按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫,，但部分城市房?jī)r(jià)卻“逆勢(shì)上漲”。國(guó)務(wù)院日前提出,，“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要納入限購(gòu)范圍”。
二三線城市樓市真相究竟如何,？房?jī)r(jià)上漲“推手”何在,？限購(gòu)范圍的擴(kuò)大應(yīng)當(dāng)如何把握？“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查,。
調(diào)控呈現(xiàn)“地區(qū)分化” 二三線樓市“逆勢(shì)升溫”
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，限購(gòu)城市樓市大多降溫，投資投機(jī)性需求明顯受抑,，房?jī)r(jià)漲幅收窄,，個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了同比下降,。陣陣“涼風(fēng)”還吹向土地市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中,，出現(xiàn)下跌的５個(gè)城市全部為一線城市或發(fā)達(dá)二線城市，同比降幅最大的北京降幅達(dá)到４８.３２％,。
不過(guò),，調(diào)控效果出現(xiàn)了明顯地區(qū)差異，最突出的表現(xiàn)是：部分二三線城市房?jī)r(jià)“逆勢(shì)上漲”,。
在山東煙臺(tái),，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年７月均價(jià)在每平方米４５００元左右；今年１月以來(lái),，連續(xù)突破６０００元,。
福建泉州城區(qū)的商品住宅均價(jià)，從１月份的每平方米７０００元,，到６月底首度“破萬(wàn)”,；隔一個(gè)月后，已接近每平方米１．１萬(wàn)元,。此外,，今年以來(lái)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了新一波推盤高潮。今年上半年,，泉州全市商品住房銷售１．８萬(wàn)多套；其中二季度城區(qū)的住房交易套數(shù)和交易面積,，均環(huán)比一季度增長(zhǎng)了近三成,。
遼寧丹東是今年上半年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最快的城市之一，今年１－６月間,，前四個(gè)月漲幅均在兩位數(shù)之上,，有三個(gè)月的漲幅更是名列７０個(gè)大中城市首位。
該市一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者,，該公司一個(gè)樓盤２００９年１０月開盤,，目前已售出八成，七成購(gòu)房者是一次性付款,。
“今年以來(lái),，部分二三線城市房?jī)r(jià)堪稱逆勢(shì)上揚(yáng)，有些城市甚至連月保持兩位數(shù)上漲,，這是本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點(diǎn),。”中原集團(tuán)研究中心一位負(fù)責(zé)人說(shuō),。
中原集團(tuán)研究中心近日公布的一份針對(duì)５０個(gè)未限購(gòu)二三線城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯示,，有２６個(gè)城市上半年住宅成交量同比出現(xiàn)上升,，沒(méi)有一個(gè)城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。調(diào)查發(fā)現(xiàn),，丹東等１８?jìng)�(gè)城市上半年本地人房產(chǎn)投資比重超過(guò)２０％,，１４個(gè)城市上半年外地人購(gòu)房比重超過(guò)２０％。
逆勢(shì)上漲背后有三大“推手”
在調(diào)控層層加碼,、毫不放松之際,，部分二三線城市房?jī)r(jià)為何依然“頑強(qiáng)”上漲？記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn),，除了沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)之外,，其原因大致有三：
一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來(lái),，國(guó)務(wù)院批復(fù)了十多個(gè)國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材。
比如,，根據(jù)國(guó)家批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,，煙臺(tái)積極發(fā)展與威海的城鎮(zhèn)組團(tuán)建設(shè)，爭(zhēng)取成為“山東省區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市之一”,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，２０１０年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成３８３．１２億元,，比上年增長(zhǎng)４１．３％,，增幅比山東全省高７．４％。今年以來(lái),，煙臺(tái)市房地產(chǎn)投資增速在山東沿海城市中高居首位,。
記者在煙臺(tái)采訪發(fā)現(xiàn)，隨著夏季旅游旺季的到來(lái),，位于該市濱海路與養(yǎng)馬島大橋一帶多個(gè)項(xiàng)目相繼開盤,，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項(xiàng)目的帶動(dòng)下,，高端海景住宅價(jià)格已邁進(jìn)“萬(wàn)元時(shí)代”,。
二是限購(gòu)需求擠出下的“助漲”。泉州市區(qū)樓盤“太古廣場(chǎng)”售樓部經(jīng)理告訴記者,，目前新推出的兩棟樓,、１００多套房子已售完，估計(jì)３０％的簽約客戶是受福建,、廈門等地限購(gòu)令影響“回流”購(gòu)房的,。
福建三盛地產(chǎn)泉州公司營(yíng)銷總監(jiān)曾義龍認(rèn)為，今年以來(lái)，泉州眾多樓盤掀起推盤熱潮,，一是基于開發(fā)商近期較為緊張的現(xiàn)金流,，希望通過(guò)推盤加快銷售速度；二是附近的福州,、廈門兩大城市出臺(tái)限購(gòu)令,，擠出不少原本打算在這兩地購(gòu)房的泉州人回流，因此多數(shù)開發(fā)商選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)加快推盤,，以防止客戶流失,，保證市場(chǎng)占有率。
據(jù)記者了解,，浙江嘉興,、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近,、房?jī)r(jià)相對(duì)較低的二三線城市,，其受限購(gòu)“擠出效應(yīng)”影響均較為明顯。
三是較低價(jià)格基數(shù)上的“追漲”,。丹東市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任石萬(wàn)才介紹,，丹東既沿邊又沿海，生態(tài)環(huán)境,、氣候良好,，是宜居旅游城市，近年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),。但房?jī)r(jià)基數(shù)較低,，去年為每平方米３２４３元。今年以來(lái)房?jī)r(jià)同比增幅較大,，但絕對(duì)增加值不多,。
當(dāng)?shù)胤科箦\繡集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理林延明介紹，最近公司剛對(duì)５３７名客戶做了一份問(wèn)卷調(diào)查,。調(diào)查顯示，購(gòu)房者中前三位是機(jī)關(guān)工作人員,、私營(yíng)業(yè)主和工薪階層,，分別占３７％、２３％和２０％,；從地域看,，８３％為本地居民，１７％為外來(lái)居民,；“房?jī)r(jià)基本適應(yīng)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力”,。
調(diào)控應(yīng)“區(qū)別用力” 避“效果打折”
專家指出，今年以來(lái)一線城市樓市應(yīng)聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態(tài)勢(shì)值得關(guān)注,，樓市調(diào)控應(yīng)把握分寸和尺度,，同時(shí)避免效果打折。
“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點(diǎn)城市的老路,，防止房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)迅速起飛,、透支未來(lái)的上漲空間。必須要在房?jī)r(jià)上漲的初期,，就將其納入調(diào)控范圍,。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō),。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為,，目前，限購(gòu)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨著量的反彈壓力,，房?jī)r(jià)也存在上漲沖動(dòng),，而大多數(shù)非限購(gòu)城市處于“量?jī)r(jià)齊升”的行情狀態(tài)。為避免樓市調(diào)控繼續(xù)面對(duì)這種尷尬局面,，有關(guān)部委除繼續(xù)“給力”限購(gòu)政策和擴(kuò)大限購(gòu)城市名單外,，各地政府還須切實(shí)擴(kuò)大樓市供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，特別是加快保障房的建設(shè)和供應(yīng),。此外，要對(duì)落實(shí)調(diào)控不力的地區(qū)及時(shí)啟動(dòng)問(wèn)責(zé)機(jī)制,。
中原集團(tuán)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為,，由于中國(guó)廣大二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，有著不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu),，因此限購(gòu)應(yīng)“區(qū)別用力”,。
“對(duì)一些本地投資需求比重較高的城市，應(yīng)盡快出臺(tái)‘限購(gòu)’政策,。對(duì)于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對(duì)待,，一些旅游城市應(yīng)區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行‘限購(gòu)’，一些因大城市‘限購(gòu)’而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)進(jìn)行保護(hù),，而純粹的投資投機(jī)性需求則應(yīng)進(jìn)行限制,。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō),。