海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場部的一項最新調(diào)查顯示,，三亞市商品住房空置率平均高達近85%,，尤其是三亞灣,、大東海等海景資源稀缺片區(qū)商品住房空置率達到95%左右，海南樓市的高空置率帶來的資源浪費和物業(yè)管理等問題日漸凸顯,。業(yè)內(nèi)人士認為,，改變海南房地產(chǎn)單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、鼓勵開發(fā)經(jīng)營性地產(chǎn),、盤活空置房租賃市場——降低空置率需政府,、房企、業(yè)主合力“解困”,。
海南商品住宅空置率居高不下部分區(qū)域高達95%
今年春節(jié)期間和6月底,，三亞市房地產(chǎn)交易管理所隨機從三亞五個片區(qū)已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，抽樣調(diào)查23個項目的入住情況,。調(diào)查顯示,，在7333個抽樣樣本中，6月底平均空置率為84.75%,，大東海和海坡片區(qū)的空置率分別為94.26%和96.26%,；即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均空置率也達62.99%,，海坡片區(qū)更是高達87.25%
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場部有關(guān)人士表示,，國外的研究表明，空置率在10%以上,，就說明商品房空置率嚴重,，三亞高達百分之八九十的空置率相當(dāng)驚人。
7月4日21時,，記者在位于三亞鳳凰路上的高檔樓盤小區(qū)“山水國際”看到,，距離小區(qū)門崗最近的兩棟高層建筑，亮著燈的戶數(shù)寥若晨星,。后面的聯(lián)排疊拼別墅更是一片漆黑,，連路燈也沒開，走進小區(qū)深處,，只能看見值守的保安打著手電筒在到處巡查,。一位來自蘭州的住戶告訴記者，每到這個季節(jié)入住的人極少,，難得見到亮燈的住戶,，走在小區(qū)內(nèi)都要用手機照明。
據(jù)“山水國際”物業(yè)公司相關(guān)負責(zé)人介紹,，這個小區(qū)包括多層住宅,、高層住宅、聯(lián)排疊拼別墅、獨體別墅在內(nèi)共1600余戶,。業(yè)主大部分來自島外,，在此購房只為休閑度假，并非居家常住,。
小區(qū)的一位保安對記者說,，空置率高給安保工作帶來了較大困擾，“很多業(yè)主冬天來住一兩個月,，平時都空著,，很容易招小偷，所以,，我們必須24小時不停地在小區(qū)內(nèi)巡查,。”
在三亞大東海和海坡兩個海景資源稀缺片區(qū)的住宅小區(qū),，空置率問題則更為嚴重,。調(diào)查顯示，三亞越高檔的房屋空置率越高,，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上,，“半山半島”空置率也達90%以上。從北京來三亞度假的馬璐嘆息道,，面朝大海卻無人享受美景,，這么好的資源就這么浪費了，真是太可惜了,。
除了三亞,，在海口,、文昌,、瓊海等海南沿海市縣，高空置率問題也較為突出,，很多高空置率的小區(qū)一到晚上就黑燈瞎火，被人們戲稱為“鬼屋”,。
外向型和投資性成背后“推手”高空置率“后遺癥”逐漸凸顯
高空置率與海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一,、外向型特征明顯的特點密切相關(guān)。目前,，海南房地產(chǎn)的開發(fā)以住宅地產(chǎn)占絕對主導(dǎo),，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人,。
海南省一位官員曾表示,，海南房地產(chǎn)投資和消費市場兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人,，新房成交量和成交價格主要反映的不是本島居民的購買力,，與本島居民的實際購買力關(guān)系不大。
海南地方經(jīng)濟水平不高,，本島居民的收入不高,，消費能力有限，以島外市場為主的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)帶來的高房價,，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求,。“很多開發(fā)商在拿地的時候就把目標購房者定位為外地高端購房者,，本地人買不起,，外地人買了不常住，海南住宅高空置率就成為一種必然,�,！币晃婚_發(fā)商告訴記者。
資源環(huán)境優(yōu)勢是海南房地產(chǎn)的價值所在,，近年來,，集中在濱海地帶或旅游度假區(qū)的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)著海南房地產(chǎn)的開發(fā)。但也不可避免帶來了環(huán)境承載壓力和房價上行等問題,。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場部的調(diào)查文章表示,，三亞高空置率的原因主要有剛性需求不足、本地居民對商品住房需求有限,、房地產(chǎn)三級市場不活躍,。三亞85%以上的房子賣給了海南島外客戶“候鳥”族和投資性購房人群，驚人的空置率說明,，三亞樓市具有投資性為主要需求的市場特性,。
“海南‘第二居所’的特征和投資投機性購房較多造成了目前高空置率的局面�,！焙Ｄ洗髮W(xué)中國現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武說,，目前海南約有“候鳥”人群45萬-50萬人，占海南800萬人口的6%左右,，季節(jié)性,、非常住的使用特征明顯。
海南以島外市場為主,、季節(jié)性居住的特點,，帶來房地產(chǎn)業(yè)的脆弱性以及物業(yè)控制和設(shè)施配套、物業(yè)管理的難題,。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說,，空置率居高不下不僅給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難題,，物業(yè)費收取困難，也造成巨大的資源浪費,�,！�
王毅武認為，由于房屋空置率居高不下,，且又沒有充分利用,，從物業(yè)管理企業(yè)管理成本、公共服務(wù)設(shè)施的使用,、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費,，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)方面容易引發(fā)糾紛，還造成了投資投機性購房者和本地居民的矛盾,。
轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu),、培育三級市場考慮對空置房征收空置稅
《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》中表示，近期政策性住房和公共住房成為海南長居型居住地產(chǎn)的主體,，但隨著海南經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場體系的逐步完善,，應(yīng)積極引導(dǎo)面向本地居民的長居型居住地產(chǎn)走向市場化。業(yè)內(nèi)人士認為,，要降低海南房地產(chǎn)的高空置率,，海南應(yīng)避免過度依賴純資源導(dǎo)向的外向型房地產(chǎn)開發(fā)模式，理性開發(fā)和定位,，釋放海南本地剛性需求,。
宋祎認為，應(yīng)改變海南以居住地產(chǎn)為絕對主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，以本島常住型居住地產(chǎn)為基本,、經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色,、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充,，建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系,。同時發(fā)展分時度假等度假型居住地產(chǎn),，增加度假地產(chǎn)的流動性，促進度假地產(chǎn)資源的交換使用和重復(fù)利用,。
三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國說,，商品住房空置率過高，不是房地產(chǎn)活躍的表現(xiàn),，應(yīng)鼓勵開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)，減少商品住房類的投資建設(shè),，企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)向以旅游地產(chǎn)為主的開發(fā)投資,。
“盤活空置房則需要政府,、房企、業(yè)主合力‘解困’”劉樹國說,，應(yīng)由政府主導(dǎo),，在稅收、規(guī)范管理等方面給予優(yōu)惠政策,，以物業(yè)管理企業(yè)為主體,，充分與空置房屋業(yè)主協(xié)商，以商住小區(qū)為單位,，采取“高,、中、低檔家庭旅館”,、“產(chǎn)權(quán)式物業(yè)經(jīng)營”等多種經(jīng)營方式,，實現(xiàn)空置房屋的充分利用。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為,，海南應(yīng)抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場的政策,，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請物業(yè)公司代為出租,。
海南合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為,，海南國際旅游島建設(shè)需要大量的家庭旅館和租賃型的住房，而海南本身資源比較稀缺,，政府應(yīng)加強政策上的扶持和引導(dǎo),，減少租賃交易成本，鼓勵建立類似“房屋銀行”的專業(yè)中介公司對空置房代租代管,。王毅武則認為,，房子的第一屬性是居住，而不是投資和投機,，應(yīng)恢復(fù)房子的基本屬性,，可以考慮對空置房征收空置稅。