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易憲容（資料圖）
近十年來國內(nèi)房價快速上漲的根本動力就在于住房的賺錢效應(yīng),。因此,，要從根本上擠出房地產(chǎn)泡沫,，政府就得利用成熟市場行之有效的經(jīng)濟手段（如信貸及稅收）堅決去除住房市場賺錢效應(yīng),，去除住房市場的宏觀工具性，堅決,、全面,、嚴(yán)厲地打擊住房投機炒作。這才是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控突破困境的關(guān)鍵所在,。
國內(nèi)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已持續(xù)了一年有半了,，盡管有些城市的住房銷售有所下跌，盡管在有些政策部門看來,，這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了不小成效,，但事實上這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所取得成果還不十分清晰。
這主要表現(xiàn)為兩個方面,，一方面,，雖然早幾年一線城市快速飆升的房價不再快速上漲，但就全國范圍來看,，房價漲勢并沒有改變,。國家統(tǒng)計局前天發(fā)布的“6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，絕大多數(shù)城市新建商品住宅價格（不含保障性住房）6月同比繼續(xù)上升,，二三線城市領(lǐng)跑房價,，僅杭州、三亞和南充三個城市下降,，降幅分別為0.7%,、2.0%和0.9%。這里就有幾個問題,，一是經(jīng)過2009年至2010年房價快速飆升,，不少地方的房價基數(shù)早就成倍飆升了，現(xiàn)在仍在上漲,，說明房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在吹,；二是盡管國內(nèi)房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場的要素非市場化及住房商品的市場化畸形市場，但房價仍然是市場得以發(fā)展的根本動力,。如果房價沒有變動,，那么這個市場的宏觀調(diào)控效果就要大打折扣。
另一方面,，房地產(chǎn)泡沫延伸的范圍越來越廣,，影響的深度越來越深。經(jīng)過兩三年的時間,，一線城市房地產(chǎn)泡沫的示范已遍及全國,。因為已將絕大多數(shù)中低收入民眾完全排除在房地產(chǎn)市場之外，各地的住房空置率高得驚人,。請注意,，這里所說的住房空置率不僅指沒有銷售出去的住房,，還包括大量投機炒作者手中持有的住房。我最近到了不少二三線城市,，看到有些小區(qū)已經(jīng)入市六七年了,，可入住率尚不及一半。這種情況不僅說明房地產(chǎn)泡沫巨大,、房地產(chǎn)泡沫破滅的金融風(fēng)險很高,，而且造成了整個社會資源的嚴(yán)重浪費。
那么,，被市場認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為何所起作用還不明顯,？有人認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之所以效果不彰,，就在于所謂的“住房剛性需求”,，房價再高也得有房住，傾家蕩產(chǎn)也得買房,。也有人說,，房價過高是地方政府土地財政過度，是政府與住房相關(guān)的稅收收得過多,；也有人說是房地產(chǎn)開發(fā)商對暴利的貪婪等,。在筆者看來,，諸如此類推動房價上漲的因素都是表象,，不是原因。
就說“住房剛性需求”吧,，居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會的天賦人權(quán),，每個人都必須有基本的居住條件保證。但這是國家的職責(zé),。如果住房作為商品需要用貨幣來購買時,，特別是當(dāng)房價高得讓絕大多數(shù)人都無力承受時，這種居住的天賦人權(quán)是無法通過市場來完成的,。也就是說,，當(dāng)房價高到絕大多數(shù)人沒有支付能力購買時，這種基本的住房需求早就遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋離出了住房市場,。而進(jìn)入住房市場的只能是那些可利用過高的銀行杠桿投機炒作者,。如果房價過高，房地產(chǎn)泡沫巨大,，整個住房市場都是利用過高的銀行杠桿的投機炒作者,，那么當(dāng)信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資成本,、投機炒作成本低時,，這些住房的投機炒作需求是無限的,。政府希望通過增加住房供給來解決這種住房的需求，只能如擔(dān)沙填海,。
還有,，當(dāng)前住房價格過高，也不在于地方政府土地財政及住房稅收在住房價格中的比重多高,。因為,，一則如果房價是成本定價，那么房地產(chǎn)就算有暴利,，房價也不會推得如此之高,；二是無論是住房成本定價，還是住房暴利獲得,，其利益實現(xiàn)都得通過最終商品來實現(xiàn),。為何住房價格能越飆越高？根本上就在于此時住房是投資產(chǎn)品而不再是消費品,。消費產(chǎn)品的價格能在有限的供求關(guān)系變化中形成,，但投資產(chǎn)品的價格則完全由市場預(yù)期來決定。在樓市,，這種市場預(yù)期又源自住房投資者對住房政策的理解,。因此，地方土地財政及住房稅收在住房價格中比重再高,，假如不能通過住房商品售出,，這些收益都是無法實現(xiàn)的。而改變住房屬性或讓住房成為投機炒作工具,、賺錢工具后,，企業(yè)的暴利、地方政府的土地財政收入增長才有可能,。
可以說,，近十年來國內(nèi)房價快速上漲的根本動力就在于住房的賺錢效應(yīng)。如果不對住房賺錢效應(yīng)采取真正傷筋動骨的政策來遏制,，那么這些房地產(chǎn)政策要達(dá)到目的是不可能的,。從人類文明社會出現(xiàn)以來，無論是市場經(jīng)濟國家還是計劃經(jīng)濟國家,，無論是經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家還是經(jīng)濟落后國家,，沒有哪個國家的住房政策會保護少數(shù)人利用公有土地資源通過住房投機炒作來牟取暴利的。當(dāng)住房成了極少數(shù)人賺錢牟取暴利的工具時,，全國絕大多數(shù)人的利益被掠奪與損害,，并產(chǎn)生了諸多社會矛盾與利益沖突。如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不從這樣的根本問題上入手，堅決去除住房投機炒作的賺錢效應(yīng),，仍然堅持住房市場的工具性,，那么生產(chǎn)的住房越多，整個經(jīng)濟與社會所面臨的矛盾與問題則越多,。無論是增加保障性住房的生產(chǎn),，還是增加土地供給擴大商品住房供應(yīng)，最后結(jié)果都不外乎是更多的人進(jìn)入住房市場逐利,。在只要持有住房就有利可圖的情況下,，無論是商品住房還是保障性住房，投機者又怎能不千方百計逐利,？特別是這種住房賺錢效應(yīng)隨房價飆升在進(jìn)一步強化與擴展時,，如果政府住房宏觀調(diào)控政策不從這個要害之處入手，僅是采取限購,、限價,、市場管理等措施，那么住房投機逐利者更會無所不在,。
總之,，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場得到根本上的調(diào)整，擠出房地產(chǎn)泡沫,，政府就得利用成熟市場行之有效的經(jīng)濟手段（如信貸及稅收）堅決去除住房市場賺錢效應(yīng),，去除住房市場的宏觀工具性，堅決,、全面,、嚴(yán)厲地打擊住房投機炒作，并讓這些住房投機炒作血本無歸,。這才是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控突破困境的關(guān)鍵所在,。
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