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在烏魯木齊市米東區(qū)米東康居苑小區(qū)物業(yè)辦公室,，白和西(右)從烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司廉租房管理服務(wù)中心工作人員手中接過新房鑰匙,。
今年57歲的“低保戶”白和西，家住烏魯木齊市米東區(qū)鐵廠溝鎮(zhèn),，平日里他和90歲的老母親擠住在一起,。2010年，白和西聽說困難戶可以向政府申請租住廉租房,，便替母親遞交了申請,。今年初，白和西接到通知,，可以租住一間40余平米的樓房,。
截至2010年底，烏魯木齊市已累計(jì)建設(shè)廉租房11735套,，今年全市還將動工建設(shè)5000套,。記者 王菲/攝 |
北京的商改住項(xiàng)目終于開始為自己大力宣傳“不受限購”促銷而付出代價(jià)。5月17日,，市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動,，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》(下稱“通知”),，通過戶型設(shè)計(jì)控制,、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等行政許可手段，將商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)作住宅銷售的空間,，徹底封殺,。
肅清風(fēng)險(xiǎn)
5月17日由北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)的“通知”，幾乎封死了所有商改住項(xiàng)目的運(yùn)作空間。北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示,，本次下發(fā)的通知實(shí)際上是對2010年底出臺的“非住宅立項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不得切割散售”政策的細(xì)化,，是政府通過行政行為規(guī)范市場、降低風(fēng)險(xiǎn)的舉措,。
記著了解到,，“通知”在規(guī)定商業(yè)立項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目要嚴(yán)格按照規(guī)劃，商業(yè),、辦公類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊,、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)的同時(shí),，還對商業(yè)辦公項(xiàng)目的銷售行為進(jìn)行了規(guī)范,，要求開發(fā)商不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項(xiàng)目,。
在此之前,，上述被禁止的手段，均是開發(fā)商用以運(yùn)作商改住項(xiàng)目的慣用手法“這個(gè)措施非常有效,，試想一下,，誰愿意買的住宅里沒有自己的衛(wèi)生間？”陳志說,。他認(rèn)為,，商改住改變了原先的規(guī)劃用途，會對購房者帶來危害,。陳志說,，一般商業(yè),、辦公類項(xiàng)目的土地使用年限只有40年或50年,，水電等也按照商業(yè)價(jià)格等。
陳志還向記者強(qiáng)調(diào),，“商改住”的生存空間將越來越小,，再也不能“打擦邊球”。
打折促銷
記者了解到,，按照行政規(guī)章不溯既往的原則,，目前已經(jīng)入市銷售的商改住項(xiàng)目暫時(shí)不受直接影響。不過,，盡管如此,，受到市場變化的影響，部分在售的商改住項(xiàng)目已經(jīng)在“通知”下發(fā)之前,，就已經(jīng)開始打折促銷,。
日前，中弘北京像素項(xiàng)目在銷售中開始給出8.5折的“大額折扣”，而就在去年,，這個(gè)項(xiàng)目在北京廣為人知還是因?yàn)殚_發(fā)商在一夜之間提價(jià)2000元/平方米銷售,。目前，正在銷售的北京像素項(xiàng)目南9號樓的銷售優(yōu)惠政策為全款8折,、貸款8.5折,。業(yè)主王先生告訴記者，幾個(gè)月前他買下了北10號樓一套近50平方米的房子,，總房價(jià)約95萬,。
中弘北京像素是北京較為典型的商改住樓盤。北京市發(fā)展改革委給予的項(xiàng)目立項(xiàng)名稱為“中國特色經(jīng)濟(jì)之窗”,。北京市發(fā)改委出具的《關(guān)于中國特色經(jīng)濟(jì)之窗二期項(xiàng)目重新核準(zhǔn)的批復(fù)》中顯示,，中弘投資有限公司為中國特色經(jīng)濟(jì)之窗二期項(xiàng)目的“開發(fā)建設(shè)方”，經(jīng)核準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容為產(chǎn)業(yè)研發(fā),、產(chǎn)業(yè)辦公用房,，而中弘投資即是中弘北京像素項(xiàng)目的投資方與開發(fā)商，其批復(fù)的四至范圍,，亦與目前在售的北京像素項(xiàng)目重合,。
在北京，此類存量項(xiàng)目并不在少數(shù),。經(jīng)記者調(diào)查,，目前仍然在售的商改住項(xiàng)目超過10個(gè)，這類項(xiàng)目集中在順義,、亦莊等工業(yè)園區(qū),、產(chǎn)業(yè)園區(qū)較為集中的區(qū)域。如位于機(jī)場T3航站樓東南方向的翼之城項(xiàng)目,，將于近期開盤,，而其待售房源戶型面積為46平方米到100平方米，目前需要辦理金卡,，持卡開盤時(shí)才有選房資格并可享多重優(yōu)惠,，46平米開間折后約在53萬元左右。與翼之城項(xiàng)目類似的是首城雙景項(xiàng)目,。該項(xiàng)目位于北京兩廣路延長線,，在售房源樓座共16層，3層至10層及15層層高4.9米,，11-14層層高5.2米,，6梯30戶，戶型面積為51平方米至96平方米的loft,。其中62平米loft朝東均價(jià)為38800元/平米,，朝南均價(jià)為42000元/平米,，現(xiàn)購房全款支付可享96折優(yōu)惠，貸款支付首付70%以上可享98折優(yōu)惠,。該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為40年,。
未來命運(yùn)
隨著五部門禁令的出臺，以及限購令擠壓效應(yīng)的消退,，商改住將在北京樓市逐漸偃旗息鼓,。
在北京嚴(yán)格執(zhí)行限購令的初期，北京樓市商改住項(xiàng)目的成交量曾大幅躍升,。
陳志表示,，限購令一出，“商改住”,、50年產(chǎn)權(quán)LOFT等擦邊球產(chǎn)品成為市場稀缺,，而此前相關(guān)部門的監(jiān)管力度并不足。今后要求商業(yè)用房規(guī)劃中不做獨(dú)立衛(wèi)生間,，首先從技術(shù)上控制了“商改住”的出現(xiàn),。他認(rèn)為，這意味著“商改住”行為將被全面叫停,，即使是已經(jīng)開工的項(xiàng)目都可能拿不到預(yù)售許可,。
“京十五條”頒布后的2月17至3月2日，北京市商住樓房源累計(jì)成交532套,，占總成交量的32.76%,。中弘北京像素、合生世界村等商住項(xiàng)目在成交量中占有較大比例,。
亞豪機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,，商住項(xiàng)目成交量上升主要集中在“京十五條”頒布后的半個(gè)多月，而進(jìn)入四月份以來,，由于利好進(jìn)一步被市場消化及購房者的觀望情緒加重等因素,，商住項(xiàng)目銷售量已有所放緩。