5月的北京，玉淵潭柳影婆娑,。這綠樹碧水畔,，向來是豪宅扎堆的去處，本來不足為奇,。但是,，當(dāng)均價(jià)高達(dá)30萬元/平米的天價(jià)住宅出現(xiàn)在人們眼前時(shí)，卻著實(shí)令各方咋舌,。曾經(jīng)先后創(chuàng)下京城最貴樓盤紀(jì)錄的昆侖公寓（資料,、論壇)、銀泰中心,、盤古大觀（資料,、論壇)等“高檔名盤”也統(tǒng)統(tǒng)被其甩在了身后,。
而在該樓盤以天價(jià)賺足了眼球的同時(shí)，頗顯低調(diào)的樓盤開發(fā)商中赫置地也卷入輿論焦點(diǎn),。據(jù)記者了解,，釣魚臺(tái)7號(hào)所在地塊當(dāng)年屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓地塊，并沒有經(jīng)過土地招拍掛程序,，時(shí)隔5年,，樓盤高昂的銷售單價(jià)足以讓開發(fā)商大賺一筆。
這里在4年前還只是一個(gè)叫做“東釣魚臺(tái)村”的小型社區(qū),。2007年,，陸續(xù)從東釣魚臺(tái)村拆遷搬離的居民們或許不會(huì)想到，4年之后,，在他們搬離的這塊土地上開發(fā)出的樓盤,，最高賣價(jià)可以達(dá)到30萬元/平方米。
5月25日,，記者來到這個(gè)位于海淀玉淵潭公園北岸的釣魚臺(tái)7號(hào)院時(shí),，棕色的院墻外，已有樓盤保安戒備森嚴(yán)地把守,，所有記者不準(zhǔn)入內(nèi),。記者電話聯(lián)系到售樓處的工作人員，除了樓盤基本的價(jià)格情況外,，關(guān)于成交情況等問題,，得到的答案卻也是含混不清。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息,，5月12日,，釣魚臺(tái)7號(hào)院4棟樓取得銷售證，并推出了均價(jià)30萬元/平米的天價(jià)豪宅,。樓盤銷售人員介紹,，30萬元/平米的住宅樓層均在8層以上，面積在1000平方米以上,，空間布局良好,。
實(shí)際上，根據(jù)其銷售人員的介紹,，釣魚臺(tái)7號(hào)院此次公示現(xiàn)房房源共計(jì)23套,，實(shí)際僅有3號(hào)樓頂層一套超過1000平米的樓王售價(jià)達(dá)到30萬/平米；其余主推戶型基本上都為310平米-530平米的3-4居室,，均價(jià)為18萬元/平米到20萬元/平米,。
釣魚臺(tái)7號(hào)院地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚臺(tái)國賓館。憑借其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢,，這個(gè)位于國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶的高端樓盤,，2009年預(yù)售時(shí)均價(jià)就已經(jīng)在7.2萬/平米。
而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數(shù)據(jù)顯示,，截至2009年8月18日,，開盤僅一個(gè)多月的東釣魚臺(tái)家園，總計(jì)售出房屋23套,，成交均價(jià)高達(dá)72803元/平方米,。而到2010年二季度,，釣魚臺(tái)7號(hào)院的成交均價(jià)就達(dá)到10.9萬元/平米,，也即不到一年時(shí)間，其成交均價(jià)上漲約50%之多,。此后整體成交均價(jià)都超過10萬元/平米,。
據(jù)一位長期關(guān)注北京豪宅市場的業(yè)內(nèi)人士透露，釣魚臺(tái)7號(hào)院自開始銷售以來,，成交情況一直都比較穩(wěn)定,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全部106套房源已售出九成,，目前可售房源很少,。而此前也有媒體報(bào)道，由于釣魚臺(tái)7號(hào)院不久前在辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù),，因此部分已認(rèn)購房源沒有簽約,，但實(shí)際已售出,。
釣魚臺(tái)7號(hào)院之所以能曝出天價(jià)，得益于其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢,。傍依玉淵潭公園北岸,，東側(cè)緊鄰釣魚臺(tái)國賓館,，地處國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶,，這樣的“絕版黃金地塊”一入市就已經(jīng)打上了“高房價(jià),、高利潤”的印章,。
然而,，據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露,，30萬元/平方米的天價(jià)背后，樓面價(jià)格卻并不高,。根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號(hào)文件，東釣魚臺(tái)家園項(xiàng)目即釣魚臺(tái)7號(hào)項(xiàng)目開發(fā)用地西到玉淵潭北門,、南至玉淵潭北岸,、北到玉淵潭北街,，總開發(fā)面積7.3萬余平方米,，其中可銷售面積為4萬余平方米,。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的消息。
據(jù)玉淵潭南岸的另一豪宅樓盤首創(chuàng)緣溪堂（資料,、論壇)的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，當(dāng)時(shí)玉淵潭南岸有地塊轉(zhuǎn)讓的消息一傳出,，北京有背景的大型知名房企就都開始“活動(dòng)”了,，但沒過多久,，就聽說一家名叫中赫置地投資控股有限公司的開發(fā)商已經(jīng)與土地方簽訂了土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。
這位負(fù)責(zé)人向記者介紹,，東釣魚臺(tái)家園這一地塊原來屬于軍隊(duì)建設(shè)用地，按照當(dāng)時(shí)軍隊(duì)土地管理的通知,，要求在2007年1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊(duì)空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度,。而在這一期限到來前，軍用土地則可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方,。
上述緣溪堂項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向記者透露,，這一地塊的具體成交價(jià)至今沒人知道,，“當(dāng)時(shí)聽說樓面均價(jià)不超過2萬元/平米�,！�
據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，雙方最終簽訂協(xié)議是在2006年4月,。由于中赫置地簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí),，東釣魚臺(tái)家園項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作還未啟動(dòng),。雙方約定,，由土地方負(fù)責(zé)拆遷工作,，而拆遷產(chǎn)生的費(fèi)用則由買方中赫置地歸并土地價(jià)款一并支付。
中赫置地的公開資料顯示,，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團(tuán)的全資子公司,。中赫集團(tuán)成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化集團(tuán)公司,，注冊(cè)資本僅為1.17億元,。據(jù)了解,，中赫置地原來主要在河北做房地產(chǎn),，2005年進(jìn)入北京以后,，只運(yùn)作了三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其中兩個(gè)是北京的“北緯40度”項(xiàng)目和“釣魚臺(tái)7號(hào)院”,，另一個(gè)項(xiàng)目在海南,。
一位了解內(nèi)情的河北人士告訴本報(bào)記者:“這個(gè)企業(yè)的老板是河北人,，背景比較深,。”
如果以上述緣溪堂項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所說的當(dāng)年的2萬元/平米地價(jià)來看,，如今的30萬元/平方米的銷售價(jià)格是樓面價(jià)格的約15倍,，即使按照其普通房源的18萬元/平米的低價(jià),，再刨去建安成本,，利潤率之高也一看便知。
事實(shí)上,，除釣魚臺(tái)7號(hào)院外，北京目前報(bào)價(jià)在10萬元/平方米以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目還有霞公尊府,、霄云路8號(hào),、盤古大觀、西絨線26號(hào)（資料,、論壇),、財(cái)富中心二期、長安太和（資料,、論壇)等,。其中,，由北京新京潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的合生·霄云路8號(hào)，主力戶型均價(jià)在8.5萬—12萬元/平方米,。但其戶型為1000平米及以上的4-5居室,，目前的銷售均價(jià)也已經(jīng)高達(dá)250000元/平米,，僅次于釣魚臺(tái)七號(hào)院總價(jià)2.5億起,。
不過,，記者也注意到,，這些豪宅在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實(shí)際成交均價(jià)卻并沒有那么高,。
朝陽區(qū)霄云路8號(hào)項(xiàng)目目前D3、D5號(hào)樓正在銷售,，均價(jià)在8.5萬—12萬元/平米,。不過，霄云路8號(hào)項(xiàng)目在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實(shí)際成交均價(jià)僅為約5萬元/平米,。此外,，位于東城區(qū)王府井(600859,股吧)地區(qū)的霞公尊府項(xiàng)目，去年8月14日取得銷售許可證時(shí),，擬售價(jià)格為108192元/平米,，至今已銷售并在網(wǎng)上備案的共有18套住宅,，實(shí)際成交均價(jià)為98230元/平米,。
根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的住宅指數(shù)顯示，北京的豪宅售價(jià)總體仍然保持平穩(wěn)并略有上升,，其豪華公寓資產(chǎn)價(jià)值環(huán)比上升了3.2%,。
但事實(shí)上，受物業(yè)稅試點(diǎn)及限購政策影響,，北京豪宅市場的成交量也出現(xiàn)了萎縮,。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月,，全市別墅成交590套,，與去年同期相比下降55%；各月成交量由去年12月的358套下滑至4月的68套,，并呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢,。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究部總監(jiān)張大偉分析表示，目前,，高端豪宅項(xiàng)目有所成交,，主要原因是因?yàn)镃PI高企與政策調(diào)控的大背景下,，高端樓盤具有更好的保值增值功能。但在目前的調(diào)控背景下,，市場上的投資需求還是受到了很大的限制,。