從產(chǎn)品的角度來看房地產(chǎn)業(yè)，在今年樓市調(diào)控措施“國八條”的打壓下,，多個城市的庫存量大幅攀升,，甚至逼近歷史高位。但奇怪的是,，全國多城市房價并未下降,，這種產(chǎn)品大量積壓但價格堅挺的現(xiàn)象在經(jīng)濟領(lǐng)域并不多見。
房價居高不下的理由究竟何在,？隨著下半年供應壓力進一步增大,，房價走勢將何去何從？
多城市庫存逼近歷史高位
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計,，截至7月20日,，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數(shù)額處于今年高點,，而根據(jù)上半年北京市的銷貨速度,，北京樓市的存銷比達到了14.8，即在不新開盤的情況下,，按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月,。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高,，表明北京樓市積壓嚴重。
其他一線城市也不樂觀,，截至7月20日,，上�,？墒垡皇肿≌瑸�53948套，面積為783.9萬平方米,，據(jù)中原地產(chǎn)預測,，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間,。截至7月20日,，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套,，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢,。
在二、三線城市,，如石家莊,、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升,。截至2011年6月底,，鄭州市區(qū)商品房累計可售面積522.79萬平方米，同比增長31.75%,；其中,，商品住房累計可售面積303.5萬平方米，同比增長27.01%,。分析人士指出,，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區(qū)商品房累計可售面積可以銷售近10個月,，商品住房累計可售面積可以銷售7個多月,。
張大偉表示，庫存上升體現(xiàn)了調(diào)控政策的效力,，這主要是在限購,、限貸等作用下，極大地抑制了投資投機性購房需求,。
在量,、價、供,、求等左右樓市大局的基本因素中,，目前呈現(xiàn)的市場信號是部分一、二線城市交易量處于萎縮狀態(tài),，不合理購房需求受到了抑制,，庫存量也在持續(xù)上漲，不過，價格變動尚不明顯,。
世聯(lián)地產(chǎn)華北策略資源中心總經(jīng)理劉春巖表示,，從市場各方的期待和判斷來看，衡量本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最重要的尺度之一就是房價是否下降,。
張大偉表示,，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來,，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來,。
下半年全國樓市供應潛力巨大
劉春巖分析，目前來看今年調(diào)控不會放松,，而且隨著限購令的推廣,，更多城市的購房需求將受到抑制，這意味著在量,、求這些環(huán)節(jié)仍然將釋放價格調(diào)整的信號,，與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供應井噴的潛力,。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對北京,、上海、廣州,、南京,、天津、青島,、沈陽等40個重點城市未來潛在供應量監(jiān)測顯示,，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應將迅速放量。其中,，北京市下半年的潛在供應量為896萬平方米,、明年上半年潛在供應量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應量分別為1029萬平方米和1082萬平方米,；廣州上述兩個時間段供應量分別為799萬平方米和515萬平方米,；南京上述兩個時間段供應量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應量分別為1074萬平方米和953萬平方米,；青島上述兩個時間段供應量分別為766萬平方米和553萬平方米,。
劉春巖表示，無論是這40個城市還是全國,，今年下半年的供應量都十分充足,，而且今年上半年受壓制延后上市的供應量都將在今年三、四季度推出,，這些因素將匯聚在今年四季度和明年一季度形成供應頂峰,，屆時市場壓力將十分巨大,。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，供銷差達到頂峰時,，隨即迎來價格底部,。
劉春巖分析認為，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應量放大是大概率事件,，供大于求將成常態(tài)，2012年1季度樓市供銷差將達到頂峰,，價格面臨較大的下行壓力,，未來市場走勢正朝著調(diào)控預想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場正進入由政策主導轉(zhuǎn)向市場力量主導的局面,。
不過,，從今年上半年市場來看，推遲開盤和收縮投資成了許多開發(fā)企業(yè)應對高積壓的方式,。今年上半年北京市取得預售證項目在近年來處于低位,，而從上海等地供應曲線圖來看，其上半年供應上漲其實十分緩慢,。
市場變數(shù)增多需關(guān)注開發(fā)商資金鏈
在很多經(jīng)濟領(lǐng)域,，企業(yè)根本經(jīng)不起半年的積壓，但是在房地產(chǎn)市場,，經(jīng)過幾波時間長短不同的產(chǎn)品積壓,，全國房價未見松動。尤其是就區(qū)域市場來看,，分析人士指出,，隨著庫存的增加和需求的壓抑，局部市場處于微妙的動態(tài)平衡狀態(tài),，甚至是供過于求,，房價下降動力應十分充足。
一家房地產(chǎn)企業(yè)高層人士對此表示,，這主要是因為開發(fā)企業(yè)仍然普遍看好后市,，長期來看，由于我國城市化所帶來的巨大的新增購房需求仍然沒有消化,。
分析人士認為,，整體上開發(fā)商的資金鏈仍然能夠運轉(zhuǎn)，如果資金持續(xù)受到壓力,，開發(fā)企業(yè)勢必積極吐盤,，甚至是降價求量。
數(shù)據(jù)顯示,，在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中,，萬科,、恒大、保利,、碧桂園,、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長，這顯示出大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定保證,。另外,，來自用益信托等機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)集合資金信托規(guī)模比去年同期翻番,。分析人士指出,，很多開發(fā)商已儲備了大量資金以應對風險。
而且,，正是在這種庫存積壓與房價堅挺的過程中,，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策也在被逐步消化。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低,，其中僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點,。
劉春巖表示,，必須看到，今年下半年庫存壓力將比上半年更大,，而且,，如果未來房價繼續(xù)堅挺或走高，不排除限購政策范圍繼續(xù)擴大和新的行政政策出臺,。