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東海證券一篇《烏雞變鳳凰》的深度調(diào)研報(bào)告,，昨日將深國(guó)商的股價(jià)推上了漲停板,。然而，深國(guó)商卻并不“領(lǐng)情”,，該公司昨日晚間發(fā)布澄清公告,，指責(zé)東海證券該報(bào)告純屬烏龍。
5月5日,，東海證券分析師桂長(zhǎng)元發(fā)布了上述報(bào)告,，認(rèn)為公司的價(jià)值被嚴(yán)重低估，目標(biāo)價(jià)55元,，首次給予公司“買入”評(píng)級(jí),，“目前股價(jià)僅20元，上漲空間將十分巨大�,�,！”昨日，深國(guó)商股價(jià)跳空高開后直奔漲停,，并創(chuàng)下歷史最高價(jià)21.56元,。深交所成交回報(bào)顯示，該股昨日的主買方為國(guó)泰君安深圳益田路證券營(yíng)業(yè)部,，買入金額為2161.17萬(wàn)元,。
研究報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)與深國(guó)商的晶島項(xiàng)目相鄰的怡景中心城2010年12月計(jì)劃出售8000平米商鋪(非核心鋪面),，目前銷售均價(jià)為18萬(wàn)/平米,。晶島項(xiàng)目與深圳會(huì)展中心比肩而鄰，通過(guò)人行天橋與地下通道緊密相連,，其位置優(yōu)于怡景中心城,，認(rèn)為晶島售價(jià)高20%以上更為合理,。并分別按18萬(wàn)元/平米、21.6萬(wàn)元/平米出售價(jià)對(duì)公司晶島項(xiàng)目進(jìn)行了估值,。
該報(bào)告認(rèn)為,，假設(shè)2011年底晶島項(xiàng)目開業(yè)，2012年便可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流,；并假設(shè)2012年項(xiàng)目平均租金為800元/平米/月并每年遞增,，2015年達(dá)到1200元/平方米/月，同時(shí)還假設(shè)2015年項(xiàng)目貸款還清,，財(cái)務(wù)費(fèi)用從此歸零,。
該報(bào)告還認(rèn)為，該公司共營(yíng)造桉樹速生豐產(chǎn)原料林面積12萬(wàn)畝,，已儲(chǔ)備林地資源35萬(wàn)畝,，與當(dāng)?shù)卣炗喓献鏖_發(fā)林地協(xié)議面積190萬(wàn)畝。若35萬(wàn)畝儲(chǔ)備林地全種,，5年一輪成熟,，每畝熟林按0.3萬(wàn)元凈利潤(rùn)計(jì)，折合每股收益0.95元,。如190萬(wàn)畝協(xié)議林地全種,，每股收益則可高達(dá)5.16元。
然而,，昨日晚間,，深國(guó)商便發(fā)布澄清公告，認(rèn)為研報(bào)中的估值分析并不符合實(shí)情,。該公司甚至還稱,，最近一年內(nèi)未曾接待過(guò)東海證券的調(diào)研。
深國(guó)商指出,，根據(jù)公司的既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo),，晶島項(xiàng)目商鋪只租不售。公司于2010年底辦理的晶島項(xiàng)目房產(chǎn)證上載明：“晶島項(xiàng)目限整體轉(zhuǎn)讓,，不得分割辦理房產(chǎn)證”,，在客觀上，也不具備分割出售的條件,。以上相關(guān)報(bào)告按周邊商鋪出售價(jià)格對(duì)公司進(jìn)行估值,，前提假設(shè)缺乏合理性，也不符合公司的實(shí)際情況,。此外,，周邊的中心城商鋪已經(jīng)營(yíng)三年，而晶島項(xiàng)目尚未開業(yè),，估值上也不具備可比性,。
此外,，公司晶島項(xiàng)目的建筑面積13.8萬(wàn)平方米，除去地下車庫(kù)層,、消防通道等公共區(qū)域面積,，實(shí)際可以出租的面積約8萬(wàn)平方米左右；目前公司按晶島項(xiàng)目實(shí)際可供出租建筑面積計(jì)算的租金招商均價(jià)擬初定為300元至500元/平方米/月(根據(jù)業(yè)態(tài)布局以及樓層不同,，租金會(huì)有所差別),；同時(shí)大型購(gòu)物中心的開業(yè)運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)成本通常會(huì)占到收入的20%-30%,。該研究報(bào)告所依據(jù)的租金水平與公司實(shí)際采用的招商租金差異較大,；且其所依據(jù)的13.8萬(wàn)平方米的建筑面積(沒(méi)有扣除停車場(chǎng)、消防通道等公共面積)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值,，也與項(xiàng)目實(shí)際可供出租的面積差異較大；同時(shí)在該報(bào)告的盈利預(yù)測(cè)模型中,，完全沒(méi)有考慮扣除項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本以及項(xiàng)目折舊等成本費(fèi)用,，導(dǎo)致最終估值結(jié)果與公司實(shí)際情況差異較大。另外,，以上公司初定租金水平為公司根據(jù)深圳市同類購(gòu)物中心并結(jié)合項(xiàng)目位置擬定的對(duì)外招商租金水平,，未來(lái)實(shí)際招商情況可能會(huì)略有差異。
在速生林方面,，深國(guó)商表示,，2005年公司開始發(fā)展林業(yè)時(shí)，與廣東東北部翁源等縣市政府簽訂了合作造林的意向協(xié)議,。但在新物權(quán)法實(shí)施和國(guó)家林權(quán)制度改革的大背景下,，林業(yè)征地要和農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并辦理林權(quán)證，國(guó)商林業(yè)原早期與政府簽訂的意向造林協(xié)議已失去實(shí)際效力,。
對(duì)于東海證券的研究報(bào)告,，上海知名私募人士揚(yáng)韜也在微博上表示，研報(bào)認(rèn)為深國(guó)商的商鋪可以賣到18萬(wàn)甚至21.6萬(wàn)每平米,，商鋪出租可以每平米800元/月甚至1200元,。然而，即使在寸土寸金的上海陸家嘴,，價(jià)格也沒(méi)有這么貴,。這樣的估值依據(jù)不足以采信。
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