在調(diào)控高壓下，部分城市高房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)，但最近北京釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院卻以每平方米３０萬(wàn)元的身價(jià),，刷新了北京乃至中國(guó)內(nèi)地最貴樓盤(pán)紀(jì)錄,。而此前幾天，這個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)尚在每平方米１０萬(wàn)余元,。
是什么讓這個(gè)“天價(jià)樓盤(pán)”幾天內(nèi)暴漲２倍,？開(kāi)發(fā)商是否涉嫌牟取暴利？“一房一價(jià)”的調(diào)控政策如何避免被懸空,？圍繞一系列疑問(wèn),，“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了追蹤調(diào)查。
2011年5月25日北京出現(xiàn)單價(jià)30萬(wàn)樓盤(pán)5月25日,，媒體記者在北京東釣魚(yú)臺(tái)家園小區(qū)門(mén)前拍攝采訪(fǎng),。分析人士指出，在嚴(yán)厲調(diào)控之下,，北京豪宅價(jià)格逆勢(shì)異常高漲,，十分值得關(guān)注。新華社發(fā)（李方宇
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搜房網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，從每平方米均價(jià)５萬(wàn)元漲至１０萬(wàn)元,，北京樓市的豪宅用了５年時(shí)間；而從１０萬(wàn)元漲至３０萬(wàn)元,，只用了不到一年的時(shí)間,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院由中赫置地投資控股有限公司開(kāi)發(fā),，從開(kāi)盤(pán)至今已數(shù)倍溢價(jià),。２００９年７月２１日開(kāi)盤(pán)時(shí)，以７．２萬(wàn)元的最高售價(jià)刷新北京最貴豪宅紀(jì)錄,。次年第１季度,，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)突破８萬(wàn)元，第３季度已達(dá)到１０．３５萬(wàn)元,。盡管一路漲,，但去年釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院卻沒(méi)能保住“最貴豪宅”地位，被位于北京飯店旁的霞公府項(xiàng)目取代,，后者單價(jià)高達(dá)１０．７９１萬(wàn)元,。
據(jù)了解,，私下里釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院不愿承認(rèn)自己是北京豪宅的老二。霞公府剛問(wèn)世時(shí),，中赫置地的一名客服經(jīng)理對(duì)記者表示,，該項(xiàng)目中還布置了一些別墅，均價(jià)約為１７萬(wàn)元／平方米,。
然而,，最近幾天，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院掛出的售價(jià)令人咋舌,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,，該樓盤(pán)３號(hào)樓為３０萬(wàn)元／平方米，１號(hào)樓和４號(hào)樓為２０萬(wàn)元／平方米,，２號(hào)樓為１８萬(wàn)元／平方米,。這不僅是目前北京最高的價(jià)格，也是中國(guó)內(nèi)地可公開(kāi)查詢(xún)的單價(jià)最高的項(xiàng)目,。
從歷次漲價(jià)情況看,，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院的價(jià)格似乎沒(méi)受到過(guò)監(jiān)管。
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利潤(rùn)數(shù)倍于成本 是否涉嫌暴利,？
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“最貴豪宅”的銷(xiāo)售價(jià)格是如何確定的,？對(duì)此，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院的銷(xiāo)售人員給出的解釋是：地理位置稀缺,、不可復(fù)制,。銷(xiāo)售人員不斷強(qiáng)調(diào)，這個(gè)項(xiàng)目緊靠釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館,，西通中央政務(wù)區(qū),，是“天生的豪宅”。
據(jù)知情人士透露,，在開(kāi)盤(pán)前,，中赫置地主要比照當(dāng)時(shí)北京最貴的盤(pán)古大觀、昆侖公寓,、銀泰中心等樓盤(pán)定價(jià),。“最初公司決策層想把開(kāi)盤(pán)價(jià)定為６．５萬(wàn)元／平方米,�,！�
由此可見(jiàn)，６．５萬(wàn)元／平方米的售價(jià)已能確保開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),，那么這個(gè)項(xiàng)目的成本究竟是多少呢,？
記者多方查找釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院的土地出讓記錄未果。據(jù)相關(guān)知情者稱(chēng),，這一地塊是開(kāi)發(fā)商２００６年４月從軍方某下屬單位手中以協(xié)議方式取得,。當(dāng)年北京土地市場(chǎng)土地樓面價(jià)最高不到１萬(wàn)元／平方米,，而一般協(xié)議出讓地價(jià)比招拍掛便宜得多。
談到建筑成本,，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院的宣傳資料顯示,，豪宅采用了諸多“高檔品牌”裝修，如外立面是紅磚,、石材、原銅,、鈦鋅板,，排水、電梯和戶(hù)門(mén)等都是國(guó)外高檔產(chǎn)品,。對(duì)此,，有過(guò)高端項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的香港金達(dá)利筑地北京公司副總經(jīng)理陳玉城說(shuō)，一般高端項(xiàng)目建筑成本最多不超過(guò)２萬(wàn)元／平方米,。
“高端項(xiàng)目定價(jià)策略在于堅(jiān)持高利潤(rùn),，開(kāi)盤(pán)價(jià)已能夠確保整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，如果沒(méi)有采用當(dāng)今世界最先進(jìn)的抗震玻璃,、防彈設(shè)備等,，這一項(xiàng)目的總體成本不超過(guò)４萬(wàn)元／平方米�,！标愑癯钦f(shuō),。以此測(cè)算，北京釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院獲利數(shù)倍于成本,。
有關(guān)專(zhuān)家指出,，國(guó)家在調(diào)控中應(yīng)考慮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)征暴利稅，對(duì)利潤(rùn)過(guò)高的高檔商品房征收高額稅收,，同一個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)漲幅越大,，稅收越高，以抑制房?jī)r(jià)暴漲,。
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逆市大漲沖擊調(diào)控 政府該不該監(jiān)管,？
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針對(duì)“最貴豪宅”引發(fā)的爭(zhēng)議，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院營(yíng)銷(xiāo)副總王丹認(rèn)為,，３０萬(wàn)元／平方米的價(jià)格只是最高限價(jià),，這個(gè)項(xiàng)目與普通商品房不可比，希望外界能理性看待,，“我們的價(jià)格不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,。”
對(duì)此,，北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人２５日告訴記者,，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院拿到了預(yù)售許可,，后期售價(jià)由開(kāi)發(fā)商自己確定，政府只要求報(bào)備,，引導(dǎo)但不干預(yù),。
但一些專(zhuān)家指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正進(jìn)入關(guān)鍵期,，釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院翻番調(diào)高房?jī)r(jià)的舉動(dòng),，出現(xiàn)在國(guó)家調(diào)控政策密集出臺(tái)的當(dāng)下，這是典型的逆市操作行為,，容易發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào),，誤導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒說(shuō),，這個(gè)“天價(jià)豪宅”看起來(lái)離老百姓很遠(yuǎn),，但房地產(chǎn)定價(jià)有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，會(huì)參照周邊或同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格,。如同當(dāng)年釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院的定價(jià)會(huì)參照盤(pán)古大觀一樣,，當(dāng)下一些項(xiàng)目也在參照釣魚(yú)臺(tái)７號(hào)院的價(jià)格。而高端樓盤(pán)上漲,，必然帶動(dòng)中端市場(chǎng),，最終形成“多米諾骨牌效應(yīng)”。
有關(guān)專(zhuān)家指出,，“一房一價(jià)”調(diào)控政策出臺(tái)后,，開(kāi)發(fā)商所報(bào)“備案價(jià)格”出現(xiàn)“注水”，遠(yuǎn)超過(guò)地方政府2011年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo),�,！耙环恳粌r(jià)”本是控房?jī)r(jià)，卻成了拉高房?jī)r(jià)穩(wěn)定漲價(jià)預(yù)期,。陳玉城表示：“３０萬(wàn)元／平方米的高價(jià)不排除有上述因素,，不論是否合理，都將沖擊調(diào)控效果,�,！�