記者近期在北京、武漢,、廣州等多個(gè)省會(huì)城市采訪了解到,，隨著住房市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)正成為規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地,，開(kāi)發(fā)商和居民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情明顯升高,。
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,，商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展機(jī)遇,。但是，如果短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大和集中入市,，可能會(huì)孳生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。尤其是商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高昂，其產(chǎn)生的價(jià)格“傳導(dǎo)效應(yīng)”可能會(huì)加大住房市場(chǎng)的調(diào)控難度,，對(duì)此政府部門(mén)應(yīng)適時(shí)出臺(tái)政策予以引導(dǎo),。
居民買(mǎi)商用房興趣增強(qiáng)
“俗話說(shuō)，一個(gè)鋪?zhàn)羽B(yǎng)三代人,，何況住房投資的黃金期可能已經(jīng)過(guò)了,。”在內(nèi)蒙古呼和浩特市新華東街附近的一處售樓部里,，籌劃買(mǎi)商鋪的鄂爾多斯市居民陳君義說(shuō),。
陳君義之前已經(jīng)以每平方米約2萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)，在呼和浩特市如意開(kāi)發(fā)區(qū)買(mǎi)了一處50平方米的鋪面,，如今每平方米已經(jīng)增值1萬(wàn)元以上,，而且每年還能收租金。
2005年以來(lái),，陳君義也投資過(guò)幾套住宅,，但眼下更傾向于買(mǎi)商鋪,。他說(shuō)，住房?jī)r(jià)格涉及社會(huì)穩(wěn)定,，去年以來(lái),，國(guó)家實(shí)施了物業(yè)稅試點(diǎn)、限貸,、限售,、限價(jià)等一系列政策，投資獲利的難度越來(lái)越大,。相比之下,，買(mǎi)商用房限制少，而且隨著城市化進(jìn)程加快和居民消費(fèi)能力的釋放,，商貿(mào)業(yè)發(fā)展會(huì)比較快,，未來(lái)商用房的市場(chǎng)需求必然增加。
由于市場(chǎng)紅火,，商鋪等商用房的行情較高,。記者近日在呼和浩特市走訪了一批商業(yè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)位置好的商鋪不僅價(jià)格高,，有些還只租不售,。例如，運(yùn)營(yíng)商實(shí)力強(qiáng),、位置較好的維多利摩爾城,，臨街商鋪售價(jià)為每平方米19萬(wàn)元，目前即將售罄,，別的樓層和室內(nèi)攤位的均價(jià)為每平方米4萬(wàn)元。其他中等以上地段的樓盤(pán),，商鋪售價(jià)一般在2萬(wàn)元到6萬(wàn)元之間,。
其他城市也存在類似的情況。記者采訪了解到,，去年以來(lái)武漢市的部分商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也上漲較快,，中心城區(qū)尤其明顯。例如位于武漢市江漢路的一處商業(yè)樓盤(pán),，商鋪均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元,。而位于武漢市積玉橋附近的一處大型商業(yè)樓盤(pán)，商鋪預(yù)計(jì)明年才能上市,，但現(xiàn)在前來(lái)咨詢并有購(gòu)買(mǎi)意向的購(gòu)鋪者,，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了鋪源數(shù)量。
另?yè)?jù)武漢億房網(wǎng)監(jiān)測(cè),，今年以來(lái),，武漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始主打“不限購(gòu),、不限貸”牌，主推商鋪,、酒店式公寓等產(chǎn)品,。與此同時(shí)，一向不受投資者熱衷的寫(xiě)字樓,、廠房等項(xiàng)目也逐漸受到關(guān)注,。
億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍分析說(shuō)，2005以來(lái),，武漢商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的年增幅,，一般比住房?jī)r(jià)格的年增幅高約5個(gè)百分點(diǎn)。在今年住宅調(diào)控力度大的背景下,，商鋪投資熱潮開(kāi)始涌動(dòng),，可能會(huì)推動(dòng)商鋪的價(jià)格以更快的速度上漲。
廣州仲量聯(lián)行發(fā)布的區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告顯示,，2010年以來(lái),，廣州零售市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商鋪的需求持續(xù)走俏，2010年全年新增吸納量超過(guò)新增供應(yīng),，年底時(shí)的空置率同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到3.7%左右。
商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)開(kāi)發(fā)熱潮
由于商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)家調(diào)控政策范圍之外,，當(dāng)前許多資金已經(jīng)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)拓力度,。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公告顯示,，今年第一季度,，北京市共供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地37宗，其中除了7宗純住宅用地之外,，其余的均為商業(yè),、金融等性質(zhì)的用地。
而在已經(jīng)成交的20宗土地中,，純住宅用地更是鳳毛麟角,，總共只有兩宗，總規(guī)模約為3.24萬(wàn)平方米,。其他18宗商業(yè),、金融等性質(zhì)用地的規(guī)模達(dá)237萬(wàn)平方米，是住宅用地供應(yīng)規(guī)模的73倍,，而且這18宗土地的總成交價(jià)高達(dá)138.5億元,，是住宅用地成交價(jià)的58倍。
今年以來(lái),，在其他一些城市的土地市場(chǎng),，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是主力,。例如，2010年底以來(lái),，呼和浩特已經(jīng)向市場(chǎng)出讓國(guó)有建設(shè)用地50宗,，其中45宗為商業(yè)用地或商業(yè)、住宅混合用地,。
一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),，也已經(jīng)開(kāi)始把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的商機(jī)。南京市一家大型房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理說(shuō)：“限購(gòu)令落地南京后,，已經(jīng)有不少購(gòu)房者放棄購(gòu)買(mǎi)住房的念頭,，轉(zhuǎn)而關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)投資。比如不久前江北地區(qū)的首批14套地鐵臨街商鋪,，均價(jià)為每平方米2萬(wàn)多元,，一上市就被搶購(gòu)一空，所以他們公司今年的主營(yíng)業(yè)務(wù)也將轉(zhuǎn)向租房及商鋪,。
多位接受記者采訪的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,，去年以來(lái)，政府接連出臺(tái)殺傷力很強(qiáng)的政策調(diào)控住房市場(chǎng),，導(dǎo)致住房市場(chǎng)觀望情緒加重,，有些沿海城市的住房?jī)r(jià)格甚至出現(xiàn)松動(dòng)。為了消化調(diào)控壓力,，許多開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為“避風(fēng)港”,，如萬(wàn)科、綠地,、保利地產(chǎn)等大開(kāi)發(fā)商都在調(diào)整以住房為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),，增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。
同時(shí),，當(dāng)前地方政府調(diào)控住房?jī)r(jià)格的壓力很大,，也希望和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商能多將精力分流向商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)目前受調(diào)控政策影響較小,。此外，由于當(dāng)前住房市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,，銷售量下滑明顯,，開(kāi)發(fā)商拿地普遍較為謹(jǐn)慎，地方政府也希望以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，來(lái)緩沖調(diào)控政策對(duì)土地市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響,。
及早引導(dǎo) 理性發(fā)展
我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇,。然而商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮涌動(dòng),，也潛伏著風(fēng)險(xiǎn),。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，我國(guó)可供開(kāi)發(fā)的土地資源有限,，長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，房地產(chǎn)行業(yè)需要以商業(yè)地產(chǎn)做業(yè)務(wù)支撐。目前,，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)還處于初級(jí)階段,，存在廣闊的發(fā)展空間，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入增長(zhǎng),，將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大有可為,。
中國(guó)指數(shù)研究院華中分院高級(jí)研究員李國(guó)政指出，當(dāng)前一些商鋪價(jià)格高昂,，受財(cái)富效應(yīng)的示范,，有些普通居民可能會(huì)參與到商業(yè)地產(chǎn)投資中去。但是,，即使處在最為成熟的商圈里,，目前的投資回報(bào)也不太理想，一旦產(chǎn)生泡沫,，中小投資者將損失慘重,，也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲還可能對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的“傳導(dǎo)效應(yīng)”,。武漢億房研究中心研究員陳龍認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅存在隱形的價(jià)格聯(lián)動(dòng)，住宅價(jià)格上漲,，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上漲,，反之亦然，一旦住宅市場(chǎng)遇冷,，商業(yè)地產(chǎn)紅火的時(shí)間也不會(huì)太久,。
一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，2011年,，將是一些城市商業(yè)地產(chǎn)放量入市的一年,，也將是商業(yè)地產(chǎn)“扎堆”建設(shè)問(wèn)題突出顯現(xiàn)的一年。為了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,，相關(guān)部門(mén)及早出臺(tái)政策,，防止商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。