作為下半年乃至整個“十二五”期間“保民生”工作的重頭戲,，保障房無疑承載著太多社會期許，比如平衡產業(yè)投資需求,、緩解社會居住矛盾等,。未來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套,，今年則計劃完成1000萬套的保障房開工任務,。保障房建設的進程，牽動著各方關注的目光,。
近期,，上海證券報將持續(xù)關注各地保障房建設進展，希望通過解剖個案,、分析問題,、介紹經驗，為讀者展現保障房建設的真實情況,。
本期調查關注的是由廣州引起的經濟適用房停建話題,。根據本報記者深入調查，除廣州外,，上海,、重慶等地均在反思經濟適用房模式的弊端，并有可能在未來淡出經適房建設,。如果這一趨勢繼續(xù)擴大,，勢必在全國范圍內產生一定影響�,！笆濉逼陂g計劃的3600萬套保障房中，數百萬套的經濟適用房建設計劃是否會因此生變,？經適房如何完成向公租房,、配套商品房和普通商品房的過渡？如何建設和完善保障房的長效管理機制,？我們試圖在本期的調查中回答這些問題,。
一線城市率先反思經適房
近日，廣州一場關于是否應該停建經濟適用房的討論在政府和民間進行,。根據當事人廣州新城市集團總裁曹志偉(微博)介紹,，廣州市住房保障辦已經表態(tài)，未來將逐步降低經適房,、限價房所占比例,。業(yè)內解讀稱,，未來廣州新增保障房可能全部以公租房形式建設，停建經濟適用房和限價房,。
作為廣州政協(xié)委員,，曹志偉在年初的廣州市兩會上提出了應該全面停建、停售財政投資的經適房和限價房,，并嚴格限制其轉手交易的建議,。曹志偉認為，由于經適房和限價房可交易的屬性,，謀利者千方百計地希望進入該領域,，這可能導致本不屬于被保障范圍的人占據寶貴的保障房資源，令其保障性質成為空談,。
近日,，廣州市住房保障辦約談了曹志偉并給出8點回復。在談到經適房問題時,，住房保障辦稱,，現在廣州已經逐步降低經適房、限價房所占的比例,，并正在研究進一步嚴格管理已售經適房和限價房的轉手交易,。在必要時，政府將運用有優(yōu)先認購權回購轉手交易的經適房和限價房,，以便循環(huán)使用,。“我相信經適房和限價房離退出歷史舞臺的時間不會太遠了,�,！辈苤緜シQ。
實際上,，反思經適房并考慮逐步淡出這一市場的還有其他一線城市,，比如上海、北京,、重慶等地,。上海一家參與保障房建設的大型房企內部人士告訴記者，明年開始上海將增加公租房比例,。而對于開發(fā)商未來大量參建公租房的操作模式,，有關人士私下的分析是：開發(fā)商持有十年，十年后按商品房銷售,。
那么,，上海經濟適用房為什么也在考慮淡出呢？“除了管理上可能出現的問題外，上海經濟適用房的問題主要出在可售人群的數量上,�,！痹撊耸糠Q。
根據上海市房管部門的介紹,，目前上海第一批經濟適用房申請受理工作已經完成,，正式受理3.3萬戶家庭。為了讓更多家庭進入購買范圍,，上海已經在今年3月,，將收入指標由第一批的人均月收入2900元以下、人均財產9萬元以下,，提高到人均月收入3300元以下,、人均財產12萬元以下。實施范圍從原來的13個區(qū)擴大到全市所有區(qū)(縣),。但是,，根據業(yè)內人士的說法，幾次變動中,，另外兩條紅線一直沒有改變,，一是人均面積15平方米以下，二是具有上海戶籍,。在業(yè)內人士看來,，經濟適用房面積本身并不大，如果再大幅提高人均居住面積的上限,，比如提高到人均20平方米以下,，那么，一個原有60平方米住房的三口之家購置經濟適用房的必要性就變得牽強,。
在這種情況下,，如果經適房項目位置遠一些、價格高一些,，就可能導致更多的空置現象發(fā)生,。此前，有媒體探訪上海已經入住的三個經濟適用房小區(qū),，發(fā)現交房5個月后,，其真實入住率僅三成。
數據顯示,，2011年度，上海市保障性安居工程計劃建設和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套),。其中：經濟適用住房開工500萬平方米(約8萬套),；動遷安置房(限價商品住房)開工800萬平方米(約10萬套)；公共租賃住房建設和籌措200萬平方米(約4萬套)。
也就是說,，對比13個區(qū)3.3萬戶可購家庭數量和8萬套的2011年新開工量,，經適房的供應計劃與實際購買人群的數量差已經顯現。
另外,，深圳,、北京、重慶等地業(yè)內人士均表示,，經濟適用房的可操作性和可持續(xù)性一直是地方政府考慮的內容,。去年開始，重慶在萬佳苑等經濟適用房屢出問題后痛定思痛,，率先于全國形成了較完整的公租房方案,。目前，重慶成為全國為數很少的已經開始啟動公租房招租的城市之一,，受到市場廣泛肯定,。
經適房悄然變身
“我們的項目是上海近20個經濟適用房在建項目之一。目前建設沒有任何問題,。首批交房時間在明年3月,。應該說因為是保障房項目，在前期開工流程上走得很快,。體現了政府對保障房的大力支持,。但是未來項目用途是否有變化，我們不清楚,。不過建還是正常建的,。”一家經適房開發(fā)商稱,。
該人士的擔憂并非沒有由頭,。根據記者了解，考慮到經適房可能供給過量,，上海不排除考慮經適房用途變更的可能性,。“用途變更有兩種可能：一是轉公租房,，成為政府資源,；二是改為市政工程的配套商品房�,！庇嘘P專家表示,。
據介紹，上海近20個經適房項目分布在包括周浦,、航頭,、三林、浦江、顧村等10個基地,。每個基地除經適房項目外,，還有其他類別的保障房項目，由一個或多個開發(fā)商開發(fā),�,！澳壳敖涍m房建設的一般模式是，土地由政府劃撥,，開發(fā)商出資開發(fā),。其收益由兩種方式體現：一是正常的配售；二是如果在取得大產證一年后仍未銷售完,，剩余部分根據結算成本,，由政府直接回購。兩種方式中開發(fā)商的利潤均基本鎖定在3%,�,！鄙鲜鲩_發(fā)商介紹。
如果說部分新的經適房項目有望轉成其他類保障房,，大量已建和在建經適房項目仍有待銷售,。為解決經適房受益人群有限的問題，目前上海正弱化經適房概念,，降低準入門檻,，讓更多人進入其中。其推出的新概念即“共有產權房”,。
據了解,，目前上海眾多經適房項目采取共有產權方式，這樣一方面可以提高受益面,，另外還可以通過后期再出售解決資金回籠問題,。“位置越好,、成本越高的項目,，政府持有的產權比例越高。比如現在三林等地一些項目政府和購房人所持有的產權比例分別為40%和60%,，早期的項目雙方所持產權比例多為30%和70%,。5年后經適房上市，政府與購房人按持有的產權比例分享收益,�,！睒I(yè)內人士介紹。
這一過渡性嘗試正受到其他城市的認可,�,！吧虾５墓灿挟a權房模式已經受到北京等地的關注,，并有可能得到推廣�,！北本┠车禺a商向記者表示。
保障房長效機制待解
實際上,，最近一,、兩年，經濟適用房的規(guī)劃,、立項,、建設、配售和去化,，已經經歷了很多變化,。這也從側面反映出保障房長效規(guī)劃和管理機制的缺位。
房地產專家李戰(zhàn)軍認為,，目前保障房建設計劃仍實行從上而下的任務分配模式,，缺乏從各地基礎市場調研來的真實需求做支撐�,？茖W合理的規(guī)劃方式應該從保障房產品特征,、實際需求出發(fā)，匯總每個地區(qū)的應建數量,、模式,，最后形成全國性的規(guī)劃。
而因為規(guī)劃變更引起的潛在尋租風險也已開始顯現,�,！耙驗轭A期政府規(guī)劃可能會有這樣那樣的變化，開發(fā)商更有動力去占據保障房項目資源,。一旦保障房建設風頭淡去,，已經立項開工的項目變更成其他性質就會比較容易�,！币晃环康禺a界人士稱,。
另外，保障房市場的信息透明度仍有待提高,。目前除了官方公布的少量數據外,，市場很難從公開渠道了解具體保障房項目的真實進展。
記者在采訪中還發(fā)現,，上海標桿性保障房項目馨寧公寓存在隨意變更為商品房銷售的行為,。一位購房人告訴記者，他在項目開工之初即以1.4萬—1.6萬元的單價,，以商品房性質購買了該小區(qū)某套住房,。目前已經和一些配套商品房業(yè)主一起拿到了首期交房,。“聽說當初政府和開發(fā)商是有協(xié)議的,，為了彌補開發(fā)商建保障房的收益,，特批部分房源用于商品房銷售�,！痹摌I(yè)主稱,。
不過，令人疑惑的是,，該業(yè)主反映的房源在網上房地產上標明為已售,，性質仍為配套商品房。業(yè)內人士認為,，保障房項目劃撥出部分房源用于商品房銷售是可以理解的,，但商品房房源仍計入保障房統(tǒng)計數據就有“注水”的嫌疑。