我國的住房保障制度在解決城市低收入家庭住房方面卓有成效,，但與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)相比,，我國的住房保障體系建設(shè)起步較晚,，存在著保障房名目繁多,、覆蓋面狹窄，投融資渠道單一,、城市政府預(yù)算不足,，相關(guān)配套政策不完善、缺乏統(tǒng)一有效的管理體制,，地方政府執(zhí)行力度不夠,、監(jiān)督機(jī)制不健全等的問題。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房制度的設(shè)計,、保障性住房的特點以及住房市場的發(fā)展演變來看,，建立多層次,、多渠道住房保障體系是實現(xiàn)“居者有其屋”的主要途徑。
完善住房保障制度是政策實施重要保證
保障性住房體系建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，完善住房保障制度(法制規(guī)范,、管理制度、審核程序和運行機(jī)制)是保障性住房政策實施的重要保證,。政府需要提升住房政策到法制層面,，建立公共住房專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制，健全公共住房投融資政策和運行機(jī)制,，強(qiáng)化政府對保障房建設(shè)工作的責(zé)任意識,，將保障房建設(shè)納入政績考核中。
加強(qiáng)保障性住房政策的法制化和規(guī)范化,。在美國,、日本、新加坡等國家,，住房保障法律都是國家大法,，其制定是各國政府的一項重要任務(wù)。發(fā)揮,、提升我國保障性住房政策的領(lǐng)導(dǎo)力和執(zhí)行力,，必須跳出保障性住房政策本身，從立法,、規(guī)劃與體制層面加以突破,。
我國目前的住房法律體系中還沒有住房保障法律。應(yīng)將住房保障工作納入目標(biāo)管理,，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃,、惠及對象,、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運作方式,、運作機(jī)構(gòu),、保障措施等進(jìn)行法律界定，包括明確保障性住房含義及保障對象,；規(guī)定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),、保障水平、保障方式,，同時對違反法律的行為予以嚴(yán)懲,；明確各級政府在住房保障資金投入、土地提供,、金融支持,、財稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任,；要求并保障財政撥款計劃、租金控制計劃,、稅收減免計劃,、抵押貸款貼息計劃等的實施；建立健全保障性住房的地方性配套法規(guī),，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理,、住房保障基金管理、個人入和信用管理等,，形成較為完備的法律法規(guī)體系,。
設(shè)立全面負(fù)責(zé)保障性住房規(guī)劃、建設(shè),、分配,、使用和退出等環(huán)節(jié)
建立行之有效的公共住房專業(yè)管理機(jī)構(gòu)。保障性住房實施需建設(shè)部,、民政部,、財政部、發(fā)改委,、稅務(wù)總局,、人民銀行等多部門協(xié)調(diào)多項配套政策的落實，在緊缺資源管理權(quán)限分散的情況下,，容易產(chǎn)生權(quán)利尋租,，滋生腐敗。新加坡和香港的公共住房從選址規(guī)劃,、開發(fā)建設(shè),、運營管理到社會分配，都處在高效運行的政府專門機(jī)構(gòu)的管理透明下,，使得其保障性住房體系得到不斷發(fā)展和完善,。
為確保保障性住房建設(shè)、管理的專業(yè)性和系統(tǒng)性,，設(shè)立全面負(fù)責(zé)保障性住房規(guī)劃,、建設(shè)、分配,、使用和退出等環(huán)節(jié)的政府專門管理機(jī)構(gòu),，從功能上分為決策層和執(zhí)行層。決策層為專門成立的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)制定政策和長期發(fā)展計劃,，并在保障性住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和年度計劃的報批、建設(shè)項目用地的選址與開發(fā),、項目的建設(shè),、銷售與經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)整體負(fù)責(zé)與計劃,、財政、金融,、土地,、法律、建設(shè)等部門的溝通與協(xié)調(diào),。
執(zhí)行層具體落實保障性住房的租購申請和資格審查,。制定享受保障性住房的家庭收入和成員結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、住房面積標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的分級差價標(biāo)準(zhǔn),；建立多部門聯(lián)動,、跨地區(qū)的包括個人信用檔案、個人信用評估等內(nèi)容在內(nèi)的個人征信管理體系,；引入社會征信機(jī)制,，建立個人誠信申報、要約審核,、社區(qū)評議,、媒體公示等制度，對家庭收入,、住房狀況等情況進(jìn)行全面審查,；建立保障住房對象檔案信息系統(tǒng)，適時,、準(zhǔn)確的動態(tài)核定家庭收入,，提供保障性住房“準(zhǔn)入”和“退出”的監(jiān)管。
健全保障性住房投融資政策和運行機(jī)制
健全保障性住房投融資政策和運行機(jī)制,。保障性住房建設(shè)和管理,，存在前期投資量大、形成資產(chǎn)多,、管理時間長,、資產(chǎn)分布廣泛的特點，僅靠政府投資難以滿足建設(shè)資金的需要,。在不減少政府投資的基礎(chǔ)上，以多元化的融資方式推進(jìn)保障性住房建設(shè)至關(guān)重要,。
首先,，發(fā)揮政府在保障性住房融資機(jī)制中的主導(dǎo)地位。加大財政預(yù)算安排,，將住房保障資金需求納入公共財政預(yù)算支出之中,；繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金；充分利用住房公積金閑置資金,、保險資金,、企業(yè)年金等長期資金用于保障房建設(shè),，制定促進(jìn)保障性住房建設(shè)和租賃市場發(fā)展的土地、財稅,、金融等政策,；推動各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈歸集資金用于保障性住房建設(shè),。建立長期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財政資金投入機(jī)制,，確保年度財政預(yù)算中保障性住房項目支出的比例，合理安排保障性住房項目的支出結(jié)構(gòu),。
其次,，引導(dǎo)社會力量參與投資建設(shè)和運營，多渠道多方式籌集資金和房源,。各地正探索不同模式,，包括政府收購商品房作為保障房來源；制定集體用地建設(shè)公租房的試點方案,；引入民間資本等,。另外，將房地產(chǎn)信托投資基金(Reits)引入公租房建設(shè)領(lǐng)域,，利用社會化資金和商業(yè)化運作來幫助解決保障房的資金難題,，完成公共品和資本品的對接。甚至可以由地方政府發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施類投資公司債券或住房保障福利彩票來支持公租房建設(shè),。
建立圍繞住房保障工作核心的監(jiān)督與考核機(jī)制,。政府是保障性住房制度的執(zhí)行主體，實行住房保障是政府的責(zé)任和義務(wù),。盡管保障性住房制度建設(shè)已納入地方政府的目標(biāo)責(zé)任制管理,，但由于沒有具體的政府績效考核評價體系及政策執(zhí)行的激勵、約束機(jī)制,，在沒有明確規(guī)劃指標(biāo)的情況下,，部分城市對保障性住房建設(shè)采取消極對待，或作為政府形象工程來執(zhí)行,，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度,，根本原因在于激勵和懲罰機(jī)制的缺位。有必要把保障性住房建設(shè)作為一項重要政治任務(wù)和保障,、改善民生的重點工作,，列入政府的重要議事日程，納入各級政府的績效考核程序,。
政府各有關(guān)部門應(yīng)將住房保障工作納入政府目標(biāo)管理和民主評議機(jī)制,，各級政府牽頭成立的保障性住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定有關(guān)政策，并協(xié)調(diào)解決實施過程中的重大問題,。將政府用于住房保障方面的財政支出金額,、投入比例及增長幅度,、解決中低收入群眾住房問題戶數(shù)和覆蓋面等列為政府考核內(nèi)容進(jìn)行問責(zé)，實行一票否決制,。改變唯經(jīng)濟(jì)量的政績評價方式,，按經(jīng)濟(jì)、效率,、效果和公平指標(biāo)構(gòu)建合理的保障性住房政策績效評估指標(biāo)體系,。切實加強(qiáng)對住房保障制度實施的組織領(lǐng)導(dǎo)，落實人員編制和工作經(jīng)費,，納入有關(guān)部門主管領(lǐng)導(dǎo)的年終考核,，確保住房保障制度順利實施。
(作者為同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長 博士生導(dǎo)師)