5月13日,，萬科連發(fā)兩則公告宣布,，計(jì)劃就旗下兩個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，向金融機(jī)構(gòu)融資共9億元,。
此前,，萬科通過旗下子公司互為擔(dān)保方式,，已經(jīng)多次獲得融資，而這種擔(dān)保貸款以及發(fā)行信托基金的項(xiàng)目融資方式,，目前成為房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈趨緊下的融資主流渠道之一,。
一幅土地可以定生死。
SOHO中國董事長潘石屹、綠城中國董事長宋衛(wèi)平均提示過土地的變現(xiàn)對于一家房地產(chǎn)公司的重要性,，在行業(yè)下行周期,，基于單幅土地的融資模式，將考驗(yàn)地產(chǎn)商的土地變現(xiàn)能力,，然而這種風(fēng)險(xiǎn)顯然正在增大,。
項(xiàng)目融資頻頻
據(jù)萬科公告顯示，操作東莞長安萬科中心的東莞長安萬科擬融資3億元,，公司的全資子公司東莞萬科為該筆融資提供連帶責(zé)任擔(dān)保,。
操作寧波金色城市項(xiàng)目的寧波萬港則向金融機(jī)構(gòu)融資6億元，公司的全資子公司深圳萬科為該筆融資提供連帶責(zé)任擔(dān)保,。
萬科指出,，目前該兩個(gè)項(xiàng)目均處于施工階段。據(jù)了解,，作為東莞萬科首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目,，長安萬科中心計(jì)劃將于今年內(nèi)上市。預(yù)計(jì)在4年半時(shí)間內(nèi)建設(shè)260米高,、共59層的甲級(jí)寫字樓,，建成后將為長安第一高樓；將用2年時(shí)間建成商業(yè)廣場和洋房,。
此外,，寧波金色城市已于2010年12月底正式開盤，目前仍有少數(shù)房源在售,，計(jì)劃將于2012年正式交付,。
類似的融資方案，萬科今年已在上海,、珠海等地項(xiàng)目中采用過,。
據(jù)深圳一家信托機(jī)構(gòu)人士介紹，所謂項(xiàng)目融資,，就是針對某一地塊,，籌資和經(jīng)營成立一家項(xiàng)目公司，發(fā)起銀行貸款或信托,、基金形式,，進(jìn)行融資。其中,，貸款以項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源及取得物權(quán)擔(dān)保,，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款安全的保障,。
目前,，貸款融資多數(shù)是有追索權(quán)的項(xiàng)目融資，貸款銀行要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保,。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索,。
截至4月30日,，萬科擔(dān)保余額74.22億元，占公司2010年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為16.78%,。其中,，公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔(dān)保余額63.81億元，公司及控股子公司對聯(lián)營公司及合營公司提供擔(dān)保余額為10.41億元,。
最近信托和基金形式的項(xiàng)目融資越來越多,。4月25日，中南建設(shè)為其蘇州吳江房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起信托融資,，江蘇國投以設(shè)立信托計(jì)劃的方式向項(xiàng)目公司增資,，借款總規(guī)模預(yù)計(jì)5億元，期限2.5年,，其中約2.88億元用來增資,。根據(jù)公告，這筆融資主要是以將來溢價(jià)回購股權(quán)來實(shí)現(xiàn),，融資利息為15%,。
金地集團(tuán)則采取基金形式進(jìn)行項(xiàng)目融資。本報(bào)記者獲悉,，金地集團(tuán)與瑞銀合作發(fā)起的美元房地產(chǎn)基金第二期募集已經(jīng)完成,，基金規(guī)模達(dá)到2億美元，投向金地旗下數(shù)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。
瑞銀全球房地產(chǎn)集團(tuán)大中華區(qū)董事總經(jīng)理陳李健表示,，與金地集團(tuán)合作發(fā)起美元房地產(chǎn)基金，是瑞銀進(jìn)軍中國房地產(chǎn)投資的第一步,，募集的順利完成,，證明了與金地合作的成功以及投資者對投資項(xiàng)目的信心。
后續(xù)資金壓力增大
萬科,、金地等龍頭房企頻發(fā)項(xiàng)目融資,，以及中海外、華潤,、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等紅籌內(nèi)房股近期進(jìn)行的海外融資,，均顯示房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力正在增大。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，4月份,，其重點(diǎn)監(jiān)測的10家品牌企業(yè)的銷售業(yè)績除恒大外，萬科,、保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)等均出現(xiàn)增長放緩，資金回籠受阻。
雖然前四月去化率不錯(cuò),，但萬科仍然面臨巨大的后續(xù)資金壓力,。根據(jù)早前公布的2011年萬科公司債券跟蹤評級(jí)報(bào)告顯示，萬科存貨中已完工開發(fā)產(chǎn)品占3.97%,，現(xiàn)房銷售壓力小,，不過在建和擬開發(fā)產(chǎn)品合計(jì)占存貨的95.96%，后續(xù)開發(fā)的資金需求非常大,。
其他上市房企大概如此,。中海外今年計(jì)劃售樓630萬平方米，目前在建面積超過1500萬平方米,，今年恒大,、保利等公司在建面積也創(chuàng)新高，恒大超過2000萬平方米,，保利達(dá)到1800萬平方米,，這些在建工程的后續(xù)資金需求都很大。
與此同時(shí),，上市房企長期財(cái)務(wù)狀況欠佳,，也是其頻繁融資的原因。東方證券分析師楊國華的報(bào)告顯示,，一季度其監(jiān)測的120家上市房企凈負(fù)債率為60.2%,，創(chuàng)歷史新高，現(xiàn)金同比增速僅6%,，現(xiàn)金與存貨的比值為0.23,，均處于2008年來的低水平。
與資本市場發(fā)債,、IPO,、增發(fā)等方式相比，項(xiàng)目融資具有易操作的特點(diǎn),，但其中也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn),。“有些項(xiàng)目為了吸引更多的資金,，向信托或基金投資人承諾了很高的回報(bào)率,，但這不一定會(huì)實(shí)現(xiàn)，”上述信托公司人士透露,，目前,，市場風(fēng)險(xiǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的主要風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征,，一旦投資開發(fā)就難以調(diào)整或改變,，且單位價(jià)值較高,、投資流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn),，市場惡化,，投資方將損失慘重,。