5月13日,，萬(wàn)科連發(fā)兩則公告宣布,，計(jì)劃就旗下兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向金融機(jī)構(gòu)融資共9億元,。
此前,，萬(wàn)科通過(guò)旗下子公司互為擔(dān)保方式，已經(jīng)多次獲得融資,，而這種擔(dān)保貸款以及發(fā)行信托基金的項(xiàng)目融資方式,，目前成為房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈趨緊下的融資主流渠道之一,。
一幅土地可以定生死。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹,、綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平均提示過(guò)土地的變現(xiàn)對(duì)于一家房地產(chǎn)公司的重要性,，在行業(yè)下行周期，基于單幅土地的融資模式,，將考驗(yàn)地產(chǎn)商的土地變現(xiàn)能力,，然而這種風(fēng)險(xiǎn)顯然正在增大。
項(xiàng)目融資頻頻
據(jù)萬(wàn)科公告顯示,，操作東莞長(zhǎng)安萬(wàn)科中心的東莞長(zhǎng)安萬(wàn)科擬融資3億元,，公司的全資子公司東莞萬(wàn)科為該筆融資提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
操作寧波金色城市項(xiàng)目的寧波萬(wàn)港則向金融機(jī)構(gòu)融資6億元,，公司的全資子公司深圳萬(wàn)科為該筆融資提供連帶責(zé)任擔(dān)保,。
萬(wàn)科指出，目前該兩個(gè)項(xiàng)目均處于施工階段,。據(jù)了解,，作為東莞萬(wàn)科首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，長(zhǎng)安萬(wàn)科中心計(jì)劃將于今年內(nèi)上市,。預(yù)計(jì)在4年半時(shí)間內(nèi)建設(shè)260米高,、共59層的甲級(jí)寫字樓，建成后將為長(zhǎng)安第一高樓,；將用2年時(shí)間建成商業(yè)廣場(chǎng)和洋房,。
此外，寧波金色城市已于2010年12月底正式開(kāi)盤,，目前仍有少數(shù)房源在售,，計(jì)劃將于2012年正式交付。
類似的融資方案,，萬(wàn)科今年已在上海,、珠海等地項(xiàng)目中采用過(guò)。
據(jù)深圳一家信托機(jī)構(gòu)人士介紹,，所謂項(xiàng)目融資,，就是針對(duì)某一地塊，籌資和經(jīng)營(yíng)成立一家項(xiàng)目公司,，發(fā)起銀行貸款或信托,、基金形式，進(jìn)行融資,。其中,，貸款以項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源及取得物權(quán)擔(dān)保，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款安全的保障。
目前,，貸款融資多數(shù)是有追索權(quán)的項(xiàng)目融資,，貸款銀行要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索,。
截至4月30日,，萬(wàn)科擔(dān)保余額74.22億元，占公司2010年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為16.78%,。其中,，公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔(dān)保余額63.81億元，公司及控股子公司對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供擔(dān)保余額為10.41億元,。
最近信托和基金形式的項(xiàng)目融資越來(lái)越多,。4月25日，中南建設(shè)為其蘇州吳江房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起信托融資,，江蘇國(guó)投以設(shè)立信托計(jì)劃的方式向項(xiàng)目公司增資,，借款總規(guī)模預(yù)計(jì)5億元，期限2.5年,，其中約2.88億元用來(lái)增資,。根據(jù)公告，這筆融資主要是以將來(lái)溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn),，融資利息為15%,。
金地集團(tuán)則采取基金形式進(jìn)行項(xiàng)目融資。本報(bào)記者獲悉,，金地集團(tuán)與瑞銀合作發(fā)起的美元房地產(chǎn)基金第二期募集已經(jīng)完成,，基金規(guī)模達(dá)到2億美元，投向金地旗下數(shù)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。
瑞銀全球房地產(chǎn)集團(tuán)大中華區(qū)董事總經(jīng)理陳李健表示,，與金地集團(tuán)合作發(fā)起美元房地產(chǎn)基金，是瑞銀進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)投資的第一步,，募集的順利完成,，證明了與金地合作的成功以及投資者對(duì)投資項(xiàng)目的信心。
后續(xù)資金壓力增大
萬(wàn)科,、金地等龍頭房企頻發(fā)項(xiàng)目融資,，以及中海外,、華潤(rùn),、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等紅籌內(nèi)房股近期進(jìn)行的海外融資，均顯示房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力正在增大,。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，4月份，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家品牌企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)除恒大外，萬(wàn)科,、保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)等均出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩，資金回籠受阻,。
雖然前四月去化率不錯(cuò),，但萬(wàn)科仍然面臨巨大的后續(xù)資金壓力。根據(jù)早前公布的2011年萬(wàn)科公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示,，萬(wàn)科存貨中已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占3.97%,，現(xiàn)房銷售壓力小，不過(guò)在建和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品合計(jì)占存貨的95.96%,，后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金需求非常大,。
其他上市房企大概如此。中海外今年計(jì)劃售樓630萬(wàn)平方米,，目前在建面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米,，今年恒大、保利等公司在建面積也創(chuàng)新高,，恒大超過(guò)2000萬(wàn)平方米,，保利達(dá)到1800萬(wàn)平方米，這些在建工程的后續(xù)資金需求都很大,。
與此同時(shí),，上市房企長(zhǎng)期財(cái)務(wù)狀況欠佳，也是其頻繁融資的原因,。東方證券分析師楊國(guó)華的報(bào)告顯示,，一季度其監(jiān)測(cè)的120家上市房企凈負(fù)債率為60.2%，創(chuàng)歷史新高,，現(xiàn)金同比增速僅6%,，現(xiàn)金與存貨的比值為0.23，均處于2008年來(lái)的低水平,。
與資本市場(chǎng)發(fā)債,、IPO、增發(fā)等方式相比,，項(xiàng)目融資具有易操作的特點(diǎn),，但其中也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)�,！坝行╉�(xiàng)目為了吸引更多的資金,，向信托或基金投資人承諾了很高的回報(bào)率，但這不一定會(huì)實(shí)現(xiàn),，”上述信托公司人士透露,，目前,，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的主要風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征,，一旦投資開(kāi)發(fā)就難以調(diào)整或改變,，且單位價(jià)值較高、投資流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大,。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn),，市場(chǎng)惡化，投資方將損失慘重,。