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最近一段時間,，與“限購”、“限價”有關(guān)的消息成為眾人關(guān)注的焦點,。一是,，新的限購城市名單正在擬訂中，華東,、華南或成新一輪限購重點區(qū)域,；二是，廊坊市部分開發(fā)商收到房管局發(fā)出的房價控制目標(biāo)參考性建議——新建普通商品住房價格最高不得高于9000元每平方米,。這些消息在持續(xù)發(fā)酵的同時,，也引發(fā)了較大爭議。
筆者認(rèn)為,，行政命令的調(diào)控僅是一種過渡性安排,，不可能長期依賴，否則必然造成價格扭曲,，市場失效,。地方政府在“限”字上做文章應(yīng)有底線，更多地應(yīng)加碼經(jīng)濟(jì)手段,，從而將樓市調(diào)控引向長效化,、制度化。
過往經(jīng)驗表明，限購,、限價等舉措有其局限性,，把關(guān)不嚴(yán)，操作不當(dāng)?shù)榷紩钇潆y以達(dá)到預(yù)期的效果,。比如,，不符合購買資格但具有購買實力的人群可通過假離婚、公司名義,、借用他人名額,、補稅等手段重獲購買資格，這使得看似無比嚴(yán)厲的限購政策被悄然化解,。近日,，上海叫停非戶籍居民“補稅購房”，從嚴(yán)實施限購,，就是在為政策打補丁,。更值得關(guān)注的是，局部性的限購所產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”,，反倒成了三,、四線城市房價上漲的推手。
限價政策此前也曾引發(fā)了較大爭議,，被視為調(diào)控房價的“殺手锏”,，但是全國各地房價控制目標(biāo)公布后，絕大部分參考經(jīng)濟(jì)增長速度和居民人均可支配收入增幅的目標(biāo),，設(shè)定房價上漲10%左右,，這使得限價目標(biāo)儼然變成漲價目標(biāo)，市場下跌的預(yù)期也被逆轉(zhuǎn),。更加值得警惕的是,，政府暫時以行政手段對價格進(jìn)行干預(yù)，使其略低于市場均衡價格,，這將導(dǎo)致供給減少,，需求增加，限價措施取消后,，很可能迎來房價的報復(fù)性上漲,。
筆者認(rèn)為,，“限購”,、“限價”作為一種短期的過渡性政策，盡管能夠遏制房價過快上漲,，但其副作用也不容小覷,。一方面，由于限購政策本身并不能完全甄別消費需求和投資、投機(jī)需求,，所以,，正常的、剛性的消費需求在很大程度上可能會被誤傷,；另一方面,，限購人為扭曲了價格機(jī)制，使得價格很難發(fā)揮引導(dǎo)資源配置的作用,，容易造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長,，限購,、限價等政策若持續(xù)時間長，很可能會出現(xiàn)矯枉過正的情況,。
眼下,，依靠行政手段調(diào)控樓市，僅是權(quán)宜之計而非治本之策,。在土地財政的現(xiàn)實面前,，寧“限價”不“限購”已折射出一些地方政府應(yīng)對樓市調(diào)控的趨利心態(tài)，這勢必令政策的效果大打折扣,，從而令政策執(zhí)行陷入窘境,。如果地方政府一味地在“限”字上做文章，不僅會傷害市場,，也會影響政府公信力,，應(yīng)嚴(yán)防地方政府把公共服務(wù)職能扭曲為單純的管制職能。不市場的政策往往也是不經(jīng)濟(jì)的,。
筆者認(rèn)為,，應(yīng)加快財稅體制改革，打破地方政府的“土地財政”依賴癥,，否則高房價難以真正回歸理性,。同時，應(yīng)研究借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗,，一方面在持有,、出售等環(huán)節(jié)，加大房產(chǎn)稅,、空置稅,、暴利稅等市場調(diào)節(jié)力度，精準(zhǔn)打擊遏制投資,、投機(jī)等行為,，另一方面,，完善保障性住房的建設(shè)、融資,、管理機(jī)制,，從而間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)調(diào)控引向長效化,、制度化,。
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