日子不好過�,！�
上述的那位PE公司高管估計,，目前應(yīng)該有超過百家的房地產(chǎn)基金公司，募集資金規(guī)模達千億元以上,�,！艾F(xiàn)在，銀行渠道堵死了,，信托受限,，A股更是上市無門，房地產(chǎn)商找錢太難,，而房地產(chǎn)基金資金運用方式靈活,，可以借貸，可以股權(quán)投資,，低價收購,，不像銀行和信托那樣受銀監(jiān)會嚴格監(jiān)管�,！彼嬖V記者,，PE參與房地產(chǎn)項目，一般是發(fā)放短期過橋貸款,，或是出資入股介入地產(chǎn)項目,，然后再通過自身客戶或銀行等第三方渠道為項目公司募集資金。
據(jù)了解,，國內(nèi)房地產(chǎn)基金分為兩類,，一類為專業(yè)投資機構(gòu)獨立募集私募基金，另一類則由房企單獨或和基金,、信托公司共同出資設(shè)立,，如穩(wěn)盛投資、萬通核心成長股權(quán)投資基金等,。
未來PE接手地產(chǎn)項目可能更普遍
在去年和前年的調(diào)控期,，信托公司曾大規(guī)模介入房地產(chǎn)融資，由于信托的存續(xù)期大多在1至2年,，房地產(chǎn)信托集中到期給PE提供了更多的機會,。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底,，房地產(chǎn)信托余額達6882億元,。國泰君安預(yù)計，2012年,、2013年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模分別為2000億元,、2200億元,，其中2012年到期規(guī)模為2011年的4倍。業(yè)內(nèi)人士認為,，房地產(chǎn)信托目前面臨的主要是流動性風(fēng)險,，找第三方接盤或以自有資金墊付再變賣抵押資產(chǎn)等方式將成為具有清償風(fēng)險項目的主要處置方式，未來一段時間PE接手地產(chǎn)項目的情況可能更普遍,。
而在大地產(chǎn)公司中，萬通則是第一批“吃螃蟹”的,。早在去年9月,，萬通地產(chǎn)、華潤信托與萬通深國投共同發(fā)起成立萬通基金,，萬通地產(chǎn)和華潤信托作為有限合伙人(LP),，分別出資1860萬元和通過信托籌資3.5億元，萬通深國投作為一般合伙人(GP)出資400萬元,。去年10月,，萬通地產(chǎn)與萬通基金簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及合作協(xié)議》。萬通地產(chǎn)將旗下萬通時尚置業(yè)有限公司49%的股權(quán),，作價2.84億元,，以及該公司8860萬元債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給萬通基金。
此前,，金地集團在天津成立穩(wěn)盛投資天津管理有限公司,，并發(fā)起一系列合伙制的房地產(chǎn)私募基金。2011年,，穩(wěn)盛天津及其投資的穩(wěn)恒基金發(fā)起設(shè)立穩(wěn)實基金,，引入西藏信托募集的資金，投資于湖南福晟99%的股權(quán),，開發(fā)長沙錢隆世家項目,。
與這些陽光化的私募基金相比，其實還有更多的私募基金參與房地產(chǎn)融資,。一位信托公司的人士告訴記者,，他在去年也投資了一只房地產(chǎn)基金，封閉期4年,，預(yù)期的年化收益率可以高達25%,。“原本是他們公司的項目,，資質(zhì)很好,，可是碰上了一些監(jiān)管限制，大家就做了只基金,，自己湊錢給這個項目融資,�,！彼f。
境外資本滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域跡象明顯
其實,，與境外資本相比,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，內(nèi)資PE算是“后知后覺”,。以入股國美和匯源而被國人熟悉的華平基金為例,，這家成立于上世紀70年代的美國私募基金，早在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控之時就開始布局中國房地產(chǎn)業(yè),，并獲得了巨額利潤,。富力城、綠城集團,、融科置地,、紅星美凱龍、陽光壹佰,、中興商業(yè),、上海中凱、海星等等——這一長串公司都曾接受過華平基金的投資,。
雖然,，內(nèi)地的房地產(chǎn)調(diào)控短期難以放松，并導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的低迷,，但境外資本借調(diào)控之機滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域的跡象明顯,。在去年的一段時間，外資新設(shè)或增資的房地產(chǎn)公司大幅增長,。這還不包括外國資本以自用名義在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴張,，而以自用名義或中外合作等方式的擴張，可以有效規(guī)避政策對房地產(chǎn)領(lǐng)域的限制,。
但是,，PE在房地產(chǎn)領(lǐng)域的強勢介入也引起專家的一定憂慮。北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展基金研究中心副主任,、中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副會長杜猛對《經(jīng)濟參考報》記者說,，房地產(chǎn)私募基金以民間資本為主，整體發(fā)展良好,，但存在個別基金有非法集資嫌疑,，而借助私募融資地產(chǎn)項目或多或少存在相關(guān)問題，存在投資風(fēng)險,，尤其是在當(dāng)前嚴格調(diào)控政策下,。“房地產(chǎn)商主導(dǎo)的私募基金,，存在關(guān)聯(lián)交易,，為了募集資金,，甚至夸大項目優(yōu)良度，隱瞞資金去向,�,！彼f。
杜猛表示,，中小房企資金緊張,，為私募基金股權(quán)投資和低價收購創(chuàng)造條件，但應(yīng)加強相關(guān)法律法規(guī)建設(shè),，進行規(guī)范化管理,，明確界定非法集資和私募關(guān)系，要增加投資項目透明度,，保護投資人利益。不過他表示,，不宜提高投資門檻,，否則會制約私募基金發(fā)展�,！耙�(guī)范私募市場行為,，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險是當(dāng)務(wù)之急”杜猛說。