剛剛過去的七夕，深圳“益田大運(yùn)城邦”項(xiàng)目成功吸引眼球。該項(xiàng)目開發(fā)商宣布,，項(xiàng)目二期推出300套單位，折后價(jià)從每平方米12000元降到8000元,。同時(shí)現(xiàn)在支付5萬元開盤時(shí)即可當(dāng)10萬元折扣。按開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)計(jì)算,，相當(dāng)于前期項(xiàng)目的6.6折,。
大型房企也掀起了一輪促銷。7月,，惠州碧桂園·十里銀灘對外宣布,，提前認(rèn)籌、開盤當(dāng)天成功認(rèn)購的客戶可額外享受7.5折購房優(yōu)惠,；萬科在深圳啟動(dòng)了今年最大規(guī)模的營銷活動(dòng)“萬團(tuán)大戰(zhàn)”,，為下半年集中開盤的11個(gè)項(xiàng)目造勢；龍湖地產(chǎn)也在重慶推出1000套優(yōu)惠房源,，最高優(yōu)惠達(dá)8%,。
這些降價(jià)表現(xiàn)被不少人解讀為一年半來不斷加碼的樓市調(diào)控下，房企不得不做的妥協(xié),，甚至有人大膽預(yù)測拐點(diǎn)降至,。樓市拐點(diǎn)是不是真的要來了,？客觀來看，拐與不拐都有諸多理由,。而正如住建部政策研究中心副主任秦虹所說,，下半年樓市依然復(fù)雜�,？梢哉f,，拐與不拐之間，博弈仍在繼續(xù),。
■最新數(shù)據(jù)：
前7月保障房開工率72%
廣東開工率59%本月將提速
昨日下午,，住建部公布今年前7月全國保障房開工進(jìn)度。數(shù)據(jù)顯示,，全國保障房已開工建設(shè)721.8萬套,，開工率72%(不含西藏自治區(qū))。7月份開工量比6月底有大幅增長,，其中陜西和遼寧開工率已經(jīng)超過100%，但上海,、天津和廣東的開工率仍未超過六成,。
住建部數(shù)據(jù)顯示，前7月全國除了已開工建設(shè)保障房721.8萬套,，還新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼16萬戶,。不過從各省市開工進(jìn)度來看，高于全國72%平均水平的有河北,、山西,、內(nèi)蒙古、遼寧,、江蘇,、安徽、福建,、山東,、海南、重慶,、四川,、陜西、甘肅等13個(gè)省市,，主要是中部和西部省份,。其中，陜西和遼寧開工率已經(jīng)超過100%,。
不過廣東由于開工率僅59%,，位列倒數(shù)第三名,。另外兩個(gè)進(jìn)度較慢、不足六成的省市為上海的51%和天津的57%,。對此,，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，實(shí)際上,，廣東的進(jìn)度也不能算慢,，很多項(xiàng)目由于正在辦理手續(xù)，暫時(shí)尚未開工,。此外,，廣東省住建廳7月對全省各市保障房工作進(jìn)行了督察，對進(jìn)度比較慢的市提出了要求,。預(yù)計(jì)本月進(jìn)度將有較大幅度的提升,。
正方：“拐點(diǎn)降至”論據(jù)：庫存攀高套牢開發(fā)商資金 降價(jià)促銷明顯增多
在拐點(diǎn)降至的判斷中，受限購限貸限外等調(diào)控影響,，庫存持續(xù)攀高,，導(dǎo)致開發(fā)商大量資金套牢，是主要論據(jù),。
據(jù)WIND資訊最新數(shù)據(jù),，截至8月10日，A股市場共有20家房企披露了2011年中報(bào),。這20家房企截至2011年6月30日的存貨共計(jì)3177.64億元,，同比去年的2171.95億元增長了46.30%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元也增長了11.75%,。其中,，招商地產(chǎn)與萬科分別存貨444.70億元和1713.66億元，僅這2家房企的存貨就占據(jù)了20家總和的67.92%,。
相比大型房企,，中小房企的壓力更加突出。豐華股份,、鳳凰股份等10多家中小房企的庫存超過1000億元,。業(yè)績方面，豐華股份虧損835.51萬元,、鳳凰股份虧損1942.18萬元,、綠景控股虧損1046.13萬元；業(yè)績同比下滑的則達(dá)到了7家,，占全部20家房企的35%,，包括銀基發(fā)展、渝開發(fā),、廣宇集團(tuán),、濱江集團(tuán)等,。
資金回籠緩慢，信貸收緊雪上加霜,。央行公布的2011年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元,，同比劇減53%,。而企業(yè)自籌資金16463億元，同比增長32.7%,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中,，來自于個(gè)人按揭貸款的僅4869億元,，同比下降5.1%。而隨著個(gè)人房貸及房地產(chǎn)信托等融資渠道的繼續(xù)收緊,，下半年房企自籌資金更趨吃緊,。
土地市場的反應(yīng)則暴露出不少開發(fā)商的“去意”。國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布調(diào)查顯示,，各種調(diào)控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現(xiàn),，開發(fā)商的拿地?zé)崆楹鸵庠赣兴档汀?shù)據(jù)顯示,，1—7月，全國130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米,，同比下降10.4%,。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達(dá)到33.9%、47.3%,。
在這樣的背景下,，通過打折促銷加緊賣房似乎是順理成章之事。
中房信的最新報(bào)告指出,，4月份以來,，陸續(xù)有開發(fā)商促銷，但大多數(shù)開發(fā)商還在咬牙堅(jiān)持,，至7月,，在新調(diào)控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價(jià),，對當(dāng)?shù)厥袌銎鸬搅藥?dòng)效應(yīng),。從8月開始，這種調(diào)價(jià)的影響有可能進(jìn)一步擴(kuò)大,，而萬科,、碧桂園,、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn)，有可能是打響房價(jià)下調(diào)的“發(fā)令槍”,。
而由于局部的降價(jià),，7月最新數(shù)據(jù)顯示，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)為8874元/平方米,，較6月微漲0.21%,，創(chuàng)去年9月以來最低漲幅；其中33個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比下跌,，這是去年9月以來下跌城市數(shù)量最多的一個(gè)月,。
分析指出，持續(xù)高壓的調(diào)控態(tài)勢正使房價(jià)“退燒”的跡象進(jìn)一步顯現(xiàn),。隨著商品住宅庫存壓力增大,，開發(fā)商資金鏈日趨緊張，京滬等一線城市房價(jià)松動(dòng)跡象將進(jìn)一步明顯,，房價(jià)有望加速步入下行通道,，拐點(diǎn)降至是有充分理由的。
更要命的是,，持續(xù)了一年半之久,、不斷加碼的樓市調(diào)控，下半年仍大有收緊之勢,。7月12日,，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢,，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作,，要求房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。據(jù)媒體報(bào)道,，住建部正擬定下一步應(yīng)該執(zhí)行限購政策的名單,。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日也指出要狠抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,，同時(shí)繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺,。
反方：“拐點(diǎn)論”待觀察論據(jù)：開發(fā)商上半年業(yè)績抵消全年壓力 剛需充足支撐房價(jià)
7月以來多家房企降價(jià)促銷的消息，仿佛已經(jīng)讓人嗅到了“拐點(diǎn)”的味道,。但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,，“拐點(diǎn)論”常常出現(xiàn)，又常常落空,。這一次,，究竟能不能落實(shí)，恐怕還是沒有人能說得準(zhǔn)。
盡管樓市整體成交受壓,，但僅從數(shù)字來看,，房企上半年的銷售情況并未受到太大影響。10家標(biāo)桿房企（萬科,、恒大,、中海、招商,、保利,、金地、碧桂園,、雅居樂,、華潤、龍湖）上半年銷售全部實(shí)現(xiàn)面積,、金額同比雙增長,，全年銷售任務(wù)完成過半的房企就有中海、恒大,、碧桂園,、招商4家。
其中,，恒大1—6月銷售額為423.2億元,，已完成全年目標(biāo)60.5%。中海1至6月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額522.3億港元,，同比增長85.9%,，也完成了60%以上全年銷售計(jì)劃。
此外,，由于周轉(zhuǎn)的速度加快,，不少大型房企銷售金額的增幅也高于存貨的增幅。以萬科為例,，與2010年中期相比，萬科的存貨增長了598億元,，同比增幅為53.63%,。而其上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元,，同比分別上升76.7%和78.6%,。
業(yè)內(nèi)人士分析，上半年銷售業(yè)績使得這些房企抵消了年底沖業(yè)績的壓力,，資金鏈得到保證,，因此在樓市占據(jù)主導(dǎo)的這些大型房企相較中小房企，并不存在太多降價(jià)的沖動(dòng),。世華地產(chǎn)研究部總監(jiān)肖小平也對近期多家房企的“降價(jià)”調(diào)查認(rèn)為,，多數(shù)只是噱頭和銷售策略,，并沒有實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
房價(jià)下調(diào)的另一個(gè)阻力還來自于受土地財(cái)政之累的地方政府,。分析認(rèn)為,，大型房企之所以上半年銷售業(yè)績?nèi)匀混n麗，主要得益于在二三線城市的提早布局,。不限購的二三線城市支撐起多數(shù)大型房企上半年的增長,。因此一旦限購范圍按照7月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求繼續(xù)向二三線城市擴(kuò)大，房企所受打擊必然不小,。
然而限購不僅僅是房企的噩夢,，也是不少地方政府所不樂見的。國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，相比于一線中心城市,，二三線城市的土地與財(cái)政收入的關(guān)系更為密切，而且截至2011年6月,，地價(jià)環(huán)比漲幅排名全國前十位的城市中,，80%左右是二三線城市。
為了防止因?yàn)榉績r(jià)上漲過快而進(jìn)入限購的名單,，近期部分二三線城市“委曲求全”般地采取了限價(jià)的辦法,。業(yè)內(nèi)人士分析，不少二三線城市今年的購買力大多來自外地,，一旦實(shí)施限購,，當(dāng)?shù)貥鞘袑?huì)迅速陷入冷卻。而通過限價(jià)控制漲幅,，可以將本地從房價(jià)漲幅榜單的前列拉回來,，以避開住建部的關(guān)注。地方政府“以限價(jià)換限購”的心態(tài),，可見中央與地方的博弈仍在繼續(xù),。
而盡管認(rèn)為樓市短期風(fēng)險(xiǎn)仍將釋放，不少機(jī)構(gòu)對樓市中長期仍然看多,。興業(yè)證券指出,，從業(yè)績的情況來看，萬科A,、保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)和金融街的業(yè)績確定性較高，市場應(yīng)該會(huì)有所表現(xiàn),。
目前來看,，樓市調(diào)控在一段時(shí)間內(nèi)將是常態(tài)，現(xiàn)有的政策短期之內(nèi)也不會(huì)退出，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房價(jià)可能出現(xiàn)10%-20%的跌幅,。即便如此，從歷次樓市調(diào)控來看,，在龐大的需求下,，房價(jià)一旦出現(xiàn)10%-20%的跌幅，就馬上會(huì)有大量需求釋放,，導(dǎo)致下調(diào)的房價(jià)筑底回升,。對于很多買不起房、甚至希望房價(jià)能夠回歸幾年前水平的人來說,，這樣的調(diào)整也就難言“拐點(diǎn)”了,。