東海證券研究員一紙深圳市國際企業(yè)股份有限公司調(diào)研報(bào)告引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注,，昨日東海證券研究所負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)指出,，該公司發(fā)布的《烏雞變鳳凰》調(diào)研報(bào)告并非所謂無實(shí)地調(diào)研的“閉門”之作,，系該公司研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員桂長元實(shí)地考察后所作,，相關(guān)數(shù)據(jù)參考了深國商公告和相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),，并對(duì)比了周邊項(xiàng)目情況,，同時(shí)公司未投資深國商股票，該報(bào)告與公司無利益沖突,。
這位負(fù)責(zé)人說,，桂長元研究員于2008年取得了中國證券業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，并于今年1月10日正式變更為證券投資咨詢業(yè)務(wù)(分析師)資格,。今年2月份,，深國商MALL項(xiàng)目招商中心啟動(dòng)報(bào)道引起了桂長元研究員的關(guān)注，在住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)厲政策調(diào)控,、而商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)受累的背景下,，該研究員認(rèn)為公司晶島項(xiàng)目價(jià)值值得關(guān)注，開始對(duì)深國商歷史公告及公司網(wǎng)站信息進(jìn)行搜集,、分析和研究,。
4月17日桂長元研究員出差深圳，其后詳細(xì)考察了深國商晶島購物中心及怡景中心城,、cocopark,、華潤萬象城等周邊項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境以及市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了詳細(xì)的了解,，得到了晶島購物中心的第一手研究資料,。4月21日桂長元研究員返滬,，完成了此次對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地走訪�,；販�,，桂長元開始了報(bào)告的寫作，著重從晶島項(xiàng)目入手分析公司的核心價(jià)值,。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值中,，桂長元研究員從出售、出租兩種情景假設(shè)對(duì)其進(jìn)行分析估價(jià),，在此邏輯下運(yùn)用PE,、DCF模型得出公司價(jià)值區(qū)間。
這位負(fù)責(zé)人說,，為加強(qiáng)研究報(bào)告撰寫及發(fā)布管理,，其公司制定了包括《東海證券有限責(zé)任公司研究所工作制度》、《東海證券有限責(zé)任公司證券分析師管理辦法》,、《東海證券有限責(zé)任公司信息隔離墻制度(試行)》等規(guī)章制度在內(nèi)的研究報(bào)告撰寫發(fā)布管理制度及流程,。今年5月5日桂長元研究員通過研究所研報(bào)管理平臺(tái)提交該研究報(bào)告后，公司研究所研究小組組長和研究所業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)委員會(huì)對(duì)該報(bào)告進(jìn)行了質(zhì)量審核,，2011年5月6日該報(bào)告通過公司合規(guī)部合規(guī)審核,，由公司研究所研報(bào)管理平臺(tái)以電子郵件的方式對(duì)外統(tǒng)一發(fā)布。該報(bào)告的立項(xiàng),、撰寫以及發(fā)布符合公司的相關(guān)規(guī)定,。
這位負(fù)責(zé)人說，公司注意到近日媒體披露的相關(guān)機(jī)構(gòu)澄清說明,，在此需要說明的是：
其一,，關(guān)于晶島項(xiàng)目的出售價(jià)格問題。研究報(bào)告對(duì)晶島項(xiàng)目出售的定價(jià)依據(jù)為：第一,，根據(jù)《對(duì)深圳市國際企業(yè)股份有限公司2010年度財(cái)務(wù)報(bào)表出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留審計(jì)意見的審計(jì)報(bào)告之說明》(利安達(dá)專字[2011]第1389號(hào)),，“目前晶島項(xiàng)目所在位置市場(chǎng)價(jià)格在15-18萬元/平米”；第二,，根據(jù)研究員對(duì)周邊可比項(xiàng)目怡景中心城的實(shí)地調(diào)研,，怡景中心城的平均售價(jià)為18萬元/平米，研究員認(rèn)為晶島項(xiàng)目品質(zhì)應(yīng)高于怡景中心城,，因此將晶島項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格估算為18萬元/平米,。但研究員未考慮到項(xiàng)目只能整體出售、不能分割出售的情況,，因而項(xiàng)目估值可能存在一定差異,。
其二，關(guān)于晶島項(xiàng)目租賃收入問題，依據(jù)為：根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的2010年第三季度數(shù)據(jù),，中國四大城市中高檔購物中心的平均租金為915元/平米/月,，研究員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研了解到晶島項(xiàng)目周邊的怡景中心城、cocopark,、萬象城等項(xiàng)目的租金水平為700-800元/平米/月,，研究員認(rèn)為晶島項(xiàng)目定位于深圳頂尖的購物中心，定價(jià)應(yīng)高于周邊項(xiàng)目,。按照物業(yè)租賃通行的方式,，公共區(qū)域面積可以分?jǐn)偟阶鈶簦紤]到實(shí)際租賃面積與建筑面積可能存在的差距,，綜合以上因素,，報(bào)告從公允價(jià)值角度將其平均租金下調(diào)至800元/平米/月。
其三,，關(guān)于深國商林業(yè)資產(chǎn)的收益問題,。據(jù)深國商公司網(wǎng)站(www.china_ia.com)4月17日公布的信息，“公司共營造桉樹速生豐產(chǎn)原料林面積12萬畝,，已儲(chǔ)備林地資源30余萬畝,，與當(dāng)?shù)卣灦ê献鏖_發(fā)林地協(xié)議面積190萬畝�,！卑凑樟值匚迥暌惠喅墒斓男袠I(yè)通行假設(shè)進(jìn)行估算,，研究員據(jù)此得出深國商林業(yè)資產(chǎn)收益的相關(guān)結(jié)論。
綜上所述,，桂長元研究員雖未與深國商投資者關(guān)系管理部門進(jìn)行聯(lián)系,，但對(duì)該公司的相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地走訪，報(bào)告的撰寫,、發(fā)布符合相關(guān)流程。與所有研究報(bào)告一樣,，該報(bào)告僅反映了研究員個(gè)人出具本報(bào)告時(shí)的分析和推斷,，同時(shí)也提醒了廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。但由于該報(bào)告發(fā)布前未與上市公司進(jìn)行核實(shí),，且部分未獲得授權(quán)的財(cái)經(jīng)媒體轉(zhuǎn)載了該報(bào)告,，對(duì)此公司將加強(qiáng)管理，避免類似情況的再次發(fā)生,。
這位負(fù)責(zé)人同時(shí)強(qiáng)調(diào),，經(jīng)核查，桂長元研究員該報(bào)告的撰寫及發(fā)布未利用內(nèi)幕信息,，該公司自營分公司,、資產(chǎn)管理分公司近三年以來未曾買賣過深國商A股及B股股票，該報(bào)告的發(fā)布與公司不存在利益沖突行為。
最后,，該負(fù)責(zé)人再次重申,，相關(guān)報(bào)告僅反映了研究員個(gè)人出具本報(bào)告時(shí)的分析和推斷，鄭重提醒廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn),。
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