8月2日上午,，北京通州金隅花石匠售樓處門可羅雀,。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目于2010年6月30日取得銷售許可證的352套房,，至今僅售出66套；而其于2010年11月28日取證的1231套房源,，至今僅售出7套,。最近兩月該項(xiàng)目一套未售。
這是目前通州樓盤典型的銷售狀態(tài),。
在繼珠江拉維小鎮(zhèn)率先拋出降價(jià)萬元之后,，截至目前，為了突圍銷售困境,，北京已經(jīng)有多個(gè)郊區(qū)樓盤迅速跟進(jìn)降價(jià)促銷,。華業(yè)東方玫瑰購房人張偉就遭遇剛簽訂合同就驚聞開發(fā)商降價(jià)千元的“噩耗”。
在限購令向二三線擴(kuò)容和一線城市限購長期化政策的推動(dòng)下,，以萬科,、龍湖、碧桂園,、華僑城等房企巨頭為代表的開發(fā)商開始規(guī)模降價(jià)求生,。
房企降價(jià)的動(dòng)機(jī)
越來越多的開發(fā)商清醒地認(rèn)識(shí)到，降價(jià)是當(dāng)前樓市困境中突圍最好的方式,。
7月通州樓盤珠江拉維推出近40套特價(jià)房后,，兩周認(rèn)購率達(dá)到80%。這打破了通州一直以來持續(xù)的銷售僵局,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，通州區(qū)目前存量商品房達(dá)13269套，而7月份,，通州區(qū)僅成交了263套商品住宅,。
“成交與供應(yīng)形成了明顯的對比，自然會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的焦急和憂慮,。為了促進(jìn)銷售,，許多開發(fā)商進(jìn)行了打折促銷。據(jù)了解,，當(dāng)前通州區(qū)許多項(xiàng)目如華業(yè)東方玫瑰、M5朗峰,、珠江拉維小鎮(zhèn)等項(xiàng)目均以不同的方式進(jìn)行讓利促銷,，力度頗大。不僅通州如此,，房山,、大興、昌平等遠(yuǎn)郊新城許多項(xiàng)目均出現(xiàn)打折促銷的行為，打折促銷似乎逐漸形成了風(fēng)氣,，大有持續(xù)蔓延的趨勢,。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱,。
不僅北京,。在限購令擴(kuò)容烏云籠罩下，近期以房企巨頭為代表的規(guī)模促銷搶占市場份額更是引起市場一場躁動(dòng),。
7月23日,，萬科在深圳11個(gè)項(xiàng)目推出1萬套房源獲得每套5000元的優(yōu)惠，涉及首次置業(yè)類,、改善置業(yè)類和養(yǎng)生度假類等在內(nèi)的多個(gè)產(chǎn)品系列,。
7月13日起，龍湖在重慶推出了1000套優(yōu)惠房源,，包括重慶的10多個(gè)項(xiàng)目,，有普通高層、洋房,、別墅和商業(yè)地產(chǎn),，其中住宅最高優(yōu)惠8%。
CRI研究中心總經(jīng)理,、克而瑞首席研究員陳嘯天對本報(bào)記者表示,，龍湖降價(jià)的方式很明智。調(diào)控反而給了龍湖加速進(jìn)入房企第一梯隊(duì)的機(jī)會(huì),。
龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士也坦承,，降價(jià)就是為了搶占更高的市場份額。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，重慶龍湖半年銷售合同金額超過60億,，共計(jì)房源7540套，接近去年全年約
9000套的83%,。與此同時(shí),，今年上半年龍湖在重慶的市場份額也達(dá)到11.8%，創(chuàng)下有史以來最高水平,。正常年份龍湖重慶的市場份額為6%-7%,。
龍湖相關(guān)人士稱，越是市場環(huán)境惡劣的年份,，其市場份額就會(huì)爆發(fā)性地走高,，比如在遭受金融危機(jī)的2008年，重慶龍湖地產(chǎn)的市場份額就增至9%,。
陳嘯天認(rèn)為,，當(dāng)政策出現(xiàn)不確定性時(shí)，這是房企的自然應(yīng)對措施。萬科,、恒大,、保利、綠地等規(guī)�,；髽I(yè),，降價(jià)是為了加速周轉(zhuǎn)；而中海,、招商,、華僑城等以追求利潤為目標(biāo)的企業(yè)，也需要通過調(diào)整價(jià)格推動(dòng)銷售,，加強(qiáng)其在三四線非限購城市的布局,；此時(shí)，最困難的是沒有把握好節(jié)奏而出現(xiàn)資金困境的中小型房企,，此類房企降價(jià)動(dòng)機(jī)僅是為了自保,。
北京3000億資金被套
華業(yè)東方玫瑰是中小房企降價(jià)求生的典型。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),，從4月底開盤到目前,，華業(yè)東方玫瑰3個(gè)月簽約468套房源，擬售均價(jià)最高為24545元/平方米,，成交均價(jià)僅為15956
元/平方米,。記者計(jì)算，這個(gè)京房售證字(2011)41號的項(xiàng)目,，目前仍有1010套房源尚未售出,。該樓盤前身為中新集團(tuán)旗下有名的“自由小鎮(zhèn)”，后轉(zhuǎn)予華業(yè)地產(chǎn),。
根據(jù)項(xiàng)目消息,，華業(yè)東方玫瑰近日推出的特價(jià)房，每平米下調(diào)約1000元,。另據(jù)該項(xiàng)目售樓員透露,，部分較低樓層單價(jià)甚至只在14500元/平方米左右。這幾乎是目前通州在手新房項(xiàng)目的最低價(jià),。
“3季度之后,，中小房企項(xiàng)目或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)�,！辨溂业禺a(chǎn)分析師張?jiān)路Q,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前,，北京新建商品房庫存10690套。大型房企所占庫存比重約為35%，中小房企占65%,，承載庫存量為6.9萬套,，市值大概超過3000億元。
張?jiān)抡J(rèn)為,，目前,，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項(xiàng)目入市和滯銷情況的增多,，銷售壓力還將持續(xù)增大,。同時(shí)，3000億庫存市值積壓套牢流動(dòng)資金,，未來
“降價(jià)放量”以增加資金回流成為必然,。調(diào)控政策下，中小房企受影響更加明顯,，市場份額不斷減少,。下半年，“降價(jià)釋壓”成為主要現(xiàn)象,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也認(rèn)為,，當(dāng)前，打折促銷的風(fēng)潮正在蔓延,。出于業(yè)績要求及緩解資金壓力,，許多開發(fā)商不得不加速推貨，降價(jià)促銷成為必然,。進(jìn)入三季度,，下半年京城樓市將迎來重要轉(zhuǎn)變。