5月的北京,，玉淵潭柳影婆娑,。這綠樹碧水畔，向來是豪宅扎堆的去處，本來不足為奇,。但是，當均價高達30萬元/平米的天價住宅出現(xiàn)在人們眼前時，卻著實令各方咋舌。曾經(jīng)先后創(chuàng)下京城最貴樓盤紀錄的昆侖公寓（資料,、論壇)、銀泰中心,、盤古大觀（資料,、論壇)等“高檔名盤”也統(tǒng)統(tǒng)被其甩在了身后。
而在該樓盤以天價賺足了眼球的同時,，頗顯低調(diào)的樓盤開發(fā)商中赫置地也卷入輿論焦點。據(jù)記者了解,，釣魚臺7號所在地塊當年屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓地塊,，并沒有經(jīng)過土地招拍掛程序，時隔5年,，樓盤高昂的銷售單價足以讓開發(fā)商大賺一筆,。
這里在4年前還只是一個叫做“東釣魚臺村”的小型社區(qū)。2007年,，陸續(xù)從東釣魚臺村拆遷搬離的居民們或許不會想到,，4年之后，在他們搬離的這塊土地上開發(fā)出的樓盤,，最高賣價可以達到30萬元/平方米,。
5月25日，記者來到這個位于海淀玉淵潭公園北岸的釣魚臺7號院時,，棕色的院墻外,，已有樓盤保安戒備森嚴地把守，所有記者不準入內(nèi),。記者電話聯(lián)系到售樓處的工作人員,，除了樓盤基本的價格情況外，關(guān)于成交情況等問題,，得到的答案卻也是含混不清,。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息，5月12日,，釣魚臺7號院4棟樓取得銷售證,，并推出了均價30萬元/平米的天價豪宅。樓盤銷售人員介紹,，30萬元/平米的住宅樓層均在8層以上,，面積在1000平方米以上，空間布局良好,。
實際上,，根據(jù)其銷售人員的介紹,，釣魚臺7號院此次公示現(xiàn)房房源共計23套，實際僅有3號樓頂層一套超過1000平米的樓王售價達到30萬/平米,；其余主推戶型基本上都為310平米-530平米的3-4居室,，均價為18萬元/平米到20萬元/平米。
釣魚臺7號院地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸,，東側(cè)緊鄰釣魚臺國賓館,。憑借其得天獨厚的位置優(yōu)勢，這個位于國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶的高端樓盤,，2009年預售時均價就已經(jīng)在7.2萬/平米,。
而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月18日,，開盤僅一個多月的東釣魚臺家園,，總計售出房屋23套，成交均價高達72803元/平方米,。而到2010年二季度,，釣魚臺7號院的成交均價就達到10.9萬元/平米，也即不到一年時間,，其成交均價上漲約50%之多,。此后整體成交均價都超過10萬元/平米。
據(jù)一位長期關(guān)注北京豪宅市場的業(yè)內(nèi)人士透露,，釣魚臺7號院自開始銷售以來,，成交情況一直都比較穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計,，全部106套房源已售出九成,，目前可售房源很少。而此前也有媒體報道,，由于釣魚臺7號院不久前在辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù),，因此部分已認購房源沒有簽約，但實際已售出,。
釣魚臺7號院之所以能曝出天價,，得益于其得天獨厚的位置優(yōu)勢。傍依玉淵潭公園北岸,，東側(cè)緊鄰釣魚臺國賓館,，地處國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶，這樣的“絕版黃金地塊”一入市就已經(jīng)打上了“高房價,、高利潤”的印章,。
然而，據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，30萬元/平方米的天價背后,，樓面價格卻并不高,。根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號文件，東釣魚臺家園項目即釣魚臺7號項目開發(fā)用地西到玉淵潭北門,、南至玉淵潭北岸,、北到玉淵潭北街，總開發(fā)面積7.3萬余平方米,，其中可銷售面積為4萬余平方米,。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的消息。
據(jù)玉淵潭南岸的另一豪宅樓盤首創(chuàng)緣溪堂（資料,、論壇)的一位項目負責人向本報記者表示,，當時玉淵潭南岸有地塊轉(zhuǎn)讓的消息一傳出，北京有背景的大型知名房企就都開始“活動”了,，但沒過多久,，就聽說一家名叫中赫置地投資控股有限公司的開發(fā)商已經(jīng)與土地方簽訂了土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
這位負責人向記者介紹,，東釣魚臺家園這一地塊原來屬于軍隊建設(shè)用地，按照當時軍隊土地管理的通知,，要求在2007年1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度,。而在這一期限到來前，軍用土地則可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方,。
上述緣溪堂項目的負責人向記者透露,，這一地塊的具體成交價至今沒人知道，“當時聽說樓面均價不超過2萬元/平米,�,！�
據(jù)當時媒體報道，雙方最終簽訂協(xié)議是在2006年4月,。由于中赫置地簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時,，東釣魚臺家園項目用地范圍內(nèi)的拆遷工作還未啟動。雙方約定,，由土地方負責拆遷工作,，而拆遷產(chǎn)生的費用則由買方中赫置地歸并土地價款一并支付。
中赫置地的公開資料顯示,，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團的全資子公司,。中赫集團成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化集團公司,，注冊資本僅為1.17億元,。據(jù)了解，中赫置地原來主要在河北做房地產(chǎn)，2005年進入北京以后,，只運作了三個房地產(chǎn)項目,，其中兩個是北京的“北緯40度”項目和“釣魚臺7號院”，另一個項目在海南,。
一位了解內(nèi)情的河北人士告訴本報記者:“這個企業(yè)的老板是河北人,，背景比較深�,！�
如果以上述緣溪堂項目負責人所說的當年的2萬元/平米地價來看,，如今的30萬元/平方米的銷售價格是樓面價格的約15倍，即使按照其普通房源的18萬元/平米的低價,，再刨去建安成本,，利潤率之高也一看便知。
事實上,，除釣魚臺7號院外,，北京目前報價在10萬元/平方米以上的房地產(chǎn)項目還有霞公尊府、霄云路8號,、盤古大觀,、西絨線26號（資料、論壇),、財富中心二期,、長安太和（資料、論壇)等,。其中,，由北京新京潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的合生·霄云路8號，主力戶型均價在8.5萬—12萬元/平方米,。但其戶型為1000平米及以上的4-5居室,，目前的銷售均價也已經(jīng)高達250000元/平米，僅次于釣魚臺七號院總價2.5億起,。
不過,，記者也注意到，這些豪宅在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實際成交均價卻并沒有那么高,。
朝陽區(qū)霄云路8號項目目前D3,、D5號樓正在銷售，均價在8.5萬—12萬元/平米,。不過,，霄云路8號項目在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實際成交均價僅為約5萬元/平米。此外,，位于東城區(qū)王府井(600859,股吧)地區(qū)的霞公尊府項目,，去年8月14日取得銷售許可證時，擬售價格為108192元/平米，至今已銷售并在網(wǎng)上備案的共有18套住宅,，實際成交均價為98230元/平米,。
根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的住宅指數(shù)顯示，北京的豪宅售價總體仍然保持平穩(wěn)并略有上升,，其豪華公寓資產(chǎn)價值環(huán)比上升了3.2%,。
但事實上，受物業(yè)稅試點及限購政策影響,，北京豪宅市場的成交量也出現(xiàn)了萎縮,。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月,，全市別墅成交590套,，與去年同期相比下降55%；各月成交量由去年12月的358套下滑至4月的68套,，并呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢,。
中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析表示，目前,，高端豪宅項目有所成交,，主要原因是因為CPI高企與政策調(diào)控的大背景下，高端樓盤具有更好的保值增值功能,。但在目前的調(diào)控背景下,，市場上的投資需求還是受到了很大的限制。