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近日,，中囯指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年,，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元,，同比下跌5.5%。不過,，土地出讓金下跌的城市大多是發(fā)達(dá)的一線城市，例如北京降幅高達(dá)48.32%，上海也有21.97%的降幅,。北京去年是中國城市的“地王”，達(dá)到1636.72億元，土地“熱”得令人無法想象,，而且多年來一直以70%-80%的速度高增長,，2011年“狂熱之際中寒”，按照目前的勢頭,，甚至有可能不及2009年928億的水平,。
我們曾經(jīng)反復(fù)表達(dá)過“房價(jià)決定地價(jià)”的原理：房價(jià)體現(xiàn)終端需求，如果購房需求非常強(qiáng)盛,，就像地價(jià)是零白送給房地產(chǎn)商,，房價(jià)也不會低；如果購房需求不強(qiáng)烈,，地價(jià)就是天價(jià),，房子照樣也要揮淚大甩賣。其實(shí),，“房價(jià)決定地價(jià)”不僅體現(xiàn)在價(jià)格的相互關(guān)系上,，也體現(xiàn)在交易量上。就像現(xiàn)在,，一線城市房價(jià)的瘋漲被遏制了,，但它也不下跌，購房交易量卻大幅度下降,，相應(yīng)地,，地方政府也不會將地價(jià)的底價(jià)下調(diào)，只不過房地產(chǎn)商購地過程中的流拍或者無人問津的比例大幅度上升,，造成總體土地出讓金的收入下降,。
這其實(shí)就是最令人惱火的僵持局面。這里面正常機(jī)制的關(guān)系暫時沒有理順,，原本房價(jià)因調(diào)控進(jìn)入下跌通道,，地方政府因?yàn)椴粩嗌仙膫鶆?wù)壓力（比如融資平臺還貸）需要推出更多的地塊，房產(chǎn)商認(rèn)為地價(jià)下跌的程度可以彌補(bǔ)房價(jià)下跌,，是有利可圖的,，從而愿意購買更多的地塊。于是,，“地價(jià)房價(jià)下跌將導(dǎo)致土地供應(yīng)量的擴(kuò)大”,。
所以我們可以看出，就是因?yàn)橐誀奚灰琢繛闂l件的房價(jià)堅(jiān)固,，使得正常機(jī)制沒有發(fā)生,。為什么會出現(xiàn)犧牲交易量的房價(jià)堅(jiān)固，這跟房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān),。調(diào)控的目的不是消除通脹,、讓實(shí)際利率迅速從負(fù)變正,。
從財(cái)務(wù)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)值投資已經(jīng)很有限,。房地產(chǎn)的利息流是房租,，而錢的租金是利率，5年期存款現(xiàn)在已經(jīng)變成5.5%,，而一線城市的租金回報(bào)大約是3.3%左右,。當(dāng)然，如果投資一套房子付5成首付,，相當(dāng)于用總價(jià)一半的錢獲得房屋總價(jià)的3.3%租金,，那么其實(shí)租金回報(bào)是6.6%，這就是房地產(chǎn)按揭中杠桿率的作用,，于是,，房地產(chǎn)回報(bào)率=房租率×按揭杠桿率。這是一個重要的觀測公式,。
我們以二套房按揭首付嚴(yán)格以6成來算,，杠桿率是1.67，盡管每月都會付按揭,，但假設(shè)投資者會在短期脫手,，那么短期的按揭還貸就可以忽略，那么二套房的收益率為3.3%×1.67=5.5%,，這意味著投資房地產(chǎn)已經(jīng)到了臨界點(diǎn),。即使以首套房自住來算，現(xiàn)在一線城市銀行普遍將首付調(diào)至四成,，杠桿率是2.5,，由于自住，不會短期脫手,，現(xiàn)在的5年期以上房貸利率水平是7.05%,，于是2.5×3.3%—7.05%×0.6（6成按揭）=4.02%，遠(yuǎn)低于5年期存款利率,，也就是說,，在機(jī)會成本的選擇上，買房是很虧的,，這也是一旦限購之后,，為什么房地產(chǎn)成交量迅速下降的原理。因?yàn)樵谪?cái)務(wù)學(xué)計(jì)算上,，自住比投資投機(jī)變得更沒機(jī)會,。
財(cái)務(wù)學(xué)上買房已經(jīng)變成不劃算的行為，而房價(jià)還是如此“堅(jiān)硬”,，只能是人們預(yù)期通脹會不斷加速,，使得房租回報(bào)能隨著通脹不斷攀升,，從而避免高房價(jià)在財(cái)務(wù)學(xué)上的“破產(chǎn)”,。一切的根源,，來自于通脹的發(fā)展，來自政府對通脹的態(tài)度,，來自政府對扭轉(zhuǎn)為正利率的態(tài)度,，來自政府是否真的愿意認(rèn)同和接受“地價(jià)房價(jià)下跌將導(dǎo)致土地供應(yīng)量的擴(kuò)大”這個機(jī)制。
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