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央企保障房獨門盈利通道:捆綁商業(yè)項目套取信貸
2011-05-23   作者:朱以師 李慎  來源:《新世紀》-財新網(wǎng)
 
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    對央企而言,,大規(guī)模參建保障房,,究竟是一個燙手山芋,,還是一輪新的機遇,?
    5月初,國資委在網(wǎng)站上掛出通知,,要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設(shè),。“中央政府承諾今年建設(shè)1000萬套保障房,實現(xiàn)難度很大,�,!币晃唤咏〗ú康娜耸扛嬖V財新《新世紀》記者,今年保障房建設(shè)任務下得“太猛,、太大”,,各地開工和資金情況均不樂觀,正因如此,,中央高層早有意推動央企進保障房,。
    經(jīng)過一段時間的探討和摸索,,曾糾結(jié)于責任與盈利之間的央企,,對保障房的態(tài)度也有了微妙的變化。在保障房的“大棒”下,,銀行也放松了銀根,,這對央企是大誘惑——以保障房來撬動貸款,可以滾動開發(fā)其他類型的商業(yè)項目,。國資委在下發(fā)給央企的文件中已指明方向,,“要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助,、財政貼息,、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會,,將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來,。”
    誘惑不止于此,。對央企而言,,在棚改、舊改,、拆遷安置,、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的范疇之后,可能帶來一輪新的資源分配與調(diào)整機遇,。每家央企,、國企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉儲或科研用地的土地資源,,一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地,,其效應就不可估量,即使只有十分之一最后變成商業(yè)性的住宅用地,。不過,,伴隨而來的將是管理流程、投資風險、分配機制等一連串復雜問題,。

    借保障房撬動信貸

    五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向財新《新世紀》記者證實,,早在3月份國務院就曾召開會議研討保障房建設(shè)問題,住建部,、國土部,、國資委、財政部等相關(guān)部委以及多家大型央企均有列席,。其后,,住建部和國資委還分別召集地產(chǎn)主業(yè)央企開會,要求央企積極參與保障房建設(shè),。
    一些央企在3月底就收到了這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知》(下稱《通知》)的文件,。《通知》要求,,有關(guān)央企要加強與地方政府的溝通,,爭取支持,在地方政府的領(lǐng)導下,,按照市場化運作方式,,通過多種途徑參與保障房開發(fā)建設(shè)。
    “大規(guī)模保障房建設(shè)肯定離不開央企,,這既是社會責任,,也是政治任務�,!币晃徊辉妇呙难肫笕耸糠Q,,目前在建保障房項目多以央企、國企為主,。
    經(jīng)過一段時間的探討和摸索,,央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機遇。比如,,保障房“概念擴容”,,棚改、舊改,、拆遷安置,、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇,一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道,。
    “棚改,、舊改項目大部分實質(zhì)上還是商業(yè)開發(fā),現(xiàn)在用保障房的概念來包裝,、立項,,能夠獲得優(yōu)惠政策支持,。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副秘書長陳寶存(博客)告訴財新《新世紀》記者,,這種現(xiàn)象在各地非常普遍,。由于商品房市場銷售低迷,一些開發(fā)商不愿亦無力在舊改,、棚改項目上先期投入大量資金進行拆遷,,因而很多舊改、棚改項目都陷入停頓,。在這類項目上,,央企也因資源優(yōu)勢而更具議價能力。
    據(jù)知情人士透露,,保利地產(chǎn)在3月底接到《通知》后,,曾發(fā)函至19個城市申請參與保障房建設(shè),目前處于洽談階段的有10個城市,,其中大部分均為舊城改造項目,。
    以石家莊為例,保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石(原石家莊化肥廠)改造項目,,土地規(guī)模超過800畝。其中,,除了建設(shè)金華家園保障房項目,,還有約四分之三的地塊可能用于商品房項目開發(fā)�,!叭绻员U戏宽椖苛㈨�,,比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸,,完全可以通過分期滾動開發(fā)模式撬動整個項目,。”上述知情人士分析稱,。
    事實上,,國資委在下發(fā)至各央企的《通知》中也明確,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應,、投資補助,、財政貼息、融資,、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會,,將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來�,!�
    對此,,田景崎表示,,信貸政策對保障房的傾斜,對央企有著足夠的誘惑,,“在信貸緊縮的背景下,,誰能撬動銀行貸款,誰就能活得更好,。說到底,,房地產(chǎn)是資金和土地的游戲�,!�
    中國中冶在其年報中也明確房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,,以保障性住房開發(fā)帶動商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅和土地一級開發(fā)業(yè)務,,探索新的開發(fā)模式,,提高投資回報率。
    “中冶和中交等基建型央企,,更可以大打保障房的牌,,因為拆遷安置也納入保障概念,有助于他們的一級開發(fā)業(yè)務,�,!敝薪环康禺a(chǎn)集團內(nèi)部人士告訴財新《新世紀》記者,這有助于地方完成保障房的數(shù)字指標,,也有利于企業(yè)與地方政府的談判,。并且,還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發(fā)總體費用,,在土地出讓時予以回收,,以此保證投資收益。
    更加隱蔽的路徑是土地資源的置換,。據(jù)一位央企人士分析,,按照目前的情形,地方政府確定沒有充足的財政資金配套,,若要完成保障房建設(shè)任務,,不管以何種形態(tài)呈現(xiàn),依然跳不出“保障房與商品房用地捆綁配建”的方式,。
    “以往是商品房用地配建5%—15%保障房,,以后可能是保障房配建商品房,用商品房的利潤來補貼支付保障房3%的利潤,�,!鄙鲜鋈耸勘硎荆蛘呤恰耙缘仞B(yǎng)房”的模式操作,,即委托開發(fā)商建成保障房項目后,,定向低價向其出讓一定的商品房用地,,用于保障房的移交回購。
    一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務負責人也向財新《新世紀》記者證實,,在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中,,都有類似將保障房與其他商業(yè)項目變相“綁定”的條款,或作為招商引資項目給予優(yōu)惠——這已是業(yè)內(nèi)通行的“潛規(guī)則”,。而且,,地方政府更愿意與央企、國企合作,,因為如此一來,,即使低價轉(zhuǎn)讓土地被公開,地方官員也不會有“國有資產(chǎn)流失”之嫌,。

    盤活自有土地

    更大的政策口子,,開在了自有土地建設(shè)保障房上。國資委的《通知》雖對此并未提及,,但央企對此顯然更為關(guān)注,,特別是去年3月被要求退出房地產(chǎn)業(yè)的78家央企。目前,,北京,、廣州、陜西,、河南,、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺相關(guān)政策,鼓勵企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房,。
    “目前還在觀察政策,不清楚這個口子究竟能開多大,�,!蹦逞肫髢�(nèi)部人士表示,去年以來的“央企退房令”在執(zhí)行中難度極大,,幾無操作可行性,。該央企名列“78家”之內(nèi),在二三線城市擁有大量舊工廠等土地資源,。他認為,,放出這么一條政策口子,除了配合國家的保障房建設(shè)大政方針外,,很難說沒有為握有大量土地資源的央企解決出路的考慮,,“這不失為一種階段性的思路”。
    據(jù)公開資料,,多個地方國企已紛紛“試水”,。在廣州市發(fā)改委近日批復的2011年第一批保障性住房建設(shè)項目立項預安排中,,廣州建筑集團、廣州地鐵,、廣鐵集團等單位的自有土地保障房項目赫然在列,。在北京,一些擁有大量工業(yè),、倉儲用地的國有企業(yè),,如首都農(nóng)業(yè)集團、京煤集團,、北京住總等,,也都在向北京市住房保障辦公室進行項目申報。
    一般的操作路徑是,,企事業(yè)單位向當?shù)亟ㄎ岢錾暾�,,在符合土地利用�?guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下,可以將工業(yè),、倉儲,、科研等用地依法變更為住宅用地,建設(shè)保障房,。通常都會優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題,,剩余部分由當?shù)卣y(tǒng)籌分配給申請保障房且符合條件的居民。
    但問題也隨之而來,。在各地的鼓勵政策中,,并未對企事業(yè)單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類別,、分配方式等實操程序進行明確,。
    “后果會非常亂�,!敝袊恋乜睖y設(shè)計院副總工程師鄒曉云擔心,,如果企事業(yè)單位用企業(yè)、行政資金建保障房,,再以便宜價格賣給單位職工,,實質(zhì)上就是福利分房;或者企事業(yè)單位以“團購”等方式變相集資建房,,這些都背離了“保障房”的初衷,。
    關(guān)于單位自有用地建保障性住房的具體政策寥寥無幾。在2007年8月公布的《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)中有規(guī)定,,在符合城市規(guī)劃的前提下,,經(jīng)城市人民政府批準的情況下,單位可利用自有土地進行集資合作建房,,但僅限于距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè),。當時,,建設(shè)部對這一條款解釋稱,將這種特殊的單位集資建房納入經(jīng)濟適用住房政策范疇進行管理,。
    再者,,就是2010年各地在落實住建部等七部委下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》時規(guī)定,住房困難職工較多的單位,,在符合土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃的前提下,經(jīng)市,、縣(市,、區(qū))政府批準,在依法辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)后,,可以利用自用土地建設(shè)公共租賃住房,,納入當?shù)卣沧赓U住房管理后,優(yōu)先向本單位符合條件的職工出租,,多余房源由政府統(tǒng)一調(diào)配,,權(quán)屬不變。
    “而現(xiàn)在地方政府在保障房指標壓力下,,又放大了政策開口——之前是不允許工業(yè)性質(zhì)用地的,。”中房集團內(nèi)部人士對財新《新世紀》記者分析稱,,倘若央企以這種方式大規(guī)模參與保障房建設(shè),,將對整個住房市場帶來巨大影響,“相當于給目前推行的‘雙軌制’再加一軌,�,!�
    上述“78家之一”央企人士甚至稱,僅78家央企的存量土地就不好估算,,堪稱“天量”,。恒天集團,中國電子,,中國兵器,兵裝集團,,各大航天,、鋼鐵央企,在全國各地都有著大量的土地資源,�,!暗覀儸F(xiàn)在還沒有具體盤算手中的存量土地資源,再慎重看一看政策的走向,�,!�
    “過去多年間,,經(jīng)濟適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業(yè)單位進行集資建房,流入社會公開分配的極少,�,!标悓毚�(博客)認為,央企利用自有土地建保障房,,仍然逃不出經(jīng)適房的老路,,成為部分群體的福利和特權(quán)者的專利。
    陳寶存直言不諱地指出,,從以往的經(jīng)驗和現(xiàn)有部分央企的做法來看,,以經(jīng)適房的形式操作自有土地建設(shè)保障房的可能性非常大,央企可借此低價獲得受限產(chǎn)權(quán),,幾年后解禁入市賺得巨額差價,。如果此類住房規(guī)模很大,將沖擊到現(xiàn)有的土地“招拍掛”政策和地方政府土地收入,。
    目前,,住建部、國土部等相關(guān)部委對于企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房并未有相關(guān)規(guī)范,。各地在政策的解釋和執(zhí)行上也千差萬別,,在企事業(yè)單位自有用地建設(shè)的保障性住房的類型、產(chǎn)權(quán)所屬,、資金籌措渠道,、分配方式等諸多問題上,均無定議,。財新《新世紀》記者曾就上述問題聯(lián)系了北京市住房保障辦公室,,相關(guān)工作人員也未就此回應。
    對此,,鄒曉云建議,,地方政府應該將央企自建保障房納入地方整體的保障房建設(shè)規(guī)劃,在用地規(guī)劃,、建設(shè)程序,、分配、運營等環(huán)節(jié)統(tǒng)一規(guī)范管理,,可以對建設(shè)單位的符合保障條件的職工進行優(yōu)先保障,,但要進行嚴格審核,防止分配的腐敗,。但鄒曉云也坦言,,“這將非常難以執(zhí)行,不公平的事情肯定會發(fā)生�,!�
   
    央企也要盈利

    “社會責任”或“政治任務”這些說辭,,在國資委的EVA(經(jīng)濟增加值)考核標準面前,對央企顯然不具備推動力,。盡管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑,,但如何在純粹的保障房開發(fā)投資上獲得收益,仍是大多數(shù)企業(yè)需要解決的難題,。
    中冶集團在4月初的年報發(fā)布會上宣布其保障房業(yè)務的毛利潤率能達到12.5%,,并隨后解釋是累加了勘測設(shè)計、市政配套,、投資開發(fā),、施工等各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的結(jié)果。
    陳寶存認為,,毛利潤率12.5%只是一種理論上的推算,,“設(shè)計、市政,、施工等環(huán)節(jié)是有穩(wěn)定利潤,,但整體的利潤率并不能證明開發(fā)環(huán)節(jié)是掙錢的�,!标愒┞氂谥幸奔瘓F旗下某房地產(chǎn)公司,。
    事實上,類似中冶集團這樣擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的央企,,也僅有中國建筑,、中交股份、中國鐵建,、中國中鐵等少數(shù)幾家央企,,大多數(shù)央企參與保障房建設(shè)仍以投資開發(fā)為主。
    即便擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的中國建筑,,其參與保障房的方式也是以承建模式為主,,獲取施工環(huán)節(jié)的穩(wěn)定利潤,而投資開發(fā)模式的比例較小,。
    萬科集團董秘譚華杰在5月初的一次電話會議里,,對開發(fā)商參與保障房算過一筆賬,明確指出目前還不存在經(jīng)濟上可行的模式,�,!按J斤L險低,但也沒什么收益,,所以基本上不能構(gòu)成一個真正業(yè)務。”譚華杰假設(shè),,即使全國保障房的10%都交由一家公司代建,,投資規(guī)模大概在1500億元,代建的管理費用按總成本的1%作為上限,,那么收到管理費不超過15億元,,再扣除人員工資、辦公費用等成本,,基本沒什么收益,。
    譚華杰認為,純粹的投資開發(fā)模式,,無論是政府回購還是賣給買房人,,開發(fā)商都很可能虧本�,!伴_發(fā)商以20%的資金去撬動項目,,整體3%的利潤就相當于有5倍的杠桿,也就是說,,從投入的資金計算毛利率能達到15%,。”最后虧本還是盈利就要看項目做多長時間,。假設(shè)這20%的資金也是借來的,,那么資金回收時間要少于兩年才能基本保本,因為7%左右的年化收益與銀行借款的利息基本相當,。
    “現(xiàn)在一個保障房項目在兩年內(nèi)收到錢的概率是不高的,,所以虧本是個大概率事件�,!弊T華杰如是說,。
    保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也對媒體透露,保利地產(chǎn)在北京的兩個保障房項目處于虧損狀態(tài),,原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒有出臺,,導致該項目所有樓盤不能按時銷售。
    “一些保障房項目開發(fā)周期很長,,建設(shè)過程中又缺乏動態(tài)的定價機制,,人工成本、建筑材料成本都在漲,,就容易造成虧損,。”北京住總集團董事長張貴林向財新《新世紀》記者透露,,他們開發(fā)的翠城經(jīng)濟適用房項目建設(shè)超過十年,,由于拆遷、建設(shè)等成本上漲,賬面計算出現(xiàn)21.18億元的巨虧,,導致項目無法繼續(xù),。
    央企中的保障房大戶——中冶集團,在沈陽也曾遭遇當?shù)卣锨方ㄔO(shè)回款的尷尬,,保障房貸款資金投入后一直被套,。
    知情人士透露,在住建部和國資委的相關(guān)會議上,,幾家保障房業(yè)務較多的央企,,都曾反映規(guī)定的保障房利潤率太低,要求適當提高利潤率,。
    即便如此,,保障房項目也不是央企想做就能做的�,!氨热�,,經(jīng)濟適用房的用地是劃撥方式,相當于政府定向的計劃形式,,不是誰想做就給誰的,。”在中國鐵建房地產(chǎn)集團市場發(fā)展部部長樓英瑞看來,,如果政策到位,、操作規(guī)范的話,經(jīng)濟適用房項目還是“有搞頭的”,,一年能回收資金的話,,資金回報率能達到10%以上。但這些“有搞頭”的項目不是輕易就能拿到的,,樓英瑞認為,,地方政府想讓央企去做的大多是“沒搞頭”的公租房和廉租房項目。
    在今年的1000萬套保障房計劃中,,常規(guī)意義上的保障房——經(jīng)濟適用房,、廉租房、公租房共占比60%,,總計約600萬套,;其中,租賃型保障房又占到60%以上,。各省市認領(lǐng)的保障房任務,,其中的分項指標也大體遵循這個比例。
    “今年大量增加了公租房的數(shù)量,,這部分保障房的最大問題是政策不完善,、盈利模式不清晰,。”某央企地產(chǎn)公司負責人表示,,一般而言,,政府沒有財力進行大量回購,同時企業(yè)缺乏退出機制,,回報周期過長,“每年的租金收益微乎其微,,甚至連同期的存款利息都不到”,。所以,大多數(shù)企業(yè)仍然不愿參與公租房建設(shè),。

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