自2008年調(diào)控以來,，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期,，房企間項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,、并購案例不斷增加,。在各取所需,、皆大歡喜的并購合作之外,，并購引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開始涌現(xiàn),。記者日前獲悉,，中國鐵建地產(chǎn)位于北京朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)的中鐵建國際城,，在項(xiàng)目并購過程中就遭遇合同陷阱,，導(dǎo)致利潤被砍40億元。
“地王”幾經(jīng)波折
中鐵建國際城所在的北京市朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村住宅及配套,、商業(yè)金融項(xiàng)目1號(hào)地塊,，規(guī)劃建筑面積66.22萬平方米，曾為北京2007年當(dāng)年出讓的建筑面積最大的住宅地塊
,。根據(jù)規(guī)劃,，該地塊除滿足“90平方米占7成”外還要配建廉租房項(xiàng)目，保障房及公建部分的政府回購面積達(dá)26萬平方米,。
2008年2月,，該地塊被北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司以21億拍得，樓面地價(jià)約3170元/平方米,。2008年房地產(chǎn)調(diào)控下的低迷市場(chǎng),，加上金融海嘯，房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛急轉(zhuǎn)直下,。2008年8月,，中國鐵建旗下的中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)與中聯(lián)亞達(dá)成協(xié)議，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體并購,，受讓價(jià)格為人民幣8.343億元,。加上價(jià)值達(dá)21億元的該項(xiàng)目地塊使用權(quán)益在內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目并購金額高達(dá)30億元,。當(dāng)時(shí),，周邊的商品住宅用地樓面價(jià)約為6500元/平方米，而中鐵地產(chǎn)集團(tuán)購得的二手樓面地價(jià)約為6000元/平方米,，表面看這樁生意合算,。然而，并購交易卻暗藏著巨大陷阱,。
空頭合同暗藏陷阱
知情人士向記者透露,，該地塊在當(dāng)時(shí)其實(shí)已是燙手的山芋。因?yàn)樵撻_發(fā)用地的61萬平方米可售面積中，有26萬平方米是政府回購面積,，其中住宅回購為6500元/平方米,，公建回購為7000元/平方米。如果扣除該地塊政府回購房部分的效益損失,，以30億元巨資收購其實(shí)是一筆不劃算的交易,。而中聯(lián)亞公司在雙方的收購協(xié)議中承諾，將保證取消該宗土地中的政府回購面積,，將該宗地開發(fā)面積全部變成可銷售面積,。這一合同中的書面承諾，被業(yè)內(nèi)人士看作近乎天方夜譚的空頭支票,。由于地塊在出讓前已明確規(guī)劃廉租房等政府回購部分,，要在地塊已進(jìn)入開發(fā)后，再調(diào)整用地性質(zhì)取消廉租房部分,，是不可能的任務(wù),。
目前中國鐵建(北京)國際城在推的華語墅組團(tuán)，高層洋房售價(jià)為26000元/平方米,，而低層花園洋房達(dá)30000元/平方米,。據(jù)悉，在共有四塊小地組成的該項(xiàng)目地塊中,，最大的1-6地塊已近建設(shè)完成,，共有住宅面積20萬平方米，其中10萬平方米已銷售完畢,，另有近10萬平方米住宅是政府回購房不能銷售，1-1與1-2地塊剛剛開始動(dòng)工建設(shè),，而1-10地塊因?yàn)橛?6萬平方米的政府回購面積懸而末決遲遲不能動(dòng)工,。如果按照中鐵建地產(chǎn)取得該項(xiàng)目地塊時(shí)的6000元/平方米樓面地價(jià)，基本與政府回購部分的價(jià)格持平,。目前該區(qū)域商品住宅單價(jià)已漲到2.8萬-3.2萬元/平方米,，如果按樓面地價(jià)6000元平方米，加上建安,、營銷等綜合成本,，成本價(jià)為1.1萬元左右/平方米，以銷售利潤1.5萬元/平方米來計(jì)算,，26萬平方米回購面積意味著中鐵方面將損失項(xiàng)目開發(fā)利潤近40億元,。
并購整合風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)
記者向中國鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理吳仕巖求證此事，他承認(rèn),，目前正在與中聯(lián)亞協(xié)商后續(xù)處理事宜,。吳仕巖表示，中聯(lián)亞方面違反了合同中的回購面積承諾,，當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任,。如果協(xié)商沒有滿意結(jié)果,，后續(xù)可能會(huì)進(jìn)入法律程序，通過司法手段維護(hù)中鐵方面的權(quán)益,。對(duì)于此次中鐵地產(chǎn)在項(xiàng)目并購中遭遇的利潤損失,，業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，目前行業(yè)調(diào)整期中,，項(xiàng)目并購個(gè)案十分普遍,，卻暗藏不少風(fēng)險(xiǎn)。該人士認(rèn)為,，部分央企房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上經(jīng)驗(yàn)并不算豐富,，也導(dǎo)致出現(xiàn)誤入并購陷阱而遭遇風(fēng)險(xiǎn)的情形。未來隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊,，行業(yè)調(diào)整的進(jìn)一步深化,，行業(yè)整合與并購中的風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)顯現(xiàn)。